Es kommt nicht selten vor: Eine Freundin oder der Cousin sucht eine Wohnung und zufällig wird eine Immobilie bei Bekannten oder Verwandten frei. Die würde doch perfekt passen! Und was könnte auch besser sein als eine Vermietung unter Freunden oder Verwandten?
- Immer mit schriftlichem Mietvertrag
- Diese Punkte sollten im Mietvertrag nicht fehlen:
- Die 66 Prozent-Regel
- Die preisliche Grundlage
- Die Spielregeln für vergünstigte Mieten
- Unentgeltlich vermieten? Kein Steuerbonus!
- Ausnahme bei Unterhalt
- Wichtigste Regel: Drum prüfe wer sich ewig bindet!
- Sichere Mietverhältnisse
Bei einer Vermietung deiner Wohnung oder deines Hauses an einen deiner Lieblingsmenschen solltest du als Vermieter grundlegende Regeln einhalten. Denn wer denkt, unter Freunden und Verwandten kann ruhig alles weniger offiziell und hinsichtlich des Mietpreises deutlich günstiger laufen, bezahlt dies häufig mit Stress, viel Geld und Enttäuschung. Lieblingsmenschen sind nicht zwangsläufig Traummieter, und auch Vermieter in den Augen ihrer Mieter nicht immer ideal. In unserem Artikel wollen wir dir deshalb wichtige Aspekte aufzeigen, die für dich jetzt wichtig sind, um deine Eigentumswohnung sicher und in Harmonie zu vermieten.
Immer mit schriftlichem Mietvertrag
Deine Immobilie ist deine Altersvorsorge. Darum solltest du auch Freunden oder Verwandten einen schriftlichen Mietvertrag vorlegen. Gestalte ihn genauso, als würdest du deine Wohnung an einen Fremden vermieten. Vorsicht bei einem zu günstigen Mietpreis! Das Finanzamt sieht bei solchen „Gunstmieten“ genau hin und wenn es zum Schluss kommt, dass du zu günstig vermietest, erleidest du hohe steuerliche Nachteile – und wer will schon Scherereien mit dem Fiskus!?
Diese Punkte sollten im Mietvertrag nicht fehlen:
- Welche Immobilie wird vermietet?
- Wie ist der Zustand der Wohnung oder des Hauses bei Einzug? Am besten mit Protokoll!
- Wann ist der Mietbeginn?
- Wie ist die Dauer des Mietverhältnisses? Tipp: unbefristeter Vertrag!
- Wie sind die Kündigungsfristen?
- Wie hoch ist die Miete (Kalt-/Warmmiete)?
- Wo wird die Kaution angesetzt?
- Wie wird die Schlüsselübergabe geregelt?
- Sollen Renovierungsklauseln rein?
- Wird eine Garage oder ein Keller mitvermietet?
- Gibt es Fragen zur Renovierung
Spreche außerdem offen über eine Selbstauskunft sowie deren Bonität und lass dir diese Auskünfte auch schriftlich geben. Und frag, wie es mit dem vorigen Vermieter gelaufen ist. Wenn du hier Ausflüchte hörst oder Unstimmigkeiten feststellst, hak nach. Wer Konfliktpunkte nicht neutral beschreiben kann oder klein redet und dir ausweicht, könnte auch für dich als Mieter zum Problem werden. Eine Freundschaft sollte ein solches Gespräch aushalten. Angst vor negativen Emotionen ist hier nicht am richtigen Platz. Schließlich gibst du deinen wertvollsten Besitz in neue Hände. Da darfst du auch ein Stück Sicherheit erwarten.
Die 66 Prozent-Regel
Beim Mietpreis darfst du etwas großzügig sein und weniger verlangen. Damit du stressfrei vermieten kannst, gibt es aber auch hier Regeln, die du beachten solltest. Denn der Fiskus hat deine Immobilie fest im Blick. Ob die Heizung oder das Bad erneuert, das Parkett ausgetauscht oder etwa das Dach saniert werden müssen – als Vermieter kannst du all diese Kosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen: 100 Prozent. Dafür ist aber ein Detail entscheidend: Du musst von deinem Mieter mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete verlangen. Vermietest du günstiger, kannst du entsprechend weniger absetzen. Unser Rat: Verlange grundsätzlich mehr als 66 Prozent, und prüf regelmäßig, ob sich die ortsübliche Vergleichsmiete verändert hat – das tut das Finanzamt nämlich auch. Rutschst du unter diese Marke, bist du in der Steuerfalle. Es ist außerdem auch keine gute Idee, Mieteinnahmen zum Teil oder ganz wieder an den Mieter zurückfließen zu lassen.
Die preisliche Grundlage
Als ortsübliche Vergleichsmiete darfst du den untersten Satz der im Mietspiegel festgeschriebenen Mietskala ansetzen. Aber Achtung: Hast du deine Immobilie vorher schon vermietet, dann musst du die Summe aus der erhobenen Kaltmiete plus Nebenkosten als Richtwert nehmen.
Wohnungen werden im Familienkreis oft möbliert vermietet. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2018 (Az. IX R 14/17) ist bei der Vermietung einer teil- oder vollmöblierten Wohnung zusätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen. Die Begründung der Richter:Mit der Überlassung von Möbeln steigert sich der Nutzungswert einer Immobilie, was sich oftmals in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlage. Vergiss also nicht, auch hier einen Betrag mit in die Miete einzurechnen. Wenn du dir nicht sicher bist, wieviel du dafür ansetzen kannst, dann hilft ein Anruf beim Finanzamt. Dort wird man dir sagen, was gängig und vor allem rechtskonform ist.
