Marktkompass Hamburg 2024: die Zahlen für den Immobilienmarkt der Hansestadt

Hamburg, die Weltmetropole und charismatische Hansestadt, bietet dir als Immobilienkäufer viele Vorteile. Ob Eigennutzer oder Kapitalanleger: Hier punktest du mit einer Eigentumswohnung oder einem Eigenheim langfristig. Wie du den Immobilienmarkt Hamburg richtig verstehen lernst, um einen gezielten Treffer unter den Angeboten zu landen, erfährst du im Marktkompass Hamburg zum Immobilienmarkt.

Hamburg gehört zu den beliebtesten Städten Deutschlands und hat, was das Wohnen angeht, auch seinen Preis. Ob Eigentumswohnung oder Familiendomizil in Form eines Einfamilienhauses, einer Doppelhaushälfte oder eines Reihenhauses: Wenn du planst, eine Wohnimmobilie in Hamburg zu kaufen, solltest du nicht nur die aktuellen Angebote ansehen. Es ist sehr wichtig, dir außerdem einen Überblick über die Entwicklungen der letzten Jahre zu verschaffen. 

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg hat da eine Menge an Zahlen vorliegen, die er jedes Jahr in Form eines Marktberichts der Öffentlichkeit zugänglich macht. Wir haben den aktuellen Marktbericht für dich ausgewertet und kombinieren die Ergebnisse mit Zahlen aus dem LBS-Immobilienmarktatlas 2024 für Hamburg und das Umland. 

Auf diese Weise kannst du dir ein Bild davon machen, wie viele Wohnimmobilien 2023 in der Hansestadt Hamburg verkauft wurden, welchen Geldumsatz sie erreichten und welche Kaufpreise in den einzelnen Wohnimmobilien-Segmenten notariell beurkundet wurden. Der LBS-Bericht ist deshalb lesenswert, weil er es uns ermöglicht, einen Blick auf die Marktlage von Anfang 2024 zu werfen. Das ist – auch zusammengefasst – viel Zahlenmaterial. Wir sind aber der Meinung: Nur wer alle Zahlen kennt oder zumindest weiß, wo er sie vergleichen kann, wird aktuelle und künftige Marktbewegungen richtig einordnen.

Amtliche Zahlen der Hansestadt Hamburg

Im Jahr 2023 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg insgesamt 7.063 Kaufverträge für Wohnimmobilien und Bauland ausgewertet.

Großteil der Kaufverträge: Eigentumswohnungen und Teileigentum

Allein 4.046 Verträge gingen auf das Konto von verkauften Eigentumswohnungen und Teileigentum (Sondereigentum an den Räumen eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen, Anm. d. Red.) 2.025 Verträge stammten aus dem Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Gegenüber dem Jahr 2022 mit 8.947 Kaufverträgen ist 2023 ein deutlicher Rückgang an Verträgen zu verzeichnen. Der Blick auf 2021 lässt einen staunen: Damals wurden noch über 11.000 Verträge ausgewertet. Das war ein Jahr mit sehr hoher Nachfrage. 

Neubau verliert an Verträgen

Für dich und uns besonders spannend sind die Kaufvertragszahlen, die dem Neubau-Bereich zugeordnet werden können. Auch hier wird deutlich, wie sehr sich der Immobilienmarkt in den letzten Jahren verändert hat. Während den Gutachtern 2021 noch 1.576 Verträge vorgelegt wurden, waren es 2023 nur noch 855. Nur 13 Verträge sind 2023 dem Verkauf von Bauplätzen für Neubau-Eigentumswohnungen zuzurechnen.

Bauland wird noch rarer: 2023 nur etwa 70 Fußballfelder groß

Auch der Flächenumsatz beim Bauland war 2023 nicht von Rekorden gekrönt. Denn mit 55,7 Hektar verkauftem Grund kann der Markt der hohen Nachfrage kaum gerecht werden. Geht man davon aus, dass ein Fußballfeld 0,7 Hektar hat, so kann man sagen, dass insgesamt Baugrund in der Größe von gerade mal 70 Fußballfeldern verkauft wurde.

