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Vor Kurzem erschien das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft, in Auftrag gegeben vom ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.) Auch in diesem Jahr sorgte der Rat der Immobilienweisen mit seiner Prognose für mehr Transparenz auf den Immobilienmärkten. Im neubau kompass-Interview mit Prof. Dr. Harald Simons (Foto) erfahren Sie, welche Entwicklungen den aktuellen Markt für Wohnimmobilien prägen. Simons ist einer der „Immobilienweisen“ und profiliertesten Immobilienexperten Deutschlands sowie Vorstandsmitglied beim Forschungsinstitut empirica AG.

Im aktuellen Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen nimmt in der Wohnungspolitik der Punkt „Suburbanisierung“ einen nicht geringen Raum ein. Überspitzt dargestellt, entsteht das Bild, dass in mittlerer Zukunft der größte Teil der Menschen, die in A-Metropolen leben, aus Gutverdienenden jüngeren Alters besteht, während Familien und Menschen über 65 ihr Wohnglück in ländlichen Regionen suchen. Wie ist es zu dieser Entwicklung gekommen?

Prof. Dr. Harald Simons: Wir sprechen nicht nur von Suburbanisierung, sondern wir sehen einen Wanderungsverlust der A-Städte gegenüber weiten Teilen des ländlichen Raumes. Menschen ziehen nicht nur in die Vororte, sondern weit darüber hinaus. Im Kern liegt der Grund dafür in den gestiegenen Mieten und Kaufpreisen für Wohnungen. Die führen dazu, dass sich eine junge Familie in den A-Städten und dem bisher bevorzugten Viertel eine familiengerechte Wohnung nicht länger leisten kann. Es gibt außerdem abgesehen von den Preisen auch nur sehr wenige familiengerechte Wohnungen im Angebot. Dann bleibt den Familien nichts anderes übrig, als entweder in der viel zu kleinen Wohnung zu bleiben oder umzuziehen.

Prof. Dr. Harald Simons (Foto: empirica)

Wenn sie umziehen, können die oft jungen Familien nicht mehr in ihrer jetzigen Gegend bleiben. Sie müssen entweder in ein Viertel ziehen, das ihnen womöglich nicht gefällt, wo die Preise aber unter Umständen günstiger sind. Vielleicht finden sie ein Reihenhaus in einem Vorort, welches aber immer noch beengt ist und zu wenig Raum bietet. Oder sie entschließen sich dazu, ganz aus der Stadt weg zu ziehen. Wir sehen, dass die zweite und dritte Option immer wieder gezogen wird.

Eine der Ursachen dafür ist die generelle Knappheit an Wohnungen, die ja auch ein Hauptfaktor für die steigenden Mieten darstellt. Bei Familien kommt noch hinzu, dass in Deutschland in den letzten Jahren am Bedarf vorbei gebaut wurde. Zwar ist die Zahl der Neubau-Wohnungen insgesamt gestiegen, aber wenn man genauer hinguckt, sieht man, dass der gesamte Anstieg sich auf kleine Wohnungen bezieht, die nicht familiengerecht sind.

Woran liegt das?

Prof. Dr. HS: Der Grund hierfür ist ein unglückliches Zusammenfallen verschiedener Interessen. Erstens: Investoren sehen, dass sie für kleinere Wohnungen eine höhere Rendite bekommen. Zweitens: die Vorgabe der Wohnungsbaupolitik, die lautet, so viele Wohnungen zu bauen wie möglich. Kleinere Wohnungen bringen mehr fürs Gesamtergebnis als große. Zudem wurde in den vergangenen Jahren stets von kleinen Haushalten und dem hohen Singleanteil in Deutschland gesprochen. Drittens: wenig verfügbares Wohnbauland und viel Widerstand gegenüber Neubau.

Wo kann die Wohnungspolitik angesichts der knappen Flächen für neue Bauprojekte ansetzen, um dem entgegenzuwirken?

Prof. Dr. HS: Direkt gegensteuern kann die Wohnungspolitik im Grunde nur bei Sozialwohnungen, wo sie direkt Einfluss auf die Anzahl der Einheiten und die Bauweise hat. Allerdings sind auch hier in den vergangenen Jahren mehr kleinere Wohnungen entstanden. Die Politik und alle Beteiligten sind blind auf dem Familienauge gewesen. Es gab in den vergangenen Jahren immer das Thema Versingelung in Deutschland. Niemand hatte auf dem Schirm, dass die Aussage so nicht stimmen kann. Es wurden mit Sonderprogrammen die Schulen ausgebaut, aber keine Kinderzimmer!

Wie kann die Bundesregierung durch Förderprogramme gegensteuern und erfolgreich Neubauprojekte für eine wachsende Nachfrage realisieren?

Prof. Dr. HS: Auch die Neubauförderung förderte den Bau kleiner Wohnungen, weil die Förderung pro Wohnung bezahlt wird und nicht in Abhängigkeit von der Wohnfläche. Es wäre schön, wenn die neuen KfW- Förderprogramme, die aktuell für den Neubau entwickelt werden, künftig hier auch ansetzen und mehr große Wohnungen fördern würden. Dazu müsste man die Höhe der Förderung in Relation zur Wohnfläche setzen.

Vielen Dank für das Gespräch!

Nach wie vor nimmt der Standortfaktor eine zentrale Stellung bei der Immobiliensuche ein. Lesen Sie mehr darüber.

Text: Julia Niewöhner

Titelbild: empirica