| Immobilien-Kauf

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, erhält mit der Zeit einen guten Überblick über zeitgemäße Ausstattungsstandards. Aber auch die Lage einer Immobilie ist sehr wichtig, damit Sie sich ein für Sie ideales Zuhause schaffen können. In unserem Beitrag auf neubau kompass geben wir Ihnen einen Überblick, worauf Sie achten können, um die für Sie beste Wohnlage zu finden. Wir verraten Ihnen schon mal: Es kommt nicht allein auf die Micro- und Makrolage an.

„Lage, Lage, Lage!“ Das ist das große Credo beim Immobilienkauf und -verkauf. Das Haus mag nicht zu 100 Prozent in Form sein. Solange die Lage passt, hat die Immobilie ein hohes Potenzial. Es stimmt ja auch: Durch eine Anpassung der Grundrisse oder der Ausstattung kann eine Immobilie häufig noch bedarfsgerecht angepasst werden. Steckt aber eine große Schwachstelle in der Lage, wird es oft schwer, die Immobilie einmal innerhalb eines engen Zeitrahmens und vor allem auch finanziell erfolgreich zu verkaufen.

Sie denken nun: „Ich bin ja Käufer. Was gehen mich da die Lage-Probleme von Verkäufern an?“ Die Erfahrung zeigt: Das Leben geht oft ganz andere Wege als wir uns vorstellen. Eine andere Arbeitsstelle oder familiäre Veränderungen, Krankheit oder neue Lebensträume gehören zu den häufigsten Gründen für den Immobilienverkauf. So mancher wohnt nur wenige Jahre in dem Haus oder der Wohnung, die er einmal als Traumimmobilie erworben hat. Aus diesem Grund sollte man gerade bei der Lage genau hinsehen. Denn die Lage hat vielerorts mehr Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie als ihre Ausstattung.

Das Neubauensemble am Imbergpplatz in Salzburg überzeugt mit einer wahren Traumlage/
Planquadr.at Immobilien- & Projektentwicklungs GmbH

Auf der grünen Wiese

Auch wenn Sie Ihr Zuhause nicht verkaufen, werden Sie die Lage Ihrer Immobilie über die Jahre immer wieder mit neuen Augen sehen. Der Spielplatz nebenan, den man als junge Familie zu schätzen weiß, könnte, wenn die Eltern ins Seniorenalter kommen, einmal weniger willkommen sein. Auch Neubaugebiete „auf der grünen Wiese“ sind nicht für jeden ideal. Nicht erst im Alter, aber besonders dann, kommt es darauf an, dass Ärzte, Freunde und kulturelle sowie soziale Einrichtungen gut erreichbar sind – am besten fußläufig oder wenigstens per eng getakteter Busverbindung und auf sicheren Wegen. Wenn Kinder langsam flügge werden, haben sie im Grunde ähnliche Bedürfnisse – wenn auch andere Fahrtziele. Ist im eigenen Viertel oder Ort wenig los, kann ein zuverlässiger S-Bahn- oder Busbetrieb den ersehnten Transport zu „interessanterer“ Gesellschaft sichern. Fährt aber nach 18 Uhr kein Bus mehr, sind Konflikte, Stress und der Taxi-Dienst der Eltern vorprogrammiert.

Alles subjektiv – oder doch nicht?

Eine Wohnlage setzt sich aus vielen Kriterien zusammen, die sich nicht allein über die „harten Fakten“ zur Micro- und Makrolage fassen lassen. „Weiche Faktoren“, die eine sehr subjektive, individuelle Bewertung des Lebensumfelds ergeben, werden oftmals sogar höher gewichtet und hebeln die objektiven Fakten aus.

