Immobilienpreise in Köln & der Region steigen

Im Frühjahr 24 hat KSK-Immobilien, das Maklerteam der Kreissparkasse Köln, eine neue Ausgabe des jährlichen Marktberichts für Wohnimmobilien in der Region Köln/Bonn vorgelegt. Die Marktforscher ziehen darin ein Fazit hinsichtlich der Immobilienpreise in Köln: Die Phase sinkender Kaufpreise ist beendet. Schon bald, so die Immobilienmakler, könne wieder mit wachsenden Immobilienpreisen in Köln und der Region gerechnet werden. Hier findet ihr den Überblick zu Preisen in der Region Köln/Bonn.

Ein Blick auf das Immobilienangebot und den eigenen Sparstrumpf lohnt sich auf jeden Fall. So weißt du, was möglich ist und kannst darüber nachdenken, ob du jetzt Nägel mit Köpfen machst. Die Immobilienpreise in Köln und der Region bewegten sich 2023 immer noch auf einem hohen Niveau und könnten mittelfristig deutlich anziehen. Der Grund liegt nicht nur in den steigenden Mieten, die eine erhöhte Nachfrage auf dem Kaufmarkt anfeuern werden, sondern auch an der verminderten Bautätigkeit. Die Anträge und Genehmigungen für den Bau von Wohnimmobilien haben sich – wie in ganz Deutschland – verringert. Der Bedarf an Wohnraum ist aber auch künftig hoch.

Bevölkerungszuwachs in Köln & der Region

Mit rund 3,24 Millionen Einwohnern verzeichnete die von KSK-Immobilien beleuchtete Region Köln/Bonn Ende 2022 einen Bevölkerungsanstieg in Höhe von 1,0 % gegenüber 2017. Wesseling nimmt dort mit einem Plus von 6,3 % den Spitzenplatz ein. Aber auch und ganz besonders im Rhein-Erft-Kreis sowie in Pulheim und Bedburg ist ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum zu beobachten. Bonn und Burscheid belegen im Ranking des dynamischen Bevölkerungswachstums ebenfalls vordere Plätze.

Köln fiel im Beobachtungszeitraum besonders durch eine Trendumkehr auf. Denn in den Jahren 2019 bis 2021 verzeichneten die Marktforscher noch einen Rückgang der Bevölkerungszahl (-1,4 %). Dieser Trend kehrte sich jedoch 2022 um: In dem Jahr stieg die Bevölkerungszahl Kölns um 1,1 %-Punkte.

Leichte Veränderung bei Haushaltsgrößen

Auch die Haushaltsgrößen haben sich gegenüber dem Vorjahr im Jahr 2022 etwas verändert: Sie stieg im beobachteten Marktgebiet von 2,01 auf knapp 2,04 Personen pro Haushalt. Köln und Bonn waren 2022 weiterhin Städte mit einem hohen Anteil an Singlehaushalten, und zwar mit einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von unter 2 Personen pro Haushalt. Urbane, dicht besiedelte Wohngebiete sind nach wie vor besonders für Alleinstehende attraktiv.

Familien wenden sich eher zum Osten der Region: Burscheid und Ruppichteroth verzeichneten so eine mittlere Haushaltsgröße von ca. 2,28 Personen pro Haushalt. Es gibt aber auch Ausnahmen: So ist in den Randgebieten vereinzelt eine Abnahme der Haushaltsgröße zu beobachten. Dort leben zunehmend ältere Menschen allein in einem Haushalt.

Anders ist es in Bergheim: Die Zahl der Personen pro Haushalt ist auf 2,25 angestiegen. Ein Zeichen, dass hier zunehmend Familien ein Zuhause finden. Ähnlich ist es in Siegburg. Dort stieg die Zahl der Personen pro Haushalt im Vergleich zum Vorjahr von 2,10 auf 2,13.

