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Die Zinsen sind aktuell auf einem niedrigen Stand – das macht Bausparen für immer mehr potenzielle Immobilienkäufer interessant. Ein Bausparvertrag lässt sich nicht nur für den Kauf einer Immobilie nutzen, sondern auch für Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen. Wir stellen das Prinzip des Bausparens mit seinen drei Phasen vor und zeigen, worauf künftige Bausparer achten sollten.

Das Prinzip des Bausparens geht bis ins vorchristliche Zeitalter zurück: damals gründeten Menschen in China die ersten Spargemeinschaften zur solidarischen Finanzierung größerer Projekte. Im frühen 20. Jahrhundert setzte sich das Bausparen auch in Deutschland durch.

Der Grundgedanke beruht auf dem Prinzip der Solidarität: Viele Sparer zahlen in einen großen Topf und aus den eingezahlten Beträgen werden später die Darlehen für den Bau des Eigenheims finanziert. Der Bausparvertrag ist somit eine Kombination aus Spar- und Darlehensvertrag. Ein Teil der Gesamtsumme wird im Vorfeld angespart und der Rest wird über ein Darlehen vergeben, das ebenfalls später abgezahlt wird.

Die drei Phasen des Bausparprinzips

Wer einen Bausparvertrag abschließt, durchläuft verschiedene Phasen. Phase 1 ist die Sparphase in der – meistens in Monatsraten – ein Vermögen von mindestens ca. 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Gesamtsumme angesammelt wird. Dieser Mindestbetrag ist notwendig, um später ein Darlehen für den Restbetrag zu bekommen. Allerdings erhält der Sparer dieses Darlehen nicht automatisch: er muss auf die „Zuteilungsreife“ warten.

Die zweite Phase: die Auszahlung

Das Darlehen, kann nicht jederzeit vergeben werden, es muss erst „zuteilungsreif“ werden – oft müssen Sparer bis zu 1,5 Jahren warten, bis „genügend Geld im Topf“ ist, um auf das oben genannten Beispiel zurückzukommen. In diesem Zusammenhang steht auch der Zielbewertungstermin. Dieser wird angesetzt, um zu ermitteln, wie hoch die Summe ist, die angespart wurde. Nach der Höhe dieses Betrages und der entsprechenden Wartezeit richtet sich die Zielbewertungszahl. Je höher diese ist, desto besser stehen die Chancen, bei der Auszahlung baldmöglichst an die Reihe zu kommen.

Die dritte Phase: die Tilgung des Darlehens

Das in der zweiten Phase ausbezahlte Darlehen wird in Phase 3 des „Bauspar-Kreislaufs“ getilgt. Achtung: die Summe der Tilgung setzt sich aus der Höhe der gesamten Bausparsumme zusammen und nicht aus der Höhe des Darlehens, wie oft fälschlich angenommen wird. Bei der Tilgung wird der bereits zu Vertragsbeginn festgelegte Zinssatz zugrunde gelegt – ein Grund dafür, dass aktuell der Run auf Bausparverträge aufgrund der niedrigen Zinsen immens hoch ist.

Ein Pluspunkt dieser Form der Baufinanzierung ist, dass bereits bei Beginn des Vertrages die Zinsen fest stehen. Damit ist der gesamte Bausparplan „kalkulierbar“.

Zu beachten ist, dass bei der Rückzahlung des Darlehens die festgelegten Raten um Einiges höher sind als bei einem herkömmlichen Bankkredit.

Der Staat fördert Bausparer

Wer sich für einen Bausparvertrag entscheidet, kann sich über staatliche Förderungen in Form einer Wohnungsbau-Prämie von 8,8 Prozent der laufenden Aufwendungen für Bausparverträge freuen. Für Alleinstehende sind das maximal 512 Euro, Verheiratete erhalten 1.024 Euro. Jährlich können Singles 45,06 Euro, Verheiratete entsprechend 90,11 Euro an Wohnungsbau-Prämie erhalten – unter der Voraussetzung, dass ihr zu versteuerndes Einkommen im Jahr 25.600 Euro (Alleinstehende) bzw. 51.200 Euro (Ehepaare) nicht übersteigt.

