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Kennen Sie das? Sie lesen ein Exposé oder einen Text zum Immobilienmarkt und immer wieder tauchen Fachbegriffe auf, deren genaue Bedeutung sich dem Verständnis entzieht. In unserer neuen Reihe stellen wir Ihnen deshalb wesentliche Abkürzungen vor, die rund um Immobilientrends und Themen immer wieder auftauchen. Zum Beispiel das GEG (Gebäudeenergiegesetz).

Die Abkürzung GEG steht für den sperrigen Namen „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung Erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“, oder eben kurz als „Gebäudeenergiegesetz“ bekannt. Die Ziele, die mit dem am 1. November 2020 in Kraft getretenen neuen GEG (Gebäudeenergiegesetz) umgesetzt werden sollten, waren hochgesteckt: Sowohl bei der Errichtung von Neubauten als auch bei umfassenden Sanierungen sollten über die allgemeine Bauweise, die Außendämmung sowie die Verwendung erneuerbarer Energien nachhaltige Beiträge zum Klimaschutz erbracht werden. Wirkliche Verbesserungen im Sinne des Klimaschutzes brachte das GEG jedoch bislang nicht. Allerdings soll das GEG 2023 überprüft und dann unter Umständen verschärft werden.

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Lesen Sie hier: Was genau ist im GEG geregelt? Worauf müssen Sie als Kunden von Bauträgern beim Erwerb von Neubauimmobilien achten? Und was müssen Sie zum Thema Energieausweis wissen?

Die wichtigsten Fakten zum Gebäudeenergiegesetz?

Das neue GEG wurde eingeführt, weil Deutschland die EU-Gebäuderichtlinie aus dem Jahr 2010 umsetzen musste. Entsprechend den EU-Vorgaben soll das GEG das Ziel verfolgen, dass Neubauten sowie sanierte Bestandsimmobilien möglichst wenig Energie verbrauchen und zudem zu einem möglichst hohen Anteil erneuerbare Energien verwenden. Da in Deutschland laut Angabe der Verbraucherschutzzentrale gut ein Drittel des Energieverbrauchs auf Gebäude entfällt, lässt sich über energieeffizientes Bauen, Heizen und Klimatisieren ein bedeutender Beitrag zum Klimaschutz leisten.

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nDas Gebäudeenergiegesetz trat zum 1. November 2020 in Kraft und gilt für alle Neubauten und Baumaßnahmen, für die ein Bauantrag oder eine Bauanzeige ab diesem Stichtag gestellt beziehungsweise eingereicht wurde. Durch das GEG wurden die Regelungen der bisherigen Gesetze und Verordnungen in diesem Bereich außer Kraft gesetzt. Im GEG finden sich daher Regelungen in gebündelter Form, die sich bislang in folgenden Regelungswerke fanden:

  • Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
  • Energieeinsparverordnung (EnEV)
  • Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

Auf einen Blick: Was steht im neuen GEG?

Das neue GEG sollte zu einer Verschärfung der bestehenden Anforderungen an energieeffizientes Bauen und Sanieren sowie Heizen und Klimatisieren führen. Außerdem sollte eine Vereinfachung der bestehenden Regelwerke erzielt werden. Von vielen Fachkreisen wird kritisiert, dass all diese Ziele nicht in die Tat umgesetzt wurden. Insbesondere für Neubauten gilt: Vorerst gibt es keine Verschärfungen. Und leider auch keine wirklichen Vereinfachungen.

Hier ein kurzer Überblick über die wichtigsten Punkte, die das GEG regelt:

  • Im GEG sind die energetischen Anforderungen an beheizte und klimatisierte Gebäude geregelt.
  • Es enthält Regelungen zu Wärmedämmstandards sowie zum Hitzeschutz von Gebäuden.
  • Im Gesetz finden sich Angaben zu den energetischen Mindestanforderungen an Neubauten. Diese sind etwas geringer als die, die bislang in der EnEV festgelegt waren.  
  • Das GEG enthält Vorgaben für Neubauten in Bezug auf Anteile an regenerativen Energien, die zum Heizen oder Kühlen verwendet werden müssen.
  • Für Bestandsimmobilien gelten laut GEG bestimmte Regeln in Bezug auf Nachrüstung und Austausch zum Beispiel von Heizungssystemen.

Welche Regelungen enthält das GEG für Neubauten?

Auch, wenn es auf den ersten Blick so erscheint, handelt es sich beim GEG nicht um den antizipierten Meilenstein in Sachen Energieeffizienz beim Bauen und Sanieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber im Prinzip das Niveau der Energieeinsparverordnung (EnEV) als Niedrigenergiegebäude definiert. Sprich: Für Neubauten gelten im Wesentlichen keine Verschärfungen gegenüber den bisherigen Regelungen. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Anforderungen, die das Gebäudeenergiegesetz an Neubauten stellt.

