Eigentumswohnung und WEG: Sondereigentum versus Gemeinschaftseigentum

„Alles meins“ denkst du vielleicht beim Einzug in deine Traumwohnung. Fast. Denn im Immobilienrecht unterscheidet man zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Nicht alles, was zu deinem Wohnumfeld gehört, ist 100 % dein Eigentum. Erfahre in diesem Beitrag, welchen Einfluss die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nach dem Kauf einer Eigentumswohnung hat und was du im Vorfeld über Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum wissen solltest.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung eröffnen sich dem Käufer oder der Käuferin gleichermaßen Rechte und Pflichten. Denn während Eigentümer eines Doppelhauses oder Einfamilienhauses weitgehend frei entscheiden können, wie sie ihr Wohneigentum innen wie außen gestalten und nur bei wenigen Maßnahmen am Haus auf das Placet der Nachbarn angewiesen sind, verhält sich die Sache bei einer Wohnung anders. Hier entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft bei vielen Dingen mit.

Der Grund: Durch den Kauf einer Wohnung – diese ist Sondereigentum – gehört dem Eigentümer auch ein Anteil am Gebäude und am Grundstück: Gemeinschaftseigentum, das sich alle Eigentümer teilen. Das WEG-Modell findet bei Reihenhäusern oder anderen Häuser-Ensembles ebenfalls Anwendung, wenn Nachbarn Vorgärten oder etwa die Heizung gemeinsam nutzen. Wir schreiben heute der Einfachheit halber aber nur über Eigentumswohnungen. Wenn dir in einem Exposé zu einem Haus der Begriff WEG auffällt, weißt du nun Bescheid: Hier ist es wichtig, dass die Nachbarn in manchen Dingen an einem Strang ziehen.

Wir haben für dich zusammengetragen, was die beiden Eigentumsvarianten voneinander unterscheidet, was es mit der Teilungserklärung einer WEG auf sich hat und für welche Bereiche auf dem Anwesen meist eher ein Sondernutzungsrecht ausgewiesen wird.

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat eigene Regeln

Wie bereits oben angemerkt, gilt: Kaufst du eine Eigentumswohnung, wird diese als dein Sondereigentum behandelt. Das bedeutet, dass du für diese hinsichtlich der Verwaltung, Gestaltung und Kosten für Maßnahmen weitgehend allein zuständig bist. Nicht alles, was deine Wohnung betrifft, darfst du allerdings frei entscheiden. Das ergibt sich aus dem Umstand, dass es darin Elemente gibt, die dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden.

So kannst du nicht einfach beschließen, dass deine Fenster, der Balkon oder die Wohnungseingangstüre zum Flur hin künftig in leuchtendem Blau erstrahlt, wenn alle anderen Wohnungen auf Weiß setzen. Das Farbkonzept der Bereiche und Räume, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist ebenso festgelegt wie das Prozedere, wie Renovierungsmaßnahmen daran eingeleitet werden. Wer seine Wohnungseingangstür streichen möchte, darf sich innen austoben. Außen benötigt er die Genehmigung der WEG – selbst wenn er sich genau an die RAL-Farbe hält.

Zu finden sind die Regeln zugunsten einer einheitlichen Optik in der Teilungserklärung. Darüber hinaus sind darin noch jede Menge anderer Vorschriften und Rechte für die Gemeinschaft und die einzelnen Eigentümer festgeschrieben. Dein Miteigentumsanteil wird dort ebenfalls abgebildet: Das ist der rechnerische Bruchteil, den jeder Eigentümer an dem gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat – in Tausendsteln.

Raum für Individualität der einzelnen Eigentümer hat in der Teilungserklärung keine Priorität, schließlich soll sie eher den Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum regeln. Auf der anderen Seite schenkt sie ein Stück Sicherheit für die Zukunft: Alles ist geregelt.

Verwalter sichert die Rechte und Pflichten der WEG

Je mehr Einheiten das Anwesen zählt, desto wichtiger ist es, einen guten Hausverwalter an der Seite zu haben, der sich um die Belange rund um das Gemeinschaftseigentum kümmert. Die Aufgaben umfassen die allgemeine Verwaltung, aber auch die Koordination und Durchführung der Wohneigentümerversammlung. Darüber hinaus muss er die dabei getroffenen Beschlüsse durchsetzen.

