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Neubauprojekt Griechenstraße München

Es kommt nicht selten vor: Eine Freundin oder der Cousin sucht eine Wohnung und zufällig wird eine Immobilie bei Bekannten oder Verwandten frei. Die würde doch perfekt passen! Und was könnte auch besser sein als eine Vermietung unter Freunden oder Verwandten?

Bei einer Vermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses an einen Ihrer Lieblingsmenschen sollten Sie als Vermieter grundlegende Regeln einhalten. Denn wer denkt, unter Freunden und Verwandten kann ruhig alles weniger offiziell und hinsichtlich des Mietpreises deutlich günstiger laufen, bezahlt dies häufig mit Stress, viel Geld und Enttäuschung. Lieblingsmenschen sind nicht zwangsläufig Traummieter, und auch Vermieter in den Augen ihrer Mieter nicht immer ideal. In unserem Artikel wollen wir Ihnen deshalb wichtige Aspekte aufzeigen, die für Sie jetzt wichtig sind, um Ihre Eigentumswohnung sicher und in Harmonie zu vermieten.

Immer mit schriftlichem Mietvertrag

Ihre Immobilie ist Ihre Altersvorsorge. Darum sollten Sie auch Freunden oder Verwandten einen schriftlichen Mietvertrag vorlegen. Gestalten Sie ihn genauso, als würden Sie Ihre Wohnung an einen Fremden vermieten. Vorsicht bei einem zu günstigen Mietpreis! Das Finanzamt sieht bei solchen „Gunstmieten“ genau hin und wenn es zum Schluss kommt, dass Sie zu günstig vermieten, erleiden Sie hohe steuerliche Nachteile – und wer will schon Scherereien mit dem Fiskus!?

Bild: pixabay

Diese Punkte sollten im Mietvertrag nicht fehlen:

  • Welche Immobilie wird vermietet?
  • Wie ist der Zustand der Wohnung oder des Hauses bei Einzug? Am besten mit Protokoll!
  • Wann ist der Mietbeginn?
  • Wie ist die Dauer des Mietverhältnisses? Tipp: unbefristeter Vertrag!
  • Wie sind die Kündigungsfristen?
  • Wie hoch ist die Miete (Kalt-/Warmmiete)?
  • Wo wird die Kaution angesetzt?
  • Wie wird die Schlüsselübergabe geregelt?
  • Sollen Renovierungsklauseln rein?
  • Wird eine Garage oder ein Keller mitvermietet?
  • Gibt es Fragen zur Renovierung

Sprechen Sie außerdem offen über eine Selbstauskunft sowie deren Bonität und lassen Sie sich diese Auskünfte auch schriftlich geben. Und fragen Sie, wie es mit dem vorigen Vermieter gelaufen ist. Wenn Sie hier Ausflüchte hören oder Unstimmigkeiten feststellen, haken Sie nach. Wer Konfliktpunkte nicht neutral beschreiben kann oder klein redet und Ihnen ausweicht, könnte auch für Sie als Mieter zum Problem werden. Eine Freundschaft sollte ein solches Gespräch aushalten. Angst vor negativen Emotionen ist hier nicht am richtigen Platz. Schließlich geben Sie Ihren wertvollsten Besitz in neue Hände. Da dürfen Sie auch ein Stück Sicherheit erwarten.

Die 66 Prozent-Regel

Beim Mietpreis dürfen Sie etwas großzügig sein und weniger verlangen. Damit Sie stressfrei vermieten können, gibt es aber auch hier Regeln, die Sie beachten sollten. Denn der Fiskus hat Ihre Immobilie fest im Blick. Ob die Heizung oder das Bad erneuert, das Parkett ausgetauscht oder etwa das Dach saniert werden müssen – als Vermieter können Sie all diese Kosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen: 100 Prozent. Dafür ist aber ein Detail entscheidend: Sie müssen von Ihrem Mieter mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete verlangen. Vermieten Sie günstiger, können Sie entsprechend weniger absetzen. Unser Rat: Verlangen Sie grundsätzlich mehr als 66 Prozent, und prüfen sie regelmäßig, ob sich die ortsübliche Vergleichsmiete verändert hat – das tut das Finanzamt nämlich auch. Rutschen Sie unter diese Marke, sind Sie in der Steuerfalle. Es ist außerdem auch keine gute Idee, Mieteinnahmen zum Teil oder ganz wieder an den Mieter zurückfließen zu lassen.

Die preisliche Grundlage

Als ortsübliche Vergleichsmiete dürfen Sie den untersten Satz der im Mietspiegel festgeschriebenen Mietskala ansetzen. Aber Achtung: Haben Sie Ihre Immobilie vorher schon vermietet, dann müssen Sie die Summe aus der erhobenen Kaltmiete plus Nebenkosten als Richtwert nehmen.

Wohnungen werden im Familienkreis oft möbliert vermietet. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2018 (Az. IX R 14/17) ist bei der Vermietung einer teil- oder vollmöblierten Wohnung zusätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen. Die Begründung der Richter:Mit der Überlassung von Möbeln steigert sich der Nutzungswert einer Immobilie, was sich oftmals in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlage. Vergessen Sie also nicht, auch hier einen Betrag mit in die Miete einzurechnen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wieviel Sie dafür ansetzen können, dann hilft ein Anruf beim Finanzamt. Dort wird man Ihnen sagen, was gängig und vor allem rechtskonform ist.

