Instandhaltungsrücklage – Tipps für Immobilienkäufer

Instandhaltungsrücklage – Tipps für Immobilienkäufer

Als Immobilienbesitzer kommt früher (Bestandsimmobilie) oder sehr viel später (Neubau-Immobilie) das Thema Instandhaltung auf dich zu. Erfahre alles zur Instandhaltungsrücklage und wie du sie berechnest in diesem Beitrag!

Um finanzielle Belastungen, die durch Renovierungen in der Zukunft entstehen, stemmen zu können, setzen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und auch viele private Eigentümer eines Hauses auf eine Instandhaltungsrücklage, die seit 2020 von Fachleuten Erhaltungsrücklage genannt wird (Wir verwenden in diesem Beitrag beide Bezeichnungen im Wechsel, Anm. d. Red.)

Sie dient dazu, größere Ausgaben abzufedern, die nicht regelmäßig anfallen, aber trotzdem nötig sind, um die Wohnqualität zu erhalten. Ob es um die Erneuerung des Dachs, die Sanierung der Fassade oder die Modernisierung der Heizungsanlage geht: Mit einer klug gebildeten Erhaltungsrücklage ist man auf einer relativ sicheren Seite, wenn die Immobilie in die Jahre kommt.

Instandhaltungsarbeiten an der Fassade einer Neubau-Immobilie
Unsplash/Milo Bunnik

Erhaltungsrücklage in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Etwas erstaunlich: Eine Erhaltungsrücklage ist weder für einzelne Hausherren noch für Wohnungseigentümergemeinschaften gesetzlich vorgeschrieben. Anzuraten ist sie für WEGs aber schon. In der Regel zahlt jeder Eigentümer mit dem monatlichen Wohn- oder Hausgeld einen Beitrag in den Erhaltungsrücklagen-Spartopf. Aus dieser Rücklage werden dann zukünftige Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanziert.

Die Höhe der Rücklage wird in der Regel in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen und orientiert sich an den anfallenden Kosten für die Instandhaltung der gemeinschaftlich genutzten Flächen und Einrichtungen. Dazu gehören unter anderem das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, die Zuwegungen, die Solar-, Aufzugs- oder etwa die Heizungsanlage. Sprich: Alles, was die Eigentümer und deren Mieter gemeinschaftlich nutzen und kein Sondereigentum darstellt.

Maßnahmen innerhalb der Wohnungen, die also das Sondereigentum betreffen, musst du als Eigentümer selbst finanzieren. Die Verwaltung der Rücklage erfolgt in der Regel durch den WEG-Verwalter, der – meist gemeinsam mit dem Verwaltungsbeirat, der aus dem Kreis der Eigentümerinnen und Eigentümer stammt – auch für die Planung und Durchführung der Instandhaltungsmaßnahmen zuständig ist.

Verwaltung der Erhaltungsrücklage innerhalb einer WEG

In einer WEG stellt die Instandhaltungsrücklage ein gemeinschaftliches Vermögen dar, das nach strengen gesetzlichen Vorgaben verwaltet wird. Daraus leiten sich klare Vorschriften bezüglich ihrer Verwaltung und Verwendung ab.

Eigenes Konto für die Rücklage

Die Erhaltungsrücklage einer WEG wird auf einem separaten Konto geführt, das ausschließlich für diesen Zweck genutzt wird. Dieses Konto muss von den anderen Konten der WEG getrennt sein, um eine klare und transparente Verwaltung sicherzustellen. Es wird in der Regel von der WEG-Verwaltung geführt.

Keine Spekulationen mit der Instandhaltungsrücklage

Das Kapital der Instandhaltungsrücklage muss sicher angelegt werden. Spekulative Anlageformen, die ein Risiko für das Kapital darstellen könnten, sind nicht erlaubt. Üblich sind konservative Anlageformen wie Tagesgeld- oder Festgeldkonten. Der potenziell erzielte Ertrag aus diesen Anlagen fließt wiederum in die Erhaltungsrücklage und erhöht damit das Vermögen der Gemeinschaft.

Zweckgebundene Verwendung

Die Erhaltungsrücklage darf, wie bereits angemerkt, nur für die Instandhaltung und Sanierung des Gemeinschaftseigentums verwendet werden. Dazu zählen beispielsweise Arbeiten an der Fassade, dem Dach, der Gartenanlage, der Heizungs- oder Liftanlage oder dem Treppenhaus.

Eine Wendeltreppe aus Holz
Unsplash/Jorgen Henriksen

Beschlussfassung zur Verwendung der Erhaltungsrücklage

Über den genauen Einsatz der Rücklage wird in der Eigentümerversammlung entschieden. Größere Maßnahmen erfordern einen Mehrheitsbeschluss, während der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat aus dem Kreis der Eigentümer bei kleineren Reparaturen bei vielen WEGs innerhalb eines bestimmten finanziellen Rahmens eigenständig handeln darf.