Aus der Wohnungsgröße und dem Anteil am Gemeinschaftseigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers ergibt sich das monatlich zu bezahlende Hausgeld, aus dem u. a. die Instandhaltungsrücklage gebildet wird. Nicht selten sind Sonderumlagen, das sind Zahlungen außer der Reihe, nötig, um teure Investitionen und Maßnahmen stemmen zu können oder die Rücklage zur Sicherheit zu erhöhen. Auch um die Verwaltung der Gelder kümmert sich der Hausverwalter.

Für eine WEG gibt es vom Abschluss der Elementarschadenversicherung für das Gebäude bis hin zur Absicherung der Zuwegungen jede Menge Richtlinien, Verordnungen, Gesetze und Verpflichtungen – gegenüber den Anwohnern in Nachbarhäusern, der Kommune oder Gemeinde und natürlich gegenüber den eigenen Eigentümern.

Unterstützt und kontrolliert wird der Hausverwalter bei seiner Arbeit für die WEG von einem Verwaltungsbeirat, der aus von der Eigentümergemeinschaft gewählten Eigentümern der Anlage besteht. Auf diese Weise werden die Interessen aller Eigentümer gewahrt und Pflichten wahrgenommen, die auf der WEG und damit dem Gemeinschaftseigentum lasten.

Was gehört in einem Haus oder einer Anlage mit mehreren Eigentümern denn nun zum Sondereigentum, was zum Gemeinschaftseigentum und was hast du von einem Sondernutzungsrecht? Jetzt teilen WIR auf – begrifflich!

Sondereigentum in der WEG

Neben der Wohnung gehören zum Sondereigentum in der Regel Teile des Balkons. Das liest sich komisch, aber wir führen noch aus, warum wir von „Teilen“ sprechen. Als Eigentümer hast du das Recht, dein Sondereigentum nach deinen Wünschen und Bedürfnissen exklusiv zu nutzen.

Wenn Renovierungen und Reparaturen am Sondereigentum nötig werden, sind diese allein deine Sache. Es kann auch sein, dass einige Elemente in deiner Wohnung in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum deklariert werden. Dann kommt die WEG für die Reparatur oder den Austausch dieser Elemente auf und bezahlt dafür aus den gemeinsamen Rücklagen. Ein Blick in die Teilungserklärung lohnt sich immer.

Wir haben für dich eine Auswahl an Elementen zusammengetragen, die normalerweise zum Sondereigentum gehören: 

• Badausstattung (Armaturen, Badewanne, Dusche, Waschbecken, Fliesen etc.)
• Bodenbeläge (Parkett, Laminat, Steinfliesen etc.)
• Elektroleitungen, Steckdosen und Lichtschalter
• Fensterinnenseite (Sonderregelungen möglich)
• Gartenanteil und Terrasse (sofern nicht stattdessen mit Sondernutzungsrecht belegt)
• Heizkörper (wenn über Etagenheizung geheizt wird, bei Zentralheizung in der Regel nicht)
• Heizkörper-Thermostate und Steuerelemente in der Wohnung
• Hobbyraum
• Holzfliesen und -dielen oder Steinplatten auf dem Balkon (nicht fest verbunden mit Balkon)
• Innenseite der Wohnungseingangstüre
• Innentüren 
• Kücheneinrichtung inklusive der Anschlüsse
• Nicht tragende Wände
• Tapeten inklusive Putz darunter sowie Feinputz

Gemeinschaftseigentum in der WEG

Mit dem Begriff Gemeinschaftseigentum werden die Bereiche und Gebäudeteile einer Eigentumswohnungsanlage bezeichnet, die von allen Eigentümern und deren Mietern gemeinsam genutzt und verwaltet werden müssen. Hier sind der Aufzug, die Flure und das Treppenhaus, die Fassade, gemeinsam genutzte Räume wie der Technik- und Heizungsraum, aber auch ein Waschkeller, der Spielplatz und die Begrünung im Außenbereich zu nennen – sofern diese Grünflächen nicht mit einem Sondernutzungsrecht belegt sind. Die Heizungs- sowie die Solaranlage gehören ebenfalls dazu.

