Der Immobilienkauf gehört zu den teuersten Investitionen, die man im Leben tätigt. Für den Laien ist es aber nicht einfach, alle wichtigen Details stets im Blick zu behalten. Neben der notariellen Beurkundung ist die Bauabnahme einer der wichtigsten Termine für Käufer von Neubau-Immobilien. Hier kann die Leistung eines Bausachverständigen, dem Profi für die Bauabnahme, wertvoll für Sie sein.
Wer ein Haus oder eine Wohnung vom Bauträger kauft, hat meist nur wenige Möglichkeiten, die einzelnen Bauabschnitte aktiv zu verfolgen oder gar einzugreifen, wenn sich bei der Arbeit der Gewerke Fehler abzeichnen. Gegenüber den Behörden, Dienstleistern und Handwerkern gilt nämlich der Bauträger als Bauherr: Er errichtet auf seinem Grund und Boden und auf eigene Rechnung ein Bauwerk. Indem er die fertige oder noch zu errichtende Immobilie inklusive Grundstück an Sie verkauft, sind Sie als Erwerber zwar mit im Boot, bis zur Abnahme der Immobilie ist aber rechtlich und wirtschaftlich der Bauträger auf der Baustelle für alles verantwortlich – und hat dort auch das Sagen. Sie müssen sich als Käufer erst einmal darauf verlassen, dass der Bauträger Ihr späteres Wohneigentum ganz in Ihrem Sinne baut. Daher sollten Sie nach Fertigstellung des Neubauprojekts einen Experten auf die Baustelle holen – der Bausachverständige ist Ihr Profi für die Bauabnahme.
Die Bauabnahme: Beginn der Gewährleistungsfrist
Mit der offiziellen Bauabnahme kommt neuer Schwung in Ihr Projekt Eigenheim. Denn mit Ihrer Unterschrift übernehmen Sie das Bauwerk und bestätigen damit auch, dass die Immobilie so, wie es im Vertrag steht, hergestellt wurde. Das hat mehrere Folgen: Zum einen ist der Bauträger durch Ihre Abnahme berechtigt, die Schlussrechnung zu stellen. Zum anderen kehrt sich ab dem Zeitpunkt, an dem Sie das Abnahmeprotokoll für Ihre Wohnung oder Ihr Haus unterschrieben haben, die Beweislast um. Ab jetzt müssen Sie nachweisen, dass ein Mangel vorliegt und Sie diesen nicht zu vertreten haben. Mit der Abnahme beginnt zwar eine fünfjährige Gewährleistungsfrist, innerhalb der Sie Ansprüche gegen den Bauträger geltend machen können, doch kann dies konfliktreich und mühsam werden.
Augen und Mund auf oder Geldbeutel auf
Eine gut vorbereitete, seriöse und sorgfältig durchgeführte Bauabnahme liegt auch in Ihrer Verantwortung! Nehmen Sie die Abnahme nicht auf die leichte Schulter – es kann schnell um mehrere tausend Euro gehen, die im schlimmsten Fall ganz auf Ihre Kappe gehen, weil Sie bei der Abnahme nicht kleinkariert wirken wollten und über vermeintliche Schönheitsfehler hinwegsahen oder als Laie einfach keinen Blick für die wichtigen Details hatten. Darum gilt bei der Abnahme: „Augen und Mund auf oder Geldbeutel auf.“ Bereiten Sie den Termin sorgfältig vor und planen Sie genug Zeit für die Vor-Ort-Begehung ein. Schauen Sie genau hin und prüfen Sie beispielsweise die tadellose Funktion der Fenster, Türen und Armaturen genau – und auch, ob Fenster und Türen, WC und Waschbecken an der Stelle sind, wo sie vorgesehen waren.
Werden bei der Abnahme Mängel an der Immobilie deutlich, müssen Sie diese ansprechen – was Sie an diesem Termin stillschweigend hinnehmen, das können Sie später nicht mehr monieren. Während bei kleinen Schönheitsfehlern wie kleinen Kratzern im Parkett eine zeitnahe Nachbesserung durch den Bauträger und seine Handwerker oder eine finanzielle Entschädigung kein Problem sein wird, sieht es bei schweren Mängeln anders aus. Im schlimmsten Fall kann Ihre Immobilie unbewohnbar werden. Bestehen große Unterschiede zwischen Planung und Ausführung, können und sollten Sie die Abnahme verweigern.
