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Das Corona-Jahr 2020 ging auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorbei. Kein Wunder! Gerade das Frühjahr brachte viel Unsicherheit. So verharrten viele Kaufinteressenten im März und April geradezu in Schockstarre und legten ihr Projekt Immobilienkauf erst einmal auf Eis. Was auch Immobilienprofis nicht in dieser Weise erwarteten: Schon Ende April ging es auf dem Käufermarkt trotz erschwerter Bedingungen bei Besichtigungen und Notarterminen wieder aufwärts. Die Studie „Postbank Wohnatlas 2021“ zeigt, dass die starke Nachfrage 2020 sogar in kleineren Städten die Kaufpreise massiv befeuerte. Für Enspannung am Markt könnte eine rege Bautätigkeit sorgen. Unsere Recherchen zeigen: Da ist noch Luft nach oben. Lesen Sie jetzt, wo der deutsche Immobilienmarkt steht.

Die teuersten Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland verzeichnete 2020 wieder einmal München – das kann man im „Postbank Wohnatlas 2021“ nachlesen. Die Preise dafür kamen 2020 bei durchschnittlich 8.613 € an, was einem Preisanstieg von 6,1 % entspricht. Die drastischste Preisveränderung von 2019 auf 2020 verzeichnete unter den Top 7 der Großstädte die Hansestadt Hamburg: Satte 9,68 % mehr wurden dort 2020 als Kaufpreis gefordert als im Vorjahr.

Quelle der Preise aus dem Postbank Wohnatlas 2021

Ein eher neues Phänomen: Das Ranking der teuersten 10 Städte bestritten nicht nur die größten Metropolen, sondern auch mittelgroße Kommunen wie Rosenheim, Regensburg und Heidelberg. Bei diesen drei Städten haben die Quadratmeterpreise 2020 die Marke von 4.000 € überschritten. Dazu muss man wissen: Rosenheim zählt nicht mal 100.000 Einwohner. Der Grund für den Preisboom dort liegt nicht zuletzt in dem Umstand, dass man hier nach dem Motto kauft: „Wohnen, wo andere Urlaub machen“. Auch Ansbach überraschte unsere Redaktion mit einem steilen Preisanstieg. Dort erreichten die Preise 2020 einen Durchschnittswert von 2.742 € – über 27 % mehr als 2019.

Auf der Seite der teuersten Landkreise sind die bayerischen Landkreise Miesbach (Ø 6.756 €/m², Starnberg und München (beide überschritten ebenfalls die Marke von 6.000 €/m²) ganz vorn dabei. Der Spitzenreiter der teuersten Landkreise liegt aber nach wie vor in Nordfriesland in Schleswig-Holstein. Kein Wunder! Dazu gehören Sylt, Amrum, Föhr und St. Peter Ording. Hier wurden für den Quadratmeter Wohnfläche 6.796 € gefordert.

Nicht nur den Kaufinteressenten im Münchner Speckgürtel steht angesichts der hohen Kaufpreise seit Langem der Schweiß auf der Stirn. Auch rund um Berlin ziehen die Preise seit Jahren rasant an. Während in der Hauptstadt das Bauland immer knapper wird und das Kaufpreisgefüge inzwischen Höhen erklimmt, das sich die Berliner früher nicht vorstellen konnten, nämlich fast 5.000 €/m², gibt es in den Gemeinden rundherum noch echtes Potenzial, um sich ein eigenes Zuhause leisten zu können. In Falkensee und anderen Orten im Havelland beispielsweise haben sich im letzten Jahrzehnt viele Familien niedergelassen, die von attraktiven Preisen, viel Platz und satter Natur angezogen wurden. Nicht erst mit Corona herrschen im Berliner Umland neue Preis-Gesetze: Von 2019 auf 2020 stiegen in allen 8 an Berlin angrenzenden Landkreisen die Kaufpreise laut „Postbank Wohnatlas 2021“ im zweistelligen Bereich. Die höchsten Preisanstiege verzeichneten die Marktforscher für den Landkreis Potsdam-Mittelmark (3.327 €/m²) mit sage und schreibe knapp 25 %. Für einen Immobilienkauf zu Wohnzwecken in Potsdam mussten Käufer 2020 durchschnittlich 4.085 €/m² berappen.

Der Cecilenhof in Potsdam ist nicht das einzige illustre Anwesen in der Region. Dazu entstehen wunderschöne Neubauprojekte. Foto von cocoparisienne, gefunden auf Pixabay

Es gab also in vielen Regionen und Städten Deutschlands einen kräftigen Preisruck. Dieser Tendenz kann nur eine rege Bautätigkeit abhelfen. Da sind nicht Eigentümer von Bauland, Bauträger, aber auch die Baubehörden gefragt.

