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Bevor es mit dem Bau oder auch Umbau einer Immobilie losgeht, ist ein Blick auf den Bebauungsplan des Grundstücks wichtig. Denn hier findet man wichtige Informationen, die nicht nur die Art der Immobilie und ihre Ausrichtung auf dem Grundstück betreffen, sondern auch viele andere Details verbindlich regeln – mitunter sogar bis zur Dacheindeckung. In unserem Beitrag auf neubau kompass geben wir Ihnen einen Überblick über die vielen auf den ersten Blick recht mysteriös wirkenden Kürzel und Linien. Danach heißt es Bebauungspläne lesen wie ein Profi.

Für Bauträger, private Bauherren und Architekten gehört der Bebauungsplan, auch B-Plan genannt, zu den wichtigsten Unterlagen vor dem Baustart. Denn wer in Deutschland ein Haus bauen möchte, muss sich meist an strenge Vorgaben halten. Nicht für alle Grundstücke liegt ein Bebauungsplan vor. Wenn es einen gibt, ist er sehr aufschlussreich, denn er zeigt, gesetzlich verankert, zum Teil sehr detailliert, wie ein Grundstück genutzt werden darf. Je nachdem, wie weitreichend die Vorgaben, im Fachjargon „Festsetzungen“ im B-Plan sind, spricht man von einem „einfachen“ oder einem „qualifizierten“ Bebauungsplan.

Der qualifizierte Bebauungsplan beinhaltet mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die Angabe von bebaubaren Flächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Oft sind sogar die zulässige Form und Ausrichtung des Dachs, die First- und Traufhöhe, die materielle und zum Teil auch farbliche Gestaltung der Fassade, die zu verwendenden Baumaterialien oder der Platz für zu erhaltende bzw. geforderte Bepflanzung darin fixiert.

Der B-Plan hat immer zwei Teile: einen grafischen mit der eigentlichen Planzeichnung – meist im Maßstab 1:1000 – und einen textlichen, der die Vorgaben beschreibt und gegebenenfalls ergänzt.

Für Käufer einer schlüsselfertigen Bauträger-Immobilie lohnt sich ein Blick auf den Plan ebenfalls. Denn wenn in der Nachbarschaft noch Grundstücke frei sind, ist es gut, zu wissen, was darauf gebaut werden darf. Dazu kommt, dass sich mit veränderten Lebensumständen oft auch die Ansprüche ans Haus ändern. Vielleicht möchten Sie irgendwann Ihren Wohnraum erweitern oder denken über einen Garagenanbau oder einen Wintergarten nach. Ein frühzeitiger Blick auf den Bebauungsplan des potenziellen eigenen Grundstücks ist also auch für Kaufinteressenten nicht unwichtig.

Klar geregelt und gesetzlich verankert

Wer öfter mit Bebauungsplänen zu tun hat, weiß, dass diese sehr unterschiedlich ausfallen. Manche Baupläne zeigen wenige Symbole und Kürzel – dann hat der Bauherr relativ viel Freiheit bei der Gestaltung seines Bauwerks. Ist im Plan aber etwas eingetragen, dann wird die jeweilige Vorgabe zum verbindlichen Gesetz und muss demnach auch befolgt werden. Da kann der Traum vom kobaltblauen Dach oder einer ausgefallenen Dachform schnell ausgeträumt sein. Ziel der Bebauungspläne ist ein möglichst homogenes Stadt -oder Siedlungsbild. Über die Fixierung der Gebäudehöhe oder etwa der Abstandsflächen zwischen Gebäuden, hilft der Bebauungsplan, die Rechte der Eigentümer von benachbarten Grundstücken zu wahren.

