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Mehrfamilienhaus in Berlin-Charlottenburg. Bild: ZIEGERT Immobilien

Vor dem Wohnungskauf das Kleingedruckte zu lesen lohnt in jedem Fall. Nicht nur beim „großen Kaufvertrag“, sondern auch bei allen Klauseln zu Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Hier einmal unbedacht etwas unterschrieben, kann viel Geld kosten. Deshalb lohnt es sich, Details der Teilungserklärung genau zu prüfen und gegebenenfalls mit einem Spezialisten für Wohnungseigentumsrecht genau zu untersuchen.

Die Teilungserklärung teilt das Grundstück sowie das darauf befindliche Gebäude in mehrere Miteigentumsanteile auf. Es gilt zu unterscheiden zwischen „Gemeinschafts“- und „Sondereigentum“. Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Eingangsbereiche oder Kellerflächen) gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sondereigentum zählt zum Besitz eines Eigentümers und wird unterschieden in Wohnungseigentum und Teileigentum. Teileigentum ist nicht zu Wohnzwecken gedacht (zum Beispiel eine Gewerbeeinheit im Haus).
Knifflig wird es, wenn einem Eigentümer viele Wohnungen im Mehrfamilienhaus gehören und anderen „nur“ eine Wohneinheit. Oft richtet sich das Gewicht der Stimmen bei Abstimmungen im Rahmen der Eigentümerversammlung danach, wie viel Eigentum jemand besitzt. Ist das Verhältnis entsprechend unausgewogen, wissen Sie schon, was unter Umständen auf Sie zukommt.

Teilungserklärung vorher genau durchlesen

Sie können vor dem Kauf der neuen Wohnung oder des Hauses darauf bestehen, dass Ihnen die Teilungserklärung vorher ausgehändigt wird. Möchte der Verkäufer/Bauträger das nicht: Achtung. Er wird seine Gründe haben. Experten für Immobilienrecht raten mittlerweile sogar dazu, dass Sie – im Fall dass Ihnen der Einblick in die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorab verwehrt wird, Abstand vom Kauf der Wohnung nehmen sollten. Sie finden in der Regel leichter eine neue Eigentumswohnung, als es gelingt, nachträglich eine Teilungserklärung zu ändern. Generell: Teilungserklärungen können später nur unter Zustimmung der Miteigentümer geändert werden. Die Änderung der Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen.

Vorsicht bei Änderungsvollmachten

Man sollte davon ausgehen, dass in der Entstehungsphase des Neubaus zum Beispiel die Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nach Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht mehr verändert wird. Das ist jedoch leider nicht die Regel. Sehr oft gibt es nachträglich bauliche Abweichungen. Ein weiteres Beispiel: Sondernutzungsrechte, insbesondere für kleinere oder dunklere Wohnungen, werden im späteren Verkaufsstadium großzügiger vergeben, um die Wohneinheit „an den Mann zu bringen“. Das geschieht dann nicht selten auf Kosten des Gemeinschaftseigentums. Wichtig für Sie: akzeptieren Sie diese Änderungen nicht. Bestehen Sie im Vorfeld auf der Klärung von Details, die Sie davor schützen. Achten Sie auf das Stichwort „Änderungsvollmacht“ in der Teilungserklärung. Wenn die Veränderungsvollmacht durch den Bauträger oder Verkäufer bis zum Verkauf der letzten Wohneinheit besteht, läuft man Gefahr, dass wie oben beschrieben, etwas vom vorab deklarierten Gemeinschaftseigentum nachträglich als „Sondereigentum“ deklariert wird. Das war es dann vielleicht mit dem „Gemeinschaftsgarten“, um nur ein Beispiel zu nennen.
Wichtig ist hingegen, dass es eine Klausel gibt, die besagt, dass nachträgliche Änderungen beim Sonder- und Gemeinschaftseigentum nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümer erfolgen dürfen. Das heißt, der Bauträger wird sich im Falle einer Änderung der Teilungserklärung in jedem Fall mit Ihnen absprechen müssen.

Nützliche Details beim Vertrags-Check

Wenn Sie als Eigennutzer optimalerweise vorab Einblick in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung erhalten haben, lohnt es sich, auf folgende Punkte zu achten: Erteilung des Stimmrechts nach dem Kopfprinzip. Heißt: jeder, der eine Eigentumswohnung in dem Gebäude besitzt, hat gleiches Stimmrecht. Das ermöglicht Ihnen eine bestmögliche Einflussnahme bei Abstimmungen. Achten Sie darauf, dass niemand eine Blanko-Stimmrechtsvollmacht erhält.

Mit allen Tücken der Wohnungseigentümergemeinschaft etc. bestens vertraut ist der Verein „Wohnen im Eigentum“, den Sie im Internet finden.

Zum Einstieg in das facettenreiche Thema „Teilungserklärung, Wohneigentum & Co.“ lohnt sich unser Post zu Rechtlichen Regelungen zu Gemeinschaftsflächen
Unser Titelbild stammt aus dem Bauvorhaben „No. 1 Charlottenburg von ZIEGERT Immobilien