| Recht

Der Kauf einer Immobilie unterliegt umfangreichen rechtlichen Rahmenbedingungen. Die meisten Regelungen dienen zum Schutz des Immobilien-Käufers vor einer unüberlegten und übereilten Entscheidung. So muss der Vertrag mit dem Bauträger immer notariell beurkundet werden. Das gilt auch für allen Nebenabreden und Zusatzvereinbarungen. Auch die Baubeschreibung ist Bestandteil des Bauträgervertrages.

Der Bauträgervertrag unterliegt zudem den strengen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die MaBV enthält u.a. ausführliche Regelungen zu dem Zahlungsplan und zur Absicherung des Käufers im Insolvenzfall.

Zahlungsplan

Bei Neubau-Objekten, die noch nicht fertig gestellt sind, sich also noch in der Bauphase befinden, verlangt der Bauträger Abschlagszahlungen gemäß dem Baufortschritt. Die entsprechenden Zahlungsschritte sind im Einzelnen in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt.

  • 30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten
  • 28,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
  • 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  • 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
  • 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
  • 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
  • 7,0 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
  • 4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
  • 2,1 % für den Estrich
  • 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
  • 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  • 2,1 % für die Fassadenarbeiten
  • 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung

Beachten Sie hierbei die strenge Unterscheidung des Gesetzgebers zwischen Bezugsfertigkeit und Fertigstellung. Eine Wohnung kann bereits bezugsfertig sein (also »bewohnbar«), die Fertigstellung (z. B. Parkplätze, Außenanlage) kann sich jedoch noch Monate hinziehen.

Praxistipp

Gem. § 3 Abs. 1 Nr. 3 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erhält der Käufer eine Freistellungsbescheinigung der finanzierenden Bank des Bauträgers. Damit sollen im Insolvenzfall die geleisteten Anzahlungen des Käufers abgesichert werden. Diese Freistellungsbescheinigung dient dem Schutz des Käufers.

Bauzeit, Bezugsfertigkeit, Fertigstellung

Der Baubeginn, die Bezugsfertigkeit und der Fertigstellungstermin sind für den Käufer von zentraler Bedeutung. Von der Bauzeit und vom Baufortschritt hängt vieles ab: die Fälligkeit der entsprechenden Kaufpreisraten, die Kündigung der alten Wohnung, die Umzugsplanung, die Zahlung von Bereitstellungszinsen an die kreditgebende Bank usw.

Die entsprechenden Termine müssen im Bauträgervertrag kalendermäßig definiert sein. Lassen Sie sich nicht auf Formulierungen ein, wie »Fertigstellung voraussichtlich ein Jahr nach Erteilung der Baugenehmigung« – solche Klauseln sind für den Käufer praktisch wertlos. Bestehen Sie auf eine Regelung im Vertrag wie diese:

Ist die Bezugsfertigkeit im Sinne von Abschnitt x.x dieser Urkunde nicht bis zum 31.03.2011 erfolgt, so ist der Veräußerer ab 01.04.2011 ¬verpflichtet, an den Käufer zeitanteilig einen Betrag von EUR 800,– monatlich zu zahlen, längstens jedoch bis zur Bezugsfertigkeit.

Als Höhe des Schadenersatzes wird im Regelfall die ortsüblich zu erzielende Nettomiete für das Objekt zu Grunde gelegt.

Praxistipp

Unserer Erfahrung nach vergehen zwischen Baubeginn und Bezugsfertigkeit rund 12 Monate – wenn alles optimal läuft. Der Regelfall sind eher 14 bis 16 Monate. Achtung: Teilweise werden Wohnungen vom »Plan weg verkauft«, für die noch gar keine Baugenehmigung vorliegt bzw. der Bauträger noch nicht mal Eigentümer des Baugrunds ist.

Heikel kann es werden, wenn Änderungen und Sonderwünsche nach Vertragsschluss erst geltend gemacht werden.

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