Wenn Sie nun aber denken, dass Bebauungspläne in erster Linie Beschränkungen und Zwänge mit sich bringen, liegen Sie falsch. Der B-Plan schafft auch ein Stück Sicherheit – auch eine gewisse Wertsicherheit für Ihr Grundstück -, indem er die bauliche Qualität im direkten Umfeld konkret definiert. Prüfen Sie aufmerksam, ob der Bebauungsplan in Ihrer Nachbarschaft hohe Bauten oder gewerblich oder öffentlich genutzte Gebäude erlaubt. Dann besteht ein hohes Risiko, dass es irgendwann zu einer Einschränkung Ihrer eigenen Privatsphäre oder zumindest einer Verschattung Ihres Grundstücks kommt.

Langsam dämmert es der Schnecke sicher, dass ein Bebauungsplan auch seine guten Seiten hat.
Foto von Sarah Trummer von Pexels

Ein Bebauungsplan ist das kommunale Instrument, um ein einheitliches Bild der Siedlung entstehen zu lassen. Aus diesem Grund sind die Vorgaben in Wohngebieten mit Bestandsbauten zum Teil deutlich strenger und detaillierter als in Neubaugebieten, die erst noch entstehen. Aber auch diese Aussage lässt sich mit Einzelbeispielen wiederum aushebeln. Aus reiner Willkür entspringen die Festsetzungen in den Bebauungsplänen aber nirgendwo.

Der Bebauungsplan wird unter anderem im Baugesetzbuch (§ 9 BauGB) geregelt. Auf dessen Grundlage ergibt sich die Planzeichenverordnung (PlanZV), diedie verwendeten Symbole, Signaturen, Farben und Linien allgemeingültig definiert. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert die zulässigen Nutzungen und erklärt auch, wie die Festsetzungen zur zulässigen Bauweise oder etwa zu den Abstandsflächen korrekt auszulegen sind.

Was der Plan zeigt

Ein Bebauungsplan bildet die einzelnen Flurstücke und ihre Grenzen entsprechend den Katasterplänen der Vermessungsämter ab. Die Grundstücke sind nummeriert und auch bereits vorhandene Bestandsgebäude, Wege, Straßen und Plätze und oft auch die Geländehöhe (Höhenlinien) sind im Plan eingezeichnet. Verschiedene Kürzel geben an, wie die bauliche Nutzung aussehen darf.

Farben und Schraffuren definieren die einzelnen Gebiete und grenzen diese auch deutlich voneinander ab. Rot steht für ein Baugebiet, Grau für gewerbliche Grundstücke und Grün für Grünflächen. Dazu kommt wiederum ein Kürzel, das die Höchstzahl der in Wohngebäuden zulässigen Wohnungen festsetzt. Dieses Kürzel erscheint unterhalb der Bezeichnung für die Art der baulichen Nutzung. WS weist ein „Kleinsiedlungsgebiet“ aus, also Wohngebäude mit Nutzgärten. WR steht für „reine Wohngebiete“, die ausschließlich eine Bebauung mit Wohngebäuden zulassen. WA bedeutet „allgemeines Wohngebiet“. Dort wird vorwiegend gewohnt, es ist aber nicht auszuschließen, dass dort auch das eine oder andere Gewerbe angesiedelt ist. Unsere Tabelle zeigt Ihnen noch weitere Kürzel. Wenn Sie eine solche Abkürzung in Ihrem Bebauungsplan sehen, sollten Sie genau hinsehen. Hier ist Wohnen entweder mit einer gewissen oder sogar deutlichen Lärmbeeinträchtigung verbunden oder gar nicht vorgesehen.

Wohngebiete und ihre Kürzel

Offene und geschlossene Bauweise

Eine geforderte offene Bauweise wird im Bebauungsplan mit dem kleinen Buchstaben „o“ abgebildet, während die geschlossene Bauweise (Gebäude teilweise ohne seitlichen Grenzabstand) ein kleines „g“ erhält. „Offen gebaut“ sind einzelnstehende Einfamilienhäuser (E) und auch Doppelhäuser (D) mit festgelegtem Grenzabstand. „Geschlossene Bauweise“ bedeutet, dass auf der Grundstücksgrenze Haus an Haus und ohne seitlichen Grenzabstand gebaut werden muss. Darunter fallen viele Doppelhäuser und das Gros der Reihenhäuser (R).

