Im Gespräch mit Thomas Schüttken über den Immobilienmarkt in Düsseldorf

Kaum ein Markt für Wohnimmobilien ist so spannend wie der in Düsseldorf. Die Rheinmetropole verändert sich permanent und mit ihr die Preise. Ein Experte dafür ist Thomas Schüttken, Geschäftsführer von BÖCKER-Wohnimmobilien. Lesen Sie im Exklusivinterview über die „Hidden Champions“ unter den Stadtteilen und Veränderungen auf dem Immobilienmarkt. Mehr dazu im aktuellen Wohnlagenbericht von BÖCKER-Wohnimmobilien, der in Kooperation mit bulwiengesa entstanden ist. 

Was sind die drei wichtigsten Fazits, die Sie mit Ihrem aktuellen Wohnlagenbericht für Düsseldorf und Umgebung 2021/2022 gewonnen haben?

Thomas Schüttken: Nie zuvor wurde es uns allen so bewusst, dass wir in einer Welt des stetigen Wandels und der zunehmenden Prognoseunsicherheit leben. Als Immobilienprofis sind wir da keine Ausnahme. Als wir mit unserem WOHNLAGENBERICHT 2021/22 begonnen haben, waren wir noch mitten in der Corona-Hochphase. Der erste Lockdown in der deutschen Geschichte lag zwar hinter uns, doch die meisten Beschäftigten arbeiteten noch im Homeoffice. Schon zu dieser Zeit glich der Blick nach vorne dem in die berühmte Glaskugel. Niemand konnte mit Sicherheit sagen, welche Auswirkungen die Coronakrise auf den Wohnimmobilienmarkt haben würde. Unsere Quintessenz war aber, dass der Druck auf den Markt weiterhin hoch bleiben würde und auch die Preise weiterhin steigen würden. Die rückläufige Nachfrage erzeugte 2021 eine kleine Delle, doch seit Anfang 2022 zog das Kaufinteresse wieder deutlich an. Die Finanzierungskonditionen als auch die Inflation bewegten sich allerdings in einem anderen Fahrwasser als heute. 

Seit dem 24. Februar 2022 hat sich die Welt im wahrsten Sinne des Wortes gedreht. Eine Zeitenwende hat begonnen – mit spürbaren Folgen für die Immobilienmärkte. Heute haben wir eine extrem hohe Inflation und der Baufinanzierungszinssatz tendiert in Richtung 4 Prozent.  Eine Prognose, wie es in den nächsten Monaten weitergeht, bleibt sehr schwierig. 

Allein die Fülle der Fragezeichen macht es wahrscheinlich, dass sich die Preise auch in Düsseldorf zumindest nicht mehr mit dieser Dynamik nach oben entwickeln, wie dies in den letzten 10–12 Jahren der Fall war. Hier sehen wir eher eine Seitwärtsbewegung. Der Bevölkerungszuwachs wird sich in Düsseldorf weiter fortsetzen und somit bleibt auch die Nachfrage nach Wohnraum weiter hoch. Anders sieht unsere Einschätzung für das zuletzt sehr dynamische Umland aus. Diese Teilmärkte werden mehr unter Druck geraten und hier ist auch stellenweise mit sinkenden Preisen zu rechnen.

Konnten Sie „Hidden Champions“ ausmachen – aufstrebende Stadtteile, die bislang weniger auf dem Radar der Käufer waren und nun stärker nachgefragt werden? 

