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Baustelle

Wenn es um den Kauf einer Neubau-Immobilie geht, ist eine intensive Beschäftigung mit dem Angebot und den Unterschieden, die die einzelnen Immobilien mitbringen, sehr wichtig – Sie suchen schließlich Ihr Traumzuhause oder eine werthaltige Kapitalanlage und nicht irgendein Haus. Immobilienexperten wissen, dass es neben der Planung, den Baumaterialien und der Innenausstattung auch noch auf viele andere Faktoren ankommt. Wir nennen sie die B-Faktoren, die die Neubau-Preise mitbestimmen: Baukosten, Bauland, Baugenehmigungen und Baufertigstellungen. In unserem Blogbeitrag präsentieren wir Zahlen und Fakten zum Thema und Sie erfahren, wo Sie selbst Preisindizes recherchieren können.

Wer ein neu gebautes Haus oder eine Neubau-Eigentumswohnung kaufen möchte, geht meist erst einmal intensiv in die Recherche, bevor er eine Immobilie in die nähere Auswahl nimmt. Gefällt die Gegend und das nachbarschaftliche Umfeld? Kann man dort Entwicklungen absehen, die sich direkt auf die künftige Lebensqualität auswirken? Wie steht es um die Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, die medizinische Versorgung und die Verkehrsanbindung? Haben die Schulen einen guten Ruf und gibt es auch Kindergarten- und Kita-Plätze? Wer sind die größten Arbeitgeber?

Was für künftige Eigenheimbesitzer neben diesen Micro- und Makro-Parametern wichtig ist, das ist, ein Gespür für das Preisgefüge auf dem Immobilienmarkt zu entwickeln. Denn besonders Neubau-Immobilien in den Ballungsgebieten kosten ihr Geld – bereits beim Bau. Der Preis ist nicht nur das Produkt einer hohen Nachfrage und knapper Baugrundstücke. Gerade bei Neubauten werden die in den letzten Jahren gestiegenen Baukosten bei den Angebotspreisen deutlich sichtbar. Dass sich die Preise bei so manchem Objekt im Lauf der Zeit nach oben verlagern, ist also nicht lapidar damit zu beantworten, dass der Verkäufer die Nachfrage nutzt und kurzerhand die Preise erhöht. Oft muss ein Bauträger, etwa im 2. Bauabschnitt, höhere Baukosten mit einpreisen. Frühentschlossene Käufer profitieren deshalb oft von günstigeren Kaufpreisen.

Ein Grund, warum die Baukosten steigen, liegt auch in den wachsenden Anforderungen an den Wärme- und Brandschutz sowie in der Pflicht, Stellplätze zu schaffen. Zum anderen ist da noch der Fachkräftemangel. Gute Mitarbeiter mit echtem Fachwissen sind rar und nicht zum Dumpingpreis zu haben.

Baukosten: ein Gefälle von Süd nach Nord

Was zahlt man in Deutschland aber denn nun konkret an Baukosten für den Quadratmeter Neubau-Immobilie? Diese Frage lässt sich nicht leicht beantworten. Denn da spielen viele Faktoren mit. Der Preis für die Erdarbeiten wird zwar in vielen Ratgebern mit einem Komplettpreis von rund 11.000 Euro angegeben – die Annahme, dass Sie dafür in München, Rostock und Falkensee das gleiche bezahlen, ist aber wenig realistisch. Es kommt immer auf das Grundstück selbst, das Preisgefüge vor Ort und auf die Nachfrage an, was letztlich für die Bauleistungen anfällt. Eine Analyse von LBS (Research) und des Statistischen Bundesamts, die sich die Durchschnittspreise in den deutschen Bundesländern angesehen haben, zeigt eine breite Preisspanne. Während in Sachsen-Anhalt durchschnittlich 1.396 €/m² für die Baukosten anfallen, werden in Bayern im Durchschnitt 2.176 €/m² aufgerufen. Insgesamt ergibt sich ein Süd-Nord-Gefälle. Aber natürlich gelten in Ballungsräumen wieder eigene Gesetze.

Baukosten für Neubau-Wohnhäuser in Deutschland 2019 €/m²
Bayern 2.176
Baden-Württemberg 1.987
Saarland 1.867
Rheinland-Pfalz 1.862
Hamburg 1.763
Berlin 1.756
Hessen 1.752
Schleswig-Holstein 1.700
Thüringen 1.630
Nordrhein-Westfalen 1.630
Mecklenburg-Vorpommern 1.609
Sachsen 1.591
Brandenburg 1.573
Niedersachsen 1.494
Bremen 1.405
Sachsen-Anhalt 1.396

Quelle: Statistisches Bundesamt; LBS (Research)

Grob überschlagen fließen die Arbeiten am Rohbau inklusive Keller mit 45 Prozent in die Baukosten ein, für Heizung, Sanitär und Elektro mit rund 15 Prozent und der Innenausbau mit etwa 40 Prozent. Das Teuerste an einer Immobilie sind in vielen Regionen aber nicht die Baumaterialien und die Handwerker, sondern der Baugrund. In manchen Regionen Bayerns ist es für den Normalverdiener trotz Baukindergeld und KfW-Förderungen inzwischen schwer, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Wie es um die aktuellen Baupreise steht, zeigt unser Überblick.

