Zwischen Notartermin und Einzug: To Dos und Vorfreude

Yes! Der Kaufvertrag ist unterzeichnet und vom Notar beurkundet. Jetzt steigt die Freude: Das neue Zuhause rückt näher. Bevor du aber einziehen kannst, muss der Notar noch einige Schritte vorbereiten, um dich vom Besitzer der Immobilie zum Eigentümer zu machen. Außerdem gibt es auch einige Punkte, die du zwischen Notartermin und Einzug erledigen solltest. Erfahre, was in den Phasen nach dem Notartermin passiert, woran du als Käufer vor dem Umzug denken solltest und wann du mit der Schlüsselübergabe rechnen darfst.

Gleich nach dem Notartermin: Grundschuldbestellung

Die meisten Käufer finanzieren ihren Immobilienkauf mit einem Darlehen, das sich die Bank oder das Finanzierungsinstitut in der Regel durch eine Grundschuld absichern lässt. Du hast dem Notar sicherlich bereits kurz vor dem Notartermin oder am Tag des Termins die Finanzierungszusage deines Darlehensgebers vorgelegt. Dadurch ist der Notar nun befähigt, eine Grundschuldbestellung vorzunehmen. Der Eintragungsprozess dauert in der Regel zwischen 4 und 6 Wochen. Sobald der Nachweis über den Grundbucheintrag vorliegt, zahlt das Kreditinstitut den Immobilienkredit aus – und du kannst den Verkäufer bezahlen. 

Bis 1 Woche nach dem Notartermin: Auflassungsvormerkung

Erst einmal gibt es aber das magische Dokument: Innerhalb von wenigen Tagen bis zu einer Woche erhalten du und der Verkäufer eine notariell beglaubigte Abschrift des beurkundeten Kaufvertrags. Der Notar beantragt gleich nach dem Notartermin auch die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Mit diesem Eintrag ins Grundbuch ist dein Anspruch als künftiger Eigentümer auf die Immobilie dokumentiert und abgesichert. Kein anderer kann das Haus oder die Wohnung in der Zwischenzeit kaufen. Sie ist für dich reserviert. 

3 bis 12 Wochen nach dem Notartermin: Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bevor deine Immobilie auf dich umgeschrieben werden kann und damit zu deinem Eigentum wird, ist noch eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nötig. Diese erhälst du nach Zahlung der Grunderwerbssteuer. Der Bescheid des Fiskus kommt meist innerhalb von 3 bis 9 Wochen per Post bei dir an. Sobald du die Gebühr bezahlt hast, erhälst du die Bescheinigung, die du dann an den Notar weitergibst. 

Der Notar prüft in dieser Phase zudem verschiedene rechtlich relevante Punkte: Dazu gehört, ob die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgt ist und ob durch eine Kommune, Gemeinde oder eine Person ein geltendes Vorkaufsrecht wahrgenommen wird. Bei Immobilien, die verwaltet werden, wird außerdem die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeholt. Darüber hinaus kontrolliert der Notar die Löschung eventuell bestehender Lasten, damit du dein künftiges Wohneigentum lastenfrei übernehmen kannst – sofern du mit dem Verkäufer nichts anderes vereinbart hast. 

4 bis 12 Wochen nach dem Notartermin: Kaufpreis bezahlen

Gibt es diesbezüglich keine Störstellen und der Fiskus hat mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung grünes Licht gegeben, erhälst du die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Diese kommt meist in der 6. bis 12. Woche nach dem Notartermin. Ist sie eingetroffen, musst du den Kaufpreis innerhalb der vereinbarten Frist überweisen. Hat dein Verkäufer den Eingang des vollständigen Kaufpreises auf seinem Konto offiziell und schriftlich bestätigt, leitet der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Umschreibung des Eigentums ein.