Besonders stark fällt diese kleine Zahl auf, wenn man sie mit dem Flächenumsatz 2021 vergleicht: Damals wurden 147,9 Hektar Bauplätze verkauft. Nur 1,96 Hektar des verkauften Baulands wurden 2023 übrigens verkauft, um darauf Eigentumswohnungen zu realisieren. Gegenüber 2022 ist das ein Absturz der für diesen Zweck umgesetzten Fläche in Höhe von 48 %.

Geldumsatz 2023 im Bestand und Neubau

Du hast es bestimmt schon vermutet: Auch beim Geldumsatz sehen die Zahlen 2023 deutlich anders aus als in den Vorjahren. Insgesamt wurden laut Gutachterausschuss 6.433 Mio. € am Wohnimmobilienmarkt umgesetzt. Bestandsimmobilien haben daran einen Anteil in Höhe von 4.057 Mio. €, davon entfiel auf den Bereich Eigentumswohnungen immerhin ein Umsatz von 1.882 Mio. Bauland ging mit einem Euro-Umsatz von 406 Mio. in die Bücher ein – im Jahr 2021 waren es in diesem Segment noch 1.096 Mio. €, wohingegen 2022 schon deutlich nachließ: In dem Jahr bezahlten die Käufer von Bauland insgesamt 788 Mio. €. Davon entfielen 35,7 Mio. € auf den Umsatz aus den 13 Verträgen für Grundstücke, die für den Eigentumswohnungsbau vorgesehen waren.

Durchschnittspreis für eine Neubau-Wohnung 2023

Die Gutachter haben auch einen Durchschnittspreis für eine Neubau-Eigentumswohnung in mittlerer Lage und mit 80 m² Wohnfläche errechnet: 2023 bezahlten Erwerber im Schnitt 632.000 € für eine solche Wohnung. Ein Jahr zuvor veranschlagten die Forscher im Mittel noch 420.000 € für eine solche Wohnung.

Ausdifferenzierungen durch die Lage

Aber jeder, der sich mit Immobilienpreisen schon einmal beschäftigt hat, weiß: Die Lage macht den Preis. Das galt früher und genauso auch heute. Darum sind die Mittelpreise des Gutachterausschusses nur erste Anhaltspunkte. Die Gutachter haben deshalb die Verkäufe noch einmal aufgeschlüsselt – nach Kaufpreisspannen in €/m², dem jeweiligen Mittel- bzw. Durchschnittspreis und den Wohnlagen, in denen sich die Immobilien befinden.

Preisspannen für neue Eigentumswohnungen 2023

Bei den Eigentumswohnungen im Neubau-Segment zum Erstbezug und mit Baujahr ab 2020 errechneten sie folgende Spannen bei den Quadratmeterpreisen:

106 Verkaufsfälle entfielen auf mittlere Lagen, 63 auf Immobilien in guten Lagen und 60 auf Wohnungen in sehr guten Lagen.

Zu den teuersten Wohnpflastern bei den Eigentumswohnungen im Neubausegment gehörten 2023 diese vier Stadtteile, die Kaufpreise mit über 9.600 €/m² aufriefen.

• Hoheluft Ost: 9.643 €/m²
• Harvestehude: 12.178 €/m²
• Rotherbaum: 9.866 €/m²
• HafenCity: 10.252 €/m²
  

Weitaus moderater fielen die Kaufpreise beispielsweise in Schnelsen, Groß-Borstel, Rahlstedt, Horn, Billstedt, Harburg oder etwa Neugraben-Fischbek aus. Dort wurden von den Käufern bis zu 3.994 €/m² verlangt.

