Die eigene Immobilie in eine Ferienimmobilie umwandeln

Du möchtest deine Eigentumswohnung temporär oder dauerhaft in eine Ferienimmobilie umwandeln? In diesem Beitrag erfährst du, was es dabei zu beachten gibt. Jetzt informieren und in der kommenden Feriensaison punkten!

Du erfährst in diesem Post unter anderem, welche Genehmigungen du benötigst, was es mit dem „Zweckentfremdungsverbot“ auf sich hat und wie eine Ferienimmobilie steuerlich bewertet wird. Du bist noch auf der Suche nach einer Neubauwohnung, die sich in ein Feriendomizil umwandeln lässt? Bei uns findest du dafür in Frage kommende Neubauprojekte in den Bergen und am Meer.

Wer ein Haus oder eine Wohnung in einer gefragten Lage besitzt, findet sicher schnell einen passenden Mieter. In einer besonders glücklichen Situation ist, wer eine Immobilie in einer Region hat, in der andere gern Urlaub machen. Dann ist neben einer dauerhaften Vermietung auch eine lukrative Kurzzeitvermietung an Feriengäste überlegenswert. Eine weitere Möglichkeit ist, die Immobilie ausschließlich selbst als Ferienimmobilie zu nutzen.

Es gibt viele Varianten, aber auch mindestens genauso viele Vorgaben rechtlicher und steuerlicher Natur. Wir haben für dich recherchiert, was die Idee, die eigene Immobilie in eine Ferienimmobilie zu verwandeln, an Aufgaben mitbringt – und gehen auf wichtige Punkte zur Gestaltung deiner Immobilie ein.

Lage zählt auch bei der Ferienimmobilie

Ob du deine Immobilie in eine Ferienimmobilie umwandeln darfst, hängt nicht nur von der Lage am Wohnungsmarkt oder den Ämtern der Kommune, in der sie steht, ab. Es macht zudem einen Unterschied, ob du Eigentümerin oder Eigentümer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung bist und ob sich dein Wohneigentum in einem reinen Wohngebiet oder einem mit gemischter Nutzung – Wohnen und Gewerbe – befindet.

Eigentumswohnung: Teilungserklärung und Zweckentfremdungsverbot

Bevor du richtig in die Recherche einsteigst, noch ein wichtiger Hinweis: Handelt es sich bei deiner Wohnimmobilie um eine Eigentumswohnung, solltest du als Erstes in die Teilungserklärung schauen. Wenn darin eine Umwandlung des Nutzungszwecks einer Wohnung verboten wird, hast du schlechte Karten. Dann darfst du eine Immobilie höchstens 8 Wochen pro Kalenderjahr an Fremde vermieten.

Du denkst, dir kommt eh keiner auf die Spur, weil die Nachbarn doch so nett sind und ja keiner weiß, wann du an wen vermietest. Es muss nur eine Nacht von deinen Gästen zu laut gefeiert werden oder Gemeinschaftseigentum beschädigt werden, und viele Miteigentümer sind schon nicht mehr so locker. Außerdem sollte sich niemand auf die langsamen Mühlen der Behörden verlassen: Viele Kommunen haben inzwischen eigene Teams, die Vermieter aufspüren, die gegen das sogenannte Zweckentfremdungsverbot verstoßen. 

Was bedeutet dieser Begriff? Wer eine Wohnung gewerblich oder in anderer Weise beruflich nutzt, sie mehr als 8 Wochen pro Kalenderjahr als Ferienwohnung vermietet, sie länger als 3 Monate (in München) bzw. 6 Monate leer stehen lässt oder gar abbricht, macht sich der Zweckentfremdung schuldig. Hohe Geldstrafen sollen abschrecken – und werden auch erteilt.