Bautätigkeit: viel erreicht – nicht genug

Von Januar bis April 2021 wurden laut Destatis rund 13,8 % mehr Baugenehmigungen als im Vorjahreszeitraum erteilt. Insgesamt wurden 2020 zwar mit rund 368.589 Baugenehmigungen für Neubau- und Umbauprojekte mehr als 8000 Einheiten mehr erteilt als 2019, trotzdem hat die Wohnraumoffensive der Bundesregierung ihr zentrales Ziel, das sie sich für die laufende Legislaturperiode gesetzt hatte, nicht erreicht. Gegenüber den avisierten 1,5 Millionen neuen Wohneinheiten werden bis zum Ende wohl nur 1,2 Millionen neue Einheiten entstanden sein – das sind zumindest laut handelsblatt.com die Schätzungen des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen.

Es wird auch weiterhin in vielen Städten und Speckgürteln an Wohnraum fehlen. Denn die Fertigstellungen sind ein Thema für sich. Seit 2009 hängen sie der Zahl der Baugenehmigungen deutlich hinterher. Nach einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung gab es im Jahr 2020 einen Überhang von genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohneinheiten von insgesamt 779.432 Einheiten. Das ist schlecht für 2020, aber wird die Statistik von 2021 und 2022 positiv beeinflussen. Es wird gebaut – mehr als in den Jahren davor! In einer Pressemitteilung vom 27. Mai 2021 berichten die Forscher von Destatis: „Von den im Jahr 2020 fertiggestellten Wohnungen waren 268.774 Neubauwohnungen in Wohngebäuden (+5,0 % gegenüber 2019). Auf Mehrfamilienhäuser entfielen davon 153.377 Wohnungen, was einem Plus von 7,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Einfamilienhäuser verzeichneten mit 87.275 Neubauten einen Zuwachs um 4,1 % und Zweifamilienhäuser einen Anstieg von 6,0 % auf 20.472 Fertigstellungen“.

Am Beispiel Berlins zeigt sich, wie sehr neue Wohnungen gebraucht werden. Von 2011 bis 2019 stieg dort die Zahl der fertig gestellten Wohnungen zwar von unter 5.000 auf fast 19.000 Einheiten an. Im Jahr 2020 fiel die Anzahl aber wieder auf rund 16.300 Wohnungen ab. Insgesamt sind seit 2011 in Berlin 117.000 Wohnungen für rund 210.000 Menschen entstanden. Bei der Einwohnerzahl legte Berlin aber um mehr als 343.000 Menschen zu. Somit hätten im Zeitraum ca. 74.000 Wohnungen zusätzlich gebaut werden müssen, um die Nachfrage zu bedienen. Das berichtet Jochen Möbert, einer der Immobilienspezialisten bei DB Research Management, im „Deutschland Monitor“ vom 21.06.2021. Dass die demographische Entwicklung der Bautätigkeit weit voraus ist, ist aber nicht nur ein Problem Berlins. In allen deutschen Großstädten brauchen wir neue Möglichkeiten zur Nachverdichtung und neues Bauland.

Ein Baustellenbesuch zeigt oft erst die gewaltigen Dimensionen mancher Großprojekte auf. Foto von Hands off my tags! Michael Gaida, gefunden auf Pixabay

Spätestens seit Mai hören wir zunehmend besorgte Stimmen aus der Baubranche: Es gibt Probleme mit der Beschaffung der Baustoffe – beispielsweise bekommt man Holz und Dämm-Material inzwischen nur noch zu sehr teuren Preisen oder gar nicht. Wir werden gespannt verfolgen, wie sich diese Knappheit in den nächsten Monaten auf die Bautätigkeit auswirkt. Hoffentlich heißt es im Herbst nicht: Der Wille zum Bauen ist da, aber das Material ist teuer wie Gold!

Kaufen immer noch günstiger als Mieten

Laut „Wohnkostenreport 2021“ von Accentro und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) war es 2020 in Deutschland im Durchschnitt um 56 % günstiger eine Immobilie zu Wohnzwecken zu kaufen als diese zu mieten. Gegenüber 2019 ist der bundesweite Kostenvorteil für Eigentumswohnungen und selbst bewohnte Häuser sogar um rund 7,5 % gestiegen. Auch wenn es uns angesichts der hohen Kaufpreise in den großen Metropolen anders erscheint, so stellte das IW fest, dass man in 399 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland als Eigentümer der selbst genutzten Wohnung günstiger wohnt. Käufer bezahlten im Bundesdurchschnitt 2020 4,32 €/m², mit Abschluss eines neuen Mietvertrags aber mehr als doppelt so viel: 9,89 €/m².