Transparente Verwaltung der Erhaltungsrücklage

Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, die Eigentümer regelmäßig über den Stand der Erhaltungsrücklage zu informieren. Dies erfolgt in der Regel im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung, in der auch der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr beschlossen wird. Hierbei können die Eigentümer Einsicht in die Kontoführung nehmen und sich über geplante Instandhaltungsmaßnahmen informieren – und darüber abstimmen.

Instandhaltungsrücklage und Immobilienverkauf

Bei einem Verkauf einer Wohnung in einer WEG wird noch ein Aspekt wichtig: Die Instandhaltungsrücklage ist fest an die Immobilie gebunden und geht bei einem Verkauf einer Wohnung auf deren neuen Eigentümer über. Dies bedeutet, dass die Käuferin oder der Käufer automatisch auch den Anteil an der Erhaltungsrücklage erwirbt, den du als Verkäuferin oder Verkäufer bis zu diesem Zeitpunkt eingezahlt hast. Dieser Anteil wird also nicht ausgezahlt oder separat an den Verkäufer bzw. die Verkäuferin erstattet, sondern bleibt auf dem Konto der WEG und steht weiterhin für künftige Instandhaltungsmaßnahmen zur Verfügung.

Diese bestehende Erhaltungsrücklage kann für dich als Verkäufer oder Verkäuferin auch ein Vorteil sein. Denn sie ist ein Instrument, um indirekt den Kaufpreis und die Attraktivität deiner Immobilie zu beeinflussen. Bei einer gut gefüllten Rücklage hat der Käufer oder die Käuferin ein geringeres Risiko, dass unerwartet hohe Sonderumlagen auf ihn zukommen.

pexels / moerschy

Es ist völlig legitim und sinnvoll, dass ein potenzieller Erwerber sich vor dem Kauf darüber informiert, wie hoch die Rücklage ist und ob in naher Zukunft größere Sanierungsmaßnahmen anstehen. Die Verwaltung muss darüber auch Auskunft geben.

Erhaltungsrücklage oder Vorsorgepolster für dein Haus berechnen

Ob du eine Wohnung kaufst oder ein Haus: Wir raten dir dringend, regelmäßig Geld zurückzulegen, um künftige Reparaturen und Sanierungen in oder an deiner Immobilie ohne Sorgen finanzieren zu können. Eine Herausforderung besteht darin, die zukünftig anfallenden Kosten realistisch einzuschätzen und entsprechend vorzusorgen. Das Geld solltest du so anlegen, dass du darauf, wenn du es laut Plan benötigst, auch zugreifen kannst. Festgeld, Tagesgeld oder Bausparvertrag: Alle diese Formen deines Sparstrumpfs für deine Immobilie können sinnvoll sein.

Es gibt verschiedene Methoden, die angemessene Höhe der Rücklage zu errechnen. Hier sind die gängigsten Ansätze:

Die Quadratmeter-Regel

Diese Methode orientiert sich an der Wohnfläche der Immobilie. Hierbei wird eine bestimmte Summe pro Quadratmeter und Jahr zurückgelegt. Sinnvoll ist es, mit Beträgen zwischen 7 und 10 €/m² Wohnfläche pro Jahr zu rechnen.

Bei einer Wohnfläche von 100 m² und einem angenommenen Satz von 10 €/m² ergibt sich eine jährliche Rücklage von 1.000 €. Bei einer Neubauwohnung kann das ganz gut klappen. Aber es ist zu bedenken, dass du so in 10 Jahren nur auf 10.000 € kommst. Das ist nicht gerade viel, wenn du dir die Kosten für die Maßnahmen anschaust, die dann so langsam nötig werden.

Die 1 %-Regel

Eine einfache Methode ist die sogenannte 1 %-Regel. Dabei zahlst du jährlich 1 % des Kaufpreises der Immobilie auf dein Vorsorgekonto für das Haus oder die Wohnung ein. Ein einfacher Weg. Allerdings ist das, wie die Quadratmeterregel eine Berechnungsmethode, die den Zustand oder das Alter des Gebäudes nicht berücksichtigt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € wären jährlich 3.000 € in die Rücklage einzuzahlen. Diese Methode halten wir für sinnvoller als die Quadratmeter-Regel – besonders auch  für Neubau-Immobilien.

Die Peterssche Formel

Eine häufig angewandte Methode zur Berechnung der Erhaltungsrücklage ist die Peterssche Formel. Diese Formel wird auch von den WEG-Verwaltungen benutzt. Nach dieser Berechnungsmethode müssen die Baukosten des Gebäudes (also die Herstellungskosten ohne die Grundstücks- oder Erschließungskosten) mit dem Faktor 1,5 multipliziert und dann durch 80 Jahre dividiert werden. Der „Erfinder“ der Formel (Peters) ging davon aus, dass innerhalb von 80 Jahren für die Instandhaltung eines Gebäudes der 1,5-fache Wert der Baukosten anfällt.

