Die Pluspunkte von Randlagen – Ein Gespräch mit Christian Peters von Peters+Peters Immobilien

Die Nachfrage nach Neubauwohnungen und Eigenheimen in Hamburger Randlagen steigt seit einigen Jahren rasant an. Der Trend ist nicht nur der Wohnungsknappheit in der City geschuldet, neben oftmals mehr Platz bieten Domizile am Stadtrand einige Vorteile. Darüber und wie sich auch in der Innenstadt neuer Wohnraum schaffen lässt sprachen wir mit Christian Peters, Geschäftsführer von Peters + Peters Immobilien.

Viele Ihrer Projekte entstehen außerhalb des Zentrums in sog. „Randlagen“. Wandsbek, Lurup, Lokstedt zum Beispiel. Wenn Sie sich die Nachfragesituation nach Neubauwohnungen außerhalb des Zentrums in den letzten drei Jahren ansehen – was hat sich verändert?

Christian Peters: In den Randlagen und im Speckgürtel von Hamburg hat sich die Nachfrage insbesondere nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern in den letzten Jahren stetig verstärkt. Hinzu kommt, und das ist die eigentliche Überraschung, auch Eigentumswohnungsprojekte in den Randlagen sind nun sehr erfolgreich am Markt zu platzieren. Corona hat die Nachfragesituationen weiterhin verstärkt. Die Menschen können die Preise im Zentrum nicht mehr bezahlen und wer aus dem Homeoffice arbeiten kann, hat hiermit umso mehr einen Grund, auch etwas weiter raus zu ziehen. Aber auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, häufig auch zur Kapitalanlage, hat sich stetig verstärkt.

Sind es nur Familien, die nach Wohnungen außerhalb des Zentrums fragen, oder zählen auch Singles und jüngere Menschen zu den Interessenten in diesen Lagen?

C.P: In erster Linie sind es schon junge Leute, Paare mit Kinderwunsch oder junge Familien, die nach Lagen außerhalb des Zentrums fragen. Bei den Neubauten spielt jedoch auch viel mit rein, dass diese meistens über einen Fahrstuhl und eine direkt begehbare Tiefgarage verfügen, was dazu führt, dass auch die Älteren gern in diesen Anlagen wohnen möchten. Diese verkaufen häufig ihre Einfamilienhäuser, möchten jedoch im direkten Umfeld wohnen bleiben, nicht mehr ein so großes Haus haben, die Gartenarbeit ablegen und guten Gewissens in den Urlaub fahren. Dieses altersgerechtere Wohnen mit Fahrstuhl und Tiefgarage bietet im Regelfall nur ein Neubau.

Was sind Ihrer Ansicht nach die Vorteile des Wohnens in Randlagen?

C.P: Auch die Randlagen sind in den vergangenen Jahren deutlich teurer geworden, man kann jedoch im Verhältnis zu den zentrumsnäheren Lagen hier noch deutlich günstiger wohnen oder zum gleichen Preis deutlich mehr Fläche und Garten bekommen. Sofern die Objekte gut an den ÖPNV angebunden sind, ist man auch aus Lagen wie Rissen, Norderstedt, Bergedorf oder Neugraben in ca. 30 Minuten am Hamburger Hauptbahnhof.

Hier ist noch mehr Platz, Luft und Raum, mehr Grün, die Freizeitmöglichkeiten in Bezug auf Natur und Erholung sind regelmäßig deutlich besser als im Zentrum. Der Parkraum ist noch nicht knapp und die Einkaufszentren und Einkaufsmöglichkeiten in diesen dezentralen Stadtteilzentren sind zwischenzeitlich so gut, dass man alles für den täglichen Bedarf dort gut einkaufen kann.

Welche Kompromisse müssen Menschen machen, die beabsichtigen, sich ein Domizil außerhalb des Zentrums zu suchen?

C.P: Wer weiter draußen wohnt, braucht regelmäßig auch bei guter Anbindung an den ÖPNV ein oder gar auch zwei Autos. Im Speckgürtel verlangt das Bauamt teilweise noch einen Stellplatzschlüssel von zwei Stellplätzen pro Wohneinheit. Die Wege zu Freunden werden weiter und das gastronomische Angebot liegt unter dem, was man aus der Stadt gewohnt ist, sowohl qualitativ als auch quantitativ. Auch der Weg zur Arbeit wird weiter.

Wie lässt sich Ihrer Ansicht nach weiterer Wohnraum in der Hansestadt schaffen (Nachverdichtung, Bunker, Gewerbeflächen, …) und planen Sie etwas in der Art in nächster Zeit?

C.P: Nachverdichtung: Es gibt noch sehr viele Flächen, wo sich jede Menge neuer Wohnraum schaffen lässt. Hier machen wir gerade im Zentrum jedoch die Erfahrung, dass kleinere Projekte wie beispielsweise Dachgeschossausbauten und Aufstockungsprojekte teils im Genehmigungsverfahren sehr lange dauern. Häufig sind jedoch Ausbauten und Aufstockungsprojekte auch deshalb etwas schwieriger, weil viele Nachbarrechte berührt werden und nur wenige neue Einheiten geschaffen werden.

Weiteres hohes Wohnungsbaupotential ergibt sich unserer Ansicht nach durch den Abriss alter, kleinerer und maroder Gebäude. Das gilt für das Zentrum genauso wie für die ersten Lagen rund um das Zentrum, ein zweigeschossiges Gebäude mit vier Wohnungen wird abgerissen und ein neues fünfgeschossiges Gebäude mit 18 Wohnungen wird an gleicher Stelle erbaut. In Lurup und in Lokstedt haben wir gerade jeweils ein Projekt (Start im Frühjahr 2022), wo sich vorher jeweils ein Einfamilienhaus befand und nun auf demselben Grundstück 7 bzw. 12 neue Wohnungen entstehen. Auch hier wäre es wünschenswert, wenn die Genehmigungsverfahren unkomplizierter, schlanker und schneller laufen würden.

Würde man in den Ballungsräumen großzügig das Baurecht um beispielsweise zwei Vollgeschosse erweitern, könnte man der Wohnungsknappheit in wenigen Jahren schlagkräftig begegnen. Es könnten deutlich mehr Wohnungen gebaut und die Nachfrage damit besser befriedigt werden. Durch den hohen Neubauanteil entsteht ein Preisdruck auch auf sehr alte und nicht gut instandgehaltene Objekte, sprich ein Eigentümer, der seine Wohnungen nicht gut instand hält, findet irgendwann keine Mieter mehr oder muss seine Preise senken. Somit sorgt der Neubau – selbst hochwertiger Neubau – auch für eine Entspannung des Marktes in den niedrigeren Preissegmenten. Alle Zweifler, die nun befürchten, dass neben ihnen ein 3-Geschosser anstatt eines Einfamilienhauses entsteht, profitieren ebenfalls, denn ihr eigenes Grundstück wird aufgrund der zukünftig höher werdenden Ausnutzung ihres Grundstückes durch einen deutlich höheren Grundstückswert belohnt. So kann die Stadt schnell, unbürokratisch, gerecht und nachhaltig wachsen und der Wohnungsknappheit deutlich entgegenwirken. Gleichzeitig wird nicht nur in einigen Arealen und Neubaugebieten neuer Wohnraum entstehen, sondern flächendeckend an jeder Stelle der Metropole.

Vielen Dank für das Gespräch!

Titelbild: aus dem Bauvorhaben Lüttliv von Peters + Peters Wohn- und Anlageimmobilien

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