Beschäftigungsquote und Kaufkraft in der Region

Die Beschäftigungsquote stieg vor allem in Königswinter und Wermelskirchen stark an, während Gummersbach mit 86,5 % weiterhin den Spitzenplatz einnimmt. Bonn und Köln liegen mit Beschäftigungsquoten von 83,5 bzw. 81,5 % ebenfalls über dem Durchschnitt.

Die Kaufkraft in der gesamten Region Köln/Bonn liegt über dem Bundesdurchschnitt, bei rund 108,3. Odenthal, der Spitzenreiter mit 150,8, und Orte wie Bergisch Gladbach und Rösrath übertreffen mit einer Kaufkraft von über 130 die restlichen Lagen in der Tabelle deutlich. Köln hingegen zeigt sich im Mix: mit Stadtteilen, die hinsichtlich der Kaufkraft über als auch unter dem Bundesdurchschnitt liegen. So haben Widdersdorf und Weiß eine Kaufkraft von über 130, während Kalk oder Mühlheim eine von unter 70 besitzen. Auch die zentralen Lagen Kölns, in denen viele Studierende wohnen, zeichnen sich nicht durch eine hohe Kaufkraft aus.

Bautätigkeit im Großraum Köln/Bonn

Um zwischen den Regionen im beobachteten Markt Köln/Bonn Vergleichbarkeit zu schaffen, haben die Marktforscher die Baufertigstellungen der vergangenen drei Jahre (2020 bis 2022) in Beziehung zu den Bevölkerungszahlen gesetzt. Dabei kam heraus, dass der Rhein-Erft-Kreis mit 3,3 wieder die höchste Bauintensität aufwies. Dieser Wert setzt sich aus 3,2 Baugenehmigungen pro 1.000 Einwohnern und der Bauintensität bei Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern zusammen.

Im Rheinisch-Bergischen-Kreis wurden am meisten Baugenehmigungen erteilt: 3,4 Baugenehmigungen auf 1.000 Einwohner. Direkt darauf folgt die Stadt Bonn mit 3,3 Baugenehmigungen auf 1.000 Einwohner. Mit Werten von über 3 konnten auch der Rhein-Sieg-Kreis (3,0) und der Rheinisch-Bergische-Kreis (3,4) punkten. Das Schlusslicht bei den Baugenehmigungen war die Stadt Leverkusen. Hier kamen 1,3 Baugenehmigungen auf 1.000 Einwohner. Ganz NRW konnte für die drei Jahre beim Verhältnis von Genehmigungen pro 1.000 Einwohner die Zahl 2,7 verbuchen.

Wo im Verhältnis viel Neubau errichtet wurde, verrät der Bericht auch. Ganz vorn dabei ist Wesseling (6,5 fertiggestellte Wohnungen auf 1.000 Einwohner), danach folgt Bedburg mit der Zahl 5,2. Brühl kann mit 4,8 fertiggestellten Wohnimmobilien auf 1.000 Einwohner schon nicht mehr richtig mithalten, liegt aber im Vergleich zu anderen Gemeinden, vor allem denen aus dem Oberbergischen Kreis, noch weit vorn.

Grundsätzlich passt diese Entwicklung – nicht gerade beeindruckend viele Baugenehmigungen und Fertigstellungen – ins Bild der letzten Jahre. Seit der Covid 19-Pandemie und dem Beginn des Ukraine-Kriegs, aber auch der sprunghaften Erhöhung der Zinsen seit dem Frühjahr 2022 kämpft die Bauwirtschaft und dabei vor allem der Wohn-Neubau mit vielen Herausforderungen, die sich direkt und dabei negativ auf die Bautätigkeit niederschlagen.

Wohnen wird potenziell teuer – auch für Mieter

Preiserhöhungen bei Eigentumswohnungen und Häusern sowie der Rückgang an Baugenehmigungen und -fertigstellungen wirken sich immer auch auf den Mietmarkt aus. Das sieht man bereits jetzt an den Mietpreis-Veränderungen in der Region. Pro Quartal kann man seit Jahren im Bestand mit einer Verteuerung von 0,9 % rechnen. Die Kaltmieten in der Großregion Köln/Bonn sind vom 2. Quartal 2022 zum 4. Quartal 2023 je nach Kreis oder Ort um 4,2 % bis 6,6 % gestiegen, auf durchschnittlich 11,78 €/m².

