| Ratgeber

Haben auch Sie den Traum, eine Denkmalimmobilie zu besitzen? Ein kleines Haus oder eine Wohnung mit historischem Flair? Beim Kauf gibt es einiges zu beachten. Denn Denkmalimmobilien sind selten zum Schnäppchenpreis zu haben. Kommt die Immobilie in die Jahre, können Instandhaltungsmaßnahmen aufwendig und teuer ausfallen. Das möchte alles einberechnet sein, bevor man den Fokus rein auf die steuerlichen Vorteile legt, die der Kauf einer solchen Kapitalanlage mit sich bringt. neubau kompass-Redakteurin Kerstin Funke beleuchtet in diesem Beitrag die speziell für dieses Immobiliensegment geltenden Abschreibungsmöglichkeiten, geht dabei auch auf die Denkmal-AfA ein und gibt Tipps, wie Sie das Potenzial einer Denkmalimmobilie abschätzen können und auf welche Risikofaktoren Sie vor dem Kauf achten sollten.

Historisches erhalten und schützen

Denkmalschutz genießt in Deutschland ein hohes Ansehen. Insgesamt wurden im Jahr 2018 laut Statista in unseren Bundesländern 657.300 Baudenkmäler gezählt. Die meisten standen in Bayern (109.500), während Bremen mit immerhin 900 Stück damals das Schlusslicht bildete. Seither dürfte eine ordentliche Zahl an denkmalgeschützten Immobilien dazugekommen sein.

Längst nicht alle Baudenkmäler, die den historischen Charme vergangener Epochen versprühen, sind Wohnimmobilien. Neben Wohnhäusern, etwa aus der Gründerzeit, oder alten Schlössern gibt es in Deutschland auch noch jede Menge Brücken, Sakralbauten und öffentlich genutzte Gebäude ohne Wohnbezug, deren Erhalt von gesellschaftlichem Interesse ist und deshalb zum Denkmal erklärt wurde.

Wehrhaft präsentiert sich dieser Drache, der auf einer Steinbrüstung auf der Lauer liegt. Fotografisch eingefangen hat ihn User C1superstar, der seinen Fund auf Pexels veröffentlicht hat.

Das Etikett „Denkmal“ bekommen Bauwerke, die aus (kunst)geschichtlicher, städtebaulicher oder wissenschaftlicher Perspektive als „erhaltenswert“ eingestuft werden. Bei Häusern kann eine historische bedeutsame Fassadengestaltung genauso als denkmalwürdig bewertet werden wie eine kunstvolle Gestaltung der Decken und Wände der Wohnräume oder der Treppenhäuser. Wenn ein Objekt denkmalgeschützt ist, kann man es in der Denkmalliste des Bundeslands finden. Auf vielen Bauten ist außerdem als Kennzeichen eine blaue Raute auf weißem Hintergrund oder ein Wappen angebracht.

Diese und andere Denkmäler zu erhalten, kosten den Staat sowie gewerbliche, institutionelle und private Eigentümer nicht wenig Geld. Darum werden Sanierungsmaßnahmen und der Erwerb von Denkmalimmobilien auch großzügig, in Form von Steuergeschenken, gefördert. Die gibt es natürlich nicht aus reiner Güte, sondern als Teil eines Win-Win-Konzepts: Der Staat gibt Geld und muss dafür diese Denkmäler nicht selbst aktiv pflegen. Die Sanierung der Häuser, Fassaden und anderen erhaltungswerten Details der Denkmäler organisieren deren Eigentümer unter Aufsicht der Denkmalschutzbehörde.

Strikte Vorgaben der Denkmalschutzbehörde

Bauliche Maßnahmen an einer Denkmalimmobilie müssen offiziell genehmigt werden – ob es um neue Fenster, die Dacheindeckung, Arbeiten an der Fassade oder Änderungen im Innern geht, soweit dieser Bereich unter Denkmalschutz steht. Darüber hinaus dürfen keine wesentlichen Veränderungen am Gebäude oder hinsichtlich seiner Nutzung durchgeführt werden. Auch bei der Optik und Größe der Fenster und Türen schaut die Behörde genau hin.

