Wohnfläche – Nutzfläche – Grundfläche

Die Begriffe Grundfläche, Nutzfläche und Wohnfläche spielen eine entscheidende Rolle in der Immobilienwirtschaft. Sie dienen der klaren Definition der verschiedenen Flächen in einem Gebäude und sind Grundlage für die Kostenermittlung, der späteren Mieten und Wirtschaftskosten. Die differenzierte Kategorisierung ist wichtig: Zu Recht würden Sie sich dagegen wehren, einen kleinen Abstellraum als Wohnraum zu bezeichnen.

In Deutschland kommen bei der Berechnung und Kategorisierung die Flächenermittlungsnorm DIN 277 und die Wohnflächenverordnung (WoFIV) zum Einsatz. In diesem Artikel werden wir den Unterschied zwischen Grundfläche, Nutzfläche und Wohnfläche erläutern und darauf eingehen, wie die WoFIV die Berechnung von Wohnflächen regelt. Für viele wird überraschend sein: Ein Hobbykeller ist nach der WoFlV nicht als Wohnraum zu behandeln. Darum ist es nach dieser Verordnung nicht zulässig, ihn zur Wohnfläche dazuzurechnen. Lesen Sie jetzt alles über die Flächenberechnung bei Wohnimmobilien.

Nicht mal so selten werden die Begriffe Wohn- und Nutzfläche bunt durcheinandergewürfelt. Die beiden Begriffe haben ja auch eine gemeinsame Schnittmenge. Immobilienprofis unterscheiden allerdings genau. Denn hier kommt es auf die Details an. Der Unterschied der Flächen besteht darin, ob sie nur nutzbar oder zusätzlich auch bewohnbar sind.

Die Nutzfläche – zweckgebundene Flächen

Die Nutzfläche ist die Fläche innerhalb eines Gebäudes, die bestimmten Zwecken dient. Hierzu gehören beispielsweise Wohnzimmer, Esszimmer und Schlafzimmer, Bäder, WC, Küche und Büroräume, aber auch Abstellräume und Lagerflächen und Werkstatträume.

DIN 277 oder Wohnflächenverordnung?

Die Wohnfläche ist ein Teil der Nutzfläche und errechnet sich aus der Fläche innerhalb einer Immobilie, die Wohnzwecken gewidmet ist. Somit ist ein Wohnzimmer zugleich Nutz- und Wohnfläche. Die Wohnfläche umfasst Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Gäste-WC und alle anderen Räume, die dem Wohnen, Entspannen und wohnlichen Aufhalten dienen. Die Wohnfläche beantwortet somit die Frage: „Wie viel Platz zum Leben haben wir?“

DIN 277 als Basis der Wohnflächenberechnung

Bei der genauen Berechnung der Wohnquadratmeter kommt es aber auch auf das Verfahren an, nach dem die Wohnfläche ermittelt wird. Die Berechnung nach der Flächenermittlungsnorm DIN 277 ist nämlich sehr viel weniger differenziert als die nach der Wohnflächenverordnung. Es geht schon damit los, dass die Wohnfläche dabei der Grundfläche entspricht und damit auch Verkehrsflächen miteingerechnet werden.

Was bei der DIN 277 zur Wohnfläche dazugehört:

• Balkone, Terrassen und Loggien zählen komplett dazu
• Beheizte und unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden miteingerechnet
• Kellerräume, Wasch-, Technik- und Heizungsräume zählen zur Wohnfläche
• Garage zählt zur Wohnfläche

Die Wohnflächenverordnung als Berechnungsgrundlage

Man könnte aber auch die Frage stellen: „Wie viel Fläche unserer Wohnung bietet einen angemessenen Wohnstandard?“ Dem folgt im Grundsatz die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die seit 25. November 2003 gültig ist. Für mit öffentlichen Mitteln geschaffenen Wohnraum ist diese Berechnungsmethode gesetzlich vorgeschrieben. Aber auch die Wohnflächen in frei finanzierten Projekten werden meist darüber berechnet.

Gemäß der Wohnflächenverordnung werden die Flächen folgender Räume voll berücksichtigt, sofern die Raumhöhe mindestens 2 m beträgt:

• Wohn- und Esszimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Küchen
• Flure
• Badezimmer und Toilettenräume
• Saunen und Fitnessräume
• Vor- und Abstellräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume
• Beheizte Wintergärten und Schwimmbäder
• Fenster- und Wandnischen, sofern sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 cm tief sind

Teilweise berücksichtigte Flächen der Wohnflächenverordnung

• Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von mehr als 1 m und weniger als 2 m
• Balkone (meist 0,25 Anteil, auch 0,5Anteil möglich)
• Terrassen (meist 0,25 Anteil, auch 0,5 Anteil möglich)
• Loggien (meist 0,25 Anteil, auch 0,5 Anteil möglich)
• Dachgärten (meist 0,25 Anteil, auch 0,5 Anteil möglich)
• Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder (0,5 Anteil)

Nicht berücksichtigte Räume der Wohnflächenverordnung

• Kellerräume
• Garagen
• Heizungsräume
• Waschküchen

Abzüge bei den Wohnflächen werden nach der WoFlV ebenfalls vorgenommen: Diese gelten für Kamine oder Schornsteine mit einer Grundfläche von 0,1 m², Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m und Türnischen.

