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Steuerlich geförderte Sanierungsobjekte

Insbesondere in Städten wie Leipzig, Dresden und Berlin erfreuen sich unter Denkmalschutz stehende Immobilien, die nach einer umfangreichen Sanierung nahezu Neubaucharakter erhalten, bei Käufern einer großen Beliebtheit. Wer eine dieser Immobilien erwirbt, kann die Sanierungskosten und gegebenenfalls auch die anteiligen Anschaffungskosten für das Gebäude als „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) bei der Einkommenssteuer geltend machen. Von den Abschreibungen profitieren sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer.

Denkmalschutz-AfA für Selbstnutzer

Wer eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie kauft, kann die Sanierungskosten über zehn Jahre mit 9 Prozent von der Einkommenssteuer absetzen. Das sind über den genannten Zeitraum hinweg 90 Prozent der Sanierungsausgaben.

Dies kommt insbesondere denjenigen zugute, die über einen hohen Steuersatz verfügen. Liegen die zu versteuernden Einnahmen zum Beispiel bei 130.000 Euro, verringert sich dieser Betrag durch die Abschreibung der Sanierungskosten über zehn Jahre lang jährlich um 11.700 Euro.

Aber auch „Normalverdienende“ können vom Erwerb und der späteren Sanierung einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie profitieren – wenn Sie das Gebäude vor Beginn der Sanierung erwerben und rechtzeitig die entsprechenden Anträge für die steuerliche Bescheinigung stellen.

AfA muss vor Beginn der Sanierungsarbeiten beantragt werden

Um die Sanierungskosten als AfA von der Steuer absetzen zu können, muss der Käufer die Immobilie vor Beginn der Sanierungsarbeiten erwerben und – ganz wichtig – den entsprechenden Antrag auf die steuerliche Bescheinigung ebenfalls vor Sanierungsbeginn stellen. Behörden dürfen diese Bescheinigungen nicht nachträglich ausstellen – und eine Abschreibung ohne Bescheinigung ist nicht möglich.

Denkmalschutz-AfA für Kapitalanleger

Denkmalgeschützte Immobilien sind auch für Kapitalanleger interessant. Sie können die Kosten für die Sanierung über acht Jahre lang mit neun Prozent pro Jahr und vier weitere Jahre mit sieben Prozent von der Steuer absetzen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, die anteiligen Anschaffungskosten für das Gebäude geltend zu machen.

Nicht jede Sanierungsmaßnahme kann abgesetzt werden

Wichtig zu wissen für Kapitalanleger und Selbstnutzer: nicht jede Sanierungsmaßnahme kann von der Steuer abgesetzt werden. Steuerlich berücksichtigt werden ausschließlich Sanierungen, die für den Erhalt des Gebäudes sinnvoll sind. Dazu gehören Erneuerungen von Bädern und Toiletten, neue Heizungsanlagen oder neue Anstriche.

Nicht gefördert werden Arbeiten an den Außenanlagen, zum Beispiel an Gärten, aber auch das Einsetzen von Kunststoff- statt Holzfenstern oder das Erneuern von Stuck.

Sanierungen müssen behördlich genehmigt werden…

Alle Sanierungsarbeiten an Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, müssen vor Beginn der Arbeiten von der Denkmalschutzbehörde der jeweiligen Stadt oder des Landkreises genehmigt werden. Damit soll gewährleistet sein, dass das Denkmal durch die Renovierung nicht geschädigt wird.

… und werden je nach Gemeinde zusätzlich gefördert

In einigen Städten und Gemeinden in Deutschland besteht die Möglichkeit, zusätzlich zur steuerlichen Abschreibung der Sanierungsmaßnahmen öffentliche Förderungen in Anspruch zu nehmen. Allerdings wird diese Förderung – sofern sie erteilt wird – von den Sanierungskosten abgezogen. Damit soll verhindert werden, dass Käufer eine zweifache Förderung kassieren.

Energieeffizienz bei Denkmalschutz-Immobilien

Energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen sind eine Herausforderung bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen. Arbeiten an der Außenfassade zum Beispiel sind hier nicht so einfach umzusetzen wie in modernen Wohnhäusern. Schnell wird etwas beim Einbau zerstört und das Gebäude verliert im schlimmsten Fall seinen Denkmalschutzcharakter. Wichtig ist, die entsprechenden Baumaßnahmen exakt auf die bauphysikalischen Gegebenheiten des Hauses abzustimmen.

Energetische Sanierungen werden von der KfW-Bank gefördert

Um die Energieeffizienz denkmalgeschützter Immobilien zu erhöhen und die damit verbundenen Sanierungsmaßnahmen zu erleichtern, bietet die KfW Bank eine Förderung des entsprechenden Gebäudes zum KfW Effizienzhaus an. Unterstützt werden auch einzelne bauliche Veränderungen wie der Einsatz neuer Fenster oder der Austausch von Heizungsanlagen. Die Fördersumme beträgt maximal 75.000 Euro für die Nachrüstung zum KfW Effizienzhaus und maximal 50.000 für Einzelmaßnahmen.

Damit verhindert wird, dass die Implementierung der Maßnahmen zum Effizienzhaus die historische Gebäudesubstanz angreifen, bietet die KfW alternativ Förderungen im Programm KfW-Effizienzhaus Denkmal an. Dieses gilt, wenn ein Gebäude nach dem Denkmalschutzgesetz der Länder als „Baudenkmal“ deklariert wird oder von der jeweiligen Kommune als „besonders erhaltenswerte Bausubstanz“ eingestuft wird.

Nicht nur die KfW Bank empfiehlt, vor Beginn einer energieeffizienten Sanierung und auch während des Sanierungsprozesses einen Sachverständigen hinzuzuziehen.

Informationen zu den technischen Mindestanforderungen finden Sie unter den im blauen Kasten angegebnen Links.

Praxistipp

Informationen zum Kredit im Programm „Energieeffizient Sanieren“

Informationen zum Kredit im Programm „Energieeffizient Sanieren / Ergänzung“:

Erfahren Sie mehr über den Investitionszuschuss „Energieeffizient Sanieren“:

Informationen zum Zuschuss für eine Baubegleitung im Programm „Energieeffizient Sanieren“

Lesen Sie zum Thema „Energieeffizienz“ auch den Beitrag Energieeffiziente Neubau-Immobilien

Eine Reihe von Sanierungsprojekten finden Sie auf dem neubau kompass.

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