Das Grundbuch gehört zu den wichtigsten Instrumenten, um Immobilien-Transaktionen rechtssicher zu gestalten. In Teil 1 unseres Grundbuch-Spezials erfahren Sie, wie das Grundbuch aufgebaut ist, welche Informationen darin gesammelt sind und wer darauf zugreifen darf.
- Das Grundbuch als amtliches Verzeichnis
- Wo das Grundbuch angesiedelt ist
- Wann man ins Grundbuch schauen sollte
- Wer ins Grundbuch Einsicht nehmen darf
- Wie man einen Grundbuchauszug erhält
- So ist das Grundbuch gegliedert
- Warum die Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht
- Ein wichtiger Hingucker in Abteilung III: Grundschuld
- Wann ein Eintrag im Grundbuch nötig ist
- Kosten eines Grundbucheintrags
- Immobiliengrundwissen erweitern: Lesetipp zum Bebauungsplan
Ob Sie ein Grundstück, eine Neubauimmobilie oder Bestandsimmobilie kaufen, geschenkt bekommen oder erben: Ihr gültiges Eigentum ist sie erst, wenn der Immobilienkauf, die Schenkung oder Erbschaft vom Notar beurkundet ist und Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen sind.
Das Grundbuch als amtliches Verzeichnis
Das Grundbuch fungiert als amtliches Verzeichnis sämtlicher bebauter und unbebauter Grundstücke innerhalb eines Bezirks. Man kann es als öffentliche Urkunde sehen. In seinen Grundbuchblättern erfasst und regelt es in detaillierter Weise Informationen über die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken.
Im jeweiligen Eintrag sind nicht nur die Eigentümer eines Grundstücks aufgelistet, sondern auch sämtliche Rechte und Pflichten, die mit dem bebauten oder unbebauten Grundstück verbunden sind. Die Lage, die Flurnummer, Belastungen, Wegerechte, Hypotheken und Grundschulden werden ebenfalls hier eingetragen.
Wo das Grundbuch angesiedelt ist
Das Grundbuch steht in vielen Kommunen nur als umfangreiche Papier-Variante, zunehmend aber auch in einer elektronischen Fassung zur Verfügung. Es ist möglich, im Grundbuchamt kostenlos und direkt Einsicht zu nehmen sowie online einen Auszug aus dem Grundbuch zu beantragen.
Das Grundbuchamt ist ein Registergericht und ist in fast ganz Deutschland dem Amtsgericht zugeordnet, das alle Grundstücksangelegenheiten regelt. Eine Ausnahme bildet Baden-Württemberg: Im Ländle sind die Grundbuchämter noch den Kommunen und Gemeinden zugeordnet.
Wann man ins Grundbuch schauen sollte
Ein Grundbuchauszug gibt eine umfassende Auskunft über ein Grundstück oder eine Immobilie, darum sind Kaufinteressenten gut beraten, vor dem Kauf reinzuschauen und sich bei aufkommenden Fragen die Angaben darin gegebenenfalls von einem Experten erklären zu lassen.
Grundsätzlich ist ein prüfender Blick bei einem Immobilienkauf oder -verkauf, einer Finanzierung, juristischen Angelegenheiten, geplanten Bauvorhaben oder Sanierungen und auch Erbschaftsangelegenheiten ratsam. Lasten, Beschränkungen oder grundbuchlich fixierte Vereinbarungen mit Dritten (wie etwa die Formulierung des Wege- oder Fahrtrechts) sind hier ebenso offiziell erfasst wie die Größe und genaue Lage des Grundstücks.
Nicht mal so selten kommt das Grundbuch auch zum Einsatz, wenn es um die Verifizierung von Eigentumsverhältnissen rund um eine Immobilie geht. Manchmal gibt es im Fall einer Scheidung ein böses Erwachen für einen der Ehepartner: (Mit)Eigentümer der Immobilie ist nur, wer im Grundbuch steht.
Wer ins Grundbuch Einsicht nehmen darf
Die Informationen im Grundbuch sind ausgesprochen sensible Daten, da sie nicht nur die Eigentumsverhältnisse und bestimmte Eigenschaften eines Grundstücks nachvollziehbar machen, sondern häufig auch Einblick in die Vermögensverhältnisse des aktuellen Grundstückseigentümers geben.
