So viel kosten energieeffiziente Eigentumswohnungen in Deutschlands Regionen

Neubau oder Bestand? Passt die Energieeffizienz? Immer mehr Immobilienkäufer stellen sich genau diese Fragen. In diesem Beitrag erfährst du, wo in Deutschland die energieeffizientesten Eigentumswohnungen zu finden sind, wie viel sie kosten und wie hoch die Preisdifferenz zu den geringeren Effizienzklassen ist. Jetzt informieren – und gegebenenfalls den Suchradius erweitern!

Vor Kurzem hat die Postbank wieder Ergebnisse aus dem Postbank Wohnatlas von 2024 veröffentlicht, der in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) entstand, und beantwortet die Frage: „Wo gibt es die meisten energieeffizienten Eigentumswohnungen?“ Darüber hinaus gibt die Veröffentlichung detailliert Auskunft zur Kostendifferenz zwischen Eigentumswohnungen mit hoher Energieeffizienz und schlechter aufgestellten Wohnungen. Da eine sehr gute Energieeffizienz für viele Kaufinteressenten inzwischen fast wichtiger ist als die Lage einer Immobilie, haben wir uns für dich die Ergebnisse einmal genau angesehen.

Was sind gute Energieeffizienzklassen?

Zu den sehr guten und guten Energieeffizienzklassen gehören die Gebäude und Wohnungen, die A+, A, B, C oder D erreichen. Viele ältere Bestandsgebäude liegen allerdings energetisch weit davon entfernt. Beim Neubau hingegen ist eine hohe Energieeffizienz inzwischen eines der wichtigsten Kaufargumente. Denn die Nebenkosten – etwa die Kosten für Wärme – fallen bei diesen Immobilien deutlich geringer aus als bei einem Haus oder einer Wohnung mit schlechterer Energieeffizienz.

Auch ist der Werterhalt von Neubau-Immobilien lange Zeit stabil und vielerorts ist auch mit einem Wertzuwachs zu rechnen. Nach dem Einzug in eine Neubau-Immobilie kannst du dich erst mal zurücklehnen. Eine energetische Sanierung mit umfangreichen gesetzlichen Vorgaben und beträchtlichen Kosten entfällt für viele Jahre.

Eigentumswohnungen mit hoher Effizienzklasse ungleich verteilt

Wie viel du für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand oder Neubau bezahlst, hängt stark von der Region ab, in der du suchst. Zwar hatte im Jahr 2023 jede dritte Eigentumswohnung, die angeboten wurde, eine gute oder sehr gute Energieeffizienz, doch waren diese Immobilien in Deutschland recht ungleichmäßig verteilt. In 38 Regionen waren nur vereinzelt Wohnungen mit hoher Energieeffizienz zu finden. So hatte in 26 Landkreisen, neun Groß- und drei Mittelstädten nur eines von vier Angeboten das Energieeffizienz-Label gut oder sehr gut.

Ostdeutschland und der Süden Bayerns liegen vorn

In 22 Regionen, die vorwiegend im Süden und Osten liegen, erreichte hingegen mindestens jede zweite angebotene Eigentumswohnung die Energieeffizienzklasse D oder besser. Landkreise waren ebenso dabei wie einige Mittel- und Großstädte – darunter Erfurt (50,8 %) und Erlangen (52,2 %).

Im positiven Licht zeigen sich auch 30 weitere Regionen, bei denen der Anteil an Wohnungen mit guter oder sehr guter Energieeffizienz bei mindestens 45 % lag. Mit diesen 52 Regionen ergaben sich 2023 zwei große Schwerpunkte für energieeffiziente Eigentumswohnungen. Diese lagen vor allem in den ostdeutschen Ländern oder im südlichen Teil Bayerns.

Das thüringische Gera führt die Top 10 mit 57 % Eigentumswohnungen mit hoher Effizienzklasse, also A+ bis D, an. Aber auch Suhl im gleichen Bundesland muss sich mit 55,6 % Anteil nicht verstecken. Fürth und Freising in Bayern punkten mit einem Anteil von über 53 %, ebenso wie Vorpommern-Rügen (Mecklenburg-Vorpommern), Saalfeld-Rudolfstadt oder das Weimarer Land in Thüringen.

Top 10 bei den Großstädten: Erlangen Top 1 mit 52,2 % Anteil

Spannend ist für dich bestimmt nicht nur ein Blick auf die Top Ten hinsichtlich des Anteils an Eigentumswohnungen mit guten oder sehr guten Effizienzklassen, sondern auch der auf den Quadratmeterpreis für solche Wohnungen. Es zeigt sich, dass 2023 die Großstadt mit dem höchsten Anteil an Eigentumswohnungen mit hoher Energieeffizienz die teuersten Quadratmeterpreise dafür aufrief: Erlangen. In Erlangen, mit 52,2 % Anteil Nummer 1 der Liste, wurde im Durchschnitt 5.206 €/m² bezahlt. Das Schlusslicht Chemnitz konnte mit einem Anteil von 43,1 % aufwarten. Dafür wurden rund 1.467 €/m² verlangt.