Junge Familien haben andere Vorlieben und Bedürfnisse als Singles und Paare. Was bei unseren Eltern als gute Gegend für einen Immobilienkauf gilt, finden wir eventuell ein klein wenig spießig – und nicht selten zu teuer. Unsere Eltern rümpfen vielleicht die Nase über die vitalen, aufstrebenden Stadtviertel, die noch nicht so aufgeräumt und geordnet wirken wie sie es gewohnt sind. Nicht umsonst sind die Trendviertel in den Großstädten fast immer ehemalige Arbeiterviertel oder Mischgebiete mit kleinen Handwerksbetrieben. Was gerade junge Leute dorthin zieht, sind verhältnismäßig moderate Mieten und Kaufpreise und nicht zuletzt eine lebendige Party- und Kulturszene. Ganz klar ist aber auch: Mit der Beliebtheit steigen in solchen Vierteln früher oder später die Preise der Wohnimmobilien und das Risiko der Gentrifizierung.

Villenviertel oder Neubauquartier. Die Adresse ist ganz und gar nicht unwichtig.
Bild von Birgit Böllinger auf Pixabay

Sie suchen eine Immobilie in „bester Lage“? Ihre Kriterien dafür müssen sich nicht zwangsläufig mit denen eines Maklers decken. Wenn Sie es ernst meinen mit dem Zuhause fürs Leben und der für SIE besten Lage, dann sollten Sie sich mit der Micro- und Makrolage Ihres künftigen Zuhauses ebenso intensiv beschäftigen wie mit der Ausstattung der Immobilie. Das gilt übrigens auch für den Fall, dass Sie eine Finanzierung für Ihre Immobilie benötigen. Die kreditgebenden Unternehmen schauen ziemlich genau auf die Wohnlage. Denn sie orientieren sich bei der Berechnung der Kredit-Konditionen unter anderem daran, wie gut Ihre Immobilie, wenn Sie den Kredit eventuell nicht mehr bedienen können sollten, wiederverkauft werden kann. Knallhart und realistisch! Und dann ist wieder eines sehr wichtig: die gute Lage!

Micro- und Makrolage

Wie sieht es in der Nachbarschaft aus, wie ist das Viertel geprägt? Gibt es eine gute Anbindung und medizinische Versorgung? Wie steht es um Einkaufsmöglichkeiten, Kitas und Schulen vor Ort? Wie sicher wohnt man in der Gegend? Wie lässt sich das Viertel, wie die ganze Region charakterisieren? Wie viel Lebensqualität ist geboten? Zukunft hat viele Facetten: Sichern Sie sich die buntesten und schönsten, indem Sie proaktiv über Ihre künftigen Bedürfnisse nachdenken!

Bereits der Blick auf die Makrolage, die große Region rund um das potenzielle neue Zuhause, setzt wichtige Entscheidungskriterien für oder gegen eine Immobilie. Wirtschaftsstarke Regionen überzeugen in der Regel mit einer guten Infrastruktur. Wo es vielfältige Arbeitsplätze für jeden Bildungsgrad, Kindergartenplätze und Schulen sowie ein hochwertiges Freizeitangebot gibt, ist auch eine hohe Nachfrage nach Immobilien. Da haben die Metropolregionen und Großstädte natürlich deutlich die Nase vorn.

Ein schönes Ambiente trägt viel zum Einkaufserlebnis und der Lebensqualität bei.
Bild von Bruno /Germany auf Pixabay

Wer in einer strukturschwachen Gegend kauft, profitiert zwar meist von günstigen Immobilienpreisen. Wenn kulturelle, soziale und berufliche Ansprüche aber dauerhaft heruntergeschraubt werden müssen, wird es schwierig, das eigene Haus oder die eigene Wohnung auf Dauer als Traumzuhause zu sehen. Darum raten wir Ihnen: Schauen Sie sich die Entwicklungen in Ihrer bevorzugten Region genau an. Zieht sich aktuell oder schon bald ein großer Arbeitgeber zurück? Berichten die Medien über Missstände hinsichtlich der medizinischen Versorgung, bei Schulen oder der Kinderbetreuung? Wo steht die Region im Arbeitsmarkt? Werden mittelfristig positive Entwicklungen angekündigt, die für einen Aufschwung sorgen könnten? Eine starke Wirtschaft ist die Voraussetzung für eine gute Infrastruktur! Wenn Sie sich ein genaues Bild von der wirtschaftlichen Lage der deutschen Landkreise und Städte machen möchten, finden Sie im Internet viele Quellen. Einen guten Einblick gibt auch das ebenfalls online zu findende große Landkreis-Ranking des Wirtschaftsmagazins Focus Money. Jedes Jahr ermittelt die Redaktion damit die wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands – für Immobilienkäufer sind die Ergebnisse aufschlussreich.