Sobald auf dem Grundstück eine Hypothek oder ein Kredit lastet und sich die Bank als Sicherheit eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen ließ, sieht das bei Einsichtnahme ins Grundbuch gegebenenfalls ein Außenstehender. Darum hat der Gesetzgeber, um diese Daten vor fremden Augen zu schützen, den Zugang zum Grundbuch über § 12 GBO (Grundbuchordnung) streng reglementiert. Damit wird neugierigen Verwandten oder Nachbarn ohne berechtigtes Interesse ein Riegel vorgeschoben.
Zugriff auf und Einblick in das Grundbuch haben ausschließlich die Grundstückseigentümer selbst, andere im Grundbuch eingetragene Personen oder Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Zu dieser Gruppe gehören Notare, Kaufinteressenten, Gläubiger, Banken, Finanzierungsinstitute und Gerichte sowie Behörden. Auch Bauträger, Projektentwickler und Makler können Grundbuchauszüge „ziehen“. Ein potenzieller Käufer erhält Auskunft und Einblick, wenn er sich vom Eigentümer eine Vollmacht ausstellen lässt.
Wie man einen Grundbuchauszug erhält
Auf dem Grundbuch-Portal können Sie recherchieren, welches Grundbuchamt für Ihr Grundstück zuständig ist. Bei diesem Amt können Sie dann schriftlich oder mündlich einen Antrag auf Einsicht stellen. Dafür benötigen Sie die vollständige Adresse. Angaben zum Grundbuchbezirk und zur Grundbuchblattnummer erleichtern den Ämtern die Arbeit, sind aber nicht zwingend nötig. Die Einsichten in das Grundbuch und Auskünfte sind kostenfrei. Kopien sind gegen eine Gebühr von ca. 10 € und wenn sie beglaubigt sein sollen ab 20 € erhältlich.
So ist das Grundbuch gegliedert
Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Dieser immer gleiche Aufbau ermöglicht es, alle relevanten Informationen über jedes Grundstück zentral zu erfassen und zu verwalten. Auf diese Weise entsteht ein vollständiges Bild der Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte im Zusammenhang mit einem Grundstück.
Aufschrift
Die Aufschrift nimmt den ersten Teil des Grundbucheintrags ein. Hier werden das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, der Grundbuch-Band und die Aktennummer vermerkt. Diese Informationen dienen zur eindeutigen Identifizierung des Grundbucheintrags.
Bestandsverzeichis
Im Bestandsverzeichnis werden wichtige Angaben zum Grundstück eingetragen. Dazu gehören die genaue Lagebezeichnung, die Gemarkung und die Flurnummer. Auch die Größe des Grundstücks wird hier aufgenommen. Diese Eintragungen dienen dazu, wichtige Informationen über die räumliche Lage und die spezifischen Eigenschaften eines Grundstücks festzuhalten.
Abteilung I
In der Abteilung I werden Informationen über den Eigentümer oder den Erbbauberechtigten fixiert. Sind mehrere Personen die Eigentümer des Grundstücks, wie beispielsweise Geschwister oder Ehepaare, dann müssen die jeweiligen Eigentumsanteile in Bruchteilen angegeben werden. Miteigentümern nach Bruchteilen steht dieser Bruchteil an der Sache als selbstständiges dingliches Recht zu.
Auch der Grund für den Eigentumsübergang steht in Abteilung I. Ob Kaufvertrag, Schenkung, Erbschaft oder Zwangsversteigerung: Jeder Anlass wird mit dem genauen Datum, an dem das Eigentum übergegangen ist, verzeichnet.
Abteilung II
In der Abteilung II werden sämtliche Lasten und (Verfügungs-)Beschränkungen, die auf dem Grundstück liegen, eingetragen. Hierzu gehören beispielsweise das Erbbaurecht, Reallasten, Vorkaufsrechte, die Auflassungsvormerkung oder Insolvenzvermerke. Diese Einträge geben also Auskunft über alle Verbindlichkeiten oder Einschränkungen, die auf dem Grundstück liegen. Auch ein Nießbrauchsrecht muss, um rechtlich wirksam zu sein, in diese Abteilung des Grundbuchs eingetragen werden.