Das Reihenhaus-Ensemble “ Waldschulstraße 45/47“ in München zeigt, dass Doppel- und Reihenhäuser auch schönes eigenes Grün bieten können.
Bild: Heidemarie Brunmayr/HB Immobilien

Auch Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser erhalten also ein klar ablesbares Kürzel. Sind zwei oder alle Hausformen erlaubt, stehen sie gemeinsam im auf der Grundstücksfläche eingezeichneten Dreieck.

Bauliche Dichte: Viele Zahlen, die sich zu schönem Wohnraum summieren

Nun wird es schon etwas komplizierter. Wer sich aber mit den Ziffern mit und ohne Kreis, die im Bebauungsplan zu finden sind, etwas auseinandersetzt, kann diese vermeintlichen Mysterien schnell übersetzen.

Auf Grundlage eines Ausschnitts aus dem Bebauungsplan für ein Neubauprojekt an der Burgfriedenstraße in Dachau haben wir uns einmal die dortigen Vorgaben angesehen. Wir haben dort schon einmal viele Informationen gefunden, die auch bei Ihrem künftigen Zuhause wichtig werden könnten:

Quelle: Grosse Kreisstadt Dachau, Bebauungs- und Grünordnungsplan Nr. 117/01 vom 09. Oktober 2007 durch HAT – Architekten – Ingenieure und TOPgrün GmbH.

Unter all den arabischen Ziffern fallen sofort die römischen Zahlen auf. Diese geben die Anzahl der erlaubten Vollgeschosse (VG) an. Eine II bedeutet, dass das Gebäude maximal zwei Geschosse haben darf. Steht diese Ziffer aber in einem Kreis, muss das Gebäude zwingend zweigeschossig gebaut werden. Steht bei Ihnen im B-Plan „II-III“ müssen Sie minimal zwei Geschosse und dürfen Sie auf Ihrem Grundstück maximal drei Geschosse errichten.

Sind in einem Plan die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Grundflächenzahl (GRZ) ausgewiesen, so können Sie daran ablesen, wie viel Wohn- und Nutzfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche errichtet werden und wie viel Grundstücksfläche maximal überbaut werden darf. Die angegebenen Dezimalzahlen werden jeweils auf Basis einer Grundstücksgröße von 1000 m² Fläche ausgewiesen.

Die Geschossflächenzahl erscheint in einem Plan in Form eines Kreises, in dem eine Dezimalzahl steht. Es kann aber auch sein, dass das Kürzel GFZ und eine Dezimalzahl eingetragen ist. Um nun auszurechnen, wieviel Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche auf dem Grundstück errichtet werden dürfen, nimmt man die ausgewiesene GFZ-Zahl und multipliziert sie mit der Grundstücksfläche. Eine GFZ von 0,5 bedeutet also, dass Sie auf einem Grundstück von 1000 m² ein Gebäude mit einer maximalen Geschossfläche von 500 m² errichten dürfen. Es kann auch sein, dass ein Mindest- und Maximalwert der Geschossflächenzahl im Plan abgebildet wird. Dann erscheinen Angaben wie „GFZ 0,3 bis 0,5“ im Plan.

Steht im Plan eine Dezimalzahl ganz ohne Kreis, ist damit die Grundflächenzahl gemeint. Wenn es die Planer gut mit ihren Nutzern meinen, schreiben sie zu dieser Zahl GRZ dazu – das müssen sie aber nicht. Eine GRZ von 0,25 bedeutet, dass 25 Prozent des Grundstücks bebaut sein dürfen. Damit dürfen bei einem Grundstück mit 1000 m² Fläche 250 m² bebaut werden. Die Rechnung: 0,25 x 1000 m² = 250 m².