Wenn es um die für Sie idealen Bedingungen bei der Microlage geht, kommen, wie bereits erwähnt, schon sehr subjektive Werte ins Spiel. Was bevorzugen Sie als direktes Umfeld? Was können Sie tolerieren oder lehnen Sie komplett ab? Beachten Sie dabei, dass Sie Ihr neues Zuhause nicht nur aus der Perspektive eines jungen Menschen betrachten. Schon ein Unfall oder eine Krankheit, die Sie weniger mobil macht, kann das Traumzuhause zum Gefängnis werden lassen, wenn die Infrastruktur nicht stimmt.

Persönliche Kriterien

Wie definieren Sie und Ihre Familie Ihre persönliche Traumlage? Sprechen Sie darüber! Dabei geht es nun erst einmal um ganz allgemeine Punkte, die Sie gern erfüllt sehen würden. Wir denken jetzt mal aus der Sicht einer jungen Familie mit:

Bevorzugen Sie das urbane, manchmal nicht so leise Leben mit vielen Ausgehmöglichkeiten vor der Haustüre oder das einsame(re) Landidyll mit viel Natur? Möchten Sie unter Familien leben oder eher in einem ruhigen Viertel mit älteren Bewohnern oder im vitalen Kiez der jungen Berufstätigen? Legen Sie Wert auf einen aktiven Austausch mit der Nachbarschaft oder bevorzugen Sie die Distanz? Soll es eine Immobilie im Flachland, am See, Meer oder in den Bergen sein? Wie weit darf die Arbeitsstelle entfernt sein und wie kommen Sie dorthin? Fahren Sie zu Stoßzeiten mit oder gegen den Verkehr? Gibt es Transport-Alternativen, falls das Auto mal streikt und das Rad nicht infrage kommt? Haben Sie Kinder, die schulpflichtig sind oder den Kindergarten besuchen? Wo sind die Schulen und Kindergärten? Gibt es Kinder in der Nachbarschaft? Verfügt das Viertel über ein gutes öffentliches und privates Freizeit- und Dienstleistungsangebot, sowie über genug Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte? Sind die täglichen Anlaufstellen zu Fuß oder nach einem kurzen Weg mit dem Rad erreichbar – auch im Alter und mit kleinen Kindern? Wohnen bereits Verwandte oder Freunde vor Ort oder sind lange Wege zu bewältigen, um diese zu treffen? Gibt es ein aktives Vereinsleben und sind die alteingesessenen Einwohner offen für „die Neuen“? Und zu guter Letzt: Ist für die ganze Familie etwas geboten oder muss mindestens ein menschliches oder tierisches Mitglied konkret benennbare Abstriche machen?


Nicht vergessen: Auch Hund und Katz brauchen ihren Platz.
Bild von Stafford GREEN auf Pixabay

Objektive Lage: Mietspiegel, Lupen und ein klarer Blick

Als Käufer einer Neubau-Immobilie mögen Sie mit dem örtlichen Mietspiegel nur wenig am Hut haben, solange Sie keine Kapitalanlage erwerben wollen. Es ist jedoch durchaus spannend, sich mit den von kommunaler Seite publizierten Vergleichsmieten zu beschäftigen. Denn im Mietspiegel werden nicht zuletzt auch Wohnlagen kategorisiert.