Was viele überraschen wird: Der Balkon wird in Teilen ebenfalls dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet, allerdings nur die baulichen Teile und das Geländer. Wenn du Holzfliesen oder Steinplatten drauflegst, gehören diese zu deinem persönlichen Eigentum, für das die Gemeinschaft nicht zuständig ist.

Für die Instandhaltung und Sanierung folgender Elemente ist die WEG gemeinschaftlich verantwortlich – bei einigen gibt es auch die Möglichkeit, sie aus dem Gemeinschaftseigentum herauszunehmen:

• Aufzug
• Briefkasten- und Klingelanlage
• Außenseite der Wohnungseingangstüre
• Außenwände inklusive Putzes und Anstrichs
• Balkone: konstruktive Teile inklusive Geländer (und dessen Lackierung)
• Dach
• Fassade
• Fenster außen (Sonderregelungen möglich)
• Flure
• Fundament des Gebäudes
• Gartenanlage und Außenflächen (wenn kein Sondernutzungsrecht besteht) inklusive Rasen, Sträucher, Bäume und Beete)
• Geländer
• Grundstücksfläche
• Hauseigener Spielplatz
• Hauseingangstüren
• Heizung (nur bei Zentralheizung für alle Wohnungen), meist inklusive Heizkörper in den Wohnungen
• Hof 
• Kamine
• Kellerfenster
• Kellergänge
• Konstruktionsteile von Decken und Böden
• Mauern 
• Mülltonnen
• Photovoltaikanlage
• Tragende Wände – auch die innerhalb der Wohnungen
• Treppenhäuser
• Versorgungsleitungen für Wasser, Strom, Gas, Heizung und Telefon bis zum Übergang in die zum Sondereigentum gehörenden Räume
• Wasch- und Trockenräume
• Zähler für Gas, Wasser und Strom
• Zäune und bauliche Grundstücksbegrenzungen oder Hecken
• Zuwegungen inklusive Pflaster und Schotter

Sondernutzungsrecht in der WEG: oft für Grenzfälle

Du hast oben, beim Punkt Gartenanlage, bereits das Wort Sondernutzungsrecht gelesen. Und bestimmt hast du dich gewundert, warum wir zwar den Hobbyraum unter den Punkten des Sondereigentums genannt haben, nicht aber das Kellerabteil, das meist auch zu einer Neubauwohnung gehört. Und was ist mit dem teuer erworbenen Tiefgaragenstellplatz?

In der Praxis werden diese Bereiche in der Teilungserklärung häufig als Sondernutzungsbereiche deklariert. Denn häufig sind sie schwer eindeutig zuordbar. Die WEG will dadurch die Belange der anderen Eigentümer schützen, was ein Ausweisen der Flächen als Sondereigentum zum Teil deutlich erschweren würde. Zudem gab es früher die Regelung, dass „offene Räume“ kein Sondereigentum darstellen können. Das sieht der Gesetzgeber heute etwas anders, sodass die Teilungserklärungen von Neubau-Ensembles in diesen Punkten oft unterschiedliche Regelungen anwenden.

Fakt ist: Wird einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, genießt er ähnliche Rechte wie ein Eigentümer mit Sondereigentum. Ein jeder von beiden hat Sonderrechte am ausgewiesenen Bereich, die den anderen Eigentümern verwehrt sind. Beide Rechte sind über die Teilungserklärung grundbuchlich verankert. So gehen sie bei einem Verkauf der Wohnung an den neuen Eigentümer über. Eine genaue Formulierung im Text der Teilungserklärung erspart dir in der Zukunft viel Ärger.

Sondernutzungsrechte können für Gärten oder Gartenanteile, Kellerräume und Pkw-Stellplätze (auch in der Tiefgarage) bestehen. Achtung: In der Teilungserklärung kann festgelegt sein, wie beispielsweise der Garten genutzt werden darf. Der Bau eines zusätzlichen Podests auf der Rasenfläche zum Aufstellen von Sonnenliegen oder das Aufstellen eines großen Gartenschranks können durchaus verboten werden – obwohl du den Gartenanteil gekauft hast. Rechtliche Finessen sind eben nie einfach.