Ein Gebäude darf auch nur ein gewisses Volumen erreichen. Dieses wird über die Baumassenzahl (BMZ) definiert. Sie erscheint als Dezimalzahl in einem Rechteck oder in Verbindung mit der Abkürzung BMZ im B-Plan. Bei einem 1000 m² großen Grundstück und einer BMZ von 0,8 ergibt sich eine Baumasse von 800 Kubikmeter. Das ist dann das maximale Volumen, das ein Gebäude vom Untergeschoss bis zum obersten Vollgeschoss erreichen darf.

Auch die Höhe eines Gebäudes kann im B-Plan festgesetzt sein. Dann findet man Angaben zur zulässigen Traufhöhe (TH), Firsthöhe (FH) oder Oberkante (OK) in Verbindung mit einer Meterangabe. Sie wissen es sicher jetzt schon: Zahlen im Kreis sind exakt zu befolgende Vorgaben. Ohne Kreis handelt es sich um Maximalwerte oder um die erlaubten Mindest- und Maximalwerte.

Alles auf Linie

Auch allerlei Linien kann man im Bebauungsplan sehen. Dabei wird unter Baulinien und Baugrenzen unterschieden. Baulinien legen genau fest, wo und in welcher Richtung gebaut werden darf. Daran muss sich der Bauherr auch strikt halten. Baugrenzen geben vor, in welchem Bereich der Baukörper innerhalb der gesteckten Grenzen angeordnet werden kann. Da genießen die Architekten also mehr Freiheiten, solange sie die weiteren Festsetzungen, wie Abstandsflächen einhalten. Grafisch kommen die Markierungen als schwarz-weiße oder farbige, unterschiedlich gestrichelte Linien in den Plan.

Abstandsflächen

Wer ein Haus baut, muss mit seinem Gebäude einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einhalten. Das ist in den jeweiligen Landesbauordnungen vorgeschrieben und unterschiedlich geregelt. Um die zulässige Abstandsfläche zu errechnen, multipliziert man – je nach Bundesland und Lage des Grundstücks – die Gebäudehöhe mit einem Wert zwischen 0,2 und 1. Grundsätzlich gilt in jedem Bundesland ein Mindestabstand von 2,5 bis 3 m zum Nachbargrundstück, auch wenn der errechnete Wert niedriger ausfällt. Google zeigt schnell die zuständigen Seiten im Netz an, über die Sie sich ein detailliertes Bild von den für Ihr Bundesland gültigen Vorgaben machen können.

Dachvorgaben: Die Mütze des Hauses

Häufig sind sogar die Ausrichtung des Dachfirstes, die Dachneigung und das Material der Dacheindeckung vorgegeben. Die Angabe der Firsthöhe (FH), der Abstand zwischen First und Boden, zeigt den maximal zulässigen Wert in Metern an. Im Ausnahmefall wird ganz konkret angegeben, wie hoch der First sein darf. Die Traufhöhe (TH), das ist die Höhe zwischen Dachhaut und Boden, wird ebenfalls in Metern ausgewiesen. Dabei kann zwischen Tal- und Hangseite differenziert sein.

Die Dachneigung (DN) wird in Grad angegeben und ist meist von der Dachform abhängig. Diese wird häufig ebenfalls vorgeschrieben.

FD         Flachdach

SD         Satteldach

PD         Pultdach

vPD       versetztes Pultdach

ZD         Zeltdach

WD        Walmdach

KWD     Krüppelwalmdach

TD         Tonnendach

Nicht jede Dachform wird in Deutschland einfach so durchgewunken. Dabei zeigt die Vogelperspektive oft ganz eigene Qualitäten eines Hauses. Foto von David McBee von Pexels

Bäume – auch hier gibt es Vorschriften

Wenn alte Bäume gefällt werden müssen, um Platz für Wohnraum zu schaffen, sind die Bauherren in Pflicht, Ausgleich zu schaffen. Dafür gibt es einen umfangreichen Regelkatalog, der auch ausweist, welche Bäume und Pflanzen dafür in Frage kommen. Das ist innerhalb der Bundeländer und sogar der Kommunen nicht einheitlich geregelt. Google hilft!