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Die Spielregeln für vergünstigte Mieten

Das Finanzamt erkennt günstigere Mieten unter Verwandten und Verschwägerten normalerweise an, wenn es sich bei den Mietern um Ehegatten, Lebenspartner und Verlobte, Eltern und deren Geschwister, Geschwister und deren Lebenspartner oder Kinder, Geschwister der Ehegatten oder Lebenspartner und um Pflegeeltern oder Pflegekinder handelt.

Das Finanzamt hat bei der Anerkennung des Mietvertrags aber ganz klare Regeln aufgestellt, die nicht nur für Verwandte, sondern auch für befreundete Mieter und Vermieter gelten: Das Mietverhältnis muss real bestehen und unbefristet sein. Die vereinbarte Miete inklusive der Nebenkosten muss auch geleistet werden. Verzichten Sie auf Barzahlungen oder Verrechnungen mit gegenseitigen Forderungen – der Fiskus möchte das Geld auf Ihrem Bankkonto sehen. Regeln Sie alles so, als würden Sie an einen völlig Fremden vermieten.

Alles auf einen Blick:

  • Größe, Ausstattung, Zustand und die Adresse der Immobilie müssen deckungsgleich mit den Angaben im Vertrag sein.
  • Die Mietzahlungen erfolgen regelmäßig, pünktlich und vollständig sowie per Überweisung.
  • Die Nebenkosten werden monatlich per Vorauszahlung abgerechnet.
  • Jährlich muss eine detaillierte Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Pauschalen werden vom Finanzamt nicht anerkannt!
  • Bei höheren Nachzahlungen müssen die Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden.
  • Nachzahlungen oder Guthaben müssen nachweislich bezahlt werden (Sepa oder Überweisung).
  • Der Vermieter mahnt bei ausbleibender Mietzahlung schriftlich ab.
  • Mieter und Vermieter wohnen nicht zusammen in der Immobilie.
  • Der Mietvertrag muss zivilrechtlich wirksam sein und schriftlich geschlossen werden.
  • Die Miete darf nicht zum Teil oder ganz an Ihre Angehörigen zurückbezahlt werden.

Unentgeltlich vermieten? Kein Steuerbonus!

Viele Vermieter lassen ihre Kinder, Enkel oder Neffen unentgeltlich in ihrer Immobilie wohnen. Gerade Studenten und junge Erwachsene im ersten festen Jobverhältnis möchte man ja unterstützen. Wenn Sie auch mit dem Gedanken spielen, müssen Sie sich aber auch bewusst sein: Sie können dann keine einzige Rechnung für Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Sanierungen von der Steuer absetzen.

Ausnahme bei Unterhalt

Eine Ausnahme gibt es aber: Unterhaltszahlungen für unterhaltsberechtigte Kinder können Sie mit der Mietzahlung verrechnen. Wir raten Ihnen aber, besser zwei getrennte Verträge abzufassen, die jeweils die Vermietung – auch hier auf die 66 Prozent-Regel achten! – und die Unterhaltsverpflichtungen regeln. Wenn bei der Rechnung Miete minus Unterhalt für Sie dann am Ende weniger als 66 Prozent des „Normalmietertrags“ herauskommen, erkennt das Finanzamt trotzdem 100 Prozent der angesetzten Werbungskosten an. Dabei hilft auch, für Transparenz zu sorgen, indem es zwei separate Buchungen gibt: Sie bekommen die volle Miete überwiesen und Sie überweisen Ihrem Kind oder für Ihr Kind den Unterhalt. Alles im grünen Bereich!

Wichtigste Regel: Drum prüfe wer sich ewig bindet!

Denken Sie alles gut durch, bevor Sie an einen Verwandten oder Freund vermieten, und prüfen Sie sich selbst. Wo könnte Konfliktpotenzial liegen, wenn Sie ein geschäftliches Verhältnis mit dieser Ihnen nahestehenden Person eingehen? Jetzt geht es schließlich um viel Geld und Vertrauen!

Wie geht jeder von Ihnen mit Konflikten um? Wird Ihr potenzieller Mieter Ihre Immobilie so pfleglich behandeln wie Sie es sich wünschen? Wird er auch zuverlässig zahlen? Passt er zur Hausgemeinschaft oder Nachbarschaft? Was erwartet er von seiner Mietwohnung? Was wünschen Sie sich für einen Mieter? Ein Streit über Kratzer im Parkett, richtiges Lüften zur Schimmelvermeidung, ausbleibende oder verzögerte Mietzahlungen oder die großzügig oder kleinlich ausgelegte Hausordnung hat schon so manche Freundschaft beendet. Besteht dieses Risiko?

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Wenn Sie bei Ihrem neuen Mieter ein gutes Gefühl haben und alle rechtlichen Voraussetzungen für eine sichere Vermietung beachten, könnte eine Vermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses an Freunde, Bekannte oder Verwandte eine tolle Lösung für beide sein. Wir wünschen Ihnen ein gutes Gelingen und stets harmonische, sichere Mietverhältnisse.

Wenn Sie gerade auf der Suche nach einer (weiteren) Kapitalanlage sind, lohnt sich mitunter auch ein Blick über den Stadtrand hinaus. Neubau-Immobilien im Speckgürtel bieten zahlreiche Investment-Chancen.

Unser Titelbild stammt aus dem Neubauprojekt „Griechenstraße 22“ von der Engel & Völkers Immobilien Deutschland GmbH