8 bis 16 Wochen nach dem Notartermin: Schlüsselübergabe

Ist der Kaufpreis entrichtet und nachweislich beim Verkäufer angekommen, kann die Übergabe der Immobilie vollzogen werden. Die Schlüsselübergabe geschieht meist 8 bis 16 Wochen nach dem Notartermin – je nachdem, wie schnell die vorigen Schritte realisiert sind. Der Umzug kann nun auch langsam beginnen! Du musst somit mit der Übergabe der Immobilie und deinem Einzug nicht warten bis der Grundbucheintrag geschehen ist.

Bis zu 6 Monate nach dem Notartermin: Eintragung ins Grundbuch

Grundsätzlich gilt: Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar ist die Verkäuferpartei nach wie vor Eigentümer und Besitzer der Immobilie. Mit Zahlung des Kaufpreises wirst du nur zum Besitzer der Immobilie. Erst wenn du als Eigentümer im Grundbuch stehst, bist du Eigentümer und Besitzer des neuen Hauses – mit allen Rechten und (finanziellen) Pflichten. Das gilt beispielsweise auch für das Hausgeld in einer bereits bestehenden WEG: Du musst, wenn nichts anderes vereinbart wurde, dieses erst dann bezahlen, wenn dein Name im Grundbuch steht. Davor ist der Verkäufer für die Entrichtung des monatlichen Betrags zuständig

Finanzamt benachrichtigen

Natürlich möchte auch das Finanzamt im Bilde darüber sein, ab wann die Eigentumsumschreibung erfolgt ist. Darum solltest du keinesfalls vergessen, die Behörde innerhalb von drei Monaten darüber zu informieren.

Frühestens nach Beurkundung des Kaufvertrags: Mietvertrag kündigen

Wohnst du noch zur Miete? Dann solltest du die Kündigung deines Mietvertrags nicht überstürzen. Zumindest solltest du erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar das Mietverhältnis beenden. Es gibt immer mal wieder den Fall, dass ein Notartermin platzt, weil die Finanzierung nicht zustande kommt oder andere Gründe den Kauf verhindern.

Theoretisch kann der Auszug aus deinem alten Zuhause kurz nach dem Übergabetermin erfolgen. Das deckt sich in der Regel mit der vierteljährlichen Kündigungsfrist, die viele Mietverträge enthalten. Ein gewisses Risiko ist aber immer dabei. Denn was ist, wenn deine Immobilie nicht pünktlich bezogen werden kann?

Wir raten dir, mit deinem Vermieter ein freundliches Gespräch zu suchen und ihn auf deine Kündigung vorzubereiten. Wenn ihr in gutem Einvernehmen auseinander geht, kannst du bestimmt auch auf Kulanz bauen, wenn es zu ungeahnten Verzögerungen kommt.

Sofern du einen Neubau direkt vom Bauträger kaufst, der noch im Bau ist, enthält der Bauträgervertrag normalerweise einen Passus dazu. Dabei geht es um Schadensersatz. Trotzdem kann es dann sein, dass dein altes Zuhause dann bereits weitervermietet ist und du mit deiner Familie in einer anderen Mietwohnung oder einem Hotel landest. Eine unschöne Situation, die für alle Beteiligten zur Belastungsprobe wird. Wer miteinander spricht, kann gemeinsam Lösungen für den Ernstfall finden.

Genügend Puffer für den Umzug einräumen

Es ist immer ratsam, für den Umzug einen ordentlichen zeitlichen Puffer einzurechnen. Schlüsselübergabe ist ja normalerweise erst, wenn das Geld geflossen ist und zuvor wichtige rechtliche Schritte vollzogen sind. Wenn dort Reibungspunkte mit Behörden oder Finanzierern entstehen, verzögert sich alles. Darüber hinaus kann es sein, dass du dein altes Zuhause aufwändiger renovieren musst, als gedacht. Oft sieht man erst nach dem Auszug, wie abgewohnt die Räume sind.