Die Instandhaltung und -setzung solcher Fassaden ist etwas für echte Experten mit Kunstverständnis und einem feinen Pinsel. Bild: pasja1000 auf Pixabay

Häufig müssen bei der Sanierung oder Renovierung von Denkmalimmobilien festgelegte Materialien verwendet werden, die sehr viel teurer ausfallen als modernere Baustoffe und Putze. Es bedarf also vieler Schritte, um für Sanierungspläne an solchen Immobilien das grüne Licht der Denkmalschutzbehörde zu erhalten – und damit auch die Bescheinigung, dass die Maßnahmen denkmalgerecht sind. Diesen Aspekt sollten Sie immer mit einrechnen: Sie besitzen ein Schmuckstück, das in Zukunft weitere, vielleicht sogar recht hohe Kosten auslöst.

Geförderter Kauf von Kapitalanlagen

„Mit schönstem Neubauambiente“ und zugleich dem „Charme vergangener Zeit“ sowie „wunderbaren steuerlichen Möglichkeiten“ wird Wohnraum, der in denkmalgeschützten Häusern zum Verkauf steht, oft beworben. Modernisierte, bezugsfertige Denkmalimmobilien bringen häufig auch wirklich die perfekte Mischung aus einem hohen Ausstattungsstandard, einem repräsentativen Wohnambiente und einer ansprechenden Gebäude-Architektur mit.

Exklusiv sind die Wohnungen im Quartier 1907 in München-Haar, die die KW Immobilien Management GmbH auf neubau kompass vermarktet. Echte Unikate mit Altbau-Charme.

Für viele besonders attraktiv: Dazu kommt ein nicht zu unterschätzender steuerlicher Vorteil für Kapitalanleger. Sie können als Käufer den reinen Kaufpreis der Immobilie, die Bausubstanz, steuerlich abschreiben, wenn Sie die Immobilie vermieten und nicht selbst nutzen. Wichtig zu wissen: Der Grundstückswert muss herausgerechnet werden. Der Fiskus fördert zwar den Kauf des Gebäudes, also der „Bausubstanz“, nicht aber den des Grunds, auf dem das Haus steht. Pro Jahr können vom Kaufpreis für das Gebäude linear 2 bis 2,5 % abgeschrieben werden. Welche Prozentzahl für Ihre Immobilie gilt, erkennen Sie an deren Baujahr. Wurde das Gebäude vor dem Jahr 1925 errichtet, können Sie 40 Jahre lang 2,5 % des Kaufpreises im Jahr abschreiben. Liegt das Baujahr in der Zeit nach 1925, dann können Sie 50 Jahre lang 2 % steuerlich geltend machen. Gerade für Gutverdiener kann der Kauf einer Denkmal-Wohnimmobilie zur Vermietung ein ausgezeichnetes Steuersparmodell sein, wenn die Immobilie in einer gut vermietbaren Lage steht und über einen längeren Zeitraum gehalten wird.

Länger als bis zur Spekulationsfrist denken

Wie bei einer „normalen“ Kapitalanlage zu Wohnzwecken gilt beim Verkauf von Denkmalimmobilien eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Nach dieser Zeit können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen. Sinnvoll ist eine Investition in eine Denkmalimmobilie zu Wohnzwecken allerdings erst, wenn Sie langfristig denken. Aufgrund des hohen Kaufpreises und der linearen Abschreibungen des Gebäude-Kaufpreises, sollten Denkmalimmobilien eher 20 statt 10 Jahre oder noch länger gehalten werden. Natürlich sollte dann aber auch das Potenzial der Immobilie stimmen und vor dem Kauf gut geprüft werden.

