| Immobilien-Kauf
Property developer and real estate broker regulations in Germany: “Makler- und Bauträgerverordnung” (MaBV; English: Real Estate Agent and Commercial Contractor Regulation)

Immer wieder taucht in Verträgen und manchmal auch in Baubeschreibungen der Begriff „Makler- und Bauträgerverordnung“ (MaBV) auf.Um einen ersten Einblick in das komplexe Regelwerk für Bauvorhaben zu schaffen, stellen wir die Grundzüge dieser Vorgabe vor.

Bei der MaBV handelt es sich um eine Rechtsverordnung, die bei der Gestaltung und beim Abschluss des Bauträgervertrages Vorgaben zum Schutz des Immobilienkäufers macht. Mit ihr soll gewährleistet sein, dass Käufer von Neubau-Immobilien vom Bauträger nicht für etwas zahlen, das sie im Nachhinein nicht fristgemäß oder in der vereinbarten Qualität erhalten.

Die Verordnung regelt die Rechte und Pflichten zwischen Bauträger und Käufer. Dabei kommen die in der MaBV enthaltenen Gesetze nur dann zur Anwendung, wenn Grundstück und Haus als so genanntes „verbundenes“ Geschäft gemeinsam erworben werden. In der Regel handelt es sich dabei um Bauträgerimmobilien.

Die MaBV gilt bei Bauträgerimmobilien

Achtung: wer auf seinem eigenen Grundstück in Kooperation mit einem Architekten in der rechtlichen Rolle des Bauherren ein Haus errichtet, ist kein Käufer, sondern ein Bauherr: die MaBV gilt in diesem Fall nicht.

Und: im Gegensatz zu Bauträgern sind Anbieter von Fertighäusern als Generalunternehmer nicht an die MaBV gebunden.

Bauträger hingegen müssen die Verordnungen der MaBV gesetzlich anwenden. Kein Notar darf einen Bauträgervertrag abweichend von der MaBV beurkunden. Vereinbarungen zwischen Bauträger und Käufer gelten als unwirksam, wenn sie von der MaBV abweichen.

Die wesentlichen Vorgaben der MaBV

Die MaBV besagt, dass der Bauträger Zahlungen erst dann in Empfang nehmen darf, wenn ein entsprechender rechtswirksamer Vertrag vorliegt. (§ 3,1)

Ferner wird geregelt, dass alle Zahlungen, welche der Bauträger vom Käufer erhält, ausschließlich für das im Vertrag genannte Bauprojekt verwendet werden. (§ 4,1) Die Gelder muss der Bauträger strikt von seinem privaten Vermögen trennen. (§ 6,1) Leistet der Käufer Teilzahlungen, dürfen diese nur entsprechend dem Baufortschritt entgegen genommen werden.

Zahlungen sind in sieben Teilbeträgen möglich

Für den Kauf in Teilbeträgen sieht die MaBV entsprechende Zahlungen in maximal sieben Raten vor. 30 Prozent des Kaufpreises müssen nach Beginn der Erdarbeiten gezahlt werden. Die restlichen 70 Prozent teilen sich gemäß dem Baufortschritt in weitere Teilbeträge auf, die zusammengefasst und insgesamt in sieben Teilschritten gezahlt werden können (§ 3,2):

Die Teilbeträge setzen sich wie folgt zusammen und werden im Nachhinein für eine erbrachte Leistung beglichen:

  • 40 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus
  • 8 Prozent für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  • 3 Prozent für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
  • 3 Prozent für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
  • 3 Prozent für die Rohinstallation von Elektroanlagen
  • 10 Prozent für den Fenstereinbau, einschließlich Verglasung
  • 6 Prozent für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
  • 3 Prozent für den Estrich
  • 4 Prozent für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
  • 12 Prozent nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  • 3 Prozent für Fassadenarbeiten
  • 5 Prozent nach kompletter Fertigstellung

Falls ein Bauträger die vertraglich vereinbarten Leistungen nicht im zeitlich festgeschriebenen Rahmen leisten kann, besteht die Möglichkeit, dass er zur Sicherung des Käufers einen Bürgen stellt. Als Bürgen dürfen nur Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen fungieren. Achtung: die Bürgschaft garantiert nicht, dass das Bauvorhaben fertig gestellt wird!

Die Bürgschaft sichert hingegen Ansprüche des Käufers auf Ersatz von Aufwendungen, die für die Beseitigung von Mängeln entstanden sind ab. Auch können Ansprüche auf eine Rückgewährung der Vorauszahlung geltend gemacht werden, die auf Mängeln bei oder Nicht-Einhaltung der oben genannten Teilschritte zur Baufertigstellung basieren.

Achtung: Mängel, die nicht im Abnahmeprotokoll festgehalten sind und erst nach Abnahme der Neubau-Immobilie festgestellt wurden, können in der Regel nicht auf Basis der MaBV geltend gemacht werden.

Wichtig: Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus vom Bauträger erwirbt, sollte darauf achten, dass ein exakter Fertigstellungstermin definiert wird.

Die meisten Risiken beim Immobilienkauf bestehen in der Regel in nicht klar formulierten Definitionen des Fertigstellungstermins und der Ratenzahlungen.

Die Makler- und Bauträgerverordnung

Informieren Sie sich über den genauen Wortlaut der MaBV.

Lesen Sie hier weitere Tipps für den Immobilienkauf.

Titelbild: pixabay