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Neubauprojekt BEE FREE Freising

Besonders für Einsteiger in die Welt der Immobilien-Investments sind Studenten-Apartments empfehlenswert. Die Kaufsumme ist in der Regel überschaubar, da es sich um kleinen Wohnraum handelt, die Nachfrage meist hoch. Zudem unterliegen möblierte bzw. teilmöblierte Studenten-Apartments nicht der Mietpreisbremse – das verspricht lukrative Renditen. Jetzt steht auch fest, in welchen Städten der Kauf dieses Immobilientyps besonders lohnenswert sein kann. Wir verraten es im folgenden Beitrag.

Die Bewertung von Lagen, Immobilien und Portfolios auf Basis von webbasierten Software-Lösungen und Künstlicher Intelligenz (KI) ist die Spezialität des Unternehmens 21st Real Estate. Zahlreiche Projektentwickler nutzen diese Tools, um sich in kurzer Zeit zum Beispiel einen Überblick zu Lagepotenzialen einer Stadt zu verschaffen. Auch in diesem Beitrag kommt die Technik von 21st Real Estate zum Einsatz, denn mittels cleverer Programme war es möglich, die Städte herauszufinden, in denen Investments in Studenten-Apartments besonders vielversprechend sein können.

Neubauprojekt „Studio Living Potsdam P1“ von PROJECT Immobilien

Untersucht hat 21st Real Estate die 25 deutschen Städte mit dem höchsten Anteil an Studierenden innerhalb der Gesamtbevölkerung. Gießen liegt mit einem Studentenanteil von 51 Prozent der Gesamtbevölkerung an der Spitze der studentenreichsten Städte, gefolgt von Darmstadt (31,2 Prozent) und Marburg (30,9 Prozent). Die Top-7 Metropolen Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf wurden als Vergleichswerte für die Untersuchung herangezogen, flossen allerdings nicht in die Ergebnisse ein.

Größter Anstieg der Kaufkraft in Uni-Städten

In Universitätsstädten ist die Kaufkraft seit 2011 um 14,4 Prozent angestiegen. Besonders hoch fiel der Anstieg in Konstanz (24,3%), Marburg (21,8%) und Trier (21,6%) aus.  Zum Vergleich: In den übrigen Städten ab 50.000 Einwohnern stieg die Kaufkraft im selben Zeitraum um rund 3,6 Prozent. Zum Vergleich: in den Top 7-Städten stieg sie um 12,7 Prozent.

Parallel zur steigenden Kaufkraft, zurückzuführen auf die prosperierende wirtschaftliche Entwicklung und steigende Einwohnerzahlen, zogen auch die Kaufpreise für Immobilien in den Universitäts-Städten ab 2011 rasant an. Die durchschnittliche Immobilien-Preisdynamik der Uni-Städte im untersuchten Zeitraum ab 2011 beläuft sich auf 83,1 Prozent. Zwar liegt sie noch unter der von Spitzenreiter Berlin (143,4 % Kaufpreisanstieg seit 2011), aber auch deutlich über den Werten der übrigen Städte ab 50.000 Einwohner, die eine durchschnittliche Preisdynamik von 64,4 Prozent aufweisen. Am stärksten stieg der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien in der Studentenstadt Passau (Anstieg um 144,7 %).

Entscheidende Makro-Kriterien für Studenten-Apartments

Um herauszufinden, welche der untersuchten 25 Städte das größte Potenzial für Studenten-Apartments bieten, nutzten die Analysten von 21st Real Estate ihr Analyse-Tool RELAS. Damit ist es möglich, potenzielle Lagen auf Knopfdruck in kürzester Zeit zu bewerten. Als Hauptkriterien galten die Anbindung an den Bahnverkehr, das Mietwachstum sowie die Entwicklung der Kaufpreise in den vergangenen 2, 5 und 8 Jahren- Außerdem die Nähe zu Supermärkten, Einkaufscentern und Bäckereien, die Nähe zu Fitnessstudios und die Nähe zu Krankenhäusern. Diese sechs Kriterien zusammen ergeben ein Makroprofil, das auf die 25 untersuchten Universitäts-Städte angewendet wird und sich in A, B und C-Ergebnisse unterteilt. Sieger dieser elektronischen Standortanalyse waren die Studentenstädte Potsdam und Mainz.

