Immer mehr Menschen entschließen sich dazu, ihre Eigentumswohnung(en) oder Ihr Haus bereits zu Lebzeiten an ihre Nächsten weiter zu geben. Schenken ist eine beliebte Alternative zum Vererben geworden, nicht zuletzt aus Steuergründen. Allerdings: auch das Verschenken von Immobilien hat Vor- und Nachteile und ganz so günstig ist diese Alternative auch nicht immer.
Es gelten gesetzliche Freibeträge
Wer eine Immobilie lieber verschenkt, als sie „auf dem klassischen Weg“ zu vererben, tut dies in der Regel aus steuerlichen Gründen. Aber nicht immer sind die Unterschiede zwischen Schenkung und Erbschaft steuerrechtlich so groß wie angenommen. Die gesetzlichen Freibeträge sind bei beiden Wegen sogar gleich hoch. Vielmehr ist entscheidend: bei Schenkungen können diese Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Ideal, wenn es zum Beispiel mehrere Immobilien zu übertragen gibt.
Wer eine Immobilie geschenkt bekommt, muss darauf Steuern zahlen. Versteuert wird der Wert oberhalb des Freibetrags. Dieser liegt bei Verheirateten um die 500.000 Euro. Kindern stehen jeweils 400.000 Euro zu, sowohl von der Mutter als auch vom Vater. Bei zwei Kindern zum Beispiel liegt der Steuerfreibetrag demzufolge bei 1,6 Millionen Euro. Enkel haben die Möglichkeit, 200.000 Euro steuerfrei zu bekommen. Nicht einfach haben es unverheiratete Paare: vor dem Steuerrecht gelten Sie als „Fremde“ und können demzufolge lediglich nur Werte von bis zu 20.000 Euro steuerfrei erben bzw. geschenkt bekommen.
Verschenken bei mehreren Immobilien sinnvoll
Insbesondere bei größeren Summen wie sie bei mehreren vererbten Immobilien zusammen kommen, fällt die Erbschaftssteuer unter Umständen sehr hoch aus. Für die ersten 75.000 Euro oberhalb des Freibetrages müssen Kinder und Ehepartner sieben Prozent Steuern zahlen. Ist das vererbte Vermögen sehr hoch, steigt dieser Satz auf 30 Prozent.
In diesem Fall ist Verschenken zu Lebzeiten ohne Frage aus steuerrechtlichen Gründen die bessere Alternative. Wer etwa zwei oder drei Eigentumswohnungen besitzt, kann diese – am Besten im Laufe von mehr als 10 Jahren wegen des erneuten Freibetrags – an Kinder, Ehepartner, Enkel oder weitere nahe stehende Personen verschenken.
Verschenken muss gut überlegt sein
Obwohl allein der Steueraspekt zweifellos für das Verschenken von Immobilien spricht, sollten Sie als künftiger „Übertrager“ oder „Schenker“ der Immobilie nichts überstürzen. Zum Einen sollten die emotionalen Auswirkungen nicht unterschätzt werden. Es ist nicht einfach, ein Haus oder eine Wohnung, die man als „persönliches Eigentum“ betrachtet und woran unter Umständen einige Erinnerungen hängen, einfach abzugeben. Lassen Sie sich auf jeden Fall nicht unter Druck setzen!
Und auch wenn das Verhältnis zum Beschenkten noch so gut ist: sichern Sie sich im Vorfeld ab. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, zwar die Wohnung oder das Haus zu verschenken und dennoch weiterhin Nutzen aus der Immobilie zu ziehen.
Zwei der bekanntesten sind Wohnrecht und Nießbrauchrecht. Mit dem Nutzungs- und Wohnrecht haben Sie die Gewissheit, weiterhin in Ihrem Haus wohnen zu können. Das Nießbrauchrecht ermöglicht Ihnen ergänzend dazu, Erträge aus der Vermietung der Immobilie zu bekommen. Dabei dürfen Sie die Wohnung bzw. das Haus selber vermieten. Was dem neuen Eigentümer jedoch obliegt, sind der Verkauf oder die Belastung der jeweiligen Immobilie. Zusätzlich verringert sich beim Nießbrauch der Wert der verschenkten Immobilie. Was wiederum dem Freibetrag zugute kommt.
Schenkungen mit Auflagen verbinden
Vielleicht ist es nicht „die feine englische Art“, Sie haben aber in jedem Fall die Möglichkeit, Ihre Schenkung mit Auflagen zu versehen. Diese können etwa die Fortführung der Familienfirma sein oder weitere Vorgaben, die der Beschenkte zu erfüllen hat, ehe er in den Genuss Ihrer Immobilie kommt. Diese Auflagen können im Schenkungsvertrag entsprechend fixiert werden.
Schenkung nur mit Grundbucheintrag
Bevor Sie Ihre Immobilie verschenken – stellen Sie sicher, dass mindestens der Grundbucheintrag erfolgt ist. Der Beschenkte sollte in der Lage sein, über die Immobilie frei verfügen zu können.
Besser vorsehen: Rückfallklausel
Auch im Falle einer Schenkung ist es sinnvoll, eine Rückfallklausel in den entsprechenden Schenkungsvertrag mit aufzunehmen. Diese sieht vor, dass die verschenkte Immobilie im Falle des Todes, der Insolvenz oder weiterer unvorhersehbarer Katastrophen im Leben des Beschenkten zurück an den Schenkenden geht. Damit soll vermieden werden, dass die Immobilie „in die falschen Hände“ oder außerhalb der eigenen Familienbande gerät.
Schenkungen ausschlagen
Zum Schluss noch ein Tipp für die Beschenkten: es ist möglich, Schenkungen auszuschlagen. Das macht sogar Sinn, wenn die Hypothek, die Sanierungskosten oder die mit der Schenkung verbundene Steuer höher sind, als der Wert der Immobilie. In diesem Fall kann es sogar sein, dass das Immobiliengeschenk Sie als Beschenkten ruinieren kann. Denn: Steuern müssen in jedem Fall gezahlt werden und sie richten sich nicht nach der Höhe des Barvermögens seitens des Beschenkten.
Wussten Sie, dass Sie wenn Sie eine Immobilie erben, zum Beispiel eine oder zwei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten werden. Lesen Sie mehr dazu.
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