Kaufpreise für Baugrund 2020: Von Hotspots und Aufsteigern

Baureifes Land ist kostspielig – in München und seinem Umland kostet ein Grundstück weit mehr als im Rest der Republik. Damit erzählen wir auch Menschen, die sich gerade erst an ihr Immobilienwissen herantasten, nichts Neues. Doch unsere Übersicht über die Durchschnittspreise für Bauland von Mai 2020, die im Dossier „Markt für Neubauimmobilien“ von Statista vorgestellt wurden, ist sicher sogar Experten ein Blick wert.

Rohbau – Arbeiten fließen zu 45 Prozent in die Baukosten ein. Bild: pixabay

München führt das Ranking also wieder einmal an: Dort wurden im Mai 2020 durchschnittlich 2.600 € für den Quadratmeter Grundstücksfläche fällig, während man in Dachau schon für durchschnittlich 1.400 €/m² und in Neu-Ulm bereits für durchschnittlich 520 €/m² zu eigenem Grund und Boden kam. Blicken wir von Bayern nach Baden-Württemberg: Auch in Stuttgart war Bauland zum Zeitpunkt nicht günstig: 1600 €/m² bezahlte man dort im Durchschnitt für seinen Baugrund, während man in Heidelberg mit 890 €/m² und in Pforzheim mit 380 €/m² den Geldbeutel deutlich schonen konnte. Überraschend moderat waren im Mai 2020 die Durchschnittspreise in Berlin und Hamburg: In der Hauptstadt wurden 480 €/m² fällig, in Hamburg 720 €/m². Dass viele Gemeinden in Brandenburg preislich aufgrund des hohen Zuzugs aufholen, zeigen Potsdam und Falkensee. In Potsdam bezahlte man im Mai 2020 durchschnittlich 500 €/m² für Bauland, in Falkensee 300 €/m². Dass es preislich auch sehr familienfreundlich geht, zeigt Frankfurt (Oder) mit 60 €/m ².

2018 schrieben die Autoren des „Immobilienmarktberichts Deutschland 2019 der Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland“ noch: „[…] die höchsten mittleren Preise liegen demnach in Hamburg (560 €/m²) und Berlin (400 €/m²) vor, gefolgt von Baden-Württemberg (ca. 220 €/m²) und Hessen (ca. 210 €/m²). Innerhalb der Flächenländer liegen teilweise erhebliche Preisunterschiede vor, so reicht z. B. die Spanne in Bayern von 30 €/m² im Landkreis Hof bis 2.000 €/ m² in der Stadt München. Letztere ist bundesweit die teuerste Stadt, gefolgt vom Landkreis München (1.700€/m²), der Stadt Stuttgart (1.070 €/m²) und der Stadt Düsseldorf (1.000 €/m²). Die niedrigsten mittleren Preise wurden in Sachsen-Anhalt und Thüringen (ca. 40 Euro/m²) registriert.“

Der Mai 2020 fiel in die Hochzeit der Ausgangsbeschränkungen in Deutschland: Corona hat bei den Kaufpreisen für Bauland augenscheinlich keine Preisreduktionen mit sich gebracht.

Baufertigstellungen für Wohngebäude: Bayern vorne, Hamburg und Berlin mit Nachholbedarf

Wie sah es 2019 in den deutschen Ländern mit der Bautätigkeit und den Genehmigungen dazu aus? Unterschiedlich! In diesem Jahr wurden laut einer Erhebung von Statista in ganz Deutschland 311.156 Baugenehmigungen für Wohngebäude erteilt. Allein 63 Prozent der Genehmigungen gingen an private Bauherren. 90.906 Genehmigungen wurden für den Bau von Einfamilienhäusern, 21.326 für die Realisierung von Zweifamilienhäusern und Doppelhäusern sowie 84.751 Genehmigungen zur Errichtung von Eigentumswohnungen in die Bücher der Statistiker eingetragen. Gemeinsam erreichten alle Wohngebäude ein Volumen von rund 56,99 Mrd. Euro. Eigentumswohnungen in Deutschland wurden im 1. Quartal 2020 übrigens durchschnittlich für 3.805 €/m² angeboten.

Bayern, hier das Münchner Rathaus im Bild, verzeichnete 2019 die meisten Baufertigstellungen. Bild: pixabay

Bei den Baufertigstellungen zeigt sich, dass diese Zahl den Genehmigungen deutlich hinterherhinkt. 108.000 Wohngebäude wurden 2019 deutschlandweit realisiert. Bayern baute am meisten: 30.450 (2019: 26.706 Baugenehmigungen). Warum es in Hamburg und Berlin am Immobilienmarkt langsam recht eng wird, zeigen die Fertigstellungszahlen für Wohnimmobilien dort: Berlin konnte 2019 nur 2358 Wohngebäude fertigstellen, erhielt aber auch nur 2.127 neue Baugenehmigungen in diesem Jahr. Und in Hamburg wurde sogar noch weniger Neubau-Immobilien zu Wohnzwecken fertig: 2012. Genehmigt wurden dort in 2019 nur 1545 neue Wohngebäude. Diese Daten stammen ebenfalls von Statista.