Die teuersten Lagen für Mieter sind im Westen Kölns zu finden. Kaufinteressenten sollten immer auch den Mietmarkt im Blick haben. Denn ist dieser sehr bewegt, treibt das die Nachfrage und die Preise auf dem Kaufmarkt an.

Köln gehört aber noch nicht einmal zu den Preistreibern des Beobachtungsgebiets. Ein Grund könnte sein, dass die Mieten im Verhältnis zu anderen Orten in der Region bereits auf einem hohen Niveau angekommen sind. Mit dem erwartbar zunehmenden Nachfragedruck wird sich dieser Verteuerungsprozess aber kaum beruhigen. Wir dürfen eher von stark und schnell steigenden Mietpreisen ausgehen.

Was die Marktforscher auch beobachten: Die Preisschere zwischen Bestands- und Neubauwohnungen zur Miete hat sich vergrößert. Gegenüber dem Herbst 2022 haben sich die Mieten für Neubauwohnungen in der Region Köln/Bonn 2023 um rund 1,3 % verteuert. Neu-Mieter mussten für eine solche Wohnung 2023 laut KSK-Immobilien um die 3 €/m² Kaltmiete mehr bezahlen als für eine Bestandsimmobilie. Im Jahr 2021 lag der Preisunterschied noch bei etwa 2,25 €/m². Mit dieser Perspektive werden Eigentumswohnungen und Familiendomizile zum Kauf wieder attraktiver.

Preisentwicklung in der größeren Region

Die Preise für Wohnimmobilien sind nach heftigen Steigerungen in den letzten 1,5 Jahren vielerorts gesunken – je nach Kreis sind in der Region Köln/Bonn im Mittel zwischen 7,6 und sogar 15,6 %. Diese Entwicklung wurde vor allem von Bestandsimmobilien getragen. Denn während Bestands-Eigentumswohnungen in der Gesamtregion bis Ende 2023 preislich abflachten und bei einem Durchschnittskaufpreis von 3.800 €/m² ankamen, blieben die Preise für Neubauwohnungen weitgehend stabil. Für eine solche Immobilie musste man durchschnittlich 5.950 €/m² ansetzen. Für eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus wurden Ende 2023 in der Region im Durchschnitt 650.000 € aufgerufen.

Gründe für stabile Neubau-Preise

Warum aber blieben die Kaufpreise der Neubau-Immobilien dagegen stabil? Weil oft kaum mehr Luft zwischen Gewinn und Verlust ist. Die Kosten für den Grundstückskauf und den Bau selbst sind hoch – vielerorts viel höher als in den Jahren zuvor. Mit der Covid 19-Pandemie und dem Ukraine-Krieg haben sich der Markt für Baustoffe, aber auch der nötigen Fachkräfte ungünstig verändert.

Wo etwas sehr viel teurer wurde, sind nachlassende Kaufpreise nur selten zu realisieren. Darum ist nicht zu erwarten, dass es am Neubaumarkt drastische Preisrückgänge gibt. Vielmehr wird es zu einer Verknappung des Angebots kommen, da viele angedachte Projekte nun gar nicht mehr angegangen werden. Damit sind wir wieder beim Punkt „erhöhte Nachfrage“, der daraus folgen wird. Denn schönes Wohnen im Eigentum ist immer noch für viele Menschen ein Lebenswunsch. Ein Blick auf die Preise für Eigentumswohnungen Anfang 2024 deutet auch schon eine Trendumkehr an. Die Preise steigen wieder.

Wichtig für alle Akteure im Neubau: Die Kaufinteressenten sind kritischer und qualitätsbewusster geworden. Abgesehen vom Zinsniveau, das eine Immobilie leistbar macht oder nicht, ist auch deren Ausstattung und hochwertige Bauweise bedeutsamer denn je. Eine hohe Energieeffizienz ist ein genauso starkes Kaufkriterium wie die passende Wohnlage – mit ihren entsprechenden Kaufpreisen.

