Gebäudeenergiegesetz 2024: neue Regeln für Wohnimmobilien

Gebäudeenergiegesetz 2024: Neubauten mit 65 % Erneuerbaren Energien

Im Mittelpunkt vom neuen Gebäudeenergiegesetz steht nun die Zahl 65. Denn seit 1. Januar 2024 müssen die Heizungen und Klimageräte in vielen Neubauten zu 65 % mit Erneuerbaren Energien betrieben werden. Warum wir „in vielen“ schreiben? Die 65 %-Regel gilt nur in Neubauten, die in reinen Neubaugebieten entstehen, ab dem ersten Tag des Jahres 2024.

Für Neubauten, die als Nachverdichtung in bereits bebauten Gebieten entstehen und viele Bestandsgebäude gilt eine Übergangsfrist bis Mitte 2026 bzw. Mitte 2028. Denn diese Neubau-Immobilien behandelt der Gesetzgeber wie Bestandsgebäude.

In unserem Beitrag widmen wir uns der Frage, welche Heizungen in Neubauten zum Einsatz kommen dürfen. Darüber hinaus beleuchten wir, inwiefern Ihre künftige Heizung mit der Kommunalen Wärmeplanung zusammenhängt und welche Auflagen das Gebäudeenergiegesetz 2024 bezüglich der Wärmedämmung von Heizungs- und Wasserrohren und Klimageräten vorsieht.

Schluss mit fossilen Brennstoffen bei Heizungen: 31.12.2044

Die erste Fassung des Gebäudeenergiegesetzes wurde am 1. November 2020 veröffentlicht und wurde seither mehrfach überarbeitet. Mit der Novelle von 2024 wird für Neubau-Immobilien das Heizen mit mindestens 65 % Erneuerbarer Energie zur Pflicht. Das betrifft auch Anlagen, die in ein Gebäudenetz einspeisen. Mit dem 31.12.2044 verschwinden nach dem Willen des Gesetzgebers fossile Brennstoffe völlig vom „Speiseplan“ unserer Heizungen. Ab 01.01.2045 ist deren Einsatz verboten.

Neubauten und die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes 2024

Für Heizungen in Neubauten, die in Neubaugebieten entstehen, gilt grundsätzlich, dass sie seit 1. Januar 2024 zu 65 % mit Erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Es gibt hier aber eine Ausnahme: Wenn eine Öl- oder Gasheizung für ein Neubauprojekt vor dem 19.04.2023 bestellt wurde, darf diese ohne Einschränkungen bis 2045 laufen (§ 71 Abs. 12 GEG). Allerdings muss sie bis zum 18.10.2024 installiert sein.

Auch nach diesem Stichtag dürfen Sie, sofern für Ihr Wohnviertel noch kein Kommunaler Wärmeplan vorliegt, eine Öl- oder Gasheizung einbauen. Der Wärmeplan muss spätestens Mitte 2026 bzw. 2028 veröffentlicht sein. Darauf gehen wir aber später in einem eigenen Kapitel ein.

Wichtig zu wissen: Sie müssen bei einer Öl- oder Gas-Heizung sicherstellen, dass Ihr Modell ab 2029 zu 15 %, ab 2035 zu 30 %, ab 2040 zu 60 % und ab 2045 zu 100 % mit Biomasse, Biodiesel, Biogas oder Wasserstoff heizen kann. Das Aus für fossile Brennstoffe kommt auf jeden Fall! Darum sieht der Gesetzgeber zudem eine verbindliche Beratung durch Fachkräfte vor, um auf wirtschaftliche Risiken aufgrund steigender CO2-Preise für Öl und Gas hinzuweisen. Die Fachleute sind gefordert, Ihnen Heizungsalternativen aufzuzeigen.

Neubauten, die in Baulücken entstehen, behandelt der Gesetzgeber in der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes wie Bestandsimmobilien: Für diese gibt es Übergangsfristen und verpflichtend wahrzunehmende Beratungsangebote. Der Grund: Immobilieneigentümer in bestehenden Wohngebieten sollen möglichst gut überblicken können, welche Optionen ihnen offenstehen – und wie diese sich langfristig finanziell auswirken.

Kommunale Wärmeplanung: eng an Gebäudeenergiegesetz 2024 gekoppelt

Anstatt die Wärmewende den Gebäudeeigentümern in Form von selbst zu findenden Einzellösungen aufzubürden, nimmt das Gebäudeenergiegesetz 2024 in hohem Maße die Kommunen in die Pflicht, sich Gedanken zu machen, wie das klimaneutrale Heizen kosteneffizient zu erreichen ist.