Vermietungssicherheit realistisch einordnen

Was viele Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten angesichts reich verzierter Stuckdecken und prachtvoller Fassaden vergessen, ist das wichtigste Kriterium bei jedem Immobilienkauf: die ideale, begehrte Lage. Die schönste Immobilie kann für einen Vermieter zum Geldgrab werden, wenn sie in einer Wohnlage steht, die eine ungünstige Infrastruktur mitbringt. In Regionen mit hoher Arbeitslosigkeit oder einer noch sehr ausbaufähigen Versorgung und Anbindung ist das Thema Leerstand durchaus gegeben – zumal das niedrigere Mietniveau in solchen Landstrichen diesem Umstand natürlich Rechnung trägt. Wir empfehlen deshalb immer, die Mikro- und Makrolage einer Wohnung genau zu prüfen – inklusive der künftigen Wirtschaftslage. Das Potenzial einer wunderschönen Wohnung mit Stuck verringert sich drastisch, wenn die Bewohner sich auf dem Weg zu ihrem Zuhause nicht sicher fühlen oder für jeden Einkauf das Auto oder den ÖPNV benötigen, da es in der Nachbarschaft keine Läden gibt. Recherchieren Sie auch, ob sich vor Ort wirtschaftlich etwas ändern wird. Verlegt ein großer Arbeitgeber in der Region seinen Standort, werden viele Wohnungen frei. Konkurrenz für Ihre Mietimmobilie! Damit wächst das Risiko, dass Sie den gewünschten Mietpreis auf Dauer nicht halten oder erhöhen können.

Tanzsaal oder Wohnraum? Mit seinen Holzvertäfelungen, dem Parkett und den schönen Fenstern dürfte solch ein Mietobjekt begehrt sein. Wenn dann noch die Miete passt… Bild: Randy Jost auf Pixabay

Stellen Sie sich alle Fragen, die Sie sich vor dem Kauf einer „normalen“ Kapitalanlage ebenfalls stellen würden: Werden Sie Mieter mit guter Bonität finden, die auch möglichst lange in Ihrer Wohnung bleiben und zu Ihnen und der Immobilie passen? Wie hat sich der Immobilienmarkt am Standort der Immobilie bisher entwickelt, und wird eine Wertentwicklung Ihrer Immobilie möglich sein? Bei einer Wohnung: Wie hoch fällt das Hausgeld aus, wie sehen die Nebenkosten für die Mieter aus? Auch wenn Sie als Vermieter die Rechnung nicht bezahlen, sollten Sie diesen Posten trotzdem schwer gewichten. Hohe Decken mit Stuck sind elegant, sorgen aber in der Regel für höhere Heizkosten. In Zeiten explodierender Energiepreise schauen Mieter verstärkt auf die zu erwartenden Nebenkosten. Das sollten Sie vor dem Kauf ebenfalls tun, sonst müssen Sie angesichts der hohen Nebenkosten vielleicht einmal bei der Miete Abstriche machen, um die Wohnung neu vermieten zu können.

Schauen Sie in die weitere Zukunft, denn auch die schönste, neu sanierte Immobilie muss irgendwann renoviert werden. Welche Details am oder im Gebäude oder unterliegen dem Denkmalschutz? Wo haben Sie oder ein späterer Eigentümer freie Hand? Was wird teuer bei einer Renovierung? Welche Schönheitsmaßnahmen müssen in 10, 15 und 20 Jahren vorgenommen werden?

Denkmal-Preisaufschlag realistisch sehen

Bei manchen Denkmalimmobilien ist es wie mit der Liebe auf den ersten Blick. Gesehen, verliebt, überzeugt. Viele Käufer haben bereits den Fehler gemacht, sich zu sehr von der schönen Optik leiten zu lassen – immer mit einem Auge auf die Steuererleichterungen, die es ja auch gibt. Doch fragen Sie sich, am besten zusammen mit einem Fachmann oder einer Fachfrau für steuerliche Angelegenheiten, ob die Immobilie ihren Preis wert ist oder ob Sie einen saftigen Denkmal-Aufschlag bezahlen, der bei einem späteren Verkauf nicht mehr berücksichtigt werden kann.