Seit einer Gesetzesreform im Jahr 2020 können Gärten und Gartenanteile, genauso wie Stellplätze, aber auch als Sondereigentum ausgewiesen werden. Die gesetzliche Basis findest du in §3, Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Einen Sonderfall stellen Duplex-Garagen dar. Hier kommt es wieder darauf an, wie die WEG bzw. der Bauträger die Teilungserklärung aufsetzt. Häufig findet man Modelle, in denen etwa die Hydraulikanlagen Gemeinschaftseigentum sind, während die eigentlichen Stellplätze – quasi die Plattformen, auf denen man parkt – als Sondereigentum gelten. Auch Varianten mit Sondernutzungsrecht sind üblich. Hier ist ein Blick in die Teilungserklärung gut, um abschätzen zu können, was bei einem Schaden am eigenen oder fremden Duplex-Stellplatz auf einen zukommt.

Streitfälle Fenster, Markisen, Türen und Heizung

Wo viele Menschen gemeinsam entscheiden, gibt es auch Streitpotenzial. Ist die Teilungserklärung nicht klar und eindeutig formuliert, ist der Konflikt im Schadensfall vorprogrammiert. Allerdings wird häufig erst Jahre nach dem Kauf klar, dass man eine Formulierung beim Lesen nicht richtig interpretiert hat.

Man darf auch nicht immer von der Regel ausgehen, denn manchmal werden Dinge auch anders gelöst als in der alten WEG. Ein Beispiel: Wird ein Fenster undicht, ist für viele Eigentümer klar: Den Austausch oder die Reparatur zahlt die WEG. Das tut sie aber nur, wenn diese Kosten nicht explizit ausgeschlossen wurden. Es gibt immer noch WEGs, die die Sonderregelung für Fenster beschließen, weil sie die Rücklage schonen möchten. Die Crux: Fenster sind immer noch insofern ein Fall für die WEG, weil sie Teil der Fassade sind. Du darfst also nicht eigenmächtig irgendein Fenstermodell, das sich optisch nicht haargenau einfügt, einbauen lassen. Da macht dir der Hausverwalter klare Vorgaben und ist auch gehalten, die Maßnahme zu kontrollieren oder sogar einzuleiten und dich zu unterstützen. Die Kosten liegen aber bei dir. Klingt nicht so fair, aber steht klar in der Teilungserklärung.

Ähnlich ist es sehr oft bei Sonnenmarkisen und Balkonumrandungen, die du ersetzen oder neu anbringen willst.

In der Regel wurde seitens der WEG mit „Betriebsstart“ des Hauses ein Farbkonzept festgeschrieben, das du einhalten musst. Gelb statt Weiß? Nein! Im schlimmsten Fall kann die Hausverwaltung von dir sogar verlangen, das nicht passende Element abzubauen – und ist im Recht. Häufig sieht man Beschlüsse, nach denen nicht nur die Farbe, sondern sogar der Hersteller und das Modell festgelegt sind. Daran müssen sich dann alle Eigentümer und Mieter halten.

Wie bereits anfangs angemerkt, gibt es auch den Unterschied außen und innen. Denn ebenso wie für die Wohnungseingangstüre gilt für Fenster: Was du innen damit machen, ist weitgehend deine Sache. Ob du Innenjalousien anbringst oder Vorhänge, das geht die Nachbarn nichts an. Auch darfst du die Fensterrahmen innen rosa streichen, wenn dir der Sinn danach steht. Die Außenseite darfst du nicht mal in der gleichen Farbe nachstreichen, wenn die WEG das streng handhabt. Das gilt übrigens ebenso für Balkongeländer, falls diese lackiert sind. Der Anstrich ist Sache der WEG, da es sich beim Geländer um Gemeinschaftseigentum und einen Teil der Fassadengestaltung handelt. Das bedeutet umgekehrt: Du kannst einen Antrag in der Eigentümerversammlung stellen, damit der Punkt mit der geforderten Maßnahme auf die Tagesordnung kommt. Wenn die WEG der Ansicht ist, dass diese gerade finanziell nicht in den Rahmen passt oder noch nicht notwendig ist, musst du aber warten.