Viele Städte und Gemeinden verfolgen Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot deshalb mit solchem Eifer, weil es in vielen Ballungsräumen, in denen der Wohnbau der Nachfrage nicht mehr hinterherkommt, ein wichtiges Instrument ist, um eine Verschärfung der Lage am Wohnungsmarkt zu verhindern. Werden Wohnungen als Ferienwohnungen oder in anderer Weise gewerblich genutzt, verschwinden sie vom Markt für Langzeitmieter. Das hat auch andersherum Auswirkungen: Wenn sie erst mal offiziell umgewandelt sind, dürfen sie nicht einfach einem Dauermieter zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden. Dann muss wieder ein Antrag bei den Behörden auf Umnutzung erfolgen.

Reine Wohngegend oder Mischgebiet?

Grundsätzlich tun sich die Kommunen sehr schwer damit, in einem reinen Wohngebiet die Nutzungsänderung einer „normalen“ Wohnimmobilie, die nur eine langfristige Vermietung erlaubt, zuzulassen. Die Genehmigung zur Kurzzeitvermietung mit ständig wechselnden Kurzzeitmietern und entsprechenden An- und Abfahrten würde nach Ansicht vieler Stadtväter und -mütter in reinen Wohngegenden potenziell zur Belastung der Nachbarschaft werden. 

Anders sieht es aus, wenn dein Wohnviertel zu den gemischt genutzten Gebieten gehört, in denen es neben Wohngebäuden einen gewissen Anteil an Gewerbeimmobilien gibt. Dort ist es leichter, eine Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung zu erhalten. Auch Einliegerwohnungen in reinen Wohngegenden haben in vielen Städten und Gemeinden gute Chancen, eine Genehmigung zur Nutzung als Ferienimmobilie zu bekommen. Sag niemals nie.

Antrag auf Nutzungsänderung – wo stellen?

Ansprechpartner für die Nutzungsänderung von Wohnimmobilien ist die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Die ist meist beim Bauamt oder Ordnungsamt angesiedelt. Dort erhältst du auch das Antragsformular zur Nutzungsänderung. Die Beamten benötigen von dir allerlei Unterlagen: in der Regel einen aktuellen Lageplan im Maßstab 1:500 und Bauzeichnungen des Gebäudes inklusive Grundrisse, Schnitte und Ansichten deiner Wohnung im Maßstab 1:100. Wenn dein Projekt als gewerblich eingestuft wird, verlangt man meist eine Betriebsbeschreibung bzw. Beschreibung deines Vorhabens von dir. Und wenn es dicke kommt, wird neben einem Stellplatznachweis noch ein Schallschutzgutachten und Brandschutzkonzept eingefordert. Gerade wenn du ein ganzes Haus umwandeln und gleichzeitig an mehrere Kurzzeitmieter vermieten möchtest, ist einiger Aufwand zu erwarten.

Die Ämter geben auf Anfrage detailliert Auskunft, wo du dich als Vermieter einer Ferienimmobilie registrieren lassen musst und welche Zulassungen du benötigst.

Gewerbeschein und Meldepflicht

Möchtest du dein Haus in mehrere Einheiten aufteilen oder ganz als Ferienimmobilie vermieten, wirst du in vielen Städten und Gemeinden nicht nur die Genehmigung zur Umnutzung benötigen, sondern auch einen Gewerbeschein. Das gleiche gilt, wenn du mehrere Eigentumswohnungen besitzt und diese an Feriengäste vermieten möchtest.

Hast du „nur“ eine Eigentumswohnung zu vermieten, entfällt die Notwendigkeit eines Gewerbescheins häufig. Ob du einen brauchst, kommt auch immer darauf an, wie deine Immobilie und deine Tätigkeit als Vermieter gesehen werden – eher als Liebhaberobjekt oder als lukrativer Teil deines Einkommens. 

Selbst wenn du nicht als Gewerbetreibender eingestuft wirst: Melden musst du deine Immobilie trotzdem, denn deine Wohnung oder dein Haus gelten in ihrer Funktion als Ferienimmobilie gleichzeitig als „Beherbergungsbetrieb“. Als Vermieter wirst du deinen Gästen einen speziellen Meldeschein vorlegen (§ 29 und 30 Bundesmeldegesetz). Der Steuersatz für Übernachtungseinnahmen beträgt übrigens 7 %.

