Doppelhaus: Pro und Contra

Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen ein Lebenswunsch. Mit den gefallenen Zinsen steigt für viele Singles, Paare und Familien wieder die Chance, eine eigene Immobilie finanzieren zu können. Wer ein Häuschen mit Garten sucht und nicht das Budget für ein Einfamilienhaus hat, kann sein Glück in einer Doppelhaushälfte finden. Hinsichtlich der Bauausführung und Ausstattung müssen sich die Hauszwillinge nicht hinter den Einfamilienhäusern verstecken. Dazu bringen Doppelhaushälften nicht nur finanzielle Vorteile mit, sondern auch soziale. Wir haben für Sie die wichtigsten Argumente Pro und Contra Doppelhaus zusammengetragen.

Haus mal Zwei

Ein Doppelhaus setzt sich aus zwei separaten, eigenständigen Häusern zusammen, die aneinandergebaut sind und sich in der Regel eine Zwischenwand mit Brand- und Schallschutz und meist ein Dach teilen. Die beiden Haushälften stehen in den meisten Fällen auf zwei getrennten Grundstücken und besitzen einen eigenen Eingang plus Garten. 

Häufig sind nicht nur die Fassade und die Grundrisse von Doppelhaushälften ähnlich bis gleich, sondern auch die Außenanlagen, Garagen und Stellplätze. Stammen die Häuser vom gleichen Bauträger – das ist meist der Fall, kann aber bei Nachverdichtungen anders sein – , ist meist der Ausstattungskatalog deckungsgleich. Ein Zwang, „Doppelte Lottchen“ zu bauen, besteht nicht. Darum reicht die Bandbreite von Zwillingshäusern bis zu Haushälften, die sich nicht nur bei den inneren Werten deutlich voneinander unterscheiden. Hierüber entscheiden die Bauherren in Absprache mit den örtlichen Baubehörden.

Doppelhaus: ein Zuhause mit sozialer Anbindung

Aufgrund der Nähe zur anderen Haushälfte sollte sich jede Familie vorab prüfen, ob sie so viel potenzielles Miteinander mag. Bei Doppelhaus-Nachbarn entstehen mit der Zeit, vor allem wenn in den Haushälften gleichaltrige Kinder wohnen, häufig enge, fast schon familiäre Bande. Sie gehen überall aus und ein – alles ist Spielzone. So ist die Chance auf eine tolle Kindheit und Elternzeit hoch. Man greift sich gegenseitig unter die Arme und weiß, dass die Kinder auch nebenan gut aufgehoben sind.

Wer allerdings Wert auf Ruhe und wenig Kontakt zu den weiteren Anwohnern legt und selbst keine Kinder hat oder plant, ist in der Doppelhaushälfte nicht immer optimal aufgehoben – es sei denn, man hat das Glück, Nachbarn zu erhalten, die ebenso auf ihre Privatsphäre und akustische Ungestörtheit bedacht sind. Grundsätzlich gilt: Eine vergleichbare Lebenssituation und ähnliche Bedürfnisse sind eine gute Grundlage, dass das Leben im Doppelhaus – im Endeffekt ja Seite an Seite – für die Anwohner eine Zeit der Harmonie wird.

Vorteile bei der Planung eines Doppelhauses

Wo alles gedoppelt ist, ergeben sich zahlreiche Vorteile, die bereits bei der Planung beginnen und auch noch Jahre später, etwa bei der Instandhaltung, zum Tragen kommen. Je nach Architektur und Ausstattung können die Planung und der Bau von Doppelhaushälften kostengünstiger ausfallen als bei einem freistehenden Einfamilienhaus. Denn das Errichten von zwei identischen oder ähnlichen Wohneinheiten auf einmal kann Logistikaufwand, Bauzeit sowie -kosten reduzieren.

Schmales Grundstück effizient nutzbar

Da bei einer Doppelhaushälfte die Abstandsflächen zur anderen Hälfte wegfallen, kann das Grundstück für ein Doppelhaus 3 m schmaler sein als das für ein Einfamilienhaus. Für letzteres gilt, dass das Grundstück mindestens 6 m breiter sein muss als das zugehörige Haus. Beim Doppelhaus sind es dementsprechend 3 m.

Im weiteren Verlauf dieses Beitrags zeigen wir Ihnen anhand einer Beispielrechnung, wie man den Grundstücksbedarf für ein 125 m² großes Doppelhaus berechnet.

