| Immobilien-Kauf

Wer will schon beim Kauf einer gemeinsamen Immobilie an Trennung denken? Auch wenn es schrecklich unromantisch ist: besser, Sie tun es dennoch. Besonders, wenn Sie ohne Trauschein leben. Denn sollte es einmal tatsächlich zum „Worst Case“ kommen, könnten extreme finanzielle Belastungen auf Sie zukommen.

Anders als in einer Ehe gelten für Unverheiratete keine gesetzlichen Regelungen darüber, wem bei einer Trennung oder einem Todesfall die gemeinsame Wohnung oder das Haus zustehen. Dabei lässt sich auch der Immobilienkauf ohne Trauschein gesetzlich absichern.

Beide Partner ins Grundbuch eintragen

Grundsätzlich gilt: beide Partner sollten ins Grundbuch eingetragen sein! Denn nur dann haben beide einen rechtlichen Anspruch auf die gemeinsame Immobilie. Dabei genügt der gemeinsame Eintrag: es müssen nicht beide zu gleichen Teilen verzeichnet sein. Vielmehr sollte der Eintrag im Grundbuch die eingebrachten Eigentumsverhältnisse widerspiegeln.

Hat einer der Partner erheblich mehr Geld in die Eigentumswohnung gesteckt oder entscheidende handwerkliche Leistungen nach dem Kauf erbracht, kann er beispielsweise mit 80 Prozent ins Grundbuch eingetragen werden, während der andere mit 20 Prozent registriert ist. Entscheidend ist, dass beide Partner im Grundbuch registriert sind.

Gründung eines Gesellschaftsvertrags

Beide Partner werden automatisch ins Grundbuch eingetragen, wenn sie zum Zweck des Immobilienkaufs eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. Lassen Sie sich hierzu unbedingt von einem Notar beraten, der individuell auf Ihre finanzielle Situation eingeht!

Auf der sicheren Seite: der Partnerschaftsvertrag

Auf der juristisch sicheren Seite befinden sich Paare, die vor dem Kauf ihrer gemeinsamen Immobilie einen Partnerschaftsvertrag abschließen. Damit regeln beide ihre Rechte an der gemeinsamen Wohnung und können vorab festlegen, wie sie im Trennungsfall vorgehen möchten: bleibt einer der beiden in der Immobilie wohnen und zahlt den anderen aus? Wer bleibt wohnen und wie wird nach einer Trennung die Finanzierung geregelt? Soll ein Recht auf Miete vereinbart werden? Diese und ähnliche Fragen sollten Sie in dem Partnerschaftsvertrag unbedingt vor dem Kauf fixieren lassen. Achtung: der Vertrag muss notariell beurkundet sein!

Vorsicht beim gemeinsamen Kreditvertrag

Nimmt das Paar für den Kauf der gemeinsamen Eigentumswohnung einen Kredit auf, so muss der entsprechende Kreditvertrag gemeinsam unterzeichnet werden. Das heißt, dass beide Partner an die Darlehensrückzahlung gebunden sind. Scheitert die Beziehung, bevor der Kredit an die Bank zurückgezahlt worden ist, müssen Regelungen für die Rückzahlung des Darlehens getroffen werden.

Entscheidet man sich beispielsweise dafür, die Immobilie nach der Trennung auf dem freien Markt zu verkaufen, muss unmittelbar nach der Veräußerung der gesamte Darlehensbetrag zurück erstattet werden. Lassen Sie sich vor der Unterzeichnung eines Darlehensvertrages juristisch beraten um zu klären, welche Pflichten im Fall einer möglichen Trennung auf Sie zukommen.

Tod eines Partners: der Erbvertrag schafft Sicherheit

Das Erbrecht sieht vor, dass im Todesfall die gesetzliche Erbfolge eintritt. Bei Paaren, die nicht verheiratet sind heißt das konkret, dass die Eigentumsimmobilie automatisch an die Familie des Verstorbenen fällt, an Kinder aus früheren Beziehungen, an Eltern oder Geschwister. Davor schützt den hinterbliebenen Partner ein Erbvertrag, in dem sich beide Partner gegenseitig als Erben einsetzen können. Auch dieser Vertrag muss notariell beglaubigt sein.

Alternativ kann auch jeder Partner ein eigenes Testament aufsetzen – ein gemeinsames ist für nicht verheiratete Paare nicht möglich -. Allerdings kann ein Einzeltestament jederzeit ohne Wissen des anderen geändert werden. Wer also wirklich auf Nummer Sicher gehen möchte, zieht einen Erbvertrag, den beide gemeinsam aufsetzen, dem individuellen Testament vor. Hier gibt es zudem die Option, im Falle einer Trennung ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren.

Ganz wichtig ist auch hier, den Erbvertrag vor dem Kauf aufzusetzen, denn im Nachhinein ist eine juristisch wirksame Einigung kaum mehr durchsetzbar, da automatisch die gesetzliche Erbfolge greift.

Um juristische Fallstricke beim Immobilienkauf zu vermeiden, sollte man die Rechtlichen Rahmenbedingungen kennen.

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