Den richtigen Sachverständigen finden
Da es bei Immobilien um viel Geld und nicht zuletzt um eine sorgenfreie Zukunft geht, ist es für jeden Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Neubau-Hauses sinnvoll, einen erfahrenen, unabhängigen Bauprofi an der Seite zu haben, der einen Blick für Baumängel hat: am besten einen öffentlich bestellten, vereidigten Bausachverständigen.
Gerade die öffentliche Bestellung ist wichtig, denn in Deutschland darf sich erst mal jeder „Sachverständiger“ oder „Gutachter“ nennen. Somit sind auch Menschen am Gutachter-Markt, denen die Qualifikationen fehlen. Als Sachverständige öffentlich bestellt werden aber nur Expert(inn)en, die auf ihrem Fachgebiet nachweislich besonders qualifiziert sind. Sie müssen dazu ein aufwändiges Prüfverfahren bestehen, sich laufend fortbilden und ihre Qualifikation immer wieder neu belegen – sonst ist das Siegel schnell wieder weg. Je nach fachlicher Ausrichtung sind für die öffentliche Bestellung die Architekten-, Handwerks-, Industrie- und Handelskammern, Ingenieur- oder etwa Landwirtschaftskammern zuständig. Bevor die Expertin oder der Experte das Siegel des „öffentlich bestellten Sachverständigen“ erhält, wird sie oder er außerdem darauf vereidigt, unabhängig und unparteiisch zu handeln – auch die persönliche Vertrauenswürdigkeit und Integrität wird geprüft, bevor das Qualitätssiegel erteilt wird.
Wo finden Sie einen Bausachverständigen? Etwa beim Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger e.V.. Auch DEKRA, TÜV Süd und TÜV Nord bieten qualifizierte Bauabnahmen an. Es lohnt sich die Angebote dieser Institutionen und Vereine mit dem freier Sachverständiger zu vergleichen. Diese organisieren sich zum Beispiel im Bundesverband Freier Sachverständiger e.V. Lassen Sie sich vor der Auftragserteilung in jedem Fall die Qualifikationen, Zertifikate, Prüfsiegel und Referenzen des Sachverständigen aufzeigen, sofern er diese nicht von sich aus vorlegt.
Die Abnahme mit dem Profi
Damit der Sachverständige Sie bestmöglich unterstützen kann und sich ein Bild von der Immobilie machen kann, benötigt er von Ihnen möglichst frühzeitig alle wichtigen Unterlagen: Die Baugenehmigung plus Anlagen, die Baupläne, die Baubeschreibung und den Bauträgervertrag, den Wärmeschutznachweis, das oder die Bodengutachten und die statischen Berechnungen.
Vor Ort prüft der Sachverständige für Sie, ob die erbrachte Bauleistung mit der Baubeschreibung bzw. den Bauplänen übereinstimmt. Dazu begutachtet er alle einsehbaren Bauteile der Immobilie hinsichtlich ihres bautechnischen Zustands und etwaiger visuell erkennbarer Ausführungs- oder Baumängel und Bauschäden.
- Tischlerarbeiten: Innentüren, Holzarbeiten, Fenster
- Metallbauarbeiten
- Bodenbelag- und Fliesenarbeiten
- Maler-, Tapezier- und Lackierarbeiten
- Sichtmauerwerk- und Sichtbetonoberflächen
- Fertiginstallationen von Elektro, Heizung, Sanitär und Lüftung
- Fassadenoberflächen: Innen- und Außenwandverkleidungen
- Tür- und Fensteroberflächen
- Zimmerer-, Dachdecker- und Klempnerarbeiten
- befestigte Außenflächen
Vorgehensweise bei Mängeln
Findet er Unregelmäßigkeiten oder Mängel, macht er in der Regel eine Foto- und/oder Videodokumentation der vorhandenen Mängel und berät Sie, wie Sie damit umgehen sollten. Das ist ein wichtiger Vorteil. Denn er kann Ihnen ganz genau sagen, ob Mängel schwer genug sind, dass Sie die Abnahme verweigern sollten oder ob sie im Rahmen üblicher Beanstandungen liegen und vom Bauträger unkompliziert zu beheben sind. Damit Sie Ihre Rechte auch möglichst reibungslos durchsetzen, übernimmt der Sachverständige außerdem die Rolle als Ihr Verhandlungsführer und legt mit dem Bauträger fest, wie die fachgerechte Mängelbeseitigung in Ihrem Sinne und zeitnah erfolgen kann.
