Das Wegerecht im Grundbuch

Das Grundbuch zeigt nicht nur die genauen Besitzverhältnisse und Belastungen einer Immobilie an, sondern auch die Rechte und Pflichten, die damit verbunden sind. Erfahren Sie jetzt, was es mit dem Wegerecht auf sich hat. Außerdem: Warum es sinnvoll ist, dieses im Grundbuch zu verankern und welche Varianten das Wegerecht kennt.

Im ersten Teil unseres zweiteiligen Grundbuch-Spezials haben wir für Sie den Aufbau und Nutzen des Grundbuchs beleuchtet. Außerdem haben Sie erfahren, wer darin Einblick nehmen darf. Auf einen wichtigen Punkt, der oft über das Grundbuch, manchmal auch privat geregelt ist, sind wir aber noch nicht eingegangen: das Wegerecht. Wir haben für Sie die wichtigsten Punkte dazu zusammengefasst.

Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch

Der Eintrag von Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs regelt die Beziehungen und Nutzungsmöglichkeiten zwischen verschiedenen Grundstückseigentümern. Zugleich stellen Grunddienstbarkeiten eine Belastung oder Beschränkung des betroffenen Grundstücks zugunsten eines anderen Grundstücks oder einer bestimmten Person dar. Wie eine Grunddienstbarkeit aussehen kann, zeigt das Wegerecht, das in § 1018 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt ist.

Etwas weiter vorne, in § 917 BGB, kann man nachlesen, wozu es das Wegerecht überhaupt gibt: „Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden.“

Reihenhäuser - alles ordentlich im Grundbuch geregelt
Bei diesen Reihenhäusern dürfte es im Grundbuch viele Einträge geben – nicht nur zum Wegerecht. Bild: 652234/Pixabay

Das Grundstück, über das der Weg führt, bezeichnet man als „dienendes“ Grundstück. Das Grundstück, das die Nutzung des Wegerechts beansprucht, ist das „herrschende“ Grundstück . Das Wegerecht kommt beispielsweise bei Reihenhäusern zum Zug, aber nicht nur dort. Im Grunde wird es fast immer dann als Dienstbarkeit bestellt, wenn nach der Aufteilung eines Grundstücks ein Teil oder mehrere davon – als sogenanntes „Hinterliegergrundstück“ – keinen eigenen Zugang zur Straße haben. Wie sollten sonst auch die anderen Anwohner in ihr Zuhause kommen?

Privater Vertrag zum Wegerecht oder Grundbuch-Eintrag?

Neben der Bestellung als Grunddienstbarkeit im Grundbuch gibt es noch eine zweite Möglichkeit, das Wegerecht zu regeln, per privatem Vertrag. Die Fixierung des Wegerechts im Grundbuch hat den Vorteil, dass das Wegerecht als „dingliches Recht“ auch bei einem Verkauf einer der beteiligten Grundstücke bestehen bleibt. Die Bestellung der Grunddienstbarkeit erfolgt durch Eintrag im Grundbuch des dienenden Grundstücks.

Gänse nutzen Straßen ohne das Wegerecht im Grundbuch zu kennen
Wegerecht? Grundbuch? Vertrag? Dieser Schar ist das alles egal. Bild: Mareefe/Pixabay

Die zweite Variante, der private Vertrag zwischen den beteiligten Parteien, kann durchaus auch gut funktionieren, hat jedoch einen großen Nachteil: Bei einem Eigentümerwechsel erlischt das vereinbarte Wegerecht aus einem privaten Vertrag. Denn dieses ist an die Personen gebunden, die den Vertrag geschlossen haben. Beachten Sie außerdem: Das Wegerecht stellt außerdem kein Gewohnheitsrecht dar. Besser langfristig rechtssicher regeln.