Ein Sonderfall, der nicht unerwähnt bleiben soll, ist eine alleinige Nutzung der eigenen Ferienimmobilie – ohne Vermietung an Fremde. Dann entfällt der Gewerbeschein natürlich und auch einen Meldeschein musst du dir nicht selbst ausstellen, wenn du mal in der alten Heimat Urlaub machst. Was immer noch fällig ist, das ist der Antrag auf Umnutzung als Ferienimmobilie.

Steuern bei der Ferienimmobilie – eine Sache der Nutzung

Warum es zumindest aus steuerlichen Gründen nicht unattraktiv ist, auch an andere Feriengäste zu vermieten, beleuchten wir jetzt. Denn wenn du sie vermietest, kannst du einiges an Kosten absetzen, als Einzelnutzer nicht.

Alleinige Selbstnutzung

Die steuerliche Bewertung deiner Ferienimmobilie hängt davon ab, wie du sie nutzt. Bewohnen nur du und deine Familie das Haus oder die Wohnung temporär oder überlässt du deine Immobilie einige Tage im Jahr Freunden, ohne Miete zu verlangen, erzielst du keine Mieteinnahmen. Ohne Gewinn und Gewinnerzielungsabsicht fallen natürlich keine Steuern an – abgesehen von der Grundsteuer und anderen Steuern, die jeder Immobilieneigentümer zu bezahlen hat. Der Wermutstropfen: Du kannst bei diesem Nutzungsmodell keine Werbungskosten absetzen. Alle Ausgaben für und Investitionen in die Immobilie sowie die laufenden Kosten sind deine Privatsache.

Was vielerorts auf dich zukommen kann, ist eine Zweitwohnungssteuer. Diese fällt zum Teil sehr hoch aus. Das Tegernseer Tal erschien 2022 beispielsweise öfter in den Medien, weil seine Zweitwohnungssteuer publik wurde. Sie belief sich auf 20 % der Kaltmiete, die für das Anwesen im Fall einer dauerhaften Vermietung gefordert hätte werden können. Nicht gerade wenig Geld für ein paar Tage Urlaub im Jahr in der eigenen Ferienimmobilie.

Selbstnutzung und Vermietung

Möchtest du deine Immobilie selbst nutzen, aber auch vermieten, musst du dir für das Finanzamt etwas Arbeit machen. Denn der Fiskus verlangt dann eine Überschussprognose für die nächsten 30 Jahre. Darin führst du die Einkünfte ebenso auf wie deine finanziellen Verluste, die etwa durch Leerstand oder Instandhaltungsmaßnahmen entstehen. Um Abschreibungen, laufende Kosten wie Nebenkosten, Schuldzinsen, Renovierungskosten und ähnliche Posten anzuerkennen, muss das Finanzamt bei der Vermietung eine gewisse Gewinnerzielungsabsicht erkennen, sonst kannst du deine Ausgaben und Werbungskosten nicht geltend machen. Der Vorteil, wenn alles klappt, ist, dass du deine eigenen Nutzungszeiten und auch Leerstand anteilig in deiner Steuererklärung ausweisen kannst. Eine eventuell anfallende Zweitwohnsteuer kannst du für den Zeitraum der Vermietung über die Werbungskosten absetzen.

Nur Vermietung

Nutzt du deine Ferienimmobilie selbst überhaupt nicht, dann ist sie ein Gewerbeobjekt und du musst dafür ein Gewerbe anmelden – meist reicht die Form der GbR. Der Vorteil: Du kannst in einer separaten Steuererklärung alle Ausgaben für die Immobilie geltend machen – vom Handwerker bis zur Dienstleistung eines Gärtners oder einer Putzfee. Eine Zweitwohnsteuer fällt nach unseren Recherchen für eine niemals selbst genutzte Immobilie, die ausschließlich zur Kapitalanlage dient, nicht an.

