Mit dem Neubau-Projekt „adam Offenbach“ realisiert die Krieger + Schramm GmbH & Co. KG Unternehmensgruppe gerade 62 Eigentumswohnungen im Stadtteil Bieber. Eine Besonderheit an diesem Ensemble ist, dass es auf einem sogenannten Erbbaurechtsgrundstück gebaut wird. Dipl. Sparkassenbetriebswirt Tobias Rinke, Mitglied der Geschäftsführung bei Krieger + Schramm, gibt uns im Rahmen eines Interviews einen Einblick in die Vorteile, die das Erbbaurechtsprinzip bei „adam“ mit sich bringt. Unser Beitrag behandelt zudem Fragen zur Finanzierung einer Erbbaurechtsimmobilie und wichtige Aspekte, die Eigentümer in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) betreffen. Ob Erbbaurecht und Kapitalanlage eine gute Kombination sind? Das erfahren Sie ebenfalls!
Herr Rinke, vielen Dank, dass Sie sich Zeit für ein Interview mit neubau kompass nehmen. Fangen wir mit einer ganz allgemeinen Frage an. Wie lässt sich das Prinzip „Erbbaurecht“ kurz und knapp erklären?
Beim Erbbaurecht wird ein Gebäude auf fremdem Baugrund errichtet, der nicht in das Eigentum der Käufer übergeht. Die Käufer bezahlen an den Grundstückseigentümer für die Nutzung des Baulands bzw. das Erbbaurecht ein regelmäßiges Entgelt, den sogenannten Erbbauzins. Als grundstücksgleiches Recht kann das Erbbaurecht vererbt, belastet und weiterverkauft werden.
Die Laufzeit ist befristet und zwischen den Parteien frei verhandelbar. Üblich sind lange Laufzeiten von bis zu 99 Jahren. Auf diese Weise ist die Nutzung in der Regel über Generationen hinweg gesichert.
Nach Ablauf der beispielsweise 99 Jahre gibt es zwei Möglichkeiten: Meist wird der Vertrag um eine weitere Laufzeit verlängert. Möchte der Erbbaurechtgeber allerdings das Grundstück anders nutzen, so fällt das Grundstück mitsamt Bauwerk an ihn zurück. Die Eigentümer des Gebäudes muss er in diesem Fall entschädigen. Die Höhe dieser Entschädigung ist abhängig vom Zustand der Immobile, darf aber laut Gesetz (§ 27 Abs. 2 ErbbauRG) nicht weniger als zwei Drittel des Verkehrswerts betragen.
Ihr Erbbaurechtsprojekt „adam Offenbach“ schafft im Stadtteil Bieber neuen Wohnraum mit einer gehobenen Ausstattung. Hatten Sie als Bauträger bei der Planung der Wohnungen eine besondere Zielgruppe im Auge? In welcher Weise kam dabei der Aspekt des Erbbaurechts zum Tragen?
Bei den 62 Wohneinheiten des Projekts „adam“ im Neubaugebiet Offenbach-Bieber mit 2-bis 4-Wohnungen und 49 bis 117 m² Wohnfläche ist sowohl für Einzelpersonen als auch Paare und Familien das Passende dabei: Optimale Verkehrsanbindung nach Frankfurt/Main, zahlreiche Spielplätze, Kitas und Schulen und alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs fußläufig erreichbar – in „adam“ kann jeder ein Zuhause finden.
Es war uns wichtig, ein Produkt zu schaffen, dass sich gerade auch Familien mit mittleren Einkommen leisten können. Denn hohe Grundstückspreise in Verbindung mit der gehobenen Bau- und Ausstattungsqualität von Krieger + Schramm spiegeln sich natürlich auch in den Wohnungskaufpreisen wider. Hier hat das Erbbaurecht wirklich geholfen: Da das Grundstück bei den Eigentümern verbleibt, entfällt der Grundstückskaufpreis für uns als Bauträger. Diesen Preisvorteil von mitunter 30 bis 40 Prozent geben wir direkt an unsere Kunden weiter. Für die Käufer sinkt so der Kapitaleinsatz – sowohl der Kreditbedarf als auch der Eigenmitteleinsatz. Damit fällt die Hürde für die Chance auf mehr soziale Sicherheit durch Wohneigentum. Wenngleich sich Krieger + Schramm normalerweise eher im gehobenen Preissegment verorten lässt, war es uns bei diesem Projekt durch das Erbbaurecht möglich, eine breitere Zielgruppe anzusprechen.