Städte und Gebiete mit unter 100.000 Einwohnern müssen darum bis spätestens 30.06.2028 festlegen, wo es in den nächsten Jahren zum Ausbau von Wärme-, Wasserstoffnetzen oder klimaneutralen Gasnetzen kommt. Für Großstädte mit mindestens 100.000 Einwohnern ist die Frist schon für den 30.06.2026 angesetzt. Die Stadtväter und -mütter haben die Pflicht, nach einer eingehenden Bestands- und Potenzialanalyse Wärmenetzgebiete und Regionen für eine dezentrale Wärmeversorgung auszuweisen. Dabei geht es also um Fernwärme.

Mit dem Gebäudeenergiegesetz startet 2024 die Energie-Offensive nicht nur für unsere Heizungsmodelle, sondern für die großen Wärmenetze: Ziel ist, bis zum Jahr 2030 die Hälfte der leitungsgebundenen Wärme klimaneutral zu erzeugen. Dafür sollen Wärmenetze bis 2030 mit einem Anteil von 30 % und bis 2040 mit einem Anteil von 80 % mit Wärme aus Erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme gespeist werden.

Förderungen im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes 2024

Das novellierte Gebäudeenergiegesetz enthält eine Reihe von Ausnahmen und Härtefallregelungen. Zudem soll es für Eigentümer von Bestandsimmobilien, die ihre Heizung gegen ein klimafreundliches Modell austauschen, Förderungen der KfW-Bank geben.

Förderungen für den Heizungstausch

Nach aktuellem Stand von Mitte Januar 2024 werden maximal 70 % der Investitionskosten mit einer maximal möglichen Fördersumme von 21.000 € bezuschusst. Die förderfähigen Investitionskosten beim Heizungstausch sind also auf 30.000 € limitiert. Die Grundförderung in Höhe von 30 % der Kosten erhalten alle Wechsel-Willigen. Dazu kommt bei vielen Immobilieneigentümern ein einkommensabhängiger Bonus in Höhe von ebenfalls 30 %, der zuletzt – bei Eigennutzern – noch um den Klima-Geschwindigkeitsbonus erweitert wird.

Den einkommensabhängigen Bonus können sich Haushalte, die im Jahr nicht mehr als 40.000 € verdienen, sichern. Für den Speed-Bonus gilt: Wer bis Ende 2028 die alte Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicher-Heizung auswechselt, kann einen Bonus von 20 % erhalten. Ab 2029 sinkt der Bonus im 2-Jahres-Takt um 3 %.

Bei emissionsarmen Biomasseheizungen ist noch ein finanzielles Zuckerl in Höhe von 2.500 € drin.

Förderungen für weitere Maßnahmen wie Wärmedämmung

Neben diesem Bonus für die Heizung sollen Immobilieneigentümer für Effizienzmaßnahmen wie die Dämmung der Gebäudehülle, Anlagentechnik und die Optimierung der Heizung belohnt werden. Dafür können sie 15 % Förderung erhalten. Liegt zudem ein individueller Sanierungsfahrplan vor, gibt es weitere 5 %. Die förderfähige Höchstsumme liegt bei 60.000 €. Zusammengerechnet gibt es für den Heizungstausch und Dämmmaßnahmen somit bis zu 90.000 € Fördergeld.

Kreditangebot und Zuständigkeiten

Darüber hinaus soll es auch ein Kreditangebot – zinsverbilligt für Antragstellende bis zu einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von 90.000 € pro Jahr – für den Heizungstausch und weitere Effizienzmaßnahmen geben. Damit lassen sich verbleibende Kosten von bis zu 120.000 € finanzieren.

Zuständig für die Vergabe der Zuschüsse für den Heizungstausch ist seit 1. Januar 2024 die KfW-Bank. Ab Ende Februar 2024 können Eigentümerinnen und Eigentümer von Einfamilienhäusern, die ihr Haus selbst bewohnen, ihren Antrag einreichen. Für alle anderen Wechselwilligen heißt es noch warten. Für diese Gruppe beginnt die Förderung erst im Lauf des Jahres – da lohnt sich ein Blick auf die KfW-Seite. Bei der Bafa bleiben die Zuschussprogramme für die Dämmung der Gebäudehülle und Anlagentechnik.

Mitte Januar 2024 ist der Text zu diesem Thema auf der Bafa-Website allerdings vage. Das ist dort zu lesen: „Die Förderprogramme zur Energieberatung (EBN und EBW), die Bundesförderung für effiziente Wärmenetze (BEW) sowie die Bundesförderung für Energie- und Ressourceneffizienz in der Wirtschaft (EEW) sollen fortgesetzt werden. Derzeit können in diesen Programmen jedoch noch keine neuen finanziellen Zusagen getätigt werden. Weitere Informationen zu den Förderprogrammen werden zeitnah folgen. Wichtig: Maßnahmen zu bereits erfolgten Förderzusagen können weiterverfolgt werden.“

Wärmedämmung – ein weiterer Aspekt des Gebäudeenergiegesetzes 2024

Um Heizkosten zu senken und die Effizienz von Heizungsanlagen zu verbessern, ist auch eine optimale Wärmedämmung wichtig. Die obersten Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen mussten schon früher mindestens 4 cm Wärmedämmung aufweisen.