Ganz grundsätzlich legt das Bürgerliche Gesetzbuch fest, dass sich ortsübliche Vergleichsmieten aus festen – und damit eben vergleichbaren – Faktoren errechnen: Kategorisiert werden Immobilien nach ihrer Art und Größe, ihrer Ausstattung, Beschaffenheit und ihren Energiewerten sowie der konkreten Wohnlage der Immobilie.

Klar ist auch eins: Jede Immobilie ist ein Unikat. Sogar innerhalb eines Mehrfamilienhauses ergeben sich deutliche Preisvarianten, die sich nicht allein an den zur Verfügung stehenden Quadratmetern oder der allgemeinen Ausstattung orientieren. Da ist es kein Wunder, dass auch so mancher Mietspiegel die Wohnlagen innerhalb der Viertel stark differenziert. Auf diese Weise können sich die Mieten je nach Straßenseite oder -abschnitt deutlich unterscheiden. Schauen Sie auf solche Dinge! Wenn im Mietspiegel Wohnlagen innerhalb eines Viertels deutlich differenziert werden, hat das schon seinen Grund. Eine einfache oder durchschnittliche Wohnlage hat oft keine ideale Infrastruktur oder die Nachbarbebauung bzw. Umgebung ist nicht gerade gehoben. Springt die Wohnlage innerhalb eines Viertels von durchschnittlich auf gut, kann das daran liegen, dass auf der „guten Seite“ viel neu gebaut wurde und dort hochwertig ausgestatteter Wohnraum zur Verfügung steht.

In größeren Städte fließen Wohnlagen in den amtlichen Mietspiegel ein.
Bild von Gerd Altmann auf Pixabay

Bauträger und Makler halten bei Kaufimmobilien die Lupe noch viel näher ran. Es gibt inzwischen sogar Anbieter für die professionelle Wohnlagenermittlung, die adressscharfe Lageanalysen erstellen. Dabei wird auf eine Vielzahl an Kriterien geguckt, die die Wohnqualität steigern oder senken. Ein Balkon zur Straße ist weniger attraktiv als der zum großen begrünten Innenhof. Sogar das Stockwerk oder die Himmelsrichtung – Sonne am Abend oder Morgen – sorgt für Preisunterschiede beim Immobilienverkauf.

Unser Rat: Als Käufer sind Sie gefordert, sich selbst grundlegend über die Immobilie zu informieren, aber dabei nie aus dem Blick zu verlieren, dass Sie auch das Viertel drumherum gut kennenlernen sollten, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen. Wir zeigen Ihnen nun einige wichtige Faktoren auf, die Sie beim Check Ihres potenziellen neuen Lebensumfelds im Blick haben sollten.

Umwelt-Kriterien und objektive Faktoren

Lärm, Hochwasserrisiko und sogar die Windrichtung können in hohem Maße Einfluss auf die Lebensqualität in Ihren eigenen vier Wänden haben. Es mag zwar sein, dass der eine geräuschempfindlicher ist als der andere. Es gibt aber Studien, die belegen, dass Lärm auf Dauer krank macht. Neben den Geräuschen benachbarter Gewerbe sind es vor allem die Lärmpegel von Zügen, Kraftfahrzeugen, Kinderbetreuungs- und Freizeit-Einrichtungen oder Sportstätten, die vielen Menschen das Leben vermiesen. Wer hier die Augen und Ohren bereits im Vorfeld offenhält und sich auch – gegebenenfalls bei potenziellen Nachbarn oder der Gemeinde bzw. Kommune erkundigt, ob die heute noch ruhige Lage kurz- oder mittelfristig beeinträchtigt werden könnte, ist gut beraten.