Veränderung bei den teuren Wohnlagen im Jahr 2023

Aufgrund der Preisrückgänge im Kaufsegment aus dem Bestand gab es in den Hochpreislagen rund um Köln und Bonn deutlich sichtbare Veränderungen. Denn während man in den Marktberichten der letzten Jahre immer wieder lesen konnte, dass sich die Hochpreislagen dieser Städte erweitert haben, zeigt 2023 ein anderes Bild. Die Hochpreislagen haben sich minimiert.

Köln und die westlich an Köln angrenzenden Städte gehörten 2023 nach wie vor zu den teuren Pflastern. Aber in Bonn sah man nun ein deutlich verkleinertes Hochpreisgebiet, und zwar westlich des Rheins. Es gab 2023 immer noch Immobilien – auch abseits der Großstädte – mit Durchschnittspreisen von mehr als 3.450 €/m², es gilt aber (wieder) die Faustregel: Je weiter von Köln oder Bonn entfernt eine Immobilie steht, desto günstiger wird sie.

Bei den Häusern ergibt sich eine Überraschung. Hier entsprachen die Hochpreislagen zum Teil nicht denen der Eigentumswohnungen und Mietwohnungen, die vor allem im Westen Kölns zu finden sind. Vielmehr zeigen sich laut KSK-Marktbericht der Nordosten und der Osten von Köln im Eigenheim-Bereich als teure Lagen. Bergisch-Gladbach-Refrath und -Benrath, Odenthal-Glöbusch, Leichlingen-Mitte und Teile von Rösrath rufen für ein Eigenheim weiter Kaufpreise von über 650.000 Euro auf. Rund um Bonn finden sich die Hochpreisgebiete in erster Linie in Bornheim-Merten, Sankt Augustin-Hangelar sowie Wachtberg-Pech und -Berkum. Je besser eine Lage an Köln und Bonn angebunden ist, desto höher fällt tendenziell der Kaufpreis aus.

Neue Eigentumswohnungen in Köln 2023: die Preislage

Kaufwohnungen im Bestand kosteten 2023 in den sehr guten Lagen im Westen und Süden Kölns mehr als 4600 €/m². Gegenüber dem Vorjahr sind Mühlheim und Weiden sowie Köln-Nippes erschwinglicher geworden. Allerdings sind die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien in ganz Köln im Zeitraum von 2020 bis 2023 gestiegen. Das mittlere jährliche Preisplus lag bei 5,8 %.

Preisspitzen in sehr guten Lagen, die auch zuvor beobachtet wurden, sowie Neubau-Immobilien mit Preisanstiegen fingen 2023 Preisrückgänge in weniger hochpreisigen Gebieten auf. Zu den teuersten Neubauwohnungen gehörten Immobilien in Lindenthal (7.892 €/m²), Rodenkirchen (7.596 €/m²) und die Innenstadt (7.546 €/m²). Auf das gesamte Stadtgebiet von Köln hochgerechnet, kostete eine Neubau-Eigentumswohnung 2023 rund 7.116 €/m². Die günstigsten Wohnquadratmeter bekam man durchschnittlich in Porz: 4.731 €/m² weisen die Marktforscher dafür für Ende 2023 aus.

Für eine bis zu 60 m² große Neubauwohnung sollte man 2023 in Rodenkirchen 7.744 €/m² bezahlen – das war der teuerste durchschnittliche Angebotspreis seiner Wohnflächenklasse in Köln. Familienwohnungen mit bis zu 120 m² gab es in der Neubauvariante zum durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 7.144 €/m² in Nippes und 9.354 €/m² in Lindenthal. Dort ging es aber auch durchaus teurer. Denn Lindenthal führt die Stadtbezirke bei den beobachteten Preisspitzen für Eigentumswohnungen im Neubau an: 13.415 €/m² konnte man dort dafür schon auch ausgeben, wenn das Bankkonto mitmachte.