Kostenersparnis bei Planung, Bau und Instandhaltung

Entstehen beide Teile des Doppelhauses in einem Zug, können Planungs- und Genehmigungsprozesse für beide Hälften gemeinsam durchgeführt werden. Das führt meist zu deutlichen Zeit- und Kostenersparnissen – besonders dann, wenn die Häuser gleiche Grundrisse haben und wenige Individualisierungen durch die beiden Käuferparteien vorgenommen werden. Je mehr Sonderwünsche, desto geringer ist die Kostenersparnis.

Ob es um die Kosten für die Planung und das Bodengutachten, die Erschließungskosten, Straßenbaubeiträge oder den Anschluss an die Kanalisation geht, um Erdarbeiten, Transportkosten für die Baustoffe und Materialien oder Handwerker-Leistungen im Innen- und Außenbereich: Bei vielen Posten lässt sich bei Doppelhaushälften im Vergleich zu Einfamilienhäusern etwas einsparen, weil beide Haushälften auf einen Streich die gleichen Leistungen erhalten.

Ein Faktor für die Kostenersparnis kann der Wegfall einer Außenwand pro Haushälfte zugunsten der gemeinsamen Zwischenwand sein. Denn damit reduzieren sich auch Fenster und die Arbeiten an der Fassade inklusive Wärmedämmung. Das spart beim Bau Arbeitsaufwand und Material, und später macht sich die fehlende vierte Wand am Haus positiv bei der Instandhaltung bemerkbar. Eine Wand weniger, die gestrichen werden muss oder bei einem großen Hagelgewitter Schaden nehmen kann. Zugleich reduziert die gemeinsame Innenwand die Heizkosten für jede Partei.

Allerdings sollten Sie einrechnen, dass die Zwischenwand mit Brand- und Schallschutz teuer werden kann. Wer nicht davon träumt, Glück und Unglück im Nachbarhaus ständig akustisch mitzuerleben oder selbst zu teilen, sollte besonders beim Schallschutz der Zwischenwand nicht an Geld und Qualität sparen.

Zu beachten ist außerdem, dass es ratsam ist, die Haushälften möglichst gleichzeitig oder direkt nacheinander zu realisieren. Wenn eine Doppelhaushälfte nämlich für längere Zeit alleine dasteht, ist die Zwischenwand, die ja nicht wärmegedämmt ist, weitgehend ungeschützt und damit den Elementarkräften ausgesetzt.

Gemeinsame Nutzung von Fachkräften

Handwerker und weitere Fachkräfte werden bestenfalls in beiden Doppelhaushälften gleichzeitig eingesetzt. Dabei geht es nicht nur um günstigere Konditionen – die Fachkräfte sparen sich ja beispielsweise Anfahrten zu anderen Baustellen und haben in beiden Einheiten gleiche oder zumindest ähnliche Bedingungen –, sondern auch um die Koordination.

Doppelhaus: geteilte Hausanschlüsse und Technik

Wasser-, Kanal-, Strom- und Gasanschlüsse können für beide Häuser gemeinsam gelegt werden. Das ist nicht nur günstiger, sondern vereinfacht außerdem die Wartung und Instandhaltung der Systeme. Viele Eigentümer entscheiden sich für eine gemeinsame Heizungsanlage. Getrennte Zähler sorgen dafür, dass der Verbrauch der jeweiligen Einheit detailliert abgerechnet wird. Alle Kosten werden geteilt.

Gärten und Zäune bei Doppelhaushälften

Zäune, Wege, Stellplätze, Garagen und Grünflächen können gemeinsam mit dem direkten Nachbarn errichtet und genutzt werden. Der Vorteil liegt nicht nur in den reduzierten Planungs- und Realisierungskosten, sondern auch in der harmonischen Optik.

Flexibilität bei der Gestaltung des Doppelhauses

Zwar haben die Hälften eines Doppelhauses oft ähnliche oder spiegelverkehrte Grundrisse, doch gibt es immer Raum für individuelle Anpassungen bei der Ausstattung und hinsichtlich der Gestaltungsmöglichkeiten. Der Zwillingscharakter innen wie außen ist im Bebauungsplan selten so streng geregelt, dass der eigene Geschmack komplett außen vor bleibt.

Wird nachverdichtet oder entsteht das Doppelhaus im Neubaugebiet? In welchem Bundesland und welcher Kommune wird gebaut? Jedes Plätzchen hat etwas andere Regeln und Auflagen. Häufig ist sogar die Farbe der Dacheindeckung vorgegeben. Wenn Sie direkt beim Bauträger kaufen, werden die beiden Doppelhaushälften mit hoher Sicherheit ein harmonisches Gesamtbild abgeben. Die Planer haben dann schon viele Details festgelegt. Trotzdem müssen Sie keine eineiigen Hauszwillinge erwarten. Eine individuelle Note entsteht beispielsweise durch unterschiedliche Fenster – mal mit Sprossen, mal ohne, Balkonumrandungen oder Haustüren. Und auch die Fassaden sind häufig hinsichtlich der Textur, Materialität oder Farbe nicht einheitlich. Hier eröffnen sich den Käufern verschiedene Spielarten moderner oder klassischer Gestaltung. 