Um auf einen realistischen Wert zu kommen, setzte Peters außerdem voraus, dass 65 bis 70 % der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen.

In folgendem Rechenbeispiel gehen wir der Einfachheit halber von niedrigen Baukosten in Höhe von 2.000 € pro Quadratmeter aus. Das Gemeinschaftseigentum wird mit 70 % angesetzt. Bei einer 80 m² großen Wohnung ergeben sich 2.100 € jährliche Instandhaltungskosten – das sind 175 € im Monat.

Die Rechnung:

2.000 € [Baukosten] x 1,5 [Faktor] : 80 [Jahre Lebensdauer] x 0,7 [Anteil Gemeinschaftseigentum] x 80 [m²]) = 2.100 € im Jahr

Diese Formel kannst du natürlich ebenfalls auf deine Immobilie anwenden. Bei einem Neubau kann man die Baukosten der Einheit recht leicht ausrechnen – oder sich vom Bauträger sagen lassen.

Auf einer bunten Unterlage liegen Taschenrechner, Lupe und Bleistift. Die perfekte Vorbereitung zum Ausrechnen der Instandhaltungsrücklage.
pixabay/ SVHETS Production

Individuelle Kalkulation: Erhaltungs- bzw Modernisierungsbedarf

Diese Methode liefert Ergebnisse, die am präzisesten ausfallen. Es hängt aber viel Arbeit dran. Denn dafür musst du zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen konkret planen und deren Kosten abschätzen. Für den Laien ist das nicht nur sehr viel Recherchearbeit, sondern auch kaum zu überblicken. Denn gerade was die Kosten angeht, sind Preisannahmen für die Zukunft recht dehnbar. Der Vorteil dieser Methode liegt allerdings auf der Hand: Du erhältst einen individuellen Plan für die Rücklagenbildung.

Dein individueller Plan zur Rücklagenbildung

1. Identifiziere alle relevanten Instandhaltungsmaßnahmen (z.B. Dach, Fassade, Innenanstrich, Fenster, Heizung, Solaranlage, Bäder, Böden, Küche etc.)

2. Recherchiere die zu erwartenden Kosten für jede Maßnahme.

3. Lege den Zeitpunkt fest, zu dem die Renovierungen oder Sanierungen voraussichtlich anfallen.

4. Teile die jeweiligen Kosten für jede Maßnahme durch die Anzahl der Jahre bis zu ihrer Durchführung.

5. Zähle die aufs Jahr berechneten Summen der einzelnen Maßnahmekosten zusammen und lege diesen Gesamtbetrag dann regelmäßig zurück.

Wenn du weißt, dass in 20 Jahren das Bad erneuert werden muss und dies voraussichtlich 20.000 € kosten wird, solltest du also pro Jahr 1.000 € für diese Maßnahme zurücklegen. So verfährst du dann auch mit den anderen Instandhaltungs- und geplanten Modernisierungsarbeiten.

Du fragst dich, welche Rechenmethode du anwenden solltest? Es kommt auf dich und deine Immobilie an, welcher Ansatz sinnvoll ist. Mit jeder der genannten Methoden kannst du gut vorsorgen, sofern du das Geld auch wirklich auf ein gesondertes Konto einzahlst und deine Rücklage nicht eher Theorie bleibt.

Förderprogramme für Instandhaltungsmaßnahmen

In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Förderprogrammen, die Haus- und Wohnungseigentümer bei der Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen unterstützen. Einige Förderungen stehen auch WEGs offen. So brauchst du keine Angst haben, dass als Mitglied einer WEG eine nötig werdende Sonderumlage für eine neue Heizungsanlage oder ähnliches dich in finanzielle Not stürzt. Die Programme von KfW und BAFA zielen in der Regel auf eine energetische Sanierung ab, um eine Reduktion des Energieverbrauchs und der CO₂-Emissionen zu erzielen.

Darüber hinaus gibt es Förderpakete einzelner Bundesländer, Städte und Kommunen, die Hausbesitzern und auch Mitgliedern von WEGs helfen, ihre Immobilie zu erhalten oder zu modernisieren.

Außerdem können Haus- oder Wohnungseigentümer spezielle Wohn- und Modernisierungskredite erhalten, die nach unseren Recherchen nach wie vor mit günstigeren Zinsen daherkommen als Darlehen aus dem Bereich der Baufinanzierung.

Arbeiten am Dach gehören zur Instandhaltung dazu.
pixabay/ Bernhard_Staerk

Wartungs- und Sanierungsintervalle: Was ist wann fällig?