Imposant thront er über dem Eingang, der majestätische steinerne Pfau. Wer solch einen Türwächter hat, darf zu Recht stolz drauf sein. Für einen Käufer muss aber mehr als die Optik stimmen. Bild: Wolfgang Eckert auf Pixabay

Bedenken Sie: Da Ihre Steuervorteile, die linearen Abschreibungen für den Gebäudekauf, nicht auf einen zukünftigen Käufer übertragbar sind, wird Ihre Immobilie bei einem Verkauf nach 10 Jahren oder später zum üblichen Marktpreis gehandelt. Dazu kommt auch noch, dass der Käufer oder die Käuferin die notwendigen Mehrkosten für denkmalgerechte Renovierungskosten miteinrechnen und dementsprechend eher wenig bereit sein wird, den Denkmal-Charme teuer mitzubezahlen. Da kann es passieren, dass Sie die Immobilie nur mit einem hohen Abschlag von Ihrem Wunschpreis verkaufen können.

Wann sich Ihre Immobilie rentiert

Mit dem sogenannten Vervielfältiger oder auch Kaufpreisfaktor können Sie als Kapitalanleger gut selbst ausrechnen, wie die zu erwartenden Mieterträge realistisch bzw. wirtschaftlich eingeordnet werden können. Der Faktor gibt im Grunde an, für das Wievielfache der Nettojahresmiete eine Immobilie verkauft wird – und wie viele Jahre es dauert, bis die Immobilie sich rentiert.

Der Vermarkter hat den Wert meist schon für seine Interessenten berechnet. Lassen Sie sich seine Zahlen im Detail erklären – und fragen Sie ruhig nach, woraus sich die Nettoeinnahmen genau zusammensetzen. Wurden die Verwaltungskosten und Rücklagen für künftige Instandsetzungsmaßnahmen dabei berücksichtigt?

Ein Vervielfältiger mit Faktor 20 gilt als gutes Geschäft. Er bringt 5 % Rendite pro Jahr. Beim Faktor 30 schmilzt die Rendite auf 3,33 %. Je höher also der Vervielfältiger ausfällt, desto geringer ist die Rendite. Wichtig ist es, bei diesen Rechnungen auch einen Blick auf das Leerstandsrisiko zu haben. Der hohe Kaufpreis setzt sich hauptsächlich aus den Eigenschaften der Immobilie selbst und ihrer Lage zusammen. Wenn die Lage begehrt und der Mietpreis im richtigen Rahmen ist, haben Sie ein relativ geringes Mietausfallrisiko. Daraus folgt: Die Münchner Wohnung, die auch gern mal den Faktor 38 übersteigen kann, könnte aufgrund der verhältnismäßig guten sowie sicheren Vermietbarkeit eine bessere Lösung sein als eine Wohnung in einer kleineren Stadt, die vielleicht den Vervielfältigungs-Faktor 23 aufruft, aber in einem Mietmarkt mit deutlich weniger Nachfrage steht. Welche Immobilie bringt die besten Chancen? Das kommt immer auf die Lage, den Mietmarkt und die Immobilie selbst an – vergleichen Sie!

Exkurs Denkmal-AfA

Sicher haben Sie sich bereits darüber gewundert, dass wir bisher mit keiner Silbe auf die Denkmal-AfA eingegangen sind. Bei dieser Steuersparmöglichkeit, in der Fachsprache „Absetzungen für Abnutzungen“ genannt, kommen Sie beim Kauf einer fertig sanierten Immobilie leider nicht zum Zug. Denn über die Denkmal-AfA werden allein die Kosten für die Sanierungsarbeiten gefördert. Die Förderung kann bei einem Weiterverkauf nicht an den Käufer oder die Käuferin übertragen werden.