Das hat „adam Offenbach“ im Stadtteil Bieber zu bieten. Quelle: Krieger +Schramm GmbH & Co. KG
Viele Käufer, häufig Familien, realisieren den Kauf ihres Zuhauses durch ein Darlehen. Gibt es bei der Finanzierung von Erbbaurechtsimmobilien etwas Besonderes zu beachten?
Für die allermeisten Banken ist die Finanzierung eines Erbbaurechtsobjekts absolut problemlos. Allerdings sind mitunter ein paar Besonderheiten zu beachten, die sich aus dem Erbbaurechtsvertrag zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten ergeben. So ist oft nur eine begrenzte grundbuchliche Belastung, beispielsweise bis zu 90 Prozent des Kaufpreises, möglich. Das ist aber in der Regel kein Problem, weil ja der Grundstücksanteil nicht mitfinanziert werden muss. Zum anderen achten Banken darauf, dass die Darlehen nicht länger laufen als das Erbbaurecht. Das ist aber bei dessen sehr langen Laufzeiten fast immer unproblematisch.
Wenn ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnungsanlage auf einem Erbbaurechtsgrundstück errichtet wird, trifft für die künftigen Eigentümer Erbbaurecht auf WEG-Recht. Beim Grundbucheintrag oder etwa der Teilungserklärung wird hier sicher einiges anders laufen als bei einer Immobilie mit gekauftem Grundstück. Wie wird beim Notar und innerhalb der Eigentümergemeinschaft alles bestmöglich geregelt?
Zu Beginn gibt es folgende Vertragsparteien: den Grundstückseigentümer als Erbbaurechtgeber und Krieger + Schramm als Erbbaurechtsnehmer. Der Erbbaurechtsvertrag wird notariell beurkundet. Krieger + Schramm verpflichtet sich zur Errichtung des Bauwerks und zur Zahlung des
Erbbauzinses. Das Erbbaurecht wird mit den ausbedungenen Parametern, also Vertragsparteien, Dauer, Beginn und Ende sowohl in das Grundstücksgrundbuch (als Belastung), als auch in ein von Amts wegen eröffnetes Erbbaugrundbuch (als Recht) eingetragen.
Im Falle eines Mehrfamilienhauses handelt es sich um ein sogenanntes Wohnungserbbaurecht. Das ist ein anteiliges Erbbaurecht am Gesamterbbaurecht des Grundstücks in Verbindung mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Dabei wird der Miteigentumsanteil am Grundstück mit dem Miteigentumsanteil am Erbbaurecht gleichgesetzt.
Erwirbt ein Interessent eine Wohnung, so geht das Sondereigentum
an dieser Wohnung mit dem beurkundeten Kaufvertrag an ihn als Käufer über. Zusätzlich erhält er durch das entstehende Wohnungserbbaurecht statt dem üblichen Miteigentumsanteil am Grundstück einen Miteigentumsanteil am Erbbaurecht.
Durch diesen Anteil am Erbbaurecht tritt der Wohnungskäufer in
sämtliche Bestimmungen des bereits bestehenden Erbbaurechtsvertrags ein. Der Erwerber wird im Erbbaugrundbuch eingetragen.
Um es für den Erbbaurechtgeber einfach und unkompliziert zu
gestalten, kümmert sich später der Verwalter um die pünktliche Überweisung des Erbbauzinses und die Kommunikation mit allen Wohnungseigentümern.
Was gibt es zu beachten, wenn man eine neu gebaute Erbbaurechtswohnung in 10 oder 20 Jahren einmal verkaufen oder vererben möchte? Was erwartet den Verkäufer, den Käufer oder die Erben hinsichtlich des Immobilienwerts? Wie geht es bei einem Eigentümerwechsel mit dem Erbbauzins weiter?