Wegerecht ausführlich formulieren im Grundbuch

Was viele nicht wissen, weil der Eintrag zum Wegerecht im Grundbuch oft knapp ausfällt: Es ist möglich, es sehr detailreich zu formulieren. Von einem Nutzungsentgelt bis hin zur Vereinbarung, wer für den Unterhalt, die Verkehrssicherung oder etwa den Räumdienst zuständig ist: All das können die Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Darüber hinaus steht oft drin, ob der Weg überbaut oder befahren werden darf. Auch die Länge sowie Breite des Wegs sowie ein bestehendes oder eben nicht bestehendes, zusätzliches Fahrtrecht können hier eingetragen werden.

Varianten: Gehrecht, Fahrtrecht und Leitungsrecht

Das Wegerecht kennt als Variante auch noch das Fahrrecht. Das räumt ein Nachbar einem anderen Nachbarn ein, um zu erlauben, dass dieser sein Grundstück mit einem Auto oder einem anderen Fahrzeug überfährt.

Oltimer Bobbycar in der Natur
Gerade bei privaten Wegen sollte das Fahrtrecht klar geregelt werden – auch für Nachbarn mit Oldtimern. Bild: Peter H/Pixabay

Der Gesetzgeber definiert außerdem für die rein fußläufige Durch- bzw. Überquerung eines dienenden Grundstücks das Gehrecht, das dem Nachbarn lediglich die Nutzung des Wegs zu Fuß einräumt. Darüber hinaus gibt es noch das Leitungsrecht: Dieses ermöglicht es, unter einem dienenden Grundstück Leitungen, beispielsweise für Wasser, Fernwärme und Strom, zu verlegen bzw. verlegen zu lassen.

Grundbucheintrag bei Neubauimmobilien prüfen

Auch bei Neubauimmobilien ist es wichtig zu gucken, ob nach einer Aufteilung eines größeren Grundstücks, die vielleicht sogar erst noch im Zuge der Realisation des Projekts erfolgt, im Grundbuch die finalen Wegerechte korrekt verankert sind oder nachgetragen werden müssen. Es geschieht gar nicht so selten, dass die endgültige Aufteilung der Grundstücke erst nach der Fertigstellung der Häuser vollzogen wird. Manchmal vergessen die Parteien, das Wegerecht für die Bewohner der einzelnen Häuser neu zu fixieren.

Wir kennen einen solchen Fall, bei denen ein zuständiges Amt 15 Jahre später zu Recht monierte, dass das Wegerecht zwar als Eintrag im Grundbuch auftaucht, aber aufgrund einer nachträglichen weiteren Aufteilung der Grundstücke nicht korrekt geregelt ist. Ein teurer „Spaß“ für die Eigentümer, denn es mussten, damit alles rechtssicher geregelt ist, alle Parteien nochmal zum Notar und entsprechende Gebühren für die Änderung des Grundbuchs bezahlen.

Besonderheit im Grundbuch: öffentlich-rechtliches Wegerecht

Dem privaten Wegerecht steht das öffentlich-rechtliche Wegerecht gegenüber. Dieses wird in allen Bundesländern außer in Bayern als Baulast im Baulastenregister eingetragen. In Bayern erfolgt ein Eintrag als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch, weil es dort seit 1994 kein Baulastverzeichnis mehr gibt. Grundsätzlich gilt: Dieses öffentlich-rechtliche Wegerecht nimmt nicht der Eigentümer des herrschenden Grundstücks in Anspruch, sondern die Stadt oder die Gemeinde. Es wird eingetragen, wenn beispielsweise der Zugang zu einer Feuerwehrzufahrt gewährleistet sein muss oder ein Kinderspielplatz öffentlich zugänglich sein soll.

Möchten Sie Teil 1 des Beitrags noch einmal nachlesen? Er ist unter dem Titel „Das Grundbuch erklärt: Funktion und Inhaltauf unserem Blog zu finden.

Text: Kerstin Funke

Titelbild: iStockphoto/ah_fotobox

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