Die regelmäßige Wartung und Sanierung ist entscheidend, um den Wert deiner Immobilie zu erhalten und hohe Kosten durch plötzlich auftretende Schäden zu vermeiden. Im Folgenden findest du eine Übersicht über typische Wartungs- und Sanierungsintervalle sowie die zu erwartenden Ausgaben. Die zeitlichen Intervalle sind dehn- oder verkürzbar.

Wir haben einmal recherchiert, in welchen Intervallen für dich Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen anfallen könnten. Was wir bei unseren Recherchen der Kosten feststellen konnten, ist, dass der Ersatz von Bodenbelägen zu den günstigeren Maßnahmen gehört. Dafür setzen wir 20 bis 100 €/m² an. Beim Außenanstrich ist man mit 30 bis 70 Euro/m² Fassadenfläche dabei. Bei der Modernisierung eines Bads können aber je nach Maßnahmenpaket bis zu 30.000 € fällig werden. Auch Elektrik, Heizung und Dachsanierung gehören zu den Posten, die aus finanzieller Hinsicht durchaus Bauchweh machen können. Denn unter 10.000 € wird man je kaum bezahlen.

Sanierungsintervall einer Immobilie

Bodenbeläge

– Teppich: 8–15 Jahre

– Laminat: 15–25 Jahre

– Parkett: 20–40 Jahre

–  Fliesen: 30–50 Jahre

Dachdämmung und Dacheindeckung: 30–50 Jahre

Neuer Außenanstrich: 10–15 Jahre

Neuer Außenputz: 30–50 Jahre

Neuer Innenanstrich:  3 – 7 Jahre

Fenstertausch: 20–40 Jahre

Türentausch

– Innentüren: 20–30 Jahre

– Haustür: 30–40 Jahre

Elektrik: 30–40 Jahre (komplett)

Heizung: 15–25 Jahre

Neues Bad: 20–30 Jahre

Neue Einbauküche: 15–25 Jahre

Solaranlage: 20–30 Jahre (Photovoltaikmodule; Wechselrichter oft nach 10–15 Jahren)

Steuerliche Aspekte der Erhaltungsrücklage

Der Vollständigkeit halber haben wir auch einmal nachrecherchiert, wie die Erhaltungsrücklage steuerlich behandelt wird – mit Blick auf den einzelnen Immobilieneigentümer und die WEG.

Keine sofortige steuerliche Abzugsfähigkeit

Die Zahlungen, die ein Wohnungseigentümer oder eine -eigentümerin in die Erhaltungsrücklage der WEG leistet, sind nicht direkt als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar. Der Grund dafür ist, dass die Rücklage noch nicht für konkrete Maßnahmen verwendet wurde, sondern lediglich angespart wird. Steuerlich betrachtet handelt es sich daher um eine reine Vermögensumschichtung.

Steuerabzug erst bei tatsächlicher Verwendung

Sobald die Erhaltungsrücklage für konkrete Maßnahmen verwendet wird, können die anteiligen Kosten, die auf die Wohnungseigentümer einer WEG entfallen, steuerlich geltend gemacht werden.

Für Selbstnutzer einer Eigentumswohnung sind Ausgaben aus der Erhaltungsrücklage in der Regel nicht steuerlich relevant, es sei denn, es handelt sich um Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen. In solchen Fällen können 20 % der Arbeitskosten, jedoch maximal 1.200 € pro Jahr, steuerlich geltend gemacht werden.

Ist deine künftige Immobilie eine Kapitalanlage, also vermietet, kannst du die Handwerker- oder Dienstleistungskosten ebenfalls absetzen.

Zinsen und Kapitalerträge steuerpflichtig

Es gibt für die angesparte Erhaltungsrücklage keine Besteuerung. Das bedeutet, dass weder die WEG noch die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer auf das angesammelte Kapital Steuern zahlen müssen. Erwirtschaftet die Erhaltungsrücklage allerdings Zinsen oder andere Kapitalerträge, sind diese steuerpflichtig. Die Kapitalertragsteuer (Abgeltungsteuer) auf Zinserträge aus der Rücklage wird direkt von der Bank einbehalten und an das Finanzamt abgeführt.

Die Erträge aus der Anlage der Rücklage erhöhen das Rücklagenvermögen der WEG und können ebenfalls für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden. Da diese Erträge bereits versteuert wurden, fallen bei deren Verwendung keine weiteren Steuern an.

Wir wünschen dir ein glückliches Händchen bei deiner Immobilienwahl. Vielleicht ist in deiner Wunschregion gerade ein neues Angebot entstanden?! Schau doch gleich mal auf unser neubau kompass-Angebotsportal. Wir freuen uns auf dich.

Text:   Kerstin Funke
Title Image:   Fokusiert / iStock

Diesen Artikel teilen
Lesen Sie als Nächstes
Seitenanfang