Wir raten dir: Wenn du nicht über ein umfassendes Wissen im Steuerrecht verfügst, dann lass dich bereits im Vorfeld von einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin beraten, um zu erfahren, welche Klippen es zu umgehen gilt und was auf dich steuerlich zukommen kann. Grundsätzlich ist die Steuererklärung aber kein Hexenwerk – wenn man ein Faible für sorgfältiges Arbeiten und Zahlen hat. Wer aber schon beim Wort Umsatzsteuer ins Schwitzen kommt, sollte die Idee das eigene Zuhause in eine Ferienimmobilie zu verwandeln nicht ohne eine erfahrene Steuerfachkraft angehen.

Welche Kosten setzen Vermieter einer Ferienimmobilie ab?

Um Steuern zu sparen, kannst und darfst du deine Einnahmen aus der Vermietung mit deinen Werbungskosten gegenrechnen. Das kannst du absetzen:

• Abschreibungen für Abnutzung der Immobilie
• Energiekosten
• Fahrtkosten
• Gebühren für Inserate
• Ggf. Arbeitszimmer, das für die Vermietung genutzt wird
• Grundsteuer
• Anschaffung von Inventar
• Kosten für Finanzierung und Darlehenszinsen
• Kosten zur Modernisierung, Reparatur, Wartung und Instandhaltung
• Müllentsorgungskosten
• Reinigungskosten
• Telefonie-Kosten
• Verwaltungskosten

Das Zuhause in eine Ferienimmobilie umwandeln: Bist du allen Aufgaben gewachsen?

Bevor du dich konkret mit Anträgen sowie rechtlichen und steuerlichen Aspekten, die dich und deine Immobilie betreffen, beschäftigst, solltest du dir die Frage stellen, was mit einer Ferienimmobilie auf dich zukommt. Denn viele haben ein sehr verklärtes Bild, wenn es darum geht, Gastgeber zu sein. Von allein läuft gar nichts. Dadurch können Kurzzeitvermietungen in engen Takten sehr aufwendig sein. Wenn du nicht gerade auf einen professionellen Vermietungsservice setzt, der dir gegen Provision viele Sorgen und Aufgaben abnimmt, musst du ständig am Ball bleiben, damit deine Immobilie auch ausgelastet ist. 

Wer reinigt die Immobilie sorgfältig und termintreu, und wer übernimmt für dich gegebenenfalls die Begrüßung und Einweisung der Kurzzeitgäste, wenn du selbst nicht vor Ort sein kannst? Und hast du jemanden an der Hand, der kleine Hausmeisterdienste erledigen kann und sofort kommt, wenn die Dusche defekt ist oder die Mieter einen Schaden in oder an deiner Immobilie verursacht haben?

Welche Versicherungen sind nötig? Beschäftige dich am besten sehr frühzeitig mit Fragen rund um die optimale Versicherung für die Ferienvermietung. Portale wie Airbnb bieten gesonderte Policen an. Wir empfehlen dir aber, dich mit einem Versicherungskaufmann oder einer entsprechenden Fachfrau zusammenzusetzen, damit du dank optimaler Versicherung sogar bei größeren Schäden oder Unfällen deiner Gäste in deiner Immobilie einen halbwegs ruhigen Puls behalten kannst.

Finanzielles Polster für Renovierungen ist wichtig

Überprüfe auch mal deine bestehenden finanziellen Reserven, um das nötige Geld für spätere Renovierungen zu haben. Denn es ist nicht sinnvoll, darauf zu vertrauen, dass aus den Mieterträgen schnell genug zusammenkommt, um bei Bedarf „flüssig“ zu sein. Schimmelige Fugen im Bad, schadhafte Tapeten, zerschlissene Stuhlpolster oder andere „Kleinigkeiten“ entstehen schon mal rasch.