Dabei sollten Sie genau hinhören: Flug- und Bahnverkehr oder Autobahn-Lärm wird von vielen Menschen, die schon länger damit leben, als „nicht so wild“ hingestellt. Fragen Sie nach: Gibt es eine Tageszeit, zu der die Geräusche zunehmen? Sind die Nächte ruhig? Ist der Vor-Ort-Termin gerade aussagekräftig oder ist es gerade ruhiger oder lauter als sonst? Fragen Sie auch den Bauträger, wie eng die neuen Häuser künftig zueinander stehen und ob es spezielle Lärmschutzmaßnahmen gibt. Sind Sie gezwungen, das Leben der Nachbarn akustisch mitzuverfolgen, weil nur wenig Abstand ist?

Autoverkehr direkt vor der Haustüre kann das Immobilienglück trüben.
Bild von S. Hermann & F. Richter auf Pixabay

Es ist nicht immer nur der Lärm von Großveranstaltungen, der stört. Oft kann man auch nicht wirklich etwas dagegen unternehmen. So diskutieren in einem Münchner Stadtteil die Anwohner seit Monaten über eine schon lange in der Nachbarschaft angesiedelte Panzer-Teststrecke. Dort ist es nicht so sehr der Lärm, der für Missstimmung sorgt. Vielmehr beklagen die Anwohner die von vielen deutlich spürbare Vibration, wenn die großen Fahrzeuge unterwegs sind. Die Fronten verhärten sich zunehmend. Denn die Teststrecke gab es schon, bevor der Großteil der Häuser gebaut wurde. Früher lag sie eher abseits, aber durch die sukzessive Nachverdichtung wird die Distanz zu den Wohnbauten immer geringer. Der Streit ist heftig und dreht sich unter anderem darum, ob Panzer im gewachsenen Wohngebiet heutzutage noch toleriert werden müssen. Der Kern der Diskussion ist: Beschweren sich die „Zugezogenen“ zu Recht? Oder hätten Sie sich genauer informieren müssen, bevor sie dort eine Immobilie kauften oder errichteten? Das Unternehmen, das die Strecke betreibt, hat das Stadtviertel über Jahrzehnte mit attraktiven Arbeitsplätzen versorgt. Kommt jetzt der Undank oder ist es legitim, die Regeln für den Panzerbetrieb neu zu definieren? Beide Seiten bringen schlagende Argumente und der Panzer-Krimi von Allach bleibt sicher noch lange sehr spannend.

Hochwasser können existenzbedrohend werden, darum sollten Sie im Internet recherchieren, ob Ihre fokussierte Region zu den Risiko-Gebieten in Deutschland gehört. In den letzten Jahren hat sich das Problem vielerorts verschärft, und längst nicht jeder kann für seine Immobilie eine Elementarschadenversicherung abschließen, die im Schadensfall hilft, die Misere abzufedern. Die Versicherer haben ein Zonierungssystem, um das Risiko von Überschwemmungen, Rückstau und Starkregen zu berechnen und Immobilien dementsprechend in Gefährdungsklassen (0 bis 4) einzuordnen: ZÜRS. Beschäftigen Sie sich mit den Gewässern rund um Ihre potenzielle Immobilie und befragen Sie dazu Nachbarn und die Gemeinde oder die Kommune. Kleine Bäche können zu starken Strömen anschwellen. Auch wenn das Grundwasser bei hohen Regenfällen hochdrückt, ist das alles andere als schön. Dann sind Schäden an Ihrer Immobilie und Risiken für Ihre Gesundheit garantiert.

Wassertreten im See oder Bach ist wesentlich schöner als im Eigenheim.
Bild von Esther Merbt auf Pixabay

Die Windrichtung kann sich ebenfalls entscheidend auf Ihr Wohnglück auswirken. Steht in dieser Richtung eine Müllverbrennungsanlage oder ein großer Mastbetrieb, wird das die Nase deutlich wahrnehmen. Discotheken oder Sportstadien sind oft noch in kilometerweiter Entfernung zu hören. Und wer künftig im Umkreis von 100 km eines Flughafens wohnen möchte, sollte ebenfalls recherchieren, wo genau sich die Ein- und Abflugschneisen der Flugzeuge normalerweise und im Alternativfall befinden. Bei Windwechsel kommt, anders als in Buch und Film, nicht Mary Poppins vom Himmel geschwebt. Vielmehr steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Sie zumindest temporär einen regen Flugverkehr über Ihrem Grundstück beobachten können – inklusive Kerosinpartikeln.