Gegebenenfalls legt der Sachverständige – oft als extra zu bezahlende Leistung – einen sogenannten „Mangelunwert“ für die einzelnen Beanstandungen fest. Dieser kann zum einen über die zu erwartenden Kosten für die Mängelbeseitigung ermittelt werden. Falls ein Mangel nicht mehr behoben werden kann, auch daraus, welcher Nachteil sich aus dem Mangel für den Käufer letztendlich ergibt. Der „Mangelunwert“ ist also der Betrag, den Sie bis zur Behebung des Schadens einbehalten dürfen oder als Kompensation für nicht mehr behebbare Schäden erhalten. Eine geforderte Nachbesserung muss übrigens im Verhältnis stehen: Manchmal lohnt es sich für beide Parteien mehr, eine finanzielle Entschädigung für Fliesen mit leichter Farbabweichung zu vereinbaren als das ganze Bad neu zu fliesen.
Von der mündlichen Beratung zum schriftlichen Gutachten
In der Regel fertigt der Sachverständige im Rahmen einer Immobilienabnahme keinen eigenen Mängelbericht an, da der Bauträger die Mängel bereits ins Abnahmeprotokoll mitaufnimmt. Er gibt seine Beobachtungen also erst mal nur mündlich ab. Sind sich die Parteien über die festgestellten Mängel und deren Behebung aber nicht einig, kann es nötig werden, die strittigen Mängel durch ein schriftliches Gutachten zu belegen und zu dokumentieren.
Was kostet ein Bausachverständiger?
Bausachverständige berechnen ihr Honorar meist nach Stundensatz, der in der Regel zwischen 70 und 250 Euro liegt. Für die reine Bauabnahme ohne Protokoll und schriftliches Gutachten werden in Deutschland zwischen 400 und 1000 Euro inklusive Mehrwertsteuer fällig – der Preis kann regional unterschiedlich ausfallen und richtet sich in der Regel auch nach der Größe der Immobilie.
Wird ein ausführliches, schriftliches Gutachten fällig, das vor Gericht Bestand haben soll, wird das unter Umständen teuer. Denn erst einmal müssen Sie als Auftraggeber das Geld für den Gutachter bezahlen. Bekommen Sie recht und wird klar, dass der Bauträger für die festgestellten Mängel verantwortlich ist, können Sie die Kosten für die gutachterliche Stellungnahme an den Bauträger weiterreichen. Pauschalpakete können schnell mal 1000 Euro kosten. Es kommt aber auch vor, dass ein Sachverständigengutachten nach Seite berechnet wird. Dann müssen Sie pro Seite 40 bis 85 Euro einrechnen. Dazu kommen häufig noch Nebenkosten für Porto, Anfahrt, zusätzliches Personal oder allgemein aufgewendete Materialkosten.
Vielfältiges Preisgefüge
Ein Blick auf die von uns recherchierten Preise zeigt, dass das Preisgefüge sehr heterogen ausfällt. Das liegt daran, dass die Stundensätze nicht einheitlich geregelt sind. Ein Sachverständiger, der in einer Region mit hohen Lebenshaltungskosten sowie Mieten lebt und arbeitet und auch Angestellte hat, wird anders kalkulieren als ein Einzelunternehmer. Die Qualität und Qualifikation des Gutachters lassen sich an seinem Preis also nicht wirklich ablesen. Vergleichen Sie genau, was in der Abnahme-Begleitung inklusive ist, was eine Sonderleistung ist. Leistungen, wie das Festlegen eines „Mangelunwerts“, sind oft nicht im Basis-Paket, und auch die thermische Prüfung Ihrer Immobilie kann eine Sonderleistung darstellen. Ein Gütesiegel ist, wie bereits oben angesprochen, der Titel „öffentlich bestellt und vereidigter Sachverständiger“. Da können Sie sicher gehen, fachkundige Unterstützung zu erhalten – und neutrale Gutachten, die auch Dritte anerkennen.
Wir wünschen Ihnen eine reibungslose Bauabnahme und eine schöne Zeit in Ihrer neuen Immobilie.
Beim Kauf einer Immobilie sind neben dem Bauträger und Ihnen als Käufer immer noch weitaus mehr Menschen „im Boot“. Zum Beispiel der Notar. Lesen Sie, warum der Notar beim Immobilienkauf und der Beurkundung unverzichtbar ist.
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Titelbild: pexels