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Clevere Immobilienfinanzierung

Wenn Sie bereits vor einigen Jahren eine Neubau-Immobilie erworben haben und wesentliche Tilgungen bereits erfolgt sind, steht vermutlich – sofern Sie kein Annuitätendarlehen abgeschlossen haben – in absehbarer Zeit eine Anschlussfinanzierung an. Lesen Sie im folgenden Beitrag, was es dabei zu beachten gibt und warum sich der Wechsel zu einem neuen Finanzierungspartner mit einigen Tausend Euro Gewinn lohnen kann.

In der Regel legen sich Immobilienkäufer für die erste Finanzierungsrunde zur Tilgung ihres Immobilienkredites für mindestens zehn Jahre fest. Wie der Finanzdienstleister Dr. Klein im aktuellen Trendindikator Baufinanzierung jetzt veröffentlicht hat, entscheiden sich aktuell die meisten Kunden für eine Zinsbindung von mehr als 14 Jahren. Das ist angesichts der äußerst niedrigen Zinsen momentan kaum verwunderlich, möchte sich doch jeder diese günstigen Konditionen so lange wie möglich sichern. Dabei gibt es auch nach Ablauf der ersten Zinsbindung noch attraktive Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung.

Tipp: Ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung mit Alternativen beschäftigen

Allerdings sollte man beim Berechnen der Anschlussfinanzierungen nicht warten, bis die Bank ihr Prolongationsangebot unterbreitet hat. Prolongationsangebot meint die Weiterführung des Erstdarlehens bei der Hausbank – jedoch mit neu zu verhandelnden Zinsen und Tilgungsraten. Mit dem Prolongationsangebot unterbreitet das Kreditinstitut Konditionen für die Weiterfinanzierung der Immobilie. Diese sind jedoch nicht immer attraktiv und sollten gut verhandelt werden. Bessere Karten hat, wer sich bereits vor dem Prolongationsangebot der Bank mit Alternativen beschäftigt hat. Experten von Verbraucherschutzverbänden raten, sich bereits ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit alternativen Anbietern in Verbindung zu setzen und entsprechende Angebote einzuholen.

Dabei kann man berücksichtigen, dass Neukunden oft bessere Finanzierungsangebote gemacht werden als Bestandskunden. Wer also mit einem neuen Anbieter verhandelt, kann sich diesen Aspekt zunutze machen. Das jeweilige Kreditinstitut bzw. der Finanzdienstleister möchte neue Kunden gewinnen und kann womöglich großzügigere Konditionen einräumen als die Hausbank. Auch sollte man die Kosten für die Umschuldung bei einem anderen Anbieter nicht überbewerten. Experten betonen, dass sich die Gebühren für die Übertragung der Grundschuld bzw. Notar und Gerichtskosten im Rahmen halten (je nach Höhe der Grundschuld sind es meistens weit unter 500 Euro) und sich der günstigere Zinssatz des neuen Finanzierungsanbieters in den meisten Fällen auszahlt.

Prolongationsangebot der Hausbank verbessern

Auch wer dem langbewährten Kreditinstitut treu bleiben möchte, sollte seine Karten beim Verhandeln gut ausspielen. Geben Sie sich keinesfalls mit dem ersten Prolongationsangebot zufrieden – dieses ist meistens noch zu toppen. Im Hinterkopf behalten kann man, dass Banken durchaus ein Interesse daran haben, Bestandskunden zu halten. Hier liegen die Fakten rund um die Immobilienfinanzierung bereits vor, das Haus bzw. die Wohnung ist bewertet und es fällt bei weitem weniger Aufwand an, als für einen Neukunden beansprucht wird. Auch für den Kunden gibt es Vorteile: Die Hausbank prüft die Bonität nicht neu, die Übertragung der Grundschuld entfällt ebenso wie der Gang zum Notar. Auf den ersten Blick scheint also vieles für den Verbleib beim bekannten Kreditinstitut zu sprechen. Bis auf die Tatsache, dass es in sehr vielen Fällen bessere Angebote bei alternativen, neuen Anbietern gibt und die Prolongationsangebote der Hausbank in jedem Fall nachverhandelt werden sollten.

Bedenken Sie, dass sich auch minimale Prozentpunkte bei den Zinsen bezogen auf den Kaufpreis der Immobilie mit einigen tausend Euro über die Jahre hinweg bemerkbar machen. Ein Zins-Unterschied von zum Beispiel 0,4 Prozent kann über rund 15 Jahre hinweg bei einer Restschuld in Höhe von 150.000 Euro bereits 4.000 Euro ausmachen. Informieren über neue Konditionen lohnt sich also in jedem Fall.

Höhere Tilgungsraten für mehr Lebensqualität

Finanzierungsexperten raten generell, die Tilgung an die entsprechende Lebenssituation anzupassen. Oft hat sich im Laufe der Jahre einiges verändert, finanzielle Spielräume wachsen und es können vielleicht aufgrund eines Jobwechsels oder einer Erbschaft höhere Tilgungssätze abgegolten werden. Positiv im Sinne der Zinsersparnis wirkt sich aus, überschüssige Geldreserven in höhere Tilgungsraten zu investieren und so das Darlehen schneller abzugleichen. Je eher die Immobilie schuldenfrei ist, desto mehr Geld bleibt für Reisen, Sport und Konsum übrig.

Forward Darlehen – günstige Zinsen langfristig nutzen

Selbst wenn es aktuell nicht danach aussieht – Zinsen können steigen und dann ist die Anschlussfinanzierung unter Umständen wesentlich belastender für den Geldbeutel als die erste Finanzierungsrunde. Deshalb entscheiden sich nicht wenige Immobilienkäufer mittlerweile für ein Forward-Darlehen. Dieses ist ein Anschlusskredit, der bereits knapp drei Jahre (exakt 60 Monate) vor Ablauf der ersten Zinsbindung abgeschlossen wird. Das Forward Darlehen garantiert den vereinbarten Zinssatz, somit lassen sich sehr geringe Zinssätze „reservieren“ für die nächste Finanzierungsrunde. Diese Sicherheit hat ihren Preis: für den Abschluss eines Forward-Darlehens fallen Gebühren an. In der Regel sind das Aufschläge auf den aktuellen Zinssatz. Auch bei diesem Darlehen variieren die Gebühren je nach Anbieter. Es lohnt sich auch hier, verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen.

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht zum Selbstbezug, sondern als Kapitalanleger erwerben, stehen Ihnen weitere Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung. Lesen Sie mehr dazu im Beitrag Alternative Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger.

Titelbild: pixabay