Preisspannen für Neubau-Einfamilienhäuser 2023

Neu gebaute, freistehende Einfamilienhäuser mit einem Baujahr ab 2020 wurden zu einem mittleren Preis von bis zu 10.638 €/m² verkauft.

3 Verkäufe erfolgten in mittleren Lagen, 1 Verkauf ohne Preisangabe in einer guten Lage sowie 3 Verkäufe in einer sehr guten Lage.

Preisspannen für Neubau-Reihenmittelhäuser 2023

6 der verkauften Immobilien 2023 dieses Typs sind einer mittleren Lage zuzuordnen, 4 einer sehr guten.

Fazit aus dem Bericht des Gutachterausschusses für das Berichtsjahr 2023

Die Kaufpreise in der Hansestadt Hamburg sind laut Marktbericht des Gutachterausschusses in Hamburg im Jahr 2023 flächendeckend gesunken. So fielen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um satte 15 %. Im Mittel kosteten Immobilien aus diesem Segment 818.000 €. 

Auch der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Eigentumswohnungen sank deutlich: um 13 %. Für eine neu gebaute Wohnung in mittlerer Lage Hamburgs mit Fahrstuhl und Einbauküche wurden nach Berechnung der Berichterstatter rund 7.900 €/m² Wohnfläche fällig.

Auf den ersten Blick sind das Zahlen, die keine Freude machen. Ein Minus empfinden wir als negativ. Darum ist es aber so wichtig, Zahlen nicht nur zu lesen, sondern auch für die verschiedenen Marktteilnehmer am Immobilienmarkt einzuordnen.

Schwacher Markt – deine Chance als Immobilienkäufer

Für dich als Immobilienkäufer könnte sich der stark erschütterte Markt als Signal erweisen, jetzt ernsthaft über einen Immobilienkauf in Hamburg nachzudenken. Die Preise sind gefallen. Mittelfristig wird der EZB-Leitzins wieder nach unten angepasst werden – hoffentlich mit positiven Auswirkungen auf die Bauzinsen. Wenn das passiert, dann rückt bestimmt auch für dich der Traum vom Eigenheim oder der Kapitalanlage in Hamburg näher.

Doch wir alle besitzen keine magischen Kräfte und schon gar keine allwissende Zauberkugel, die uns genau sagen kann, wohin der Immobilienmarkt sich bewegt. Politische Entwicklungen und Bewegungen an den Rohstoffmärkten können das Bild schnell in die eine oder andere Richtung verändern. Darum ist es wichtig, als Kaufinteressentin oder Kaufinteressent den Markt, auf dem du eine Immobilie sucht, genau im Blick zu behalten. Der Gutachterausschuss kann mit seinem Marktbericht vor allem eins: das Geschehen am Immobilienmarkt der vergangenen Jahre beleuchten. Wer ihn liest und sich auf diese immens vielen Zahlen einlässt, hat die Entwicklungen der Kaufpreise, Vertragszahlen und Flächenumsätze im Hinterkopf. Dadurch lassen sich aktuelle Zahlen einordnen.

Der LBS-Immobilienmarktatlas 2024 für Hamburg und das Umland blickt in das vergangene Jahr, nimmt aber zugleich auch die ersten Marktbewegungen des Jahres 2024 in den Fokus. Was dort in dieser Zeit zu beobachten war, haben wir für dich im Folgenden zusammengefasst.

Erste Schlaglichter aus dem Immobilienjahr 2024: LBS-Immobilienmarktatlas

In der Hansestadt Hamburg wurden Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser aus dem Neubausegment laut LBS-Immobilienmarktatlas 2024 im Januar zum durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.669 € angeboten. Die LBS errechnet daraus ein Minus von 6 Prozent gegenüber den Preisen im Januar des Vorjahrs, da wurden solche Häuser noch zum Preis von 6.030 €/m² angeboten.