Zweiter Schritt: die Mikro-Kriterien

Während bei der Analyse der Makro-Kriterien die gesamte Stadt in die Untersuchung einfloss, wird im zweiten Schritt, dem „Mikroprofil“, eine kleinräumigere Kachel-Ebene von 200×200 Metern herangezogen. Wie bereits beim Makroprofil kann nun, bezogen auf einen kleineren Radius, das Mikroprofil einer Stadt erstellt werden. Auch hierzu lassen sich Zielkriterien für ausgewählte Stadtteile definieren. In diesem Fall sind es für Studenten relevante Punkte, zum Beispiel Feierabendaktivitäten, Nahversorgung, Universitätsnähe, Bibliotheken, Fitnessstudios, Grünanlagen und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Beliebt: Gemeinschaftsflächen auf dem Dach wie im Studio Living Potsdam P.1 (PROJECT Immobilien)

Dieses zweite Verfahren wurde nun in den Top-Studentenstädten Mainz und Potsdam angewendet, um innerstädtisch die besten Standorte für Studenten-Apartments herauszufinden. Das verblüffende Ergebnis war, dass in den beiden Städten nicht nur die Citylagen interessant für Studentenwohnungen sind, sondern auch Randlagen hinsichtlich der oben genannten Kriterien eine hervorragende Infrastruktur aufweisen. In Mainz sind das die Stadtviertel Gonsenheim, Finthen, Mombach oder Bretzenheim, während in Potsdam neben citynahen Vierteln die Stadtteile Waldstadt oder Babelsberg für Studierende interessant sind.

Weitere Kriterien für ein Investment in Studenten-Apartments

Lage – Lage – Lage: nicht umsonst heißt es, dass Standort-Faktoren das A und O, insbesondere für Kapitalanleger, sind. Das stimmt natürlich und mit den Analyse-Tools von Unternehmen wie 21st Real Estate geht es mittlerweile sehr schnell, anhand von vorab definierten Kriterien, vielversprechende Lagen ausfindig zu machen. Dennoch: wer den Kauf eines Studenten-Apartments in Erwägung zieht, ist gut beraten, weitere Faktoren in Betracht zu ziehen. Zum Beispiel die demografische Entwicklung in der jeweiligen Stadt. Ziehen Menschen zu, wie ist die Kaufkraft, wie hoch ist die Nachfrage nach studentischem Wohnraum?

Auch ist Wohnanlage nicht gleich Wohnanlage. Studenten-Apartments unterscheiden sich oft gravierend hinsichtlich ihrer Bauweise und dem Service vor Ort. Perfekt ist ein Neubauprojekt, sorgfältig zugeschnitten auf die Bedürfnisse der künftigen Bewohner. Dazu gehören eine stylishe Möblierung, Sport- und Fitnessangebote, mindestens jedoch ansprechende Gemeinschaftsflächen. Beliebt sind zudem urbane Konzepte wie Gemeinschaftsgärten, oder, wie im Fall des Bauvorhabens BEE FREE in Freising, das Verwenden von recycelten Baustoffen. So profitieren Anleger nicht nur von einer wirtschaftlichen, sondern zugleich ökologischen Rendite.

Top ausgestattet: Studenten-Apartments im Neubau „BEE FREE Freising“. Bild: BHB Unternehmensgruppe

Ein weiterer Faktor bei der Suche nach einem passenden Studenten-Apartment ist die Frage der Objektverwaltung. Wird die Wohnanlage von einer Betreibergesellschaft gemanaged, die sich um die Vermietung und Angelegenheiten vor Ort kümmert, haben Sie als Käufer viel weniger Arbeit mit Ihrer Kapitalanlage. Andererseits verursacht die Verwaltung, oft als „Rundum-Service-Paket“ mit Mietpool angeboten, weitere Kosten, die wiederum die künftige Rendite verringern. Übrigens empfehlen Immobilienexperten auch in „Null-Zins-Zeiten“ rund 20 Prozent vom Kaufpreis als Reserve für Instandhaltung und weitere anfallende Kosten zurückzulegen.

Eine gute Sache: Mikro-Apartments für unterschiedliche Zielgruppen

Während bei dem klassischen Studenten-Apartment die Zielgruppe klar umrissen ist, verspricht ein Investment in ein Mikro-Apartment für unterschiedliche Lebensentwürfe und Benutzergruppen breitgefächerte Nutzungsmöglichkeiten und damit mehr Variabilität hinsichtlich der künftigen Mieter. Demographen und Analysten sind sich einig, dass die Nachfrage nach Wohnen auf kleinem Raum in den kommenden Jahren immer weiter steigen wird. 

Mikro-Apartments für unterschiedliche Zielgruppen im be.grow. Bild: Jones Lang LaSalle Residential Development GmbH

Deshalb lohnt sich die Frage nach Kleinstwohnungen, die nicht nur für Studenten, sondern ebenso für Young Professionals, Job Nomaden und Pendler in Frage kommen. Projekte wie be.grow in Berlin.

Neben oder alternativ dem Investment in Studenten-Apartments kann eine Kapitalanlage in eine Pflegeimmobilie interessant sein. Was es hier zu beachten gilt, lesen Sie im Beitrag „Kapitalanlage in Pflegeimmobilien: Pro und Contra“

Titelbild: Neubau-Apartments für Studenten im Bauvorhaben „BEE FREE Freising“ von der BHB Unternehmensgruppe