Anteil der Eigentumswohnungen mit Effizienzklassen A+, A, B, C, D an allen Angeboten in Großstädten

Top	Stadt	Bundesland	Anteil	Angebotspreis im Ø in €/m²
1	Erlangen	Bayern	52,20 %	5.206,41
2	Erfurt	Thüringen	50,80 %	2.926,30
3	Rostock	Mecklenburg-Vorpommern	49,70 %	3.669,89
4	Trier	Rheinland-Pfalz	47,80 %	4.172,33
5	Jena	Thüringen	47,30 %	3.712,71
6	Bottrop	Nordrhein-Westfalen	45,80 %	2.380,48
7	Potsdam	Brandenburg	44,00 %	5.448,96
8	Wolfsburg	Niedersachsen	43,30 %	2.832,96
9	Magdeburg	Sachsen-Anhalt	43,20 %	2.222,13
10	Chemnitz	Sachsen	43,10 %	1.467,63

Big 7: Preise und Preisdifferenzen 2023 – mit satten Aufschlägen für A+ bis D

Nimmt man alle der sieben größten Metropolen Deutschlands zusammen, erreichten 2023 rund 35,6 % der angebotenen Eigentumswohnungen 2023 eine gute oder sehr gute Energieeffizienz. Unter diesen Städten sind vor allem München (39,4 %) und Berlin (38,5 %) positiv hervorzuheben. Stuttgart und Düsseldorf fallen mit 28,1 % und 33,7 % ab. Allerdings sind dies die beiden Städte, bei denen der Preisaufschlag für eine höhere Effizienzklasse von A+ bis D am niedrigsten ausfällt: In Stuttgart bezahlte man durchschnittlich 834 € mehr. In Düsseldorf nur 772 €.

Preislich deutlich angespannter war die Situation in München. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen mit Effizienzklassen A+ bis D München lag 2023 mit 9.805 € um 1.727 € höher als der für die Kategorien H bis E. Nicht viel besser sah es für Käufer hinsichtlich der Preisdifferenz in Frankfurt am Main 2023 aus. Eigentumswohnungen mit Effizienzklassen sehr gut und gut wurden bei durchschnittlich 7.056 €/m² eingepreist. Gab man sich mit einer Wohnung mit Effizienzklasse H bis E zufrieden, lag der Durchschnittspreis bei 5.479 €/m² – 1.577 €/m² weniger als in der höheren Klasse.

Preis in €/m² Ø	Preis in €/m² Ø Effizienz A+ bis D	Preis in €/m² Ø Effizienz E-H	Preis-Differenz in €
München	9.805	8.077	1.727
Frankfurt	7.056	5.479	1.577
Hamburg	7.124	5.693	1.431
Berlin	6.400	5.284	1.116
Köln	5.276	4.257	1.019
Stuttgart	5.392	4.558	834
Düsseldorf	5.333	4.561	772

Abseits der Großstädte: Preisdifferenz bei Energieeffizienz

Nicht nur in den Großstädten, auch in Landkreisen und Regionen abseits dieser Metropolen, zog 2023 eine höhere energetische Effizienz Preisaufschläge nach sich. In 64 Regionen sollten die Käuferinnen und Käufer laut Angebotspreis rund 1.000 €/m² mehr für Energieeffizienz ausgeben.

In 22 Regionen kostete eine gute oder sehr gute Energieeffizienz sogar mindestens 1.250 €/m² mehr. Darunter sind einige Ferienregionen sowie die Städte Oldenburg in Niedersachsen, Wiesbaden in Hessen und Rosenheim in Bayern.

Emden in Niedersachsen übertrifft hinsichtlich des Preisaufschlags sogar Frankfurt am Main (1.577 €/m²) oder Hamburg (1.431 €/m²). Laut Angebot sollten in Emden 2023 durchschnittlich 3.099 €/m² für eine Eigentumswohnung mit hoher Energieeffizienz bezahlt werden. Das ergibt ein Plus von 1.597 € /m² gegenüber einer Wohnung der energetisch schlechter aufgestellten Klasse E-H in dieser Stadt. Auch Rosenheim fiel beim Aufpreis (1.258 €/m²) für eine höhere Energieeffizienz aus dem Rahmen. Damit übertraf die Mittelstadt sogar den Preisaufschlag von einigen Big 7-Städten wie Berlin (1.116 €/m²) oder etwa der Rheinmetropole Köln (1.019 €/m²).