Eine Hälfte kann größer ausfallen als die andere. Und oft können die Grundrisse der Doppelhaushälften an die Bedürfnisse und Wünsche der künftigen Bewohner angepasst werden. Dadurch können sich die Einheiten nicht nur hinsichtlich der Anzahl und Größe der Wohn- und Schlafzimmer oder Bäder unterscheiden, sondern auch bei der Gestaltung der Küchen- und Wohnbereiche oder dem Ja oder Nein zum Ausbau des Dachgeschosses oder einem Keller. Gerade die Platzreserve ganz oben muss nicht zwangsläufig von beiden Parteien gleichzeitig realisiert werden. Manche Doppelhäuser zeigen sich sogar mit verschiedenen Dachformen und -farben.

Mögliche Nachteile beim Doppelhaus

Obwohl Doppelhäuser viele Vorteile bieten, gibt es einige potenzielle Nachteile, die bei der Entscheidung für diese Wohnform berücksichtigt werden sollten. Zu viel Nähe, zu viel Lärm und zu viel Geteiltes mag nicht jeder.

Nähe und Schall im Doppelhaus

Die unmittelbare Nähe zu den Nachbarn in einer Doppelhaushälfte schätzt nicht jeder. Ein Single oder ein Paar mit hohem Ruhebedürfnis in der einen Hälfte und eine lebhafte Familie in der anderen kann zu einem großen Konfliktpotenzial führen. Denn Geräusche und Aktivitäten von nebenan sind bei Doppelhaushälften meist deutlich stärker wahrnehmbar als in einem freistehenden Haus.

Eingangstüren und Terrassen liegen oft nah beieinander. Da können Sichtschutzmodule und Pflanzen die Privatsphäre zumindest optisch schützen helfen. Es gibt auch schalldämpfende Lösungen gegen Lärm im Garten, die das Leben nebenan etwas weniger hörbar machen. Balsamische Ruhe herrscht trotzdem nicht.

Wer geräuschempfindlich ist, für den kann es im Inneren der Häuser ebenfalls eine böse Überraschung geben: Die gemeinsame Zwischenwand der Häuser fällt nicht immer so aus, dass sie alle Geräusche von nebenan aussperrt. Darum ist es sinnvoll, vor dem Kauf einer Doppelhaushälfte nach der Qualität des Schallschutzes der Zwischenwand zu fragen – und die künftigen Schlafzimmer nicht in den daran angrenzenden Räumen einzuplanen.

Konfliktpunkt: Gemeinsame Technik und Zufahrt

Obwohl die gemeinsame Nutzung von Heizung, Zufahrt und Garagen sich meist positiv auf den Geldbeutel auswirken, ist auch ein Risiko dabei. Denn so sind Sie auf eine enge Zusammenarbeit und Koordination mit den Bewohnern von nebenan angewiesen. Konflikte wegen der Nutzung, der Instandhaltung gemeinsamer Anlagen oder Elemente und der Frage, ob kostspielige Maßnahmen wirklich notwendig sind, können die Harmonie unter Nachbarn sehr beeinträchtigen.

Gestalterische Beschränkungen für Doppelhaushälften?

Wenn Sie sich ein Zuhause mit einzigartigem Design wünschen, könnten Sie sich durch die standardisierte Natur von Doppelhäusern direkt vom Bauträger eingeschränkt fühlen. Er achtet in der Regel zumindest außen in hohem Maße auf ein harmonisches Bild – kleine Variationen sind natürlich möglich.

Eingeschränkte Erweiterungsmöglichkeiten

Aufgrund der baulichen Verbindung der Doppelhaushälften können Erweiterungen oder Umbauten schwierig oder unmöglich werden. Erforderliche behördliche Genehmigungen und Zustimmungen der Nachbarn können das Vorhaben komplizieren oder verhindern.

Nicht alle Bundesländer haben gleiche Regeln, aber grundsätzlich gilt: Wenn es um die Vergrößerung der Terrasse, einen Wintergarten oder eine Überdachung geht oder ein Anbau geplant ist, haben nicht nur Ihre Nachbarn ein Wörtchen mitzureden, sondern auch die Behörden. Fast alle Bauordnungen verlangen einen Abstand von 3 m oder mehr zum Grundstück nebenan. Für Anbauten gibt es zum Teil Sonderlösungen, die es ermöglichen, dass bis zur Grundstücksgrenze gebaut werden darf. Dafür benötigen Sie aber ebenfalls wieder die Zustimmung von Bauamt und Nachbar.