Wenn du Schäden nicht zeitnah beheben lässt, um noch etwas Geld zu sparen, kann sich das böse auf deine Bewertungen als Gastgeberin oder Gastgeber auswirken. Bei Kurzzeitvermietungen muss viel öfter und in kürzeren Takten renoviert werden als bei einer langfristigen Vermietung, denn die Gäste erwarten einen gewissen Standard und gepflegte Möbel, Fliesen und Böden. Deine Ausgaben kannst du natürlich absetzen, aber zuerst muss bei Bedarf eben Geld vorhanden sein und fließen.

Gute Gastgeber denken vorausschauend

Wer die eigene Immobilie in eine Ferienimmobilie zur Vermietung verwandelt, hat eine ganz besondere Kapitalanlage, die mit attraktiven Einnahmen lockt – sofern du das Thema „Gastgeber sein“ auch wirklich lebst.

Im Gegensatz zur Ferienimmobilie, die du alleine nutzt und die du einrichten und zumindest im Innern in Schuss halten kannst, wie du magst, musst du bei einer vermieteten Ferienimmobilie für ein einladendes Ambiente sorgen, das nicht nur du, sondern auch der ältere Gast aus Italien oder das junge Paar aus Frankreich ansprechend finden.

Der Spruch „Was für mich reicht, reicht für andere ebenfalls“ könnte ins Auge gehen. Denn es gilt, den Geschmack möglichst vieler Menschen zu treffen. Positive Bewertungen und Weiterempfehlungen gibt es nur, wenn sich deine Gäste in deiner Ferienimmobilie wohlfühlen. Virales Marketing nennt das der Experte.

Ferienimmobilie: Einrichtung und Ausstattung sind King

Nicht nur für Gastgeber-Plattformen wie Airbnb, auch für die private Vermietung in Eigenregie gilt: Wer in die Einrichtung seiner Ferienimmobilie vorausschauend investiert, wird langfristig gute Mieteinnahmen erzielen. Komfortable Matratzen für die Betten, pflegeleichte, elegante Fußböden und ein modernes Bad sind nur der Anfang.

Auch beim Inventar – vom Besteck und Geschirr bis zum Toaster – solltest du nicht das günstigste Auslaufangebot wählen, sondern auf Qualität setzen. Wer vor allem auf den niedrigen Einkaufspreis schaut, kauft bei vielen Nutzern, die die Immobilie nutzen, meist mehrfach. Angeschlagene Tassen oder Gläser mit Sprüngen gehen nicht! Gerade bei Geschirr und Besteck lohnt es sich auf nicht zu teure, aber solide und robuste Klassiker zu setzen, die es noch in vielen Jahren gibt. Geht eine Tasse zu Bruch lässt sie sich dann leicht ersetzen.

Homestager zur Unterstützung beim Einrichten der Ferienimmobilie?

Wenn du alles richtig toll gestalten möchtest, kannst du auf die Unterstützung eines Innenarchitekten, einer Innenarchitektin oder einer Fachkraft für Homestaging setzen. Diese Dienstleistung muss gar nicht mal so teuer ausfallen. Einfach mal vergleichen. Gut ist es auch, wenn du vor deiner Anfrage genau auflistest, was du selbst erledigen kannst, und in welchem Bereich du Unterstützung benötigst.

Die Homestagerin oder der Homestager setzt dann genau da an, wo er oder sie benötigt wird und wird dir dabei helfen, die Immobilie so zu gestalten, dass sie ihre geforderte Miete wirklich wert ist und dass du damit zugleich möglichst wenig Renovierungsaufwand hast. Die Expertinnen und Experten können beispielsweise auch gute Tipps zu pflegeleichten, aber eleganten, nachhaltigen Materialien geben.

Du besitzt noch keine Immobilie, aber planst, eine Ferienimmobilie zu erwerben? Unter unseren Angeboten zur Kapitalanlage sind auch jede Menge Immobilien, die sich als Ferienimmobilie eignen oder sogar als solche ausgewiesen sind. Ob an der Küste oder in den Bergen, mit oder ohne Zweitwohnungswidmung: Es herrschen komfortable Aussichten!

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