Die Spielregeln für vergünstigte Mieten
Das Finanzamt erkennt günstigere Mieten unter Verwandten und Verschwägerten normalerweise an, wenn es sich bei den Mietern um Ehegatten, Lebenspartner und Verlobte, Eltern und deren Geschwister, Geschwister und deren Lebenspartner oder Kinder, Geschwister der Ehegatten oder Lebenspartner und um Pflegeeltern oder Pflegekinder handelt.
Das Finanzamt hat bei der Anerkennung des Mietvertrags aber ganz klare Regeln aufgestellt, die nicht nur für Verwandte, sondern auch für befreundete Mieter und Vermieter gelten: Das Mietverhältnis muss real bestehen und unbefristet sein. Die vereinbarte Miete inklusive der Nebenkosten muss auch geleistet werden. Verzichte auf Barzahlungen oder Verrechnungen mit gegenseitigen Forderungen – der Fiskus möchte das Geld auf deinem Bankkonto sehen. Regel alles so, als würdest du an einen völlig Fremden vermieten.
- Größe, Ausstattung, Zustand und die Adresse der Immobilie müssen deckungsgleich mit den Angaben im Vertrag sein.
- Die Mietzahlungen erfolgen regelmäßig, pünktlich und vollständig sowie per Überweisung.
- Die Nebenkosten werden monatlich per Vorauszahlung abgerechnet.
- Jährlich muss eine detaillierte Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Pauschalen werden vom Finanzamt nicht anerkannt!
- Bei höheren Nachzahlungen müssen die Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden.
- Nachzahlungen oder Guthaben müssen nachweislich bezahlt werden (Sepa oder Überweisung).
- Der Vermieter mahnt bei ausbleibender Mietzahlung schriftlich ab.
- Mieter und Vermieter wohnen nicht zusammen in der Immobilie.
- Der Mietvertrag muss zivilrechtlich wirksam sein und schriftlich geschlossen werden.
- Die Miete darf nicht zum Teil oder ganz an Ihre Angehörigen zurückbezahlt werden.
Unentgeltlich vermieten? Kein Steuerbonus!
Viele Vermieter lassen ihre Kinder, Enkel oder Neffen unentgeltlich in ihrer Immobilie wohnen. Gerade Studenten und junge Erwachsene im ersten festen Jobverhältnis möchte man ja unterstützen. Wenn du auch mit dem Gedanken spielst, musst du dir aber auch bewusst sein: Du können dann keine einzige Rechnung für Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Sanierungen von der Steuer absetzen.
Ausnahme bei Unterhalt
Eine Ausnahme gibt es aber: Unterhaltszahlungen für unterhaltsberechtigte Kinder kannst du mit der Mietzahlung verrechnen. Wir raten dir aber, besser zwei getrennte Verträge abzufassen, die jeweils die Vermietung – auch hier auf die 66 Prozent-Regel achten! – und die Unterhaltsverpflichtungen regeln. Wenn bei der Rechnung Miete minus Unterhalt für dich dann am Ende weniger als 66 Prozent des „Normalmietertrags“ herauskommen, erkennt das Finanzamt trotzdem 100 Prozent der angesetzten Werbungskosten an. Dabei hilft auch, für Transparenz zu sorgen, indem es zwei separate Buchungen gibt: Du bekommst die volle Miete überwiesen und überweist deinem Kind oder für dein Kind den Unterhalt. Alles im grünen Bereich!
Wichtigste Regel: Drum prüfe wer sich ewig bindet!
Denkst du alles gut durch, bevor du an einen Verwandten oder Freund vermieten, und prüfst du dich selbst. Wo könnte Konfliktpotenzial liegen, wenn du ein geschäftliches Verhältnis mit dieser dir nahestehenden Person eingehen? Jetzt geht es schließlich um viel Geld und Vertrauen!
Wie geht jeder von Ihnen mit Konflikten um? Wird dein potenzieller Mieter deine Immobilie so pfleglich behandeln wie Sie es sich wünschen? Wird er auch zuverlässig zahlen? Passt er zur Hausgemeinschaft oder Nachbarschaft? Was erwartet er von seiner Mietwohnung? Was wünschst du dir für einen Mieter? Ein Streit über Kratzer im Parkett, richtiges Lüften zur Schimmelvermeidung, ausbleibende oder verzögerte Mietzahlungen oder die großzügig oder kleinlich ausgelegte Hausordnung hat schon so manche Freundschaft beendet. Besteht dieses Risiko?
Sichere Mietverhältnisse
Wenn du bei deinem neuen Mieter ein gutes Gefühl hast und alle rechtlichen Voraussetzungen für eine sichere Vermietung beachtest, könnte eine Vermietung deiner Wohnung oder deines Hauses an Freunde, Bekannte oder Verwandte eine tolle Lösung für beide sein. Wir wünschen dir ein gutes Gelingen und stets harmonische, sichere Mietverhältnisse.
Wenn du gerade auf der Suche nach einer (weiteren) Kapitalanlage sind, lohnt sich mitunter auch ein Blick über den Stadtrand hinaus. Neubau-Immobilien im Speckgürtel bieten zahlreiche Investment-Chancen.
Unser Titelbild stammt aus dem Neubauprojekt „Griechenstraße 22“ von der Engel & Völkers Immobilien Deutschland GmbH