Wohn- oder Mischgebiet: eine Frage der Nachbarschaft

Wohn- oder Mischgebiet? Natürlich kann in einem Wohngebiet immer noch eine große Baustelle entstehen, weil nachverdichtet oder ganz neu gebaut wird. Auch Supermärkte, die in der Regel ja eher nachts oder in den frühen Morgenstunden beliefert werden, Eckkneipen und Gastronomie, die besonders von jungen Menschen frequentiert wird oder Tankstellen sorgen bei den Anwohnern mitunter für unruhige Nächte. Die wirklichen „Problembären“ sind meist die Mischgebiete. Hier muss man sich mit LKWs und einer gewissen Lärmentwicklung arrangieren – oder man lässt von Immobilien dort gleich die Finger weg.

Mit der Glaskugel in die Zukunft blicken…

…wird nicht nötig sein. Heutzutage kann man vieles kostenfrei im Internet recherchieren, was früher nur gegen eine Aufwandsentschädigung bei Ämtern erfragt werden musste. Immobilieneigentümer in spe erfahren sehr viel über das Leben und die Entwicklungen in ihrem künftigen Wohnort, wenn sie die Meldungen aus dem zuständigen Bezirksausschuss in den Medien googeln. Dazu kann man heutzutage in fast allen Kommunen online in die Protokolle und Anträge Einsicht nehmen, die beim Bezirksausschuss eingingen oder nach bzw. in Sitzungen verfasst wurden. Das ist aufschlussreich: Es geht im Bezirksausschuss ja nicht nur um Ampeln, Kindergartenplätze und Straßenbauarbeiten. Auch Bauanträge werden in den Bezirksausschüsse besprochen und natürlich vieles, was sich in positiver oder negativer Weise auf das Leben im Viertel auswirkt oder einmal auswirken könnte.

Viele Städte und Gemeinden pflegen auf ihrer Website eigene Bereiche mit Wirtschafts-, Gewerbe- und Immobilienmeldungen. Und auch die Marktberichte von Maklern, großen Finanzinstituten und anderen Immobilienanbietern sind für zukünftige Immobilieneigentümer spannend. Wir raten Ihnen: Alles anschauen, Bescheid wissen und richtig entscheiden!

Ein Neubauprojekt vor den Toren Kölns, das viel Privatsphäre bietet:
HOFGÄRTEN Düren-Grüngürtel/KH Massivhaus

Die „beste Lage“ ist ein Zuhause, an dem Sie glücklich und zufrieden leben und beruhigt in die Zukunft schauen können. Wir hoffen, dass wir Ihnen in unserem Beitrag einige Denkanstöße geben konnten. Vielleicht haben Sie auch Punkte gefunden, bei denen Sie mit uns nicht übereinstimmen. Wir haben den Fokus diesmal deutlich auf Kriterien gelegt, die in unseren Augen für Familien und Ältere wichtig sind. Überzeugte Großstadtnomaden werden sich darin weniger wiederfinden. Das Gute ist: Auf neubau kompass gibt es Immobilien für jede Lebens- und in jeder Wohnlage – am See, am Meer, in den Bergen, auf dem Land oder in der Stadt.

Ein Neubaugebiet kann in den ersten Jahren, bis alles steht, etwas lauter ausfallen. Welche langristigen und temporären Lärmschutzmaßnahmen für Sie infrage kommen und worin zum Beispiel die Unterschiede zwischen Lärmschutzwänden und -mauern liegen, lesen Sie in unserem Blogbeitrag zum Thema „Lärm„. Viel Erfolg bei Ihrer Immobiliensuche wünscht Ihnen das Redaktionsteam von neubau kompass.

Titelbild: Bild von Capri23auto auf Pixabay