Das Gebäudeenergiegesetz erhöht seit 1. Januar 2024 nun auch die Anforderungen an die Dämmung von Warm- und Heizwasserrohren sowie -leitungen. Deren Oberflächentemperatur darf nur noch maximal 40 °C betragen. Freiliegende Rohre müssen entweder gedämmt sein oder aus einem Material mit einer niedrigen Wärmeleitfähigkeit bestehen.

Ähnliche Regeln sieht das Gebäudeenergiegesetz für freiliegende Rohre für Raumlufttechnik- und Klimakältesysteme vor: Diese sind nicht mehr erlaubt, sondern müssen – wie die zugehörigen Leitungen – immer eine effektive Isolierung haben. Ganz genau: Die Oberflächentemperatur rund um das Rohr oder die Leitung darf nun eine Durchschnittstemperatur von 10 °C nicht mehr überschreiten (§§ 69f GEG, Anlage 8).

Bestandsimmobilien: Keine Panik!

Ob Bestandsimmobilie oder Neubau: Keiner sollte jetzt wegen der Heizung in große Panik verfallen – auch wenn in den Sozialen Medien die Diskussionen immer noch im scharfen Ton und mit viel falschen Informationen geführt werden. Wir fassen noch einmal zusammen: Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Bestandsgebäuden ändert sich hinsichtlich ihrer Heizung bis 31.12.2044 nicht viel. Geht eine Bestandsheizung kaputt, dürfen Eigentümer sie erst mal reparieren lassen. Zudem darf man für einen Übergangszeitraum von bis zu 5 Jahren jetzt noch eine rein fossil betriebene Heizung neu installieren und im Anschluss nachrüsten lassen. Schlauer ist natürlich, bei einer Neuanschaffung gleich auf eine klimafreundliche Heizung zu setzen.

Sind Eigentümer vor Februar 2002 in ihr Ein- oder Zweifamilienhaus eingezogen, gelten für sie die Heizungsaustausch- und Nachrüstpflichten der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes 2024 ohnehin nicht. Auch wenn diese ihre Immobilie später bezogen haben, müssen sie Heizungen mit Brennwert- oder Niedertemperaturkessel, selbst wenn diese älter als 30 Jahre sind, nicht austauschen. Das Gute ist: Heutzutage gehört der Großteil der älteren Öl- und Gasheizungen bereits zu dieser Kategorie. Diese Heizkessel wurden ab Mitte der 80er-Jahre eingebaut.

Auch Heizungen, deren Nennleistung weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, dürfen im Haus bleiben. Darum dürften nur wenige Immobilieneigentümer gezwungen sein, einen Austausch vorzunehmen.

Falls im Haus allerdings eine alte Heizung mit Konstanttemperaturkessel ist, muss sie weichen. Das tut aber Ihrem Geldbeutel auch gut – langfristig zumindest. Diese Heizungen gehen stets auf „volle Pulle“ – mit dauerhaft hohen Systemtemperaturen um die 70 bis 90 °C. Zugleich kommt es durch ihren großen Wasserinhalt zu hohen Wärmeverlusten. Das macht diese Heizungen ineffizient. Gerade für den Austausch solcher Heizungen sind die Förderungen gedacht!

Zuletzt noch ein Satz zu Gasetagenheizungen: Diese dürfen noch für weitere 13 Jahre laufen. Sofern es aber bereits ein Wärmenetz vor Ort gibt, verkürzt sich der Zeitraum: auf maximal 10 Jahre.

Neu im Gebäudeenergiegesetz 2024: Inspektionspflicht

Eine für viele sicherlich nicht ganz so angenehme Neuerung bringt das novellierte Gebäudeenergiegesetz ebenfalls mit. Für Neu- und Alt-Wärmepumpenbesitzer kommt eine Betriebsprüfungs- bzw. Inspektionspflicht für ihr Gerät. Auch Heizungsanlagen muss ein Fachmann regelmäßig überprüfen und bei Mehrfamilienhäusern ab 6 Parteien hydraulisch abgleichen. Gut, wenn man einen Heizungsfachmann oder eine Heizungsfachfrau kennt, der oder die bei einer Terminanfrage nicht sofort abwinkt oder lange Wartezeiten ankündigt. Die vermeintlich kleine Aufgabe der Inspektionspflicht könnte noch einigen Ärger und hohe Herausforderungen heraufbeschwören.

Der Gesetzestext zum GEG 2024 im genauen Wortlaut

Wie alle Gesetze ist die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes 2024 im Internet zu finden. Auf der Website des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) können Sie alles genau nachlesen.

Wer einmal ausrechnen lassen möchte, wieviel Förderung man individuell erhalten kann, findet auf der Website der Stiftung Warentest einen lesenswerten Beitrag zum Thema – mit Förderrechner und Informationen zum Antragsprozedere.

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