Im Bebauungsplan markiert ein ausgefüllter Punkt in einem Kreis eine Stelle, an der ein Baum zu erhalten ist. Ist der Punkt nicht ausgefüllt, muss dort ein Baum gepflanzt werden.

Baulasten besser auch einsehen

Baulasten klingen für viele Menschen nach einer recht mysteriösen Größe. Trotzdem sollte jeder Käufer eines Grundstücks vor Unterzeichnung des Notarvertrags einen Blick in das Baulastenverzeichnis nehmen. Dieses verzeichnet die Verpflichtungen, die auf einem Grundstück lasten – daher auch der Name.

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, nach denen er im Bezug auf sein Grundstück bestimmte Dinge tun, unterlassen oder dulden muss. Zu den Duldungen kann zum Beispiel ein Fahr-, Geh-, und Wegerecht des Nachbarn gehören. Es kann darin auch die Verpflichtung fixiert sein, eine bestimmte Abstandsfläche zum Grundstück des Nachbarn freizuhalten oder aber einen geringeren Bauabstand seines Nachbarn zu akzeptieren. Oft steht auch drin, dass der Eigentümer sich verpflichtet, einen Teil seines Baugrundstücks nur als Kfz-Parkplatz zu nutzen.

Wenn Sie Ihre Immobilie vom Bauträger kaufen, dann ist ohnehin schon alles geregelt. Der Ordnung halber erwähnen wir aber auch dieses wichtige Verzeichnis, denn es kann so manche böse Überraschung bringen. Wichtig: Solche Rechte und andere Lasten sind nur hier verzeichnet, nicht aber im Grundbuch.

Ohne Bebauungsplan gilt § 34 BauGB

Und was passiert, wenn es gar keinen Bebauungsplan gibt? Dann tritt § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) ein. Dort ist festgelegt, dass sich ein Neubauvorhaben hinsichtlich seiner Art und dem Maß der Nutzung sowie hinsichtlich seiner Bauweise in die Bestandsbebauung der näheren Umgebung einfügen sollen. Die zuständige Baubehörde entscheidet dann im Einzelfall, ob das zutrifft.

Reihenhäuser in Garbsen Frielingen“ heißt ein Projekt auf neubau kompass, das in Niedersachsen schönen neuen Wohnraum schafft. Ob mit oder ohne Bebauungsplan: einfach gelungen. Bild: FIBAV Immobilien GmbH

Sind Sie nun im Bilde darüber, was Sie aus einem detaillierten, qualifizierten Bebauungsplan alles herauslesen können? Wir fanden es spannend, uns damit einmal richtig auseinanderzusetzen – denn auch wir haben in der Regel ja mit fertig beplanten Grundstücken zu tun. Was zum Teil sehr kompliziert aussieht, ist irgendwann gar nicht mehr schwer zu verstehen. Da ist es weit schwerer, ein passendes Grundstück zu finden. Minimalisten könnten nun denken, dass dann doch ein Tinyhouse, ein rollendes Zuhause im Miniformat, die beste Wahl ist. Dazu muss man aber wissen, dass man in Deutschland auch für Klein- und Tinyhäuser einen festen Stellplatz auf einem Grundstück braucht. Viele Infos über den Trend können Sie in unserem Blogbeitrag „Wohnen im Tiny House – Den kleinen Raum genießen“ auf neubaukompass.de lesen. Viel Spaß! Ihr Redaktionsteam von neubau kompass

Titelbild: GEMEINDE PULLACH IM ISARTAL – Bebauungsplan Nr. 26 für das Gebiet ADOLF-WENZ-SIEDLUNG. Quelle: Wikipedia/Frank Müller-Diesing – k ([1])

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