Der Immobilienmarkt im 1. Quartal 2026: Potenziale und Prognosen

Der Immobilienmarkt stabilisiert sich im ersten Quartal 2026. Doch geopolitische Auseinandersetzungen im Nahen Osten trüben die Lage. Bauzinsen haben die 4-Prozent-Marke geknackt. Baufinanzierungen steigen; der Eigenkapitalanteil wird zunehmend wichtiger. Jedoch nimmt der Wettbewerb unter Käufern ab. Für zahlungskräftige Immobilieninteressenten bedeutet das: Entspannt überlegen und jede Fördermöglichkeit nutzen.

Wie hoch sind die Bauzinsen im Jahresverlauf bis heute?

Das Jahr 2026 startete mit durchschnittlichen Bauzinsen von 3,88 % für 10 Jahre – 4,19 % für 15 Jahre und 4,37 % für 20 Jahre. Top-Konditionen um 3,5 % blieben Kreditnehmern mit sehr guter Bonität (sicherem Job & guten Gehalt) vorbehalten.

Im Februar 2026 stabilisierten sich die Zinsen bei rund 3,9 % für 10-jährige Darlehen. Die Europäische Zentralbank (EZB) und Federal Reserve (Fed) pausierten ihre Zinserhöhungen, wodurch sich das Niveau weitgehend einpendelte. In Einzelfällen waren Bestzinsen von etwa 3,4 % (10 Jahre) möglich.

Auch im März blieb zunächst die Planungssicherheit bestehen: Bauzinsen bewegten sich für 10-jährige Bindungen zwischen 3,6 und 4,0 %. Eine Rückkehr zu den Niedrigzinsen vor 2022 galt jedoch als bereits ausgeschlossen.

Mit der Eskalation des Nahostkonflikts änderte sich die Lage deutlich. Steigende Energiepreise, unterbrochene Lieferketten und Inflationssorgen verunsicherten die Finanzmärkte. Banken verschärften ihre Kreditbedingungen – die Folge: Die 4 %-Marke wurde dauerhaft überschritten.

Parallel stiegen die Renditen deutscher Staatsanleihen auf rund 3 % (höchster Stand seit 2011) – ein klares Signal für weiter steigende Bauzinsen. Ende März lagen die Zinsen für 10-jährige Finanzierungen bei bis zu 4,59 %.

Entwicklung der Bauzinsen – Anfang 2026:

• Januar: ca. 3,88 %
• Februar: ca. 3,9 %
• März: 3,6 – 4,59 %

Wie wirkt sich die Zinslage auf Baufinanzierungen aus?

Der Immobilienmarkt Q1/2026 bleibt angespannt und tritt trotz politischer Impulse auf der Stelle. Banken nehmen die Bonität ihrer Kunden genauer unter die Lupe. 100-Prozent-Finanzierungen sind schwierig; 90-Prozent-Finanzierungen für Banken noch denkbar. Die Folge gestiegener Bauzinsen ist, dass Kreditnehmende so viel Eigenkapital wie möglich in ihre Baufinanzierung einbringen: im Schnitt 142.000 Euro.

Für Käufer besteht jedoch weiterhin Spielraum: Durch Angebotsvergleiche lassen sich rund 0,3 Prozentpunkte sparen. Das ergab eine Analyse von FMHX.

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Warum steigen Baugenehmigungen – aber der Neubau stagniert

Im Januar 2026 wurden 19.500 Wohnungen genehmigt. Das entspricht einem Anstieg von 8,4 % gegenüber dem Vormonat – teilt das Statistische Bundesamt (Destatis) mit. Davon entfallen 16.400 Wohnungen auf Neubauten (+7,4 %). Besonders stark wuchs das Segment der Zweifamilienhäuser (+26,1 %). Etwas weniger Wohnraum, aber noch auf solidem Niveau, wurden insgesamt 17.900 Wohnungen im Februar 2026 genehmigt.

