Ferienimmobilien in Deutschland kaufen: Zwischen Urlaub und Rendite

Nach einem langen Tag am Strand in der milden Abendsonne den Weg zurück durch die Dünen nehmen. Sand an den Füßen, der Duft von Sonnencreme liegt noch in der Luft und dann: den Schlüssel ins Schloss stecken, Flip-Flops abstreifen und im eigenen Zuhause ankommen. Den Traum vom Kauf einer Ferienimmobilie haben immer mehr Menschen in Deutschland. Du auch? Dann erfahre, was 2025 die Spitzenreiter unter den Standorten sind und was du beim Kauf unbedingt beachten solltest.

Der Wunsch nach einem privaten Rückzugsort ist kein neuer – doch in Zeiten globaler Krisen, zunehmender Urbanisierung und einer neuen Lust auf Natur gewinnt er an Aktualität. Eine Ferienimmobilie in Deutschland kann ein Ort zum Auftanken sein – und gleichzeitig ein Baustein in der persönlichen Vermögensplanung. Wie die Kombination aus Lebensqualität und Rendite gelingt, hängt nicht zuletzt von der Wahl des richtigen Standorts ab.

Ferienimmobilien: Warum Deutschland?

Abgesehen von der nicht vorhandenen Sprachbarriere, bietet sich Deutschland für den Kauf einer Ferienimmobilie aus weiteren Gründen an. Dazu gehören stabile politische und rechtliche Rahmenbedingungen, die hohe touristische Nachfrage (wichtig für alle, die ihr Feriendomizil temporär oder dauerhaft vermieten wollen) und die starke Binnenökonomie.

Nicht zu vergessen, das neue Wort „staycation“, welches Urlaub im näheren Umfeld meint und besonders Menschen in Süd- und Norddeutschland, die vergleichsweise kurze Wege in beliebte Urlaubsdestinationen haben, betrifft.

Vorteile des Standortes Deutschland:

• Sicheres Investitionsumfeld ohne Währungsrisiken
  
• Steigende Nachfrage nach Inlandsreisen
  
• Wertstabile Lagen mit begrenztem Angebot
  
• Niedriges Zinsniveau (zumindest historisch betrachtet)
  

Gleichzeitig stehst du als Käufer vor Herausforderungen wie wechselnden kommunalen Auflagen und Zweitwohnsitzregelungen oder strengen Genehmigungen für die Ferienvermietung.

Örtliche Zweckentfremdungsregelungen beachten

Auf Sylt etwa sorgte eine ursprünglich für Mai 2026 geplante Zweckentfremdungsverordnung für erhitzte Gemüter. Demnach wären 5.000 Ferienunterkünfte auf der beliebten Nordseeinsel „illegal“, da Wohnungen, die eigentlich als Wohnraum für die lokale Bevölkerung dienen sollen, als teure Ferienimmobilien vermietet werden. Bislang sieht es so aus, als hätten Sylter Gemeinden Schlupflöcher gefunden und die Verordnung vorerst außer Kraft gesetzt. Für dich als potenzielle Käuferin zeigt dieses Beispiel allerdings, dass du vor dem Erwerb einer Ferienwohnung unbedingt einen fundierten Blick auf Standort, Nutzung und rechtliche Rahmenbedingungen werfen solltest.

Berücksichtigst du diese Kriterien und setzt dich bereits vor der Immobiliensuche mit spezifischen Gegebenheiten in unterschiedlichen Regionen auseinander, darfst du guten Gewissens und entspannt von den zahlreichen Vorteilen des Investments in eine Ferienimmobilie profitieren.

Die besten Regionen Deutschlands für Ferienimmobilien

• Nord- und Ostsee: Klassiker mit stabiler Nachfrage
• Alpen und Voralpen: Wandern, Skifahren – 365 Tage Saison
• Seenlandschaften & ländliche Idyllen: Geheimtipps mit Entwicklungspotenzial

Wenn du aktuell über die finanziellen Mittel zum Erwerb verfügst, warte nicht zu lange, denn die meisten Ferienimmobilien-Standorte zeigen zurzeit stabile Preise, wie der Blick in den aktuellen Marktbericht Ferienimmobilie von Engel & Völkers zeigt.

In diesen Bericht flossen elf Urlaubsgebiete in Deutschland ein: Von den Alpen bis zur Nord- und Ostsee, Inseln, Küsten, die bayerischen Seen und der Schwarzwald wurden hinsichtlich ihrer Preiskategorien untersucht.