Bei solch großzügigen Altbauten kann man sich für das Home Office ein ideales Plätzchen schaffen. Viele Neubauprojekte bringen kluge Konzepte mit, um Wohnen und Arbeiten ohne großen Aufwand zu trennen. Foto von Petr Podlesak, gefunden auf Pixabay

Was viele kaum glauben werden: Auch die Top 7 Städte boten 2020 Sparpotenzial! In München lag der Kostenvorteil bei 53,6 %, in Hamburg bei 50,3 %, in Berlin „nur“ bei 41,1 %. Am meisten konnten Immobilieneigentümer in ihrem Eigenheim in Stuttgart (58,1 %), Frankfurt (60,6 %), Düsseldorf (64,3 %) und Köln (65,1 %) sparen. Käufer profitieren nach wie vor auch von den niedrigen Zinsen für Immobiliendarlehen und Hypotheken.

Die Politik muss in die Gänge kommen

Mit Kontaktsperren, Heimarbeit und Ausgangsbeschränkungen hat selbst genutztes Wohneigentum enorm an Attraktivität gewonnen. Das Angebot muss der hohen Nachfrage aber erst einmal hinterherkommen. Da sind nun pragmatische und realistische Lösungen seitens der Politik gefragt. In den vergangenen Jahren wurde viel reguliert, gedeckelt und verboten. Auf diese Weise wurden Kapitalanleger, Investoren und Bauträger, aber auch viele Kommunen oft eher gelähmt als ermutigt, neuen Wohnraum zu schaffen. Immer knapper werdendes Bauland, ungelöste oder nicht bezahlbare Lösungsansätze für ökologische Fragen und immer höhere energetische Vorgaben sind Aspekte, die jeden Bauträger beschäftigen und uns als Verbraucher interessieren sollten. Denn wenn wir hier keine Lösungen erarbeiten, wird unsere Wohn-Zukunft – und dazu gehört die Bildung von Wohneigentum eben auch – nicht allzu rosig aussehen.

Wohnen mit schönsten Perspektiven – das wünschen wir uns doch alle auf die eine oder andere Art. Foto von Arek Socha, gefunden auf Pixabay

Jede Stellschraube in einem System muss man frühzeitig kontrollieren, immer wieder anziehen und auf ihre Qualität prüfen. Seitens der Politik wurde aber in den letzten 20 Jahren anscheinend nicht jede Stellschraube für die Wohneigentumsbildung als systemrelevant erkannt. Angesichts der hohen Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen bedarf es noch mehr Fördermittel. Wir brauchen auch in den Metropolen Wohnraum in vielfältigen Größen und für alle Einkommensklassen – zum Kauf und zur Miete. Denn eines hat uns Corona gezeigt: Klatschen für Pflegekräfte, Ärzte, Rettungskräfte, Feuerwehr und Polizisten reicht nicht. Wir müssen schon auch dafür sorgen, dass die Menschen dort gut leben können, wo sie ihren Dienst an der Gemeinschaft tun.

Der Kauf von Wohneigentum sollte keine Sache des Glücks sein. Trotzdem wünschen wir den Politikern der nächsten Legislaturperiode ein glückliches Händchen bei der Wohnpolitik. Foto User Here and now, unfortunately, ends my journey on Pixabay, gefunden auf Pixabay

Wir bei neubau kompass sind gespannt, wer nach den Wahlen am Steuer stehen wird und hoffen, dass mit frischem Wind eine positive Dynamik in die Wohnungsbau-Tätigkeit und Förderungen von Wohneigentum kommt. Kurs voraus! Im September haben wir ein Stück unserer Zukunft zumindest ein wenig selbst in der Hand. Machen wir was draus – denn unsere Wohnzukunft ist kein Glücksspiel.

Wo liegt die Zukunft? In flexiblen Konzepten. Wohnungen und Häuser sind gefragt, in denen Kinder sich genauso entfalten können wie die Eltern und in denen viele Jahre später, auch im hohen Alter der Eltern, ein komfortables, selbstbestimmtes Leben möglich ist. Das ist nicht nur eine Sache der Ausstattung, sondern auch der näheren Infrastruktur rund um die Immobilie.

Van B. Very urban living – so lautet der Projektname eines Ensembles zwischen Olympiapark und Maxvorstadt in München. Foto vom Bauträger: Bauwerk Capital GmbH & Co. KG

In unserem Blog München können Sie nachlesen, wie im oben gezeigten, zukunftsweisenden Münchner Neubauprojekt „Van B. Very urban living“ urbanes Wohnen in Bestform entsteht– nicht zuletzt dank modularer Grundrisse, einer herausragenden Gebäudearchitektur und einer vorausschauend geplanten Ausstattung. Viel Spaß beim Weiterlesen wünscht Ihnen aus der Redaktion von neubau kompass Kerstin Funke.

Unser Titelbild stammt von Pierre Blaché, gefunden auf Pixabay.