Der Zwei-Monats-Zeitraum Januar und Februar dieses Jahres steht daher schon jetzt unter einem positiven Stern. Im Vergleich zu 2025 waren es 2,1% mehr genehmigte Wohnungen – zusammen 35.900 Neubauten. Dieser Trend hat sich besonders bei Einfamilienhäusern gezeigt: ein Plus von 12,4 % – auf insgesamt 6.800 Wohnungen.

Die reale gegenwärtige Neubautätigkeit geht indes zäh voran. Momentane Fertigstellungen von Neubauten lassen noch auf sich warten. Baukosten und Energiekosten steigen indes infolge geopolitischer Krisen. Das verteuert auch Kreditfinanzierungen. Wer baut, wartet daher teilweise noch auf bessere Rahmenbedingungen, um Bauprojekte tatsächlich zu realisieren.

2025 wurden 220.000 Wohnungen fertiggestellt. Für 2026 erwarten Experten, dass die „rote Linie gerissen wird“ – mit lediglich 200.000 Wohnungen. Die Hoffnungen der Baubranche ruhen daher u.a. auf dem Gebäudetyp E sowie der radikalen Beschleunigung von Genehmigungen („Fast Lane“).

Insgesamt zeigt der Immobilienmarkt dank steigender Baugenehmigungen also erste Erholungstendenzen – allerdings erst einmal auf niedrigem Niveau.

Wie entwickeln sich Immobilienpreise und Kaufnachfrage?

Branchenexperten haben Anfang des Jahres – ohne Nahostkonflikt – noch eine Seitwärtsbewegung vorausgesagt. Laut der im März veröffentlichten DZ-HYP-Analyse „Immobilienmarkt Deutschland 2026“ trifft aktuell eine kontinuierlich hohe Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt Q1/2026 auf strukturelle Angebotsknappheit. Dieser Nachfragedruck treibt auch die Mietpreise in die Höhe – und ist ein Garant für eine gute Vermietungsperspektiven.

Laut aktuellem Europace Hauspreisindex (EPX) verharren Neubaupreise auf leicht sinkendem Niveau: Im Februar 2026 fallen sie um 0,33 %. Die Preise für Eigentumswohnungen verzeichnen ein leichtes Plus von 0,27 %.

Zukünftig hat Schleswig-Holstein die besten Aussichten: Der Wohnatlas 2035 der Postbank, der vom Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) in Auftrag gegeben wird, bescheinigt dem Bundesland ein Preiswachstum von 0,7 %. Dahinter folgen Bayern und Baden-Württemberg mit jeweils 0,6 % Preiswachstum. Als Wachstumsstädte schneiden Leipzig (+1,9%) und Konstanz (+1,2%) am besten ab.

Für Kapitalanleger sowie Investoren bleibt der Wohnungsmarkt aktuell immer noch die stabilste Assetklasse. Wer sich heute Eigentum in guten Mikrolagen sichert, stärkt sein Portfolio für den krisensicheren Cashflow sowie nachhaltige Ertragssteigerungen – zu dem Ergebnis kommt u.a. der Residential Report Deutschland (BNP Paribas).

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Gebäudetyp E und KfW-Neubau-Förderung – wie lautet das vorläufige Resümee?

Dank der jüngst wiederbelebten KfW-Förderung Klimafreundlicher Neubau für Effizienzhäuser 40 und 55 wurden Anfang 2026 wieder einige Bauprojekte initiiert. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) blickt optimistisch in die Zukunft. Das Jahr 2025 sorgte bei der staatlichen Förderbank bundesweit für Kredite und Zuschüsse in Höhe von 61 Milliarden Euro. Rekordverdächtig gefördert mit Zuschüssen und Krediten wurden dadurch 752.000 Immobilienbesitzer; das ist ein Plus von 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Für das laufende Jahr hofft die Baubranche auf den noch nicht final beschlossenen „Gebäudetyp E“. Dadurch soll Bauen günstiger und bürokratisch einfacher werden. Laut Bundesbauministerin Verena Hubertz, die jüngst am 17. Wohnungsbautag teilnahm, wird aktuell auf Hochtouren daran gearbeitet, den Gebäudetyp E in Kraft treten zu lassen. Ziel ist, noch in diesem Jahr 2026 dadurch die Baukosten zu senken – und somit für mehr Neubau zu sorgen.