Arbeitnehmer-Sparzulage

Ergänzend können Bausparer vermögenswirksame Leistungen auf ihren Vertrag aufschlagen. Staatlich gefördert sind Beträge von maximal 470 Euro jährlich; für Arbeitnehmer gilt eine Arbeitnehmer-Sparzulage von 9 Prozent. Die Einkommensgrenzen für diese Zulage belaufen sich bei Alleinstehenden auf 17.900 Euro und bei Verheirateten auf 35.800 Euro.

Eigenheimrente und Riester-Förderung

Ein weiteres Plus für Bausparer: durch das Gesetz zur Eigenheimrente bezieht der Staat seit 2008 das Bausparen in seine Riester-Förderung mit ein. Die Riester-Zulage für jeden Erwachsenen, der in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlt, beträgt 154 Euro im Jahr (Verheiratete 308 Euro).

Gefragt: individuelle Bausparverträge

Auch wenn Bausparen aktuell aufgrund der niedrigen Zinsen äußerst gefragt ist, sollten einige Punkte beim Abschluss beachtet werden:

Der Bausparvertrag sollte exakt auf Ihre individuelle Situation und vor allem Ihre Ziele ausgerichtet sein! Nur dann lohnt sich ein Bausparvertrag wirklich. Zum Beispiel darf die Bausparsumme im Verhältnis zur Sparrate nicht zu hoch sein, sonst muss ein Bausparer unter Umständen sehr lange auf die Auszahlung seines Darlehens warten. Spart er jedoch zu viel an, geht ein Teil des Darlehensanspruches verloren. Deshalb: checken Sie Ihre Ziele und stellen Sie einen exakten Spar- und Tilgungsplan auf!

Vergleichen Sie Bausparverträge und Konditionen sehr genau, bevor Sie sich binden.

Prüfen Sie, wie flexibel der Vertrag ist. Können Sie jederzeit Sonderzahlungen leisten? Ist es möglich, in andere Tarife zu wechseln und den Vertrag im Laufe der Zeit zu ändern?

Vorsicht bei Kombi-Verträgen

Manche Anbieter werben damit, dass der Hauskauf mit einem kombinierten Kredit und einem Bausparvertrag jederzeit möglich ist. Für einige mag es verlockend klingen, ohne Sparzulage und nur mit einem von der Bank bereitgestellten Kredit sofort eine Wohnung zu erwerben.

Allerdings sind die finalen Kosten bei dieser Variante häufig um ein Vielfaches höher, als bei einem klassischen Bausparvertrag.

Das Prinzip von Kombiverträgen ist zunächst plausibel: wer eine Immobilie kaufen möchte, erhält von der Bank einen Kredit und schließt parallel einen Bausparvertrag ab. Mit dem nach und nach angesparten Vermögen und einem Bausparkassen-Darlehen wird dann nach ca. 15 Jahren der Bankkredit zurück gezahlt.

Aber: mit dem Kredit alleine ist es nicht getan. Was die Banken mitunter verschweigen, sind die Gebühren und das sind einige: Kontoführungsgebühren, Bearbeitungsgebühren, Zuteilungsgebühren etc. Schwierig sind auch unterschiedliche Zinssätze für Kredit und Baudarlehen. Und da es sich bei dem Kombivertrag um ein sehr komplexes Angebot handelt, sind die Verträge und Konditionen schwierig zu vergleichen. Manche Verbraucherzentralen in Deutschland raten bereits von kombinierten Bauspar- und Kreditangeboten ab, da die Gesamtkosten einfach zu schwer zu überblicken sind.

Bausparverträge kündigen

Wenn sich Lebensumstände ändern, kommt es vor, dass auch ein Bausparvertrag hinfällig wird. Die Kündigung ist in den meisten Fällen unkompliziert, allerdings fällt je nach der Phase, in welcher sich der Bausparer gerade befindet, unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Teurer wird es, wenn der Vertrag in der Ansparphase gekündigt wird. Dann beläuft sich die Vorfälligkeitsgebühr in der Regel auf 1 Prozent der Bausparsumme pro Monat, den der Vertrag zu früh gekündigt wurde. Besser, man wartet mit der Kündigung – wenn überhaupt – bis zur Darlehensphase. Hier entstehen keine finanziellen Einbußen. Wer eine Kündigung des Bausparvertrages in Erwägung zieht, sollte vorher die Option einer Ruhelegung oder evtl. einer Teilung des Vertrages in Bertracht ziehen.

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Titelbild: pixabay