Als grundstücksgleiches Recht kann das Erbbaurecht jederzeit vererbt,
belastet und weiterverkauft werden. Das Vorgehen beim Verkauf gleicht dem zuvor erläuterten Verfahren. Mit dem Eigentum an der Wohnung und dem Miteigentumsanteil am Erbbaurecht gehen alle Rechte und Pflichten an den neuen Eigentümer über. Folglich übernimmt dieser auch die Zahlungsverpflichtung des Erbbauzinses.
Der sogenannte Verkehrswert der Erbbauimmobilien ist abhängig von Zustand, Alter, Ausstattung, Lage und Größte des Gebäudes, der verbleibenden Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags, der Höhe des monatlichen Erbbauzinses sowie den zum Verkaufszeitpunkt vorherrschenden Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt. Eine kurze Rest-Vertragslaufzeit und die damit einhergehende Unsicherheit kann den Verkaufspreis mindern.
Das Hausgeld, die regelmäßig steigenden Erbbauzinsen und diverse andere Kosten rund um die eigene Immobilie können sich über die Jahre ordentlich summieren. Ist eine Erbbaurechtswohnung trotzdem auch etwas für Kapitalanleger? Gibt es steuerliche Vorteile für Vermieter?
Auf jeden Fall! Grundsätzlich sind Erbbauzinsen für alle Vertragsbeteiligten
kalkulierbare Kosten für die Zukunft. Der Erbbauzins wird für gewöhnlich an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und kann höchstens alle drei Jahre erhöht werden, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Index ändert. Zu erwartende Wertsteigerungen des Grundstücks haben dagegen keinen Einfluss auf den zu zahlenden Erbbauzins.
Die steuerlichen Auswirkungen des Erbbaurechts sind mit den
Rahmenbedingungen beim konventionellen Immobilienkauf gleichzusetzen. So können die jeweiligen Vorteile, z. B. staatliche Fördermittel, Abschreibungen oder Steuervergünstigen genauso genutzt werden. Bei Wohnraumvermietung ist der durch den Wohnungseigentümer zu zahlende Erbbauzins bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei den Werbungskosten absetzbar. Aus steuerlicher Sicht sind vermietete Wohnungen im Erbbaurecht besonders günstig, da der gesamte Kaufpreis abgeschrieben werden kann. Beim konventionellen Kauf dagegen darf der Grundstücksanteil – nicht selten 30 Prozent und mehr des Kaufpreises – nicht steuerlich abgesetzt werden.
Das Ziel der Wohnraumvermietung und das Generieren von
Mieteinnahmen wird auch im Erbbaurecht erreicht. Dabei können die niedrigeren Finanzierungskosten Investitionschancen für Klein-Kapitalanleger eröffnen. Anders als man oft hört oder liest, ist eine Erbbaurechtsimmobilie also nicht nur eine gute Option für Eigennutzer, sondern kann für Vermieter auch ein wertvoller Baustein für die Altersvorsorge darstellen.
Vielen Dank für das Gespräch, Herr Rinke.
Die Krieger + Schramm GmbH & Co. KG Unternehmensgruppe hat sich seit der Gründung im Jahr 1992 von einem reinen Bauunternehmen zu einem modernen und leistungsfähigen Wohnungsbau-Spezialisten entwickelt. Als inhabergeführtes Familienunternehmen stehen die über 150 Mitarbeiter für Zuverlässigkeit, Partnerschaft, Kompetenz und Verantwortung. Krieger + Schramm schafft Wohlfühlorte für Menschen – zur Eigennutzung oder Kapitalanlage. Fast 30 Jahre Erfahrung kann die Unternehmensgruppe als Projektentwickler und Bauträger vorweisen. Die Dagmar +
Matthias Krieger Stiftung fördert und unterstützt Sport-, Kultur- und
Bildungs-Projekte für junge Menschen.
Sie möchten noch mehr über das Thema Erbbaurechtsimmobilie erfahren? Lesen Sie hierzu unseren Beitrag „Erbbaurecht: Eine günstige Alternative zum Grundstückskauf?“ im Blog. Ihr Team von neubau kompass
Das Titelbild zeigt eine Illustration des Neubauprojekts „adam Offenbach“. Quelle: Krieger + Schramm GmbH & Co. KG