Sparen mit der Denkmal-AfA

Auch wenn die Zinsen in diesem Jahr gestiegen sind, lässt sich beim Immobilienkauf noch auf die ein oder andere Weise Geld sparen. Zum Beispiel durch den Erwerb einer Denkmalschutz-Immobilie. Wie Sie beim Kauf dieses Immobilientyps mit der Denkmal-AfA sparen können und was man dabei beachten muss, lesen Sie in diesem Beitrag.

Wer eine Denkmalimmobilie erwirbt, kann auch 2023 bares Geld sparen! Mit der Denkmal-AfA verringern Käufer denkmalgeschützter Gebäude ihr zu versteuerndes Einkommen. Im Klartext: Sie zahlen pro Jahr einige Tausend Euro weniger Steuern, weil Sie mit der „Abschreibung durch Abnutzung“ (AfA) weniger „verdienen“.

Kapitalanleger wie Eigennutzer sollten allerdings wissen, dass nicht jede Sanierungsmaßnahme von der Steuer absetzbar ist. Außerdem sollten Sie sich informieren, welche zeitlichen Abfolgen einzuhalten sind und wann – neben den Sanierungs- auch die anteiligen Anschaffungskosten geltend zu machen sind.

Wir haben uns mit zwei Immobilienexperten, Andreas Klein und Sebastian Kiener von Böcker Wohnimmobilien, unterhalten, die auf die wichtigsten Fragen zur Denkmal AfA eine Antwort haben und uns auch erklären, warum zum Beispiel Investitionen bei der Gartengestaltung nicht gefördert werden.

Investments mit Flair

Denkmal-Immobilen haben nicht nur ein besonders schönes Flair, sie sind auch wahre Unikate und ein wichtiger Teil unserer Kultur und Geschichte.

In historischen Häusern zu wohnen ist „in“ und begehrt. Nur rund eine Million aller Immobilien in Deutschland zählt zu den Denkmalimmobilien. Eine Wertsteigerung ist also vorprogrammiert. Verkäufliche Altbau-Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, finden sich längst nicht nur in den Metropolen. Auch in ländlichen Regionen, lassen sich denkmalgeschützte Gutshöfe, Herren- und Bauernhäuser entdecken. Investitionen in dieser besonderen Nische werden – neben den zu erwartenden Wertsteigerungen – mit hohen Steuervorteilen belohnt.

Gleichzeitig stellen denkmalgeschützte Immobilien hohe Anforderungen an eine fachgerechte Sanierung. Der Staat kann diese teilweise sehr aufwändige Wiederherstellung der Gebäude oft nicht finanzieren. Aus diesem Grund hat er steuerliche Anreize geschaffen, die Privatinvestoren attraktive finanzielle Vorteile bringen. Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) – speziell für Denkmalimmobilien – ist eine Möglichkeit, sein zu versteuerndes Einkommen zu senken und so bares Geld zu sparen.

Worauf muss man beim Erwerb einer Denkmalimmobilie achten und wie lässt es sich mit der Denkmal-AfA sparen? Wir sprachen dazu mit Andreas Klein und Sebastian Kiener von Böcker Wohnimmobilien.

Welche Vorteile bietet mir als Immobilienkäufer die Denkmal-AfA?

Sparen mit der Denkmal-AfA können Kapitalanleger, die vermieten möchten, ebenso wie Selbstnutzer. Die AfA einer denkmalgeschützten Immobilie hat für beide Käufergruppen den Vorteil, dass man eine wesentlich höhere Abschreibung als bei Gebäuden ohne Denkmalschutz nutzen kann.

Bei einer Immobilie ohne Denkmalschutz liegt die Abschreibung bei 2% für 50 Jahre. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, liegt sie bei 2,5% für 40 Jahre. Dies gilt allerdings nur für Kapitalanleger also Eigentümer, die ihre Denkmalimmobilie vermieten.

So profitieren Kapitalanleger von der Denkmalimmobilie

Kapitalanleger können die Kosten für Sanierung attraktive acht Jahre mit 9% pro Jahr und weitere vier Jahre mit 7 % pro Jahr von der Steuer absetzen. Diese Rechnung macht übrigens auch deutlich, warum eine Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie nur dann sinnvoll ist, wenn Kapitalanleger die Immobilie mindestens 12 Jahre behalten, also nicht planen, diese kurzfristig wieder zu veräußern. Die Abschreibung kann nicht auf einen neuen Käufer übertragen werden.

Und wer selbst im Denkmal wohnt?

Auch Selbstnutzer kommen in den Genuss der Abschreibung, und zwar neun Jahre lang mit 10% pro Jahr. Das heißt im Klartext, Eigentümer, die in ihrer Denkmalimmobilie wohnen, können 90% aller Sanierungskosten steuerlich abschreiben.

Vor Beginn der Sanierungsarbeiten sollte der Erwerb der Immobilie abgeschlossen sein. Zu beachten ist auch, dass bei Denkmal-Abschreibungen nur das Gebäude und nicht das Grundstück berücksichtigt werden. Das liegt daran, dass sich ein Gebäude durch den Gebrauch über einen längeren Zeitraum abnutzt – bei Grund und Boden allerdings keine Wertminderung durch Abnutzung eintritt.

Dann ist es wichtig, die AfA vor Beginn der Sanierungsarbeiten zu beantragen. Behörden dürfen entsprechende Bescheinigungen nicht nachträglich ausstellen.

Außerdem können nicht alle Sanierungsmaßnahmen abgesetzt werden. Nicht gefördert werden z.B. die Umgestaltung einer Garten- oder Parkanlage, da diese Arbeiten nicht direkt dem Erhalt des Gebäudes dienen.

Wichtig: Alle geplanten baulichen Veränderungen müssen vor Beginn der Arbeiten von der Denkmalschutzbehörde im Bauamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde abgestimmt werden.

Was sollten Immobilienkäufer beim Erwerb einer Denkmalschutz-Immobilie 2023 beachten?

Für Denkmalimmobilien gibt es in diesem Jahr keine Neuerungen im Hinblick auf steuerliche Abschreibungen. Natürlich sollte berücksichtigt werden, dass die Zinsen gestiegen sind und Banken höhere Anforderungen an einen Darlehensnehmer stellen. Das gilt aber für alle Immobilien.

Interessant wird es hingegen im Neubau-Bereich: Alle Immobilien, die 2023 oder später fertiggestellt werden, können seit 2023 mit 3% anstatt bisher 2% abgeschrieben werden. Auch die Abschreibungsdauer wird verkürzt – von bisher 50 auf jetzt 33 Jahre. Diese neuen Regelungen gelten ausschließlich für vermietete Objekte. Zielgruppe sind Investoren, die ihr Kapital in den Mietwohnungsbau stecken möchten. In Deutschland werden mehr Mietwohnungen benötigt.

Nur bei Denkmalimmobilien können auch Selbstnutzer von AfA-Regelungen profitieren, weshalb sie nach wie vor eine attraktive Möglichkeit für Steuerabschreibungen darstellen und zugleich das historische Bild vieler Städte erhalten.

Ein Tipp zum Schluss

Da die energetische Sanierung von Baudenkmalen und besonders erhaltenswerter Bausubstanz nicht immer vollständig mit Denkmalschutzauflagen vereinbar ist, bietet die KfW für solche Baudenkmale erleichterte Fördervoraussetzungen. Wie genau diese aussehen, erfahren Sie im Beitrag der KfW-Bank „Die Effizienzhaus-Stufen für bestehende Immobilien und Baudenkmale“.

Vielen Dank für das Gespräch!

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Text: Tanja Zimmermann

Bild: Valdux