Reihenhäuser und Doppelhäuser in der Region Köln/Bonn

In diesem Wohn-Segment kam es zu einem Preisabschwung – zurück auf ein Niveau, das allerdings nur 6,3 % über den Durchschnittspreisen von 2020 liegt. Günstig ist das Wohnen also immer noch nicht geworden, aber erschwinglicher. Was die KSK-Marktforscher auch aufzeigen: Die sehr guten Wohnlagen sind in den letzten drei Jahren bis Ende 2023 überdurchschnittlich stark gestiegen. Lindenthal ist natürlich ganz vorn dabei. Weniger Anspruchsvolle, denen eine Exklusiv-Lage weniger wichtig war, konnten dem teuren Preisgefüge entgehen, indem sie auf die rechtsrheinische Seite auswichen oder linksrheinisch etwa in Chorweiler auf die Suche gingen. Dort bezahlte man im Mittel 542.744 € für ein Reihenhaus und 713.223 € für eine Doppelhaushälfte als Neubau.

Rechtsrheinisch gehörten 2023 die Stadtteile Dellbrück (Mühlheim) und Rath-Heumar (Kalk) im Osten Kölns zu den höherpreisigen Lagen mit exklusiveren Immobilien. Aber gerade dort kam es sehr darauf an, wo im Bezirk man auf die Suche ging, Im gesamten Mühlheim wurden Neubau-Doppelhaushälften im Mittel zum Preis von rund 800.000 € angeboten. In Kalk sollte diese Hausvariante „nur“ 537.596 € kosten.

Neubauprojekte im größeren Stil waren vor allem in Volkhoven/Weiler oder Roggendorf/Thenhoven zu finden. Kompakte Hausvarianten wurden dort 2023 sogar schon für unter 550.000 € angeboten. In den altbekannten Top-Lagen regierten nach wie vor die Liebhaberpreise – das zeigt auch unsere Tabelle, in der wir auf Basis der Recherchen von KSK-Immobilien die Neubaupreise in der Region in einer Übersicht präsentieren.

Da die Bautätigkeit im Oberrheinischen Gebiet weniger intensiv war, haben wir uns auf Köln mit ausgewählten Bezirken, den Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis sowie den Rheinisch-Bergischen-Kreis beschränkt. Für den Oberbergischen Kreis stellen die Marktforscher von KSK-Immobilien für das Jahr 2023 fest: „Vom Bauträger angebotene Neubauhäuser sind in den ländlichen Lagen eher untypisch, ebenso Reihenhäuser oder Doppelhaushälften. Nachfragende, die Neubauten bevorzugen, bauen meist auf eigenen Baugrundstücken. Allerdings ist das Angebot an baureifem Land sehr begrenzt, was die Bodenwerte auf einem stabil hohen Niveau hält.“

Neubaupreise 2023 in der Region Köln/Bonn

Wer in der Region 2023 ein besonders exklusives Zuhause suchte, wurde bestimmt in Lindenthal oder Rodenkirchen fündig. Nicht umsonst belegen sie in der Übersicht der Stadtteile mit dem Etikett-Neubau-Hotspot die ersten beiden Plätze. Ob freistehendes Einfamilienhaus, Doppel-, Reihenhaus oder Eigentumswohnung: Lindenthal präsentierte sich als teuerstes Pflaster. Dabei war der mittlere Preis für ein Reihenhaus sogar etwas höher als der für ein Doppelhaus, aber immerhin fast 400.000 € günstiger als das Einfamilienhaus. Der günstigste mittlere Kaufpreis für eine Neubau-Eigentumswohnung in Köln fand sich 2023 in Porz: 4.731 €/m².

Im Rhein-Erft-Kreis fand man die kostspieligsten Neubau-Reihenhäuser 2023 in Hürth. Preise in Höhe von 1.049.143 € wurden im Mittel dafür aufgerufen. Da sieht die Variante in Bergheim preislich schon weit familienfreundlicher aus: Dort wurden 2023 im Schnitt 462.400 € für ein Kettenhaus verlangt. Spitzen bei den Durchschnittspreisen für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften gab es in Pulheim. Freistehende Einfamilienhäuser waren dort sogar um rund 10.000 € günstiger als die Doppelhaushälfte mit 972.060 €.

