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House under construction. Avoid conflict by detecting potential housing defects while the property is under consruction and reporting them promptly to the property developer or construction company.

Eigentlich sollte es ein Festtag sein: der Neubau ist fertig zum Bezug. Nicht jedem ist allerdings zum Feiern zumute, denn spätestens jetzt werden sie sichtbar und Teil des Alltags: Baumängel. Im Zuge der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren muss der Bauträger, bzw. das für diese Mängel verantwortliche Unternehmen, die Schäden beseitigen. Nicht jeder reagiert allerdings auf die Aufforderung dazu. Um langwierige und kostenintensive Gerichtsverhandlungen zu vermeiden, können Käufer in diesem Fall eine Schlichtungsstelle in Anspruch nehmen.

Eigentlich sollte es ein Festtag sein: der Neubau ist fertig zum Bezug. Nicht jedem ist allerdings zum Feiern zumute, denn spätestens jetzt werden sie sichtbar und Teil des Alltags: Baumängel. Im Zuge der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren muss der Bauträger, bzw. das für diese Mängel verantwortliche Unternehmen, die Schäden beseitigen. Nicht jeder reagiert allerdings auf die Aufforderung dazu. Um langwierige und kostenintensive Gerichtsverhandlungen zu vermeiden, können Käufer in diesem Fall eine Schlichtungsstelle in Anspruch nehmen.

Wie die Handwerkskammer für München und Oberbayern vor Kurzem in der Süddeutschen Zeitung verlauten ließ, enden 42 Prozent aller bei der Schlichtungsstelle eingereichten Verfahren mit einer Einigung beider Parteien. Im Gegensatz zum über 18 Monate andauernden Gerichtsverfahren, entscheiden Schlichtungsstellen in der Regel innerhalb von drei Monaten. Das ist einer der Pluspunkte, wenn man sich für eine Schlichtungsstelle anstelle des Anwalts entscheidet. Ein anderer Vorteil ist neben einer womöglich nervenschonenderen Vorgehensweise natürlich die Kostenfrage. Schlichter nehmen für ihre Mediation/Vermittlung zwischen den Konfliktparteien sehr viel weniger Gebühren als eine Gerichtsverhandlung kosten würde. Die jeweiligen Sätze sind bei den Schlichtungsstellen vor Ort zu erfragen.

Eine Schlichtungsstelle finden

Sowohl Handwerkskammern als auch Bauinnungen der einzelnen Bundesländer verfügen über Anlaufstellen zur Schlichtung von Streitigkeiten beim Bau. Hinzukommen private Schlichter, zum Beispiel Notare oder Rechtsanwälte. Auch bei der Schlichtung durch eine Handwerkskammer fallen Gebühren an. Diese richten sich nach der Höhe des Streitwerts.

Ehe man den Weg zu einer Schlichtungsstelle auf sich nimmt, ist in der Regel bereits einiges passiert. Zunächst wurden im Neubau Mängel registriert. Das können falsch gezogene Leitungen sein, undichte Wände oder rissige Böden. Bei der überwiegenden Mehrzahl an Neubauprojekten vom Bauträger kommt so etwas nicht vor – wenn man jedoch einen oder mehrere Mängel in seinem neuen Domizil feststellt, sollte man dies unverzüglich dem Bauträger mitteilen.  Denn dieser muss im Rahmen der fünfjährigen Gewährleistung diese Schäden kostenfrei für den Käufer beheben.

Als erstes verfasst der Käufer eine „Mängelrüge“. Darin schildert er, welche Mängel er in seinem neuen Haus oder der Eigentumswohnung festgestellt hat. Im Anschluss wird eine angemessene Frist zur Behebung dieser Mängel (Nachbesserungsfrist) genannt. Wichtig ist, die Beanstandung schriftlich festzuhalten und nicht telefonisch. Experten empfehlen sogar, die Mängelrüge per Einschreiben mit Einwurf zu senden. Falls man eines der seltenen „schwarzen Schafe im Baugewerbe“ erwischt hat, reagiert das Bauunternehmen nun nicht auf dieses Schreiben. Eine andere Variante: das Bauunternehmen erachtet die Mängel als nicht schwerwiegend und verweigert die Ausbesserung. Verstreicht die Nachbesserungsfrist, ohne dass die Mängel behoben wurden, so steht – sofern man sich gegen den Anwalt entscheidet – der Gang zur Schlichtungsstelle an.

Beide Parteien müssen der Schlichtung zustimmen

Bevor das Schlichtungsverfahren aufgenommen wird, müssen allerdings sowohl der Käufer als auch der Bauträger dem Weg der Mediation/Schlichtung zustimmen. Verweigert eine Seite das Schlichtungsverfahren, bleibt der Gerichtsweg die nächstliegende Lösung.

Ziel der Schlichtung ist es, beide Parteien an einen Tisch zu bringen und eine Lösung zu finden, die für beide zielführend ist. Stimmt auch der Bauträger einer Schlichtung zu, händigt der Immobilienkäufer dem Schlichter zunächst sein Mängelschreiben und den Bauträgervertrag aus. Der Bauträger schildert ebenfalls seine Position. Der Schlichter prüft die jeweilige Sachlage und die Rechtslage. Bei der Schlichtung durch die Handwerkskammer wird in der Regel eine Besichtigung des Bauobjektes durch externe Sachverständige als nächstes anstehen. Es folgt eine mündliche Einschätzung der Situation und der Schäden, um die verhandelt wird. Dieses mündliche Gutachten gilt als eine der Grundlagen für einen Einigungsvorschlag.

Erfahrungsgemäß hat selten eine der Parteien komplett das Recht auf ihrer Seite. Aus diesem Grund raten Schlichter oft beiden Seiten, auf Maximalforderungen zu verzichten und gegenseitig bei einigen Punkten Kulanz walten zu lassen. Im Schlichtungsvertrag, der beiden Parteien zugeschickt wird, sind Lösungsvorschlage dokumentiert, mit denen sich beide Seiten „in der Mitte“ treffen können.

Baumängel lassen sich oft nicht auf den ersten Blick erkennen. Lesen Sie, welche Punkte bei der Wohnungsabnahme wichtig sind.

Titelbild: pixabay