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Aerial shot of new build real estate project "Wohnpanorama" in Berlin-Kreuzberg, showing the condominiums in context with the surrounding neighbourhood and Gleisdreieck park.

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, ist damit Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Welche Pflichten damit verbunden sind, ist in der Teilungserklärung festgelegt. Zum Beispiel können Änderungen beim Gemeinschaftseigentum nur dann durchgeführt werden, wenn die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft sie beschließt. Die Teilungserklärung genau zu lesen und gegebenenfalls von einem Anwalt prüfen zu lassen, ist ratsam für jeden Immobilienkäufer. Denn es gibt WEGs, von denen man besser gleich die Finger lässt. Zum Glück lassen sich diese mit dem nötigen Know-how schnell erkennen.

Die „Aktion pro Eigenheim“ hat auf ihrem Portal jetzt neben vielen ratsamen Informationen zum Immobilienkauf auch zusammengestellt, welche Voraussetzungen bei Eigentümergemeinschaften im Nachhinein schwierig und sehr kostspielig sein können. Vorsicht ist zum Beispiel geboten, wenn einem Mitglied der WEG die Mehrzahl an Wohnungen im Haus gehört.  Da die Stimmrechte bei Abstimmungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft in der Regel von der Anzahl der Wohneinheiten abhängen, hat man gegenüber jemandem, der einen wesentlich höheren Anteil an Wohnungen besitzt, kaum Chancen, seine Interessen durchzusetzen. Zahlen muss man allerdings dennoch, denn die Kosten für mehrheitlich getroffene Investitionen beim Gemeinschaftseigentum  innerhalb der Liegenschaft werden in aller Regel von der Eigentümergemeinschaft geteilt.

Doppelhaus-Nachbarn vorab kennen lernen

Ebenfalls riskant ist die Patt-Situation, die in Doppelhäusern oder anderen Formen von Zweifamilienhäusern entstehen kann. Möchte man eine Änderung, Innovation oder Reparatur des Gemeinschaftseigentums herbeiführen und ist die andere Partei dagegen, tut sich: nichts. Denn es steht 1:1 und damit kann kein gemeinsamer Beschluss gefasst werden. Sobald zwei zu gleichen Teilen berechtigte Parteien im Rahmen des WEG über Gemeinschaftseigentum entscheiden, müssen sie sich einig sein. Experten raten deshalb dringend, vor dem Kauf einer Doppelhaushälfte mit den potenziellen Nachbarn Kontakt aufzunehmen, um sie einschätzen zu können. Wenn sich bereits auf den ersten Blick zeigt, dass sich deren Lebens-Welten von der eigenen in eklatanten Punkten unterscheiden, raten Immobilienanwälte dazu, diese WEG nicht einzugehen. Einige Immobilienkäufer gehen sogar so weit, keine Doppelhaushälfte oder Eigentumswohnung im Zweifamilienhaus zu erwerben, wenn sie die künftigen Nachbarn nicht vorab kennen lernen können.

Untergemeinschaften juristisch prüfen lassen

Die dritte schwierige Konstellation sind Untergemeinschaften, wie sie insbesondere in sehr großen WEGs gebildet werden. Zum Beispiel in Projekten mit zahlreichen Mehrfamilienhäusern. Nicht selten kommt es vor, dass innerhalb der einzelnen Häuser eigene Eigentümergemeinschaften initiiert werden. Hier sollte man die Teilungserklärung vor dem Wohnungskauf von einem Anwalt prüfen lassen. Wichtig ist, dass es eine Kostentrennung nach Gebäuden gibt. Sollte das nicht der Fall sein, zahlt man bei Mehrheitsbeschlüssen immer für die gesamte Eigentümergemeinschaft – auch die in den übrigen Mehrfamilienhäusern. Beliebtes Beispiel ist die Tiefgarage. Angenommen, das Haus, in dem sich Ihre Eigentumswohnung befindet, verfügt nicht über eine eigene Tiefgarage, ein anderes Haus des Bauprojektes hat jedoch eine. Wenn nun die Kosten nicht nach Gebäuden getrennt sind, müssen Sie für Änderungen einer Tiefgarage aufkommen, von der Sie gar keinen Gebrauch machen. Ein „Worst Case“, der jedoch nicht selten vorkommt. Deshalb: prüfen Sie nicht nur „Ihre“ Untergemeinschaft, sondern fassen Sie die gesamte WEG ins Auge. Generell ist die Unterteilung in einzelne Untergemeinschaften möglich, ihre Regeln gelten jedoch nur intern für die Eigentümer in dieser Untergemeinschaft und oft sind sie gegenüber Dritten juristisch nicht wirksam. Dann gilt die Regelung für die gesamte WEG, die zum Beispiel vorsieht, dass sich jeder Eigentümer an Gemeinschaftskosten beteiligen sollte, auch in Häusern, die zwar zur gesamten Wohnanlage gehören, in denen er jedoch gar nicht wohnt. Eine riesige Kostenfalle, die man im Vorfeld bereits vermeiden sollte.

Beim Kauf einer Immobilie sind Erwerber mit vielen juristischen Details konfrontiert. Ab diesem Jahr gibt es zum Beispiel ein neues Vertragsrecht beim Bauträgerkauf.

Titelbild: ‚Wohnpanorama‘ am Berlin Glesidreieck von ZIEGERT- Bank- und Immobilienconsulting