Spitzenpreise wurden laut den Berichterstattern im Nienstedten mit 9.239 €/m² und Altona, das pro Quadratmeter nur 2 € günstiger war, aufgerufen. Auch Familiendomizile in Lokstedt und Blankenese lagen Anfang des Jahres preislich bei deutlich über 9.000 €/m², während man in Groß Flottbek mit 8.099 €/m² schon ein wenig sparen konnte. In Sülldorf, Bergstedt, Marienthal und Wellingsbüttel stand vor dem Angebotspreis bereits eine 7. Im Westen der Innenstadt, etwa in Stellingen und Rissen (im Mittel 6.250 €/m²) oder etwa in Wohldorf-Ohlstedt (6.585 €/m²), Lemsahl-Mellingstedt oder Poppenbüttel (5.816 €/m²) waren die Angebotspreise für ein Familienhaus noch einmal deutlich käuferfreundlicher. Mit zu den günstigsten Wohnpflastern gehörte Anfang des Jahres 2024 Bergedorf. Dort wurden rund 4.000 €/m² für ein neues Zuhause verlangt.

Eigentumswohnungen im Neubausegment: Angebotspreise 2024

Während die Angebotspreise für neue Häuser mit ein oder zwei Einheiten also etwas sanken, zeigten sich die für Eigentumswohnungen aus dem Neubausegment Anfang 2024 gegenüber 2023 als leicht gestiegen: auf 7.962 €/m². Das ist ein Plus von 2,4 %. Das erklärt sich aus den Spitzenpreisen, die einige Angebote in 9 Stadtteilen aufriefen. In Rotherbau (durchschnittlich 22.939 €/m²) lagen die Quadratmeterpreise sogar über der 20.000er-Marke. Immerhin waren zum Jahresanfang sechs Neubau-Eigentumswohnungen in diesem Stadtteil im Angebot.

Auch Harvestehude präsentierte sich mit 17.256 €/m² als hochpreisiges Pflaster. Da war der Preisabstand zu Wohnungen in der HafenCity schon größer. Dort sollte eine neue Eigentumswohnung durchschnittlich 13.081 €/m² kosten. Wenig überraschend war damit das Angebot im Durchschnitt teurer als in Othmarschen (12.096 €/m²). Von der Elbe zur Alster: Dort gab es Anfang 2024 Angebote in Winterhude zum Preis von 11.912 €/m², in Uhlenhorst (11.653 €/m²) und in Alsterdorf (10.278 €/m²) war es etwas günstiger. 

Begehrt sind natürlich immer die zentralen, innerstädtischen Stadtteile. Sternschanze, St. Pauli und Hohenfelde erschienen in einer Preisrange von rund 9.500 €/m² bis 9.800 €/m². 

Etwas mehr Sparpotenzial eröffneten die Angebotspreise für Blankenese und Ottensen sowie Wohldorf-Ohlstedt und Wellingsbüttel in den Walddörfern: Hier konnte man im Januar 2024 Neubauwohnungen zum Angebotspreis von rund oder etwas unter 9.000 €/m² finden. Preislich über dem Durchschnittswert für Hamburg lagen auch die Angebote in Altona, Lokstedt und Groß Flottbek, die zwischen ca. 8.352 €/m² und 8.847 €/m² aufriefen.

Am günstigsten waren die Preise im Januar 2024 in Niendorf, Eidelstedt und Schnelsen im Westen sowie Wandsbek, Rahlstedt und Jenfeld im Osten. Dort bewegten sich die Angebotspreise für Neubau-Eigentumswohnungen zwischen gut 5.500 €/m² und 6.100 €/m².

Das waren jetzt viele Zahlen. Aber du weißt nun, wo du dich im Detail informieren kannst – nicht zuletzt bei uns, denn wir bleiben für dich immer am Ball, damit wir dir die neuesten Entwicklungen am Immobilienmarkt beleuchten können. Jetzt empfehlen wir ein bisschen Erholung: Mit den wunderschönen Angeboten auf dem Hamburger Immobilienmarkt – hier bei neubau kompass.

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