Schleswig-Holstein, Hamburg und Bayern machen es bereits vor. Sie genehmigen den Gebäudetyp E schon bereits bei Pilotprojekten – ohne überflüssige Baustandards.

Immobilienmarkt Q1/2026 – Kennzahlen:

• Bauzinsen (10 Jahre): 3,6 % – 4,59 %
• Eigenkapital Ø: ca. 142.000 €
• Baugenehmigungen Jan 2026: +8,4 %
• Fertigstellungen 2026: ca. 200.000 Wohnungen

Was musst du aktuell beim Immobilienkauf 2026 beachten?

• Preisentwicklung: 2 bis 4 % jährliches Preiswachstum – aktuelle Durchschnittspreise: 2.703 €/m² (Wohnung) und 3.197 €/m² (Haus)
• Zinsen: 3,6 % bis 4,59 % (für 10-jährige Zinsbindungen)
• Energieeffizienz: KfW-Förderprogramme EH 40 und EH 55 sind wieder in Kraft getreten, Förderzinsen zuletzt sogar gesunken (wir berichteten)
• Finanzierung: Eigenkapital und Vermögenswerte so viel wie möglich einbringen (ggf. auch von den Eltern als Bürgschaft), Bauzinsen beobachten und Kreditangebote vergleichen, Recht auf Sondertilgungen vereinbaren
• Rechtliche Rahmenbedingungen: Steuerliche Absetzungsmöglichkeiten nutzen – als Kapitalanleger: Finanzierungskosten, Kreditzinsen, Kaufnebenkosten, AfA und Sonder-AfA; Selbstnutzer: Renovierungskosten (jährlich max. 1200 Euro)

FAQ – aktuelle Fragen zum Immobilienmarkt 2026

Steigen die Bauzinsen 2026?

Ja. Durch den Nahostkonflikt sind die Bauzinsen von Februar 2026 – innerhalb eines Monats – auf März von ca. 3,4 % auf 4,5 % (für 10-jährige Zinsbindungen) gestiegen.

Werden Baufinanzierungen jetzt teurer?

Ja. Tendenziell können sich Baufinanzierungen durch den Vergleich von Kreditangeboten noch um ca. 0,3 Prozentpunkte verbessern. Aber allgemein gilt: Wegen geopolitischer Konflikte im Nahen Osten und jährlich steigender Kaufpreise (2-4 %) sollte nicht zu lang gewartet werden.

Welche Folgen hat der Nahostkonflikt auf die Höhe der Bauzinsen 2026?

Lieferengpässe, Materialknappheit und gestiegene Energiekosten bewirken höhere Baukosten. Die geopolitische Unsicherheit für Anleger und Investoren verteuert zusätzlich die Renditen deutscher Staatsanleihen, momentan auf ein Rekordniveau von 3 % (höchster Stand seit 2011). Staatsanleihen haben neben dem EZB-Leitzins, Pfandbriefen und SWAP (sog. derivative Finanzinstrumente) enormen Einfluss auf steigende Bauzinsen. Momentane Zinsspanne: 3,6 % bis 4,59 % (für 10-jährige Zinsbindungen).

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2026?

Die Immobilienpreise 2026 steigen. Prognostiziert wird ein 2 bis 4 % jährliches Preiswachstum. Ein Beispiel: Bei Immobilienpreisen in Höhe von 300.000 Euro macht das zusätzlich zwischen 6.000 und 12.000 Euro mehr aus – je länger du wartest. Infolge des Nahostkonflikts kommen gestiegene Baukosten hinzu.

Wie viel Eigenkapital sollte man 2026 einbringen?

Experten empfehlen aktuell mindestens 20-30 % Eigenkapital, um bessere Konditionen zu erhalten und die monatliche Belastung zu senken.

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