Nicht immer nur auf der Sonnenseite

Wie ein Haus auf dem Grundstück realisiert werden kann, regelt der Bebauungsplan. Darum ist es wichtig, genau zu gucken, auf welche Himmelsrichtungen sich die Doppelhaushälften ausrichten – und wie hell es im Inneren dadurch wird.

Gut ist, wenn sich beide Hälften nach Nord-Süd wenden und dementsprechend geteilt sind. Oft gibt es aber eine sonnenverwöhntere, gute und eine schattigere, schlechtere Grundstückshälfte. Es kann sogar sein, dass die Gärten unterschiedlich groß ausfallen. Das passiert gar nicht so selten. Und zwar dann, wenn ein Grundstück nicht einfach mittig geteilt werden kann, weil das Baufenster – die Fläche, auf der der Gebäudekorpus errichtet werden darf – ungünstig liegt.

Beispielrechnung zur nötigen Grundstücksgröße für ein Doppelhaus

Im Idealfall sind Doppelhaus-Grundstücke mindestens 800 bis 900 m² groß. Allerdings spielt bei der Grundstücksgröße in hohem Maße der Geldbeutel eine Rolle. Denn die Bodenpreise sind in den letzten Jahren explodiert. Wir haben für Sie ausgerechnet, welche Größe ein Grundstück für ein Doppelhaus mindestens haben sollte. Für jede Haushälfte haben wir großzügige 125 m² Wohnfläche angesetzt und den zugehörigen Garten mit 187,5 m² Fläche versorgt. Es geht natürlich immer größer oder kleiner. Das ist eine Frage der Baukosten, der Region und der dort herrschenden Grundstückspreise.

Der Trend ging in den letzten Jahren zum kleineren Garten. Darum fällt er auch in unserer Rechnung nicht zu üppig aus. Ein kleiner Garten hat aber auch Vorteile: Der Rasen ist schnell gemäht. Nicht jeder hat die Zeit für und Spaß an der Pflege des Gartens. Für eine Grillparty mit Freunden, das morgendliche Frühstück auf der Terrasse an Sommerwochenenden oder einen Hula-Hoop-Wettbewerb der jüngsten Bewohnerinnen und Bewohner reicht ein kleinerer Garten allemal.

Die Grundstücksgröße für eine Doppelhaushälfte ist normalerweise kleiner als die eines Einfamilienhauses, da das Doppelhaus weniger Raum einnimmt und man Abstandsfläche einsparen kann. Wenn wir davon ausgehen, dass eine Doppelhaushälfte mit 125 m² Wohnfläche eine Breite von etwa 7,5 m hat, können wir jetzt die notwendige Fläche berechnen.

Doppelhaus mit Begrenzung und Einfahrt – ohne den Garten

Grundfläche pro Hälfte: 7,5 m x 10 m = 75 m²

Begrenzung und Einfahrt/Garage pro Hälfte: 5 m x 5 m = 25 m²

In der Summe benötigen wir also für eine Haushälfte 100 m² Grundstücksfläche. Das gesamte Doppelhaus braucht demnach 200 m² vom Grundstück.

Fläche Garten

Sie wollen aber ja noch einen schönen Garten mit Platz für spielende Kinder, Grillpartys und vielleicht ein Gemüsebeet. Um die nötige Gartenfläche zu berechnen, nehmen wir an, dass er 25 m tief ist:

Gartenfläche pro Haushälfte: 7,5 m x 25 m = 187,5 m²

Für beide Gärten benötigen wir also rund 375 m² Grundstücksfläche.

Gesamter Grundstücksbedarf für Doppelhaus und Garten:

Wir addieren 200 m² Grundstücksfläche für das Doppelhaus und die Garagen sowie die Einfahrt plus 375 m² für die Gartenfläche beider Einheiten und erhalten eine nötige Gesamtfläche für das Baugrundstück von mindestens 575 m².

575 m² Grundstücksfläche klingt nicht nach dem großen Immobilientraum mit weitläufigem Grün. Allerdings lässt sich ein 187 m² großer Garten zu einem wunderschönen Ort der Erholung für die ganze Familie gestalten.

Ein Doppelhaus kann ein ideales Zuhause für jede Lebensphase sein. Unter unseren Angeboten finden Sie viele hochwertige Immobilien aus dieser Kategorie, die mit einer gehobenen Ausstattung und wunderschön gestaltbaren Gärten punkten können. Schauen Sie doch gleich mal, welche Immobilien in Ihrer bevorzugten Region angeboten werden – vielleicht ist Ihr künftiges Zuhause dabei!

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