Der Vollständigkeit halber gehen wir aber auch kurz auf die Denkmal-AfA ein: Wer eine Denkmalimmobilie kauft und selbst saniert, kann zusätzlich zum reinen Kaufpreis für das Gebäude die Kosten für die Sanierung gemäß Denkmal-AfA steuerlich geltend machen.

Bis aus dieser Basis eine Immobilie mit Flair wird, sind viele Arbeitsstunden fällig. Doch so sehen die Immobilien nun mal vor der Sanierung aus. Märchenhaft, was man daraus machen kann. Bild: kino_grek auf Pixabay

Während die linearen Abschreibungen des Gebäudepreises nur bei Immobilien möglich sind, die nicht selbst genutzt werden, unterscheidet der Fiskus bei den Denkmal-AfA zwischen Kapitalanlagen und eigengenutzten Immobilien: Ist Ihre Immobilie eine reine Kapitalanlage, dann können Sie 12 Jahre lang die kompletten Sanierungskosten abschreiben. 8 Jahre mit jeweils 9 %, 4 weitere Jahre mit jeweils 7 %. Beim Selbstbezug können Sie über einen Zeitraum von immerhin 10 Jahren insgesamt 90 % der Kosten abschreiben.

Nicht alles wird gefördert. Die Sanierungsmaßnahmen müssen dem Erhalt des Denkmals und seiner sinnvollen, wohnlichen Nutzung dienen. Während der Einbau einer Heizung und eine Erneuerung der sanitären Anlagen, also von Bad und Toilette, oder die Sanierung des Dachstuhls gefördert werden, sieht sich der Fiskus bei der Neuanlage eines Gartens oder beim Bau einer Garage nicht in der Pflicht, diese Posten finanziell zu unterstützen.

Weiße Sprossenfenster in Kombination mit einer roten Fassadenfarbe sind einfach bezaubernd. Bei diesem Gebäude dürfte die Denkmalschutzbehörde bei einigen Details mitreden. Bild: cocoparisienne auf Pixabay

Außerdem wichtig zu wissen: Bezieht sich der Denkmalschutz lediglich auf die Fassade Ihrer Immobilie und nicht auf das Innere des Hauses, können auch nur Arbeiten an der Fassade oder etwa die neu eingebauten, denkmalgerechten Fenster von der Steuer abgesetzt werden.

Das Hauptportal des Revitalisierungsprojekts Sophienpalais Hamburg begeistert mit seiner prachtvollen Freitreppe und der historischen Muschelkalkfassade genauso wie mit den Penthäusern. Bild: FRANKONIA Eurobau Investment Sophienterrassen auf neubau kompass

Ob Denkmalimmobilie, Neubauimmobilie oder Familiendomizil im Bestand: Vor vielen Käufen kommt das Finanzierungsgespräch mit der Bank oder einem anderen Finanzierer. Gerade bei Denkmalimmobilien achten die Finanzierungsberater auf Details wie den Vervielfältiger und den realistischen, marktorientierten Wert der Immobilie. Wenn Sie die Tipps im Beitrag beachten und sich bei der Suche nach einer für Sie idealen Kapitalanlage die Unterstützung eines Immobilienexperten sichern, sind Sie für das Gespräch mit dem Finanzierer auch fachlich gut gerüstet. In unserem Beitrag Das sollten Singles beim Immobilienkauf beachten gehen wir auf wichtige Fragen und Aspekte der Finanzierung ein, die nicht nur, aber besonders alleinstehende Immobilienkäufer in spe betreffen. Lesen Sie doch dort gleich weiter!

Das Titelbild stammt aus dem Projekt Quartier 1907 in München-Haar, das die KW Immobilien Management GmbH auf neubau kompass vermarktet.