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Stadtquartier Dreizehn - Neubauprojekt in Bergisch Gladbach

Einer aktuellen Pressemeldung der Postbank zufolge, ist Wohneigentum in rund 94 Prozent der deutschen Kreise und kreisfreien Städte noch bezahlbar. Wir wollten wissen, wo sich der Immobilienkauf in Deutschland besonders lohnt und wie sich die aktuelle Pandemie auf die Marktsituation für Wohn-Immobilien in Deutschland auswirkt. Unser Gesprächspartner war Ralf Palm, Leiter Presse- und Öffentlichkeitsarbeit der Postbank.

Die Corona-Krise brachte die deutsche Wirtschaft in vielen Bereichen zum Erlahmen. Auf dem Wohnungsmarkt scheinen die Auswirkungen sich bisher aber nicht allzu deutlich zu zeigen. Sprengnetter (Unternehmen für Immobilienbewertungen, Anmerkung d. Redaktion) beobachtet bisher in den zehn größten deutschen Städten einen stabilen Markt – ohne extreme Veränderungen im Preisgefüge. Ist diese Marktstabilität nur temporär und zeigen sich die Auswirkungen der Krise erst mittelfristig? Wenn ja: Wo sehen Sie Gefahren und mögliche Effekte für Käufer einer Neubauimmobilie und die Bauträger?


Ralf Palm: Die mit der Pandemie einhergehenden Beschränkungen beeinträchtigen sowohl die Angebots- wie auch die Nachfrageseite auf dem Wohnungsmarkt. Die ohnehin schon begrenzten Kapazitäten der Bauwirtschaft haben sich weiter reduziert, da Lieferketten unterbrochen wurden und Arbeitskräfte ausgefallen sind. Gleichzeitig gerieten Anträge bei Bauämtern ins Stocken. Auf der anderen Seite halten sich Privathaushalte wegen der gestiegenen Arbeitsplatzunsicherheit mit größeren Anschaffungen zurück. Wir gehen davon aus, dass sich die Situation im weiteren Jahresverlauf wieder stabilisieren sollte. Ein Ende des Aufwärtstrends bei den Wohnimmobilienpreisen erwarten wir nicht, da der Nachfrageüberhang nicht verschwunden ist und die historisch günstigen Finanzierungskonditionen wegen der anhaltenden Niedrigzinspolitik der EZB eine wichtige Stütze für die Nachfrage bleiben werden.

Ralf Palm, Leiter Presse- und Öffentlichkeitsarbeit Postbank

Die Rendite von zehnjährigen Bundesanleihen fiel aufgrund der hohen Nachfrage seitens der Anleger im März auf Minus 0,863 Prozent. Welche Corona-bedingten Effekte beobachten Sie aktuell bei der Immobilienfinanzierung? Erwarten Sie mittelfristig veränderte Bauzinsen und daran angepasste Konditionen für neue Darlehensverträge?

Die Konditionen für Immobilienkredite haben sich im Zuge des Rückgangs der Kapitalmarktrenditen noch einmal verbilligt und liegen aktuell auf einem neuen historischen Tiefstand. Einen weiteren substanziellen Rückgang der Zinsen halten wir für unwahrscheinlich, wenn sich die Corona-Pandemie weiter abschwächt und die Europäische Zentralbank auf eine nochmalige Lockerung ihrer Geldpolitik verzichtet. Auf Sicht von zwölf Monaten gehen wir von einem weitgehend unveränderten Renditeniveau bei Bundesanleihen aus und sehen somit auch die Konditionen von Immobilienfinanzierung in der Nähe des aktuellen Niveaus.

Sie haben mit dem Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) im März den „Postbank Wohnatlas 2020“ vorgestellt. Die Studie liefert deutliche Zahlen zu den steilsten Preisanstiegen und höchsten Kaufpreisen auf dem Immobilienmarkt. Jetzt mal aus Käufersicht gefragt: Wo bekommen die Menschen am meisten neue Immobilie für ihr Geld? Welche Regionen oder Städte sind im Neubaubereich im Kommen? Wo erwarten Sie eher einen Rückgang der Attraktivität bei Eigennutzern und Kapitalanlegern?


Vor allem in den neuen Bundesländern ist das Verhältnis von Kaufpreis zum Einkommen bei Wohnimmobilien häufig vergleichsweise niedrig. Auch kosten Immobilien in Relation zur Miete dort meist weniger, d.h. mit einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage lässt sich in den neuen Ländern theoretisch eine höhere Rendite erzielen. Aber auch in den alten Bundesländern gibt es einzelne Kreise und Städte, in denen Immobilien noch günstig zu haben sind. Häufig handelt es sich hierbei aber – wie in den neuen Bundesländern auch – um strukturschwache Regionen, die unter demografischen und wirtschaftlichen Aspekten eher schwierige Rahmenbedingungen für Immobilien bieten.

In der aktuellen Ausgabe des „Wohnatlas“ wird deutlich, dass gerade in Brandenburg 2019 immense Preissteigerungen zu beobachten waren. In der Uckermark verteuerten sich Wohnimmobilien im letzten Jahr um 48 Prozent. In der Ausgabe von 2017 belegte sie aber noch Platz 10 der verlustreichsten Landkreise. Woraus erklärt sich dieser Paradigmenwechsel? Ist es die Strahlkraft des nahen Berlins, die sich hier auswirkt?


Neu in Brandenburg: Quartier am alten Schlosspark in Zossen. Bild: Bonava Deutschland GmbH

Es ist richtig, dass im Umland von Berlin insbesondere in den an Berlin grenzenden Landkreisen die Immobilienpreise im Jahresvergleich stark angestiegen sind. Bei den Bestandsbauten folgen nach Berlin mit 4.639 Euro je qm (2019) und Potsdam mit 3.838 Euro je qm die Landkreise Potsdam-Mittelmark mit 2.653 Euro je qm und Dahme-Spreewald mit 2.553 Euro je qm. Am günstigsten im Berliner Umland ist derzeit noch der Landkreis Märkisch-Oderland mit 2.009 Euro je qm.

In Potsdam-Mittelmark stiegen die Preise binnen Jahresfrist mit einem Plus von 401 Euro je qm am stärksten an. Märkisch-Oderland hatte mit +204 Euro je qm die geringsten Preiszuwächse zu verzeichnen. Die prozentual höchsten Anstiege ergaben sich für die Landkreise Teltow- Fläming und Potsdam-Mittelmark mit je +17,8 Prozent, die niedrigsten für Potsdam mit +6,9 Prozent.

Die Strahlkraft Berlins reicht nicht bis in die Uckermark. Der dortige Preisanstieg ist das Resultat einer geringen Marktgröße (nur geringe Anzahl an Angeboten in 2019), die gegenüber dem Vorjahr zu der starken Preisschwankung geführt hat. Werden nur wenige Wohnungen innerhalb eines Jahres verkauft, schlagen Preisextreme stärker auf den Durchschnittspreis der Landkreise durch, da sich kein Glättungseffekt durch eine hohe Zahl an Verkäufen einstellt.

Vielen Dank für das Gespräch!

Unser Titelbild zeigt das Neubauprojekt „STADTQUARTIER DREIZEHN“ von der MK Immobiliengruppe. Dieses Bauvorhaben entsteht in Bergisch-Gladbach. Hier sind – laut der Karte der Postbank – Immobilienkäufe mit einem Eigenkapitalanteil von 6 bis 12 % des verfügbaren Haushaltseinkommens möglich.

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