| Immobilien-Kauf
Effective equity: better budgets when buying property

Eine der besten Geldanlagen ist nach wie vor die eigene Immobilie. Ob zum Selbstbezug oder zur Kapitalanlage – die eigenen vier Wände sind Gold wert. Dabei ist es wichtig, zu wissen, welche Immobilie im finanziellen Rahmen liegt. Selbst wenn die Wunsch-Immobilie zunächst nicht realistisch erscheint, gibt es Möglichkeiten, den eigenen finanziellen Rahmen beim Immobilienkauf erheblich zu vergrößern. Dabei sollte man jedoch keinesfalls auf das Eigenkapital verzichten.

Die wichtigste Grundlage beim Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses ist nach wie vor das eigene Kapital.  Auch wenn sich das Gerücht hartnäckig hält, dass der Immobilienkauf ohne Eigenkapital möglich ist: Experten raten nach wie vor davon ab. Immer noch gilt: je höher die Eigenkapitalrate, desto entspannter lebt es sich nach dem Wohnungskauf und desto niedriger sind die Zinsen der Bank. Beispiele hierfür hat der Finanzdienstleister Dr. Klein zusammengestellt. Bei einer Zinsbindung über 15 Jahre zahlt ein Käufer demzufolge bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro und einer Tilgungsrate von 3 Prozent bei Null Eigenkapital und einem Sollzins von 2,12 Prozent eine monatliche Rate von 1.066,67 Euro an seine Bank.

Bei einem Eigenkapital von 25.000 Euro liegt der Sollzins bereits bei 1,84 Prozent und die monatliche Rate beträgt 907, 50 Euro. Noch besser läuft es für Immobilienkäufer mit einem Eigenkapitalsanteil von ca. 20 Prozent des Kaufpreises. Sie zahlen einen Sollzins von 1,67 Prozent und die monatliche Rate beträgt 778,33 Euro.

Eigenkapital sinnvoll erhöhen

Um das Eigenkapital zu erhöhen, können zum Beispiel Rücklagen aus Festgeld- und Tagesgeldkonten, Boni oder fällige Bausparverträge in die eigene Immobilie investiert werden. Insbesondere jüngere Immobilienkäufer leihen sich Kapital für den Wohnungskauf im Familienkreis – zu sehr viel günstigeren Konditionen und moderateren Zinsen als jede Bank sie bietet. Auch so lässt sich Eigenkapital erhöhen.

Bestehende Kredite optimieren

Laufende Darlehen lassen sich in den allermeisten Fällen optimieren, selbst wenn dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank anfällt. Wie der Finanzdienstleister Dr. Klein schreibt, ist es fast immer möglich, bei einer Umschuldung bestehender Darlehen günstigere Konditionen zu bekommen. Medienberichten zufolge schaffen es auf Finanzierungslösungen spezialisierte Kanzleien häufig sogar, die Vorfälligkeitsentschädigung drastisch zu minimieren. Gelingt es, bestehende Kredite zu optimieren, so kann das daraus resultierende Geld ebenfalls als Eigenkapital für die Baufinanzierung genutzt werden.

Sparpotenzial Lage

Insbesondere Kapitalanleger wissen, welche Vorteile der richtige Standort beim Immobilienkauf bietet. Das gilt nicht zuletzt für die Grunderwerbsteuer.

Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt sie, je nach Bundesland. Wer in Bayern eine Immobilie erwirbt, zahlt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen sind es satte 6,5 Prozent. Wer seine Immobilie als Investment betrachtet und hinsichtlich des Standortes flexibel ist, tut gut daran, vor der Immobiliensuche bereits die unterschiedlichen Grundsteuersätze in den Bundesländern zu vergleichen.

Clevere Bauherren suchen nach Möglichkeiten, das Grundstück separat von der Immobilie zu erwerben. Dies hat den Vorteil, dass die Grunderwerbsteuer nur nach dem Grundstückspreis bemessen wird und der Bau der Immobilie von der Besteuerung befreit wird, so die Experten von Dr. Klein. Der Trick funktioniert allerdings nur bei privaten Bauherren, die nicht auf Bauträger zurückgreifen. Allerdings muss man beim getrennten Kauf von Immobilie und Grundstück einiges beachten, damit finanzielle Vorteile zum Tragen kommen. Zum Beispiel müssen Grundstücksbesitzer und Bauunternehmer komplett unabhängig voneinander fungieren und dürfen wirtschaftlich nicht miteinander verflochten sein. Auch sollte zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Baubeginn der Immobilie eine Frist von mindestens sechs Monaten bestehen.

Der Erwerb des Grundstücks sollte möglichst kurzfristig finanziert werden. Empfohlen werden 1 bis 2 Jahre oder eine variable Sollzinsbindung. In der Regel wird die längerfristige Finanzierung für die Immobilie veranschlagt und so verhindern Sie die doppelte Belastung durch zwei langfristige Darlehen. Nicht wenige wählen zur Finanzierung von Grundstück und Gebäude unterschiedliche Banken. Dabei muss es kein Nachteil sein, Grundstücksfinanzierung und Finanzierung des Neubaus bei einer Bank zu veranschlagen, vorausgesetzt, Baubeginn und Grundstückskauf liegen nicht allzu lange auseinander. Auch hier gilt: lassen Sie sich in jedem Fall vor dem Kauf von einem unabhängigen Baufinanzierungsexperten beraten, der Ihre individuelle Lebenssituation beim Kauf berücksichtigt.

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Titelbild: pixabay