Hohe Preisdifferenz auch in Landkreisen

Vor allem in den Landkreisen im Norden und Süden Deutschlands springt die Preisdifferenz zwischen hoher Effizienz und schlechterer Effizienz 2023 deutlich ins Auge. So verlangten die Verkäufer von Käufern einer Eigentumswohnung mit Klasse A+ bis D im bayerischen Landkreis Miesbach rund 2.362 €/m² mehr als für eine Immobilie mit weniger guter Energieeffizienz. Im Landkreis Wesermarsch in Niedersachsen waren es immerhin noch 1.743 €/m² Differenz. Da lag München mit seinem Plus von 1.727 €/m² sogar darunter – wie der LK Berchtesgaden, in dem ein Mehrpreis von glatten 1.700 €/m² aufgerufen wurde.

Auch eine gute Nachricht gibt es: In immerhin 130 analysierten Regionen lag der Preisaufschlag im Jahr 2023 bei weniger als 500 €/m² – in 48 davon sogar bei weniger als 250 €.

Weniger begehrte Lage: Schnäppchen bei energetisch hochwertigen Immobilien möglich

Auch wenn Energieeffizienz inzwischen sehr viel höheres Gewicht bei der Kaufentscheidung hat als früher: Die Lage einer Immobilie ist immer noch wichtig. Allerdings zahlt es sich aus, mal abseits der Innenstadt genauer hinzusehen. Denn Käuferinnen und Käufer von Eigentumswohnungen konnten 2023 durchaus ein Schnäppchen machen, wenn für sie die Lage nicht stark ins Gewicht fiel.

In sieben Regionen waren viele Eigentumswohnungen mit sehr guten bis guten Effizienzklassen sogar günstiger als Wohnungen, die energetisch schlechter aufgestellt waren. Das traf auf so manche Eigentumswohnung in Außenbezirken von Städten mit historischem Innenstadtbereich zu, wo im Innenbereich deutlich weniger Neubau entsteht als weiter draußen. Energieeffiziente Gebäude mit Label A+ bis D sind dort darum vor allem in weniger gefragten Lagen zu finden.

Im Landkreis Lindau am Bodensee (Baden-Württemberg), in Meißen (Sachsen) oder etwa der malerischen Studentenstadt Heidelberg (Baden-Württemberg) waren laut den Forschern des HWWI Eigentumswohnungen mit hoher Energieeffizienz günstiger als weniger gut ausgestattete der Klassen H bis E. Die Schnäppchenjagd ist eröffnet!

Bei der Lage solltest du allerdings immer genau hinsehen, ob sie deinen aktuellen und künftigen Bedürfnissen – vielleicht auch als Vermieter – entgegenkommt. Es ist wunderbar, Nebenkosten einzusparen. Allerdings kommen in einer weniger günstig gelegenen Lage vielleicht Fahrtkosten dazu oder du musst deutliche Abstriche bei den Einkaufsmöglichkeiten machen. Das muss jeder und jede selbst gegenrechnen. Pluspunkte kann eine weiter entfernte Wohnlage ebenso einheimsen wie eine zentrale. Es kommt halt immer ganz auf die Immobilie, die Lage und deine Wünsche an.

Auch die Frage, ob eine Eigentumswohnung mit einer sehr guten Energieeffizienz für dich vorteilhafter ist, kann nicht einfach pauschal beantwortet werden. Denn eine höhere Energieeffizienz, etwa aus dem Bereich A+ und A, kostet oft – aber nicht immer – deutlich mehr als eine aus dem B- bis D-Bereich.

Wie gut ist sehr gut oder gut? Effizienzklassen A+ bis D

Neubauten bewegen sich in der Regel zwischen A+ und C (zu C gehören die Effizienzhäuser 100). D gilt meist für gut sanierte Bestandsbauten. All diese Buchstaben sagen aus: Diese Immobilie hat eine sehr gute oder gute Energieeffizienz. Sie verbraucht im Jahr zwischen 30 kWh/m² (sehr gut) und 130 kWh/m² (gut). Natürlich gilt dabei: Je weniger, desto besser. Während wir uns bei der Effizienzklasse A+ im Bereich der Passivhäuser und Effizienzhäuser 40 befinden (30 kWh/m² p. a.), erreichen gut sanierte Bestandsbauten meist nur noch Effizienzklasse D (100 bis 130 kWh/m² p. a.).

Eine schlechte und unterdurchschnittliche Energieeffizienz bieten Häuser, die laut Skala nur die Buchstaben E bis H tragen dürfen. In diese Klassen fallen Gebäude, die im Jahr 130 bis 250 kWh/m² oder schlechter verbrauchen. H erhalten beispielsweise Häuser, die aufs Jahr gerechnet mehr als 250 kWh/m² verbrauchen. Dazu gehören viele ältere Häuser mit Sanierungsstau und mangelnder Dämmung.

Eine schlechte Energieeffizienz mit hohem  Sanierungsaufwand für neue Eigentümer bieten die Energieeffizienzklassen E bis H.

Die Aspekte zur Energieeffizienz bei den 2023 in Deutschland angebotenen Eigentumswohnungen, die wir für dich in diesem Beitrag zusammengefasst haben, kannst du unter den Veröffentlichungen der Postbank nochmals nachlesen.

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