Wohnungseigentümergemeinschaften: an einem Strang ziehen

Du hast schon gesehen: Manche Dinge im oder am Haus haben Konfliktpotenzial. Umso mehr, wenn die Eigentümerschaft unterschiedliche Ziele verfolgt. Das kann passieren, wenn Selbstnutzer und Kapitalanleger in der WEG sind.

Ein Selbstnutzer ist – pauschal gesagt – meist sehr viel mehr daran interessiert, dass das Gemeinschaftseigentum stets gut gepflegt und gewartet wird. Er ist vielleicht mehr dazu bereit, dafür auch mal richtig Geld auszugeben, beispielsweise über eine Sonderumlage, wenn das Rücklagepolster zu sehr beansprucht werden würde. Ein Kapitalanleger kauft eine Eigentumswohnung, um fürs Alter vorzusorgen, eine andere Immobilie gegenzufinanzieren oder den eigenen Lebensstil zu subventionieren. Da können die Erwartungen und Bedürfnisse kollidieren.

Wer eine Einheit in einem Projekt kauft, in dem vor allem Kapitalanleger, die ihre Wohnungen vermieten werden, eine Einheit gekauft haben, wird unter Umständen nicht glücklich sein, wenn Maßnahmen in der Eigentümerversammlung per Abstimmung abgeschmettert oder verschoben werden, weil die Kapitalanleger die Notwendigkeit nicht sehen oder ihre Rendite nicht schmälern wollen.

Wir wollen hier aber auf keinen Fall eine Kapitalanleger-Schelte betreiben. Denn es gibt so viele Vermieter, die sehr viel in den Wohnwert ihrer Mietwohnung investieren und sich über Eigennutzer ärgern müssen, die Renovierungen und andere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum blockieren. Trotzdem solltest du dir, wenn möglich, ein Bild von den Kaufzielen deiner künftigen Miteigentümer machen.

Die Größe eines Ensembles lässt keine Rückschlüsse zu, ob es im Haus harmonisch zugeht. Eine vielköpfige Eigentümerschaft kann sogar besser funktionieren als eine WEG aus nur 6 Leuten, die sich uneinig sind.

Unser Rat vom neubau kompass-Team

Grundsätzlich solltest du vor dem Kauf einer Eigentumswohnung über folgende drei Fragen nachdenken: Möchte ich auf die Kooperation anderer Eigentümer angewiesen sein, um meine Bedürfnisse als Miteigentümer zu sichern? Und bin ich umgekehrt bereit, Maßnahmen finanziell mitzutragen, die ich nicht als dringend notwendig erachte? Habe ich Lust auf Eigentümerversammlungen und den Dialog mit einer Verwaltung, die mich zwar in vielen Dingen unterstützt, aber zugleich viele Regeln bis hin zur detaillierten Hausordnung aufstellt?

Bei einer WEG müssen alle an einem Strang ziehen, sonst warten schlaflose Nächte. Sie bietet auf der anderen Seite auch viel Komfort. Denn wenn das Haus gestrichen werden muss oder die Heizung erneuert werden muss, kümmert sich die Hausverwaltung um das Einholen der Angebote und die Realisierung. Als Eigentümer eines Einfamilienhauses bist du auf dich gestellt.

Wenn eine WEG auf dich wartet, dann lese die Teilungserklärung genau. Dein Bauträger wird sie dir spätestens beim Entwurf des Kaufvertrags zugänglich machen, denn ohne sie ist ein Immobilienverkauf nicht möglich. Es ist wichtig zu wissen, wie bestimmte Bereiche behandelt werden und welche Rechte und Pflichten dich künftig erwarten. Verstehst du eine Passage nicht, frage ruhig nach. Teilungserklärungen werden mit viel Sorgfalt aufgestellt. Dabei hat sich jemand richtig Gedanken gemacht – und die darf er ruhig mit dir teilen.

Auch wenn die Abstimmungen in WEGs in Einzelfällen mal etwas komplizierter sein können: die eigene Wohnung ist nach wie vor ein Lebenstraum vieler Deutschen. Deiner auch? Finde dein eigenes Zuhause auf dem neubau kompass!