TS: Die Hidden Champions des letzten Jahres sind im Zweifel heute keine mehr. Waren die vermeintlich weniger begehrten Stadtteile wie Wersten, Eller oder auch Garath zunehmend in den Fokus von Bauträgern, Projektentwicklern und Investoren geraten, könnte sich diese Entwicklung in den nächsten Monaten wieder umdrehen. Zum einen, weil einige Projektentwickler ihre Vorhaben zunächst auf Eis legen. Aufgrund der aktuellen Situation ist zudem eine seriöse Kalkulation der Baukosten und der Erlöse kaum machbar. Zum anderen rücken in den schlechteren Zeiten wiederum die 1a-Lagen in den Fokus derjenigen, die trotz der Situation über entsprechende (Eigen)-Mittel verfügen, um in Sachwerte zu investieren. Dies sind in Düsseldorf nach wie vor der Düsseldorfer Norden mit Wittlaer, Kaiserswerth, Lohausen und Kalkum sowie die linksrheinischen Stadtteile Ober- und Niederkassel. Auch der Stadtbezirk 1 wird für Investoren weiterhin attraktiv bleiben, genauso wie das seit jeher begehrte Zooviertel und Flingern-Nord sowie natürlich alle Rheinlagen.

Haben Sie einen Geheimtipp, wo in Düsseldorf Immobilienkäufer noch „Schnäppchen“ machen können?

TS: Schnäppchen in Düsseldorf werden sich wohl nur dann ergeben, wenn es zu sogenannten Notverkäufen kommen sollte. Damit ist aber nicht zu rechnen. Auslaufende Finanzierungen wurden meist zu einer Zeit geschlossen, als das Zinsniveau in einem vergleichbaren Umfeld war, wie es aktuell der Fall ist. Oder die Laufzeit wurde auf 20 oder 25 Jahre festgelegt.

Wie erwähnt, werden die Top-Lagen etwas mehr in den Fokus rücken und somit der Preisdruck auf die einfacheren Lagen etwas nachlassen. Somit wird am ehesten mit moderat steigenden Renditen in Flingern-Süd, Wersten, Eller oder auch in Garath und Hellerhof zu rechnen sein. Aber auch im Umland der Landeshauptstadt wird der Preisdruck geringer. Somit werden Neuss und Hilden, aber auch Quartiere in Duisburg oder Essen wieder interessanter für Selbstnutzer wie Kapitalanleger werden. Auch Städte wie Mönchengladbach, die aktuell verschiedene Neubauvorhaben platziert haben, können hier profitieren, weil die Einstiegspreise deutlich unter dem Düsseldorfer Niveau liegen.

Düsseldorfs Speckgürtel dehnt sich aus bis mittlerweile ins Ruhrgebiet und lockt mit (aktuell noch) günstigeren Preisen. Worauf sollten Käufer achten, die den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses im Düsseldorfer Speckgürtel in Erwägung ziehen? 

TS: Die Entwicklung des sogenannten Speckgürtels um Düsseldorf wird in den nächsten Jahren spannend sein. Haben die umliegenden Gemeinden in den vorangegangenen Jahren stark von der hohen Nachfrage und dem geringen Angebot in Düsseldorf profitiert, so könnte es demnächst etwas ruhiger werden. Die direkt benachbarten Gemeinden wie Meerbusch, Neuss, Ratingen, Hilden und auch der Duisburger Süden werden im Fokus der weniger eigenmittelstarken Wohnungs- und Eigenheimkäufer aus Düsseldorf bleiben, doch werden auch hier die guten Lagen zunehmend wichtig. 

Insbesondere ist die Anbindung an den ÖPNV ein entscheidendes Kriterium für eine Investition. Teile von Meerbusch zum Beispiel sind nicht an das Schienennetz angeschlossen. Dafür sind Ratingen, Neuss oder auch Duisburg sehr gut angebunden. Selbst vom Hauptbahnhof in Mönchengladbach benötigt man mit der Regionalbahn lediglich 25 Minuten bis zum Hauptbahnhof Düsseldorf. Wichtig ist natürlich auch eine gute Infrastruktur in Bezug auf Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten. Und durch das weiterhin beliebte Homeoffice bleiben auch eine gute Breitbandanbindung sowie ein ausgebautes Mobilfunknetz ein wichtiges Kriterium.

Vielen Dank für das Gespräch Herr Schüttken!

Auf dem neubau kompass finden Sie Neubauwohnungen und neue Eigenheime in Düsseldorf und Umgebung. Viel Erfolg bei der Immobiliensuche!

Interview: Julia Niewöhner

Titelbild: Arten Zsypalov / Unsplash