Corona? Keine Stagnation!

Die Medien überbieten sich gerade mit Meldungen, dass die Nachfrage am Immobilienmarkt als Nachwirkung der Corona-Pandemie gesunken sei. Schon wird über zu erwartende niedrigere Preise am Immobilienmarkt gejubelt – viel Anlass zu dieser Hoffnung geben die Angebotspreise und die Baukosten-Statistiken in unseren Augen allerdings nicht. Die Bautätigkeiten liefen vielerorts weiter, doch hat sich auf dem Bau der Fachkräftemangel weiter verschärft. Zudem sind die Energiekosten und Grundstückspreise ja nicht gesunken. Der Jahresvergleich von Mai 2019 auf 2020 spricht beim Blick auf die Baukosten eine ganz klare Sprache: Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden stiegen von Mai 2019 bis Mai 2020 um 2,8 Prozentpunkte. Dort haben den größten Anteil die Betonarbeiten (+2,2 %-Punkte) und die Mauerarbeiten (+2,9 %-Punkte). Für Dachdecker- und Dachabdichtungsarbeiten erhöhten sich die Preise sogar um 3,2 %-Punkte, Erdarbeiten schließlich verteuerten sich um 3,6 %-Punkte gegenüber dem Vorjahr.

Das hört sich erst mal nicht sehr drastisch an. Wirft man einen Blick auf die Preisveränderungen bei den Baukosten der letzten fünf Jahre, wird aber deutlich, dass diese Veränderungen gar nicht so marginal sind. Wie bereits die Daten des Jahresvergleichs oben stammen die folgenden Fakten aus einer Publikation von Destatis. Die genau Quelle: „Preisindizes für die Bauwirtschaft. Fachserie 17, Reihe 4, 5/2020“.

Neubauprojekt im Osten von München: Griegstraße 22-24. Bild: 3BAU GmbH

„Bauleistungen am Bauwerk“ betiteln die Statistiker ihr Datenblatt, das die Preisindizes für neu errichtete Wohngebäude von 2015 bis Mai 2020 in den Blick nimmt. Schnell ist darauf erkennbar: Acht Leistungsbereiche haben seither preislich um über 12 Prozentpunkte angezogen. Dazu gehören unter den Rohbauarbeiten, die insgesamt um 11,85 Prozentpunkte zulegten, die Erdarbeiten (+12,51 %-Punkte) und die Verbauarbeiten (+12,23 %-Punkte) und die Abdichtungsarbeiten (+12,02 %-Punkte). Unter den Ausbauarbeiten, die insgesamt um 11,71 %-Prozentpunkte stiegen, nehmen folgende Bauleistungen die vorderen Plätze ein: Dämm- und Brandschutz (+12,57 %-Punkte), Nieder- und Mittelspannungsanlagen bis 36 kV (12,31 %-Punkte) und Gas-, Wasser- und Bewässerungsanlagen (+12,20 %-Punkte). Wer das alles nachlesen möchte und auch detaillierte Einblicke in die Kosten für Architektur- und Ingenieurdienstleistungen bei den Außenanlagen von Wohngebäuden erhalten will, liest bei Destatis selbst nach.

Auch ein Ausflug auf die Website von Statista lohnt sich immer. Hier finden Sie auch ohne Premium-Zugang viele Daten, die für angehende Immobilieneigentümer mehr als spannend sind.

Das waren nun viele Zahlen und Daten. Vielleicht ziehen Sie mit diesen Informationen im Hintergrund ein ähnliches Fazit wie wir: Ein Haus oder eine Wohnung schlüsselfertig zu kaufen und die Grundstückssuche sowie die wirtschaftlichen und rechtlichen Details rund um den Bau dem Bauträger zu überlassen, ist eine komfortable Sache. Als Profi geht er mit den Risiken und schnellen Veränderungen am Markt ganz anders um als ein privater Bauherr. Wissen, Erfahrung und Verhandlungsgeschick sind heute wichtiger denn je, um erfolgreich am Immobilienmarkt zu sein. Das gilt auch für Sie: Wer als Kaufinteressent gut informiert und vorbereitet auf die Suche nach seinem Neubau-Zuhause geht, begegnet Verkäufern auf Augenhöhe. Bleiben Sie am Ball, wenn es um Ihr Immobilienwissen geht – wir helfen Ihnen dabei und informieren Sie weiter darüber, was die Branche bewegt. Erfahren Sie zum Beispiel, wie Sie mehr Budget beim Immobilienkauf gewinnen.