Abteilung III
Die Abteilung III ist der letzte Abschnitt und befasst sich mit den Grundpfandrechten, die auf dem Grundstück ruhen – besser bekannt als „Grundschuldeintrag“. Hier werden Hypotheken, Grundschulden ohne Brief, Pfandrechte und auch Rentenschulden vermerkt. Man erkennt also recht schnell, ob das Grundstück aktuell als Sicherheit für Schulden oder Verbindlichkeiten dient.
Warum die Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht
Eine Auflassungsvormerkung ist ein Instrument des Immobilienverkaufs und dient der Absicherung des Käufers. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und gewährleistet, dass der Anspruch des Käufers auf das Immobilieneigentum rechtlich geschützt ist, während im Hintergrund Prozesse, wie etwa die Zahlung des Kaufpreises, noch laufen. Der künftige Eigentümer wird im Grundbuch somit schon mal „vorgemerkt“.
Gläubiger oder weitere potenzielle Kaufinteressenten sehen so, dass der Verkaufsvorgang bereits in der entscheidenden Phase ist und notariell beurkundet wurde. Auf diese Weise wird verhindert, dass die Immobilie in der Zwischenzeit anderweitig neu mit Schulden belastet oder sogar an einen anderen Kaufinteressenten verkauft wird.
Ein wichtiger Hingucker in Abteilung III: Grundschuld
Um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu kaufen, benötigen viele Menschen einen Finanzierungskredit von einer Bank. Diese kann ihr eigenes Risiko als Darlehensgeberin absichern, indem sie nach der eigentlichen notariellen Beurkundung eine Grundschuld im Grundbuch des Darlehensnehmers eintragen lässt. Falls der Kredit nicht zurückgezahlt wird, kann das Finanzierungsinstitut so auf das Grundstück bzw. die Immobilie zugreifen.
Sie haben es schon gemerkt: Dieser Abschnitt in Abteilung III ist besonders spannend – nicht nur für Banken und Finanzierer, sondern auch für Kaufinteressenten. Tipp: Steht da ein Eintrag drin, sind Sie gut beraten, zu veranlassen, dass diese Grundschuld vor Ihrem Kauf gelöscht wird, da Sie diese Last sonst übernehmen müssen.
Wann ein Eintrag im Grundbuch nötig ist
Eine Änderung des Grundbuchs erfolgt, nachdem ein Kaufvertrag bzw. eine Erbsache oder Schenkung von einem Notar beurkundet wurde. Der Grundbuch-Eintrag kann auch nur durch einen Notar veranlasst werden. Er schickt die Urkunde mit einem entsprechenden Antrag zur Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch an das Grundbuchamt.
Erst mit dem finalen Eintrag in das Grundbuch ist die Übertragung des Immobilieneigentums vollzogen. Eine Auflassungsvormerkung oder der Kaufvertrag reichen nicht aus.
Ein zweiter Grund für eine Änderung kann ein Wechsel Ihres Finanzierers sein. Auch dann erhält das Grundbuch einen neuen Eintrag. Der dritte Anlass ist eine Veränderung des Grundstücks selbst, beispielsweise wenn es aufgeteilt oder mit einem anderen Grundstück zusammengelegt werden soll.
Kosten eines Grundbucheintrags
Sie müssen mit 1,5 % des Immobilienpreises bzw. -werts rechnen. 1 % der Gebühr geht an den Notar, 0,5 % entfällt auf die Kosten für den Grundbucheintrag.
Immobiliengrundwissen erweitern: Lesetipp zum Bebauungsplan
Nicht nur die Details des Grundbuchs, auch der Blick auf den Bebauungsplan ist sehr spannend. Denn dass es vor einem Bau allerlei Vorgaben gibt, ist jedem klar. Aber haben Sie gewusst, dass die Bebauungspläne online einsehbar sind? Auf diesem Plan zeigen allerlei Linien und Zahlen, was auf dem Grundstück baulich möglich ist. Im Beitrag Der Bebauungsplan – von einfach bis qualifiziert haben wir für Sie die wichtigsten Informationen zusammengefasst.
Text: Kerstin Funke
Titelbild: AndreyPopov