In welchem Zustand du die Immobilie übergeben musst, kommt auf den Vertrag und die Vereinbarung mit dem Vermieter an. Wir können aus eigener Erfahrung berichten: Nichts nervt mehr als Chaos und unausgepackte Kisten im neuen Zuhause, während man das alte Heim schnell für die Übergabe herrichten muss. Gib dir etwas Zeit dafür, auch wenn du etwas länger Miete zahlen musst. Wenn du Glück hast, bist du schneller aus der Wohnung oder dem Haus als erwartet und der nächste Mieter übernimmt die Immobilie früher. Dafür bedarf es aber des Einverständnisses des Vermieters. Darum: Kommunikation ist alles!

Die Zeit ab der Eigentumsumschreibung: für Formalitäten und Schönes

Der Eintrag ins Grundbuch ist veranlasst, jetzt ist Zeit für die planerische oder konkrete Gestaltung deiner Immobilie. Musst du noch Ausstattungsdetails auswählen und sind alle Handwerkertermine in trockenen Tüchern? Oder möchtest du deinen Garten schon einmal schön gestalten lassen? Neben diesen Aufgaben gibt es allerlei Formalitäten, an die du denken solltest.

Formalitäten: Ummeldung und Ausweise

Daneben stehen noch Aufgaben an, die Zeit und manchmal auch Nerven kosten – und oft hinausgeschoben werden. Allerdings hat es – wir berichten aus eigener Erfahrung – so seine Vorteile, wenn die neue Adresse allen wichtigen Behörden, Banken, Versicherungen und dem Einwohneramt bekannt ist. Die Post benötigt von dir außerdem einen Nachsende-Auftrag, und auch deinen Stromversorger solltest du nicht vergessen zu benachrichtigen.

Die Ummeldung beim Einwohnermeldeamt ist übrigens Pflicht. Wer vergisst, sich darum zu kümmern, kann eine Geldstrafe erhalten. Du musst dich innerhalb von 14 Tagen bei der Behörde melden. Wer das erst sehr viel später erledigt, zahlt unter Umständen 10 Euro bis 1000 Euro – die Höhe des Betrags kommt auf das Verständnis sowie den Gleichmut der Sachbearbeiter an und auf die Gebühren-Vorgaben, die die Gemeinde oder Kommune dir macht.

Zudem musst du nach dem Willen des Gesetzgebers deinen Personalausweis, Reisepass oder deine eID-Karte (für EU-Staatsangehörige) aktualisieren. Das Ändern der Adresse im Führerschein ist hingegen nicht nötig. Stattdessen muss also dein Auto oder Motorrad umgemeldet werden. Am besten wartest du auch mit der Ummeldung deines  fahrbaren Untersatzes nicht lange. Besser gleich erledigen.

Verträge prüfen: Was kündigen und was mitnehmen?

Überprüfe außerdem Verträge und Wartelisten, die angepasst werden müssen. Das betrifft beispielsweise den Vertrag fürs Fitness-Studio. Wirst du da zukünftig weiter hingehen oder ist der Fahrtweg zu lange? Hat der Anbieter andere Filialen, zu denen du wechseln kannst? Oder musst du kündigen? Wichtig zu wissen: Ein Umzug zieht laut BGH bei solchen Einrichtungen grundsätzlich kein außerordentliches Kündigungsrecht nach sich. Allerdings sind manche Fitnessstudios kulant, wenn man nachweisen kann, dass es unmöglich ist, das Studio weiterhin zu nutzen. Freundlich fragen und erklären hilft.

Bei Verträgen mit dem örtlichen Grundversorger für Strom und Gas hast du eine kurze reguläre Kündigungsfrist von 2 Wochen. Kann dein Telefon- oder DSL-Anbieter an deiner neuen Adresse die bestehenden Vertragsbedingungen nicht erfüllen (etwa, weil er nur eine viel geringere Bandbreite anbieten kann), hast du ein Sonderkündigungsrecht mit Frist von einem Monat.