Generell: Die Preisspanne liegt in den Urlaubsregionen deutlich höher als bei Wohnimmobilien in „Standardlagen“. Nach oben hin gibt es bei den Urlaubsdestinationen so gut wie kein Limit. Bis zu 30 Millionen Euro für Liebhaberobjekte auf Sylt und am Starnberger See sind keine Seltenheit. Bevor wir uns den Preisen für Ferienimmobilien in 2025 zuwenden, hier die aktuellen Top Standorte dieses Jahr für Ferienwohnungen in Deutschland (Quelle: Engel+Völkers).

Ferienimmobilien in Garmisch Partenkirchen

Die Gemeinde im Süden Bayerns, vor der Zugspitze, lockt jährlich Scharen nationaler und internationaler Besucher an, unter anderem den König von Thailand. Dieser reist regelmäßig im Sommer nach Garmisch, um die besondere Bergkulisse plus ausgezeichneter Luft im Kurort zu genießen. Laut Marktreport von Engel & Völkers kosten Ferienimmobilien in Bestlage hier bis zu rund 10 Millionen Euro. 

Kapitalanleger können je nach Lage, Immobilientyp und Bauweise in Garmisch eine Rendite zwischen 1,5 und 7 % erzielen. Experten sagen für den Standort in sehr guten Lagen aufgrund des geringen Angebots an Ferienwohnungen für 2025 leicht steigende Preise voraus.

Der Report ergab auch, dass Garmisch Partenkirchen, wie zahlreiche Orte in den Bayerischen Voralpen, beliebte Destinationen für Workation sind. Demnach ist die Internetstabilität und Geschwindigkeit am Ort auch hier ein nicht unwesentliches Kriterium für eine Ferienimmobilie. 

Preise Ferienwohnungen in Garmisch Partenkirchen pro qm

Sehr gute Lage: 10.000 – 13.500 EUR/qm

Gute Lage: 8.000 – 12.000 EUR/qm

Einfache bis mittlere Lage: 4.200 – 8.500 EUR/qm

Ferienimmobilien am Starnberger See

Zu den preislichen Top 3-Destinationen gehört nach wie vor neben der nordfriesischen Insel Sylt und dem Raum Tegernsee die Region um den Starnberger See. Eine exklusive Lage und geringe Verfügbarkeit sind klare Preistreiber.

Preise Ferienwohnungen Starnberger See pro qm

Sehr gute Lage: 10.000 – 25.000 EUR/qm

Gute Lage: 7.000 – 12.000 EUR/qm

Einfache bis mittlere Lage: 5.000 – 8.000 EUR/qm

Ferienimmobilien am Tegernsee

Ebenfalls im beliebten Bayern beheimatet ist der Tegernsee. Im Unterschied zu der Region um den Starnberger See, wo die meisten Käufer junge Familien sind, stellten die Experten von Engel & Völkers in dieser Urlaubsdestination fest, dass die Mehrzahl der Käufer zu den höheren Altersgruppen zählt. Am Tegernsee kaufen verstärkt Menschen, die ihren Altersruhesitz hier verbringen und München als Metropole in erreichbarer Ferne wissen wollen. Auch hier hat die Beliebtheit der Region ihren Preis:

Preise Ferienwohnungen Tegersee pro qm

Sehr gute Lage: 18.000 – 27.500 EUR/qm

Gute Lage: 11.000 – 20.000 EUR/qm

Einfache bis mittlere Lage: 7.000 – 12.000 EUR/qm

Bevor es in die Seeregionen geht, fassen wir die Vorteile der bayerischen Voralpen- und Seelocations kurz zusammen:

Vorteile:

• Ganzjährige Nachfrage
  
• Exzellente Erreichbarkeit aus München und Umgebung
  
• Hohe Lebensqualität & Wertstabilität
  
• Beliebtheit bei inländischen und internationalen Käufern
  

Zu beachten:

• Baurechtliche Einschränkungen in Schutzgebieten
  
• Strenge Regelungen für Ferienvermietung in manchen Gemeinden

Ferienimmobilien auf Sylt

Zu den beliebtesten Urlaubszielen der Deutschen zählt nach wie vor Sylt. Wie bereits erwähnt, ist die Insel neben dem Starnberger See die teuerste Urlaubsregion in Deutschland. Ein Haus für 29 Millionen Euro – keine Seltenheit auf Sylt.

Zahlreiche Prominente haben hier einen reetgedeckten Zweitwohnsitz, auf wohl kaum einer Insel in Deutschland ist die Dichte an Luxusautos und SUVs so hoch wie hier. Für 2025 gehen die Makler von Engel & Völkers von stabilen Preisen auf der Insel aus.