Hobbyraum: Flächenberechnung mit Tücken

Die Wohnflächenverordnung sagt ganz klar: Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche. Allerdings gibt es heutzutage Hobbykeller mit großen Fenstern und Fußbodenheizung, oft auch mit eigenem Bad, die wenige bis gar keine Nachteile gegenüber den eigentlichen Wohnräumen haben und deshalb in den Augen der Vermieter zur Wohnfläche dazugerechnet werden. Meist geschieht das dann hälftig. Vermieter dürfen das durchaus tun, wenn sie die Wohnfläche nach DIN 277 berechnen und dies ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten ist. Findet sich dazu keine Bestimmung, ist die Wohnflächenverordnung verbindlich.

Wenn Sie Ihren Hobbyraum im Souterrain oder Keller selbst nutzen möchten, gibt es da leider auch kein Gesetz grenzenloser Nutzungsfreiheit. Wann ein ausgebauter, beheizter Kellerraum theoretisch als Wohnraum gilt, hat das Team der GRUNDRISS BUTLER ausgezeichnet auf seiner Website dargestellt. Schnell wird dort klar: Es gelten in jedem Bundesland andere Vorgaben zur lichten Raumhöhe und etwas zur Anordnung und Größe der Fenster. Geregelt ist alles nach den jeweiligen Landesbauordnungen.

Wenn man zum Thema Hobbyraum und Wohnen weiter recherchiert, erkennt man allerdings, dass es dazu viele Gerichtsurteile gibt, aber längst keine Einigkeit. Ob Neubauimmobilie oder Bestandsgebäude: Nur weil ein Hobbyraum sich sehr wohnlich und hell zeigt und die Vorgaben der gültigen Landesbauordnung erfüllt, ist somit leider nicht gesagt, dass Sie Ihren Raum dauerhaft für Wohnzwecke benutzen dürfen.

Es ist vielmehr so, dass Sie dafür eine Nutzungsänderung zu einem Wohnraum beantragen müssten. Dafür benötigen Sie eine baurechtliche Genehmigung. Die zuständige Baubehörde prüft dann, ob der Raum die erforderlichen Standards für Wohnzwecke erfüllt – einschließlich Brandschutz und Fluchtwege, Belüftung, Schallschutz und Bestimmungen zur Hygiene. Es ist nicht leicht, aber nicht unmöglich!

Zur Vertiefung: Brutto-Grundfläche – die Basis aller Berechnungen

Wenn die Baukosten für den Hochbau berechnet werden sollen, dann werden die Grundflächen, einschließlich Nutzungsflächen (früher als Ex-Nutzflächen bezeichnet) und Rauminhalte genau unter die Lupe genommen. Die Grundlage für die Ermittlung dieser Flächen und Volumina in Gebäuden findet sich in der DIN 277, die ja bereits weiter oben im Text behandelt wurde.

Bauprofis ermitteln die gesamte Fläche einer Immobilie aus der Netto-Raumfläche und der Konstruktions-Grundfläche (KGF). Gemessen wird die Brutto-Grundfläche an den äußeren Oberflächen des Gebäudes inklusive Außenputz. Dazu gehören die Wohn- und Nutzflächen, aber auch Innenwände, Treppenhäuser, Flure, Balkone und sämtliche Außenmauern.

Rausgerechnet werden außenliegende, nicht konstruktiv mit dem Bauwerk verbundene Flächen und konstruktionsbedingt unnutzbare Hohl- und Lufträume. Darum werden Terrassen (im Gegensatz zu Balkonen), Außentreppen, Atrien und unzugängliche Dachräume nicht berücksichtigt.

Netto-Raumfläche (NRF)

• Nutzungsfläche (NUF): Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktions-, Hand- und Maschinenarbeit, Lagern, Verteilen, Verkaufen, Bildung, Unterricht, Kultur, Heilen und Pflegen sowie sonstige Nutzflächen
• Technikfläche (TF): Betriebstechnische Anlagen (z. B. Heizung und Wassererwärmung, Stromversorgung sowie Aufzugs- und Förderanlagen)
• Verkehrsfläche (VF): Flure, Treppen und Hallen

Konstruktions-Grundfläche (KGF)

• Außenwand-Konstruktions-Grundfläche (AKG)
• Innenwand-Konstruktions-Grundfläche (IKG)
• Trennwand-Grundfläche (TGF)

Das liest sich recht abstrakt. Denn wer interessiert sich als Kaufinteressent schon für Trennwand-Grundflächen. Für Immobilienkäuferinnen und -käufer ist die genaue Berechnung der Grundfläche allerdings nicht zuletzt deshalb interessant, weil sie bei der professionellen Wertermittlung einer Immobilie im Sachwertverfahren und häufig auch bei der Finanzierung eine wichtige Rolle spielt.

Lesetipp: Individuelle Grundrissplanung

Wussten Sie schon: Einige Bauträger bieten an, Grundrisse selbst zu gestalten. neubau kompass-Redakteur Janek Müller hat sich im Rahmen des Interview-Beitrags „Individuelle Grundrissplanung: Einblicke von Immobilienexperte Jens Heyer“ eingehend damit beschäftigt. Lesen Sie gleich weiter!

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