Beim Handyvertrag kommt es darauf an: Ist der Empfang im neuen Zuhause schlecht, steht dir ebenfalls das Sonderkündigungsrecht offen. Der Mobilfunkanbieter muss zuvor aber technisch nachbessern dürfen. Tut er das nicht oder ist ihm keine Verbesserung möglich, steht es  dir frei, zum Ende des Kalendermonats zu kündigen.

Die meisten Versicherungen – etwa die Krankenversicherung, aber auch die Hausratversicherung – laufen unabhängig von deinem Wohnort. Wichtig ist jetzt, bei Versicherungen, die dein Zuhause betreffen, Anpassungen vorzunehmen. Denn wenn du zuvor in einer 70 m² großen Wohnung gewohnt hast und in ein 30 m² größeres Eigenheim ziehst, bist du mit dem bereits bestehenden Vertrag im neuen Zuhause unterversichert. Also die Bestandsaufnahme nicht vergessen – denke auch an die neuen, vielleicht teureren Möbel.

Familien: frühzeitig Plätze in Kita und Schulen sichern

Für Familien im urbanen Raum – und nicht nur da – kommen meist auch Veränderungen, die Schule, Kita und Hort betreffen. Gerade in Ballungsgebieten kann es Probleme geben, zeitnah oder überhaupt einen Platz in der Wunsch-Schule zu erhalten. Oft ist dort genau geregelt, zu welchem Schulsprengel (definiertes Einzugsgebiet, dem eine Schule zugeordnet wird, Anm. d. Red.)  ein Kind gehört und besonders in Großstädten wird es schwer, andere Schulen zu wählen.

Das betrifft nicht nur Gymnasien, sondern bereits Grundschulen. Häufig passiert es inzwischen auch, dass Stadtteile und Gemeinden mit hoher Nachverdichtung keine Plätze in der Grundschule vor Ort für Kinder frei haben, die neu zugezogen sind. Wer sich mit langer Vorlaufzeit bei den zuständigen Stellen und Einrichtungen meldet, kann das vielleicht abwenden. Also: wichtige Anmeldetermine und -fristen der Wunsch-Schule unbedingt im Kalender notieren!

Genauso wichtig ist es, sich auf die Wartelisten für Kindergärten, Kindertagesstätten und Horte vor Ort setzen zu lassen – und im Gegenzug den Einrichtungen Bescheid zu geben, die nicht mehr infrage kommen, damit andere Kinder nachrücken können. Es gibt offizielle Portale der Kommunen mit Wartelisten, um einen Kita-Platz zu finden. Denk auch daran, dort Änderungen vorzunehmen, falls dein Kind dort bereits gelistet ist. Sonst hast du zwar vielleicht einen Betreuungsplatz, aber am falschen Ort. Mit dem Notartermin ist es mit Sicherheit schon zu spät, sich Plätze in Kinderbetreuungseinrichtungen zu sichern. Wir raten: Sobald du ernsthaft über ein Wohngebiet nachdenkst, solltest du dich informieren, wie dort die Lage an den Schulen und Kindergärten ist – und dich erkundigen, welche Schritte notwendig sind, um dort einen Platz zu erhalten.

Vorfreude genießen!

Du hast nun eine große Etappe geschafft. Jetzt steigt die Vorfreude auf ein schönes Leben im eigenen Zuhause oder auf die Einnahmen aus einer Kapitalanlage, die im Alter einmal das Leben finanziell absichern. Wir können dir aus eigener Erfahrung sagen: Die Vorfreude geht nach dem Einzug schneller als gedacht in Zufriedenheit und Glück über. Endlich ankommen und das neue Lebensgefühl genießen. Du hast noch gar keine Immobilie im Auge? Dann check schnell unsere Neubau-Angebote. Vielleicht ist dein Notartermin nicht mehr weit entfernt!