Vorteile:

• Enorm stabile Nachfrage bei begrenztem Angebot
  
• Hohe Mieteinnahmen möglich
  
• Internationale Bekanntheit und touristische Infrastruktur
  

Zu beachten:

• Hohes Kaufpreisniveau (oft über 10.000 €/m²)
  
• Begrenzungen bei der Vermietung, v.a. in Bestlagen
  
• Inseltypische Herausforderungen wie Witterung und Logistik

Preise Ferienwohnungen Sylt pro qm

Sehr gute Lage: 16.000 – 22.000 EUR/qm

Gute Lage: 8.000 – 16.000 EUR/qm

Einfache bis mittlere Lage: 6.500 – 8.000 EUR/qm

Ferienimmobilien am Timmendorfer Strand

Von der Nord- an die Ostsee: „Newcomer“ im Bereich Ferienwohnungen zum Kauf ist 2025 der Timmendorfer Strand. Nicht weit von Hamburg entfernt, feinkörniger weißer Sand und eine gemäßigte Brise an der Lübecker Bucht: Erstmals hat diese Urlaubsregion sogar Garmisch Partenkirchen in der Gunst der Käufer überholt. Die Käuferstruktur ist breit gefächert und reicht von jungen Familien über Wassersportbegeisterte bis hin zu Paaren aller Altersgruppen. Preistendenz 2025: steigend.

Vorteile:

Ganzjährige Nachfrage

Exzellente Erreichbarkeit aus Norddeutschland und dem Raum Hamburg

Hohe Lebensqualität & stabile Immobilienwerte

Zu beachten:

Nutzungsauflagen, Genehmigungspflichten und Begrenzungen für die tageweise Vermietung 

Baurechtliche Einschränkungen in sensiblen Küstenlagen

Preise Ferienwohnungen Timmendorfer Strand pro qm

Sehr gute Lage: 11.000 – 25.000 EUR/qm

Gute Lage: 7.500 – 11.000 EUR/qm

Einfache bis mittlere Lage: 5.000 – 7.500 EUR/qm

Ferienimmobilien auf Norderney

Und jetzt zum Spitzenreiter in Bezug auf die teuerste Urlaubsregion in Deutschland: 2025 liegt die ostfriesische Insel Norderney erneut auf Platz 1 (Quelle Engel & Völkers Marktreport 2025) Besonders bei ruhesuchenden Menschen sind die ostfriesischen Inseln das ganze Jahr über sehr begehrt und ihre mondäne Königin ist Norderney. Die Käuferschaft der Region ist zumeist im mittleren Alter und kauft mit einem hohen Eigenkapitalanteil.

Norderney wirbt mit einem spannenden Spagat aus beinahe schon maritimer Gelassenheit und urbanem Flair. Weitere Pluspunkte der Insel sind neben Natur und Ruhe auch gastronomische Vielfalt und ein wachsendes Kulturangebot.

Vorteile:

• Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu Sylt
  
• Ganzjährige Erreichbarkeit per Fähre
  
• Breite Zielgruppe von Familien bis Best Agern
  

Zu beachten:

• Begrenzter Immobilienmarkt, schnelle Verkäufe
  
• Mietpreisdeckelung oder Kontingente in bestimmten Zonen
  
• Hohe Saisonalität in der Nachfrage

Preise Ferienwohnungen Norderney pro qm

Sehr gute Lage: 19.000 – 29.500 EUR/qm

Gute Lage: 15.000 – 19.000 EUR/qm

Einfache bis mittlere Lage: 10.000 – 15.000 EUR/qm

Kaufkriterien einer guten Ferienimmobilie

Was eine Ferienimmobilie in Deutschland aktuell bieten sollte, um als „attraktives Investment“ zu gelten, ist ein Thema für den Deutschen Tourismusverband (DTV).

Zu Beginn 2025 hat der Verband seinen Kriterienkatalog hinsichtlich der Attraktivität von Ferienunterkünften aktualisiert. Die Einschätzung des DTV ist für Immobiliensuchende und auch Mieter von Ferienobjekten an der Anzahl der Sterne zu erkennen, welche die Organisation für die einzelnen Immobilienangebote vergibt. 

Entscheidende Kriterien sind eine moderne Ausstattung (wichtig: leistungsstarkes und kostenfreies WLAN, Balkon oder Terrasse) und eine gute Lage. Zu letzterem Punkt gehören die Nähe zu Natur, Wasser oder Skipisten und eine mehr als ausreichende Infrastruktur mit Nahversorgung, Gastronomie und guter Verkehrsanbindung am Ferienort. Ebenfalls einen großen Einfluss auf den Marktwert haben emotionale Faktoren wie ein ruhiger Standort und eine schöne Aussicht.