Wachtberg lag 2023 bei den Einfamilienhäusern leicht unter diesen Preisen: 954.472 €/m² kosteten solche Häuser im Durchschnitt. Da fiel sogar ein Neubau-Einfamilienhaus in Bonn tendenziell günstiger aus. Dort pendelten sich die Durchschnittspreise für ein Einfamilienhaus bei 904.323 €/m² ein. Zugleich finden sich dort die höchsten Preise für das Segment Doppelhaushälfte. Dafür sollte man 2023 im Mittel 822.402 € aufbringen. Deutlich über den Durchschnittspreisen für die Gesamtregion regierten auch die Preise für Eigentumswohnungen in Bonn: 6.262 €/m² in der ehemaligen Hauptstadt stehen rund 5.279 €/m² im Kreis gegenüber.

Als etwas moderater erwiesen sich die Kaufpreise im Rheinisch-Bergischen Kreis. Die teuersten Gebiete waren Leverkusen und Bergisch Gladbach. Während Leverkusen im Segment der Einfamilienhäuser und Doppelhäuser 2023 die Preisskala anführte – mit rund 720.000 € war man dabei – belegte Bergisch Gladbach die vordersten Plätze bei den Preisen für Reihenhäuser (735.000 ³) und Eigentumswohnungen (5.416 €/m²). Wer eine Neubauwohnung suchte, fand in Burscheid, Overath und Wermelskirchen Angebote im Bereich zwischen etwas weniger als 4.300 € und 4.900 € pro Quadratmeter. Rösrath und Bergisch Gladbach bewegten sich preislich ähnlich wie der gesamte Kreis, der sich bei etwa 5.060 €/m² einpendelte.

Wohin geht der Markt – und wohin gehst du?

Wie die Zinsen sich in nächster Zeit wirklich entwickeln und was mit den Rohstoffpreisen mittelfristig passiert, weiß keiner so ganz genau. Denn Gewissheit brächte nur eine hundertprozentig korrekt funktionierende Glaskugel, die es nicht gibt. Marktforscher können nur Wahrscheinlichkeitsszenarien aufstellen. Die Preisentwicklungen der letzten Monate – auch die auf dem Mietmarkt in der Region – geben aber durchaus einen Hinweis darauf, dass die Kaufpreise deutlich ansteigen könnten.

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, sollte nicht nur die Angebote in der gewünschten Lieblingslage prüfen, sondern auch einmal die angrenzenden Kreise genauer betrachten.

Flexibel sein kann sich lohnen – auch auf dem Immobilienmarkt

Wo stehen die Preise in deinen Top-Wohnlagen, wie sind die Lagen, die dir gefallen, angebunden und welcher Stadtteil oder welche Gemeinde wäre eine Alternative zum vielleicht nicht finanzierbaren Wunschort? Flexibilität lohnt sich! Manchmal bedarf es eines Kompromisses, der aber ebenfalls große Zufriedenheit schenken kann.

Die Preise für Bestandsimmobilien sind zwar deutlicher zurückgegangen als die für Neubauten. Eine Neubau-Immobilie bedient jedoch viele Wünsche, die eine Bestandsimmobilie nicht erfüllen kann – oder nur nach hohen Umbaumaßnahmen. So haben Neubauhäuser häufig deutlich die Nase vorn, wenn es um Energieeffizienz, Barrierefreiheit und Wohngesundheit geht.

Vielleicht hast du dank unserer Zusammenfassung des Marktberichts 2024 von KSK-Immobilien wieder Lust bekommen, dich grundlegend mit den Neubau-Angeboten in der Region zu beschäftigen. Wir haben da so einige auf neubau kompass, die das Zeug haben, deine Familie und dich glücklich zu machen. Viel Spaß beim Stöbern!

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