  • Neubauten müssen Niedrigstenergiegebäude sein
    Die Definition, was nach dem GEG ein Niedrigstenergiegebäude ist, deckt sich im Wesentlichen mit den Anforderungen der inzwischen außer Kraft gesetzten EnEV. Danach müssen Neubauten den Anforderungen eines Effizienzhauses 55 oder besser entsprechen.
  • Erneuerbare Energien: Strom aus entsprechenden Quellen ist anrechenbar
    Bereits vor in Kraft treten des GEG bestand bei der Errichtung von Neubauten die Pflicht, erneuerbare Energien einzusetzen. Durch das GEG wurde nun die Möglichkeit geschaffen, diese Anforderung auch durch die Erzeugung und Nutzung von Strom aus erneuerbaren Energien (anteilig) zu erfüllen.
  • Pflicht zur Dämmung von oberen Geschossdecken
    Laut GEG muss die oberste Geschossdecke oder das darüber liegende Dach gedämmt werden. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass hier eine Lücke in der Dämmhülle des Hauses entsteht und wertvolle Energie für das Heizen oder Kühlen verschwendet wird.
  • Verpflichtung zur Dämmung von Rohrleitungen
    Warmwasserleitungen und Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen wie beispielsweise im Keller müssen gedämmt werden, um einem Energieverlust vorzubeugen beziehungsweise diesen zu minimieren.
  • Energieausweis erforderlich bei Kauf einer Immobilie
    Ein Neubau kann nur mit Energieausweis verkauft werden. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Wird ein Neubau über Immobilieninserate angeboten, so muss das Inserat die Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten. 
  • Verpflichtende Energieberatung für Immobilienkäufer
    Käufer eines Neubaus sind verpflichtet, eine kostenlose Energieberatung in Anspruch zu nehmen. Allerdings enthält das GEG keine Sanktionen für den Fall, dass die Energieberatung nicht in Anspruch genommen wird.

Immobilie vom Bauträger: Welche Besonderheiten gelten?

Der Käufer erwirbt die Immobilie komplett fertig vom Bauträger, so dass der Bauträger die gesamte Verantwortung für den Bauprozess inklusive der Einhaltung der Regelungen des GEG trägt. Zudem erfolgt der Immobilienerwerb vom Bauträger per Notarvertrag, so dass hier eine Vertragsprüfung durch eine unparteiische Stelle erfolgt. Grundsätzlich haben Sie, wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger erwerben, also wenig mit der Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes zu tun. Ihre primären Pflichten laut GEG beschränken sich auf das Einfordern des Energieausweises sowie die Wahrnehmung einer kostenlosen Energieberatung.

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Um potentielle Mängel im Bereich der Energieeffizienz frühzeitig erkennen zu können, sollten sich jedoch auch Kunden von Bauträgern rechtzeitig mit den Anforderungen des GEG auseinandersetzen. Folgende Bauteile sind bei der Begutachtung der Energieeffizienz einer Immobilie besonders zu beachten:

  • Art des Gebäudes: Je nachdem, ob es sich um ein freistehendes Haus, ein Reihenhaus oder ein Doppelhaus handelt, sind die Anteile an Außenwänden unterschiedlich groß, die dann potentielle Wärme-Kälte-Brücken sind.
  • Wärmedämmung der Außenhülle des Hauses: Neben den Außenwänden geht es hier auch um die Kellerdecken, die obersten Geschossdecken beziehungsweise den Dachstuhl.
  • Fenster: Alle verglasten Elemente, wie Fenster und Balkon- oder Terrassentüren, müssen mindestens mit Wärmeschutzverglasung ausgestattet sein.
  • Heizung und Warmwasser: Hier geht es darum, auf welche Weise die Heizungswärme und die Warmwasseraufbereitung erfolgt.

Im Gebäudeenergiegesetz selbst ist verankert, dass die Regelungen im Jahr 2023 überprüft werden sollen. Dies birgt die Möglichkeit in sich, dass als Folge der Überprüfung die Anforderungen angehoben werden. Es macht also durchaus Sinn, bei der Auswahl eines Neubautes lieber mehr als weniger Wert auf die Energieeffizienz zu legen.

Energieausweis: Was steht drin und worum geht es?

Bei jedem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie muss ein Energieausweis vorgelegt werden. Die Kenndaten aus dem Energieausweis müssen, wenn die Immobilie über eine Immobilienanzeige angeboten wird, bereits dort aufgeführt sein. Auf jeden Fall muss der Immobilieninteressent vor seiner Entscheidung für die Immobilie über die Inhalte des Energieausweises informiert werden. Seit Mai 2021 beruhen die Vorgaben zum Energieausweis auf den Regelungen im Gebäudeenergiegesetz.

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Grundsätzlich gibt es zwei unterschiedliche Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis sowie den Verbrauchsausweis. Da die Bestimmung der Daten beim Verbrauchsausweis auf dem Verbrauch der vergangenen drei Jahre beruht, kommt diese Art des Energieausweises beim Kauf eines Neubaus nicht in Betracht. Stattdessen wird bei Neubauten der so genannte Bedarfsausweis eingesetzt. Der Bedarfsausweis ist objektiver als der Verbrauchsausweis, da die gewonnenen Werte vollkommen unabhängig vom individuellen Energieverbrauch beim Heizen oder Kühlen der Bewohner ist.

Sie wollen mehr über Gebäudeeffizienz erfahren? Dann lesen Sie hier weiter über die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude.

Text: Nicole Ziese

Titelbild: Neubauprojekt johannis.fünf