Energieeffizienz wird immer wichtiger

Des Weiteren legen Kapitalanleger bei der Wahl ihrer Ferienimmobilie steigenden Wert auf Faktoren wie Bausubstanz & Energieeffizienz (Stichwort Förderfähigkeit der Immobilie). Seit einigen Jahren in der Beliebtheit gestiegen sind moderne Interpretationen traditioneller Bauweisen. Zum Beispiel reetgedeckte Häuser im Norden oder Holzhäuser in der Alpenregion, die um Kernelemente moderner Neubau-Immobilien ergänzt werden: offene Wohn- und Kochbereiche, große Fensterfronten oder nachhaltige Baustoffe. Besonders für ältere Käufer spielt die Barrierefreiheit eine entscheidende Rolle.

Das solltest du vor dem Kauf einer Ferienimmobilie beachten

Wahrscheinlich wirst du dich vor dem Erwerb deines künftigen Feriendomizils detailliert mit den Faktoren Lage und Ausstattung befassen. Darüber hinaus sind folgende Punkte essenziell:

Wie hoch ist die mögliche Mietauslastung?

Teile dazu die Anzahl der Tage, an denen die Immobilie tatsächlich vermietet war, durch 365 und multipliziere diesen Wert mit 100. Dieser Prozentanteil sollte mindestens bei 75 Prozent der örtlichen Vermietungszeit liegen.

Kalkuliere Verwaltungskosten, Reinigung, Instandhaltung ein

Wenn du die Immobilie zum größten Teil selber nutzen möchtest, beziehe Zweitwohnsitzsteuer, Kurtaxe und kommunale Gebühren in deine Kalkulation ein.

Hybride Nutzung: Lebensqualität trifft Rendite

Wenn du einen Teil des Jahres deine Ferienimmobilie selber nutzen und die übrigen Tage an Feriengäste vermieten möchtest, hast du die Möglichkeit, den größtmöglichen Benefit aus deiner Eigentumswohnung bzw. dem Eigenheim in der Urlaubsregion zu ziehen. Wichtig bei dieser hybriden Nutzung ist allerdings, dass deine Organisation so professionell wie möglich ist. Beachte deshalb bitte diese Essentials:

• Genaue Trennung von Eigennutzung und Vermietung
• Klare Kalkulation aller Nebenkosten und Rücklagen
• Steuerliche Beratung (z. B. AfA, Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung)

Tipp: In Toplagen wie den oben genannten kann eine hochwertige Ausstattung die Auslastung und den erzielbaren Mietpreis deutlich steigern – entscheidend sind Komfort, Design und digitale Buchbarkeit der Ferienunterkunft.

Wann lohnt sich der Kauf einer Ferienimmobilie?

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass der Erwerb einer Ferienimmobilie in Deutschland lohnenswert ist für

• Kapitalanleger mit mittel- bis langfristigem Horizont
• Familien, die regelmäßig an denselben Ort reisen
• Käufer, die ein Renditeobjekt mit persönlichem Mehrwert suchen

Checkliste Ferienimmobilie in Deutschland kaufen

Auch der Kauf einer Ferienimmobilie ist für die meisten von uns eine der größten Investitionen im Leben. Damit er bestmöglich gelingt, haben wir die folgende Checkliste zusammengestellt.

Vor dem Kauf

• Persönliche Zielsetzung klären: Eigennutzung, Vermietung oder beides?
  
• Finanzierung sichern (Eigenkapital, Bankberatung, Fördermöglichkeiten prüfen)
  
• Budget inklusive Kaufnebenkosten kalkulieren (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler etc.)
  
• Mietrendite realistisch berechnen (inkl. saisonaler Schwankungen)
  
• Zweitwohnsitzsteuer & kommunale Abgaben prüfen

Standort & Immobilie prüfen

• Beliebtheit und Auslastung der Region (z. B. Tegernsee, Sylt, Norderney)
  
• Erreichbarkeit mit Auto, Bahn oder Flugzeug
  
• Lagequalität (ruhig, naturnah, touristische Infrastruktur)
  
• Genehmigung zur Ferienvermietung vorhanden?
  
• Zustand des Gebäudes (Baujahr, Sanierungen, Energieeffizienz)
  
• Ausstattung für Vermietung geeignet? (z. B. Balkon, WLAN, Küche)

Rechtliches & Organisatorisches

• Grundbuch prüfen (Lasten, Wegerechte)
  
• Baugenehmigungen und Nutzungsrechte einsehen
  
• Vermietungskonzept vorbereiten (selbst verwalten oder Agentur beauftragen)
• Steuerliche Beratung einholen (Einkünfte, AfA, Umsatzsteuer bei Vermietung)
  
• Versicherungsschutz klären (Gebäude, Hausrat, Haftpflicht)

Nach dem Kauf

• Vermietungsplattformen auswählen oder Agentur beauftragen
  
• Einrichtung und Ausstattung optimieren (z. B. für Fotos und Bewertungen)
  
• Reinigungs- und Schlüsselmanagement organisieren
  
• Regelmäßige Wartung einplanen

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