Keine Blase in Berlin: Immobilien-Experte Thimo Kranz über den Immobilienmarkt Berlin und den Standort Köpenick

Wir freuen uns, für das nachfolgende Interview den erfahrenen Berliner Immobilienmakler Thimo Kranz (Foto)  gewinnen zu können. Jenseits aller „Sensationsmeldungen“ in deutschen Medien gibt er realistische Einblicke in den Berliner Immobilienmarkt und eine kenntnisreiche Einschätzung des Standortes Köpenick, wo auch das Neubauprojekt „Marina Quartier 83“ entsteht.

Das Neubauprojekt „Marina Quartier“ entsteht in Köpenick, einem Viertel, das sich in den vergangenen Jahren zu den beliebtesten Stadtteilen Berlins entwickelt hat. Was macht den Reiz von Köpenick aus?

Thimo Kranz: Berlin Köpenick kombiniert die größten Wald- und Wasserflächen und wird durch seine traditionelle Altstadt als einer der symbolischen und ursprünglichen Stadtkerne Berlins gesehen. Grünes Wohnen am Wasser innerhalb einer Großstadt war und ist ein nachhaltiges Konzept, was Zentrallagen wie die Hamburger HafenCity sowie die Hafeninsel in Frankfurt am Main eindrucksvoll belegen.

Bereits im Jahr 2013 war die Leerstandsquote laut Morgenpost in Köpenick mit knapp über 1% eine der geringsten der Stadt und hat fallende Tendenz. Dieser Trend, gepaart mit steigendem Bedarf durch Wegfall alter Wohnräume und gleichzeitigem Wachstum des Wissenschaftsstandortes Adlershof, des neuen Flughafens sowie z.B des Arbeitgebers Berlin Chemie, lässt ohne Spekulation auf eine gute bis sehr gute Entwicklungsperspektive schließen.

Zusätzlich liegt unser Grundstück außerhalb jeglicher Diskussionen von zukünftigen und aktuellen Flugrouten.

Kaum ein Immobilienmarkt wird aktuell mit so viel Interesse verfolgt wie der in Berlin. Viele befürchten ein rasantes Anziehen der Kaufpreise. Für wie überhitzt halten Sie das Preisniveau in der Hauptstadt wirklich?

Thimo Kranz: Von einer Überhitzung oder „Blase“ sprechen wir u.a. dann, wenn Kaufpreise schneller als Mieten steigen oder beide Linien entkoppelt sind. Diese Situation kann ich aktuell nicht erkennen, auch wenn die Preise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind und sich Berlin nach und nach wie eine typische Hauptstadt entwickelt. Ein weiterer Indikator ist ein massiver, flächendeckender Preisanstieg, bei dem die zu erzielenden Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete bei Weitem überschreiten. Auch das kann ich im Rahmen der aktuellen Preisentwicklungen nicht sehen.

In 2013 wurden über 24.000 Wohnungen verkauft, von denen wiederum rund 100 als Luxusimmobilie bezeichnet werden können. Da die Zielsetzung dieser Kunden allerdings eine ganz andere ist, sollten diese, bezogen auf Ihre Frage, nicht ins Gewicht fallen.

Sicherlich gibt es vereinzelt Wohnraum, bei dem der Kaufpreis die kurz- bis mittelfristige Wertentwicklung bereit einschließt und deren Preise somit als spekulativ bezeichnet werden können.

Ich kann jedem Kaufinteressierten, bei allen Emotionen die ein Kauf beinhaltet, nur empfehlen, die aktuelle Relation zwischen realistischer Miete und Kaufpreis zu hinterfragen und ein Finanzierungsvolumen zu wählen, dem spätestens zum Rentenbeginn eine adäquate Finanzierungsrate gegenüber steht. Diese existenziellen Fragen sind wesentlicher Bestandteil aller unserer Beratungen, da ein Wohnungskauf immer eine wirtschaftlich gesunde Entscheidung sein sollte, auch wenn diese zur Eigennutzung erworben wird.

Ich halte den Berliner Markt aus genannten Gründen nicht für überhitzt.

Das Marina Quartier ist in vielerlei Hinsicht ein einzigartiges Wohnprojekt. Was sind aus Ihrer Sicht die 3 wesentlichen Highlights?

Thimo Kranz: Folgende Ausgangslage: Es gibt bei derartigen Bauvorhaben den Investor, der eine bestmögliche Verwertung des Baugrundstückes wünscht und die späteren Bewohner, die als Mieter oder Eigennutzer, in ein architektonisch ansprechend gestaltetes Haus in individuellen und gleichermaßen praktischen Wohnungen leben möchten.

Im Rahmen der Projektentwicklung haben wir neben Behörden also zwei Interessensfelder, die miteinander vereint wurden. Ich bin der Meinung, die akribische Kleinarbeit und Detailverliebtheit im Rahmen der Entwurfsphase von über 1 Jahr, wirken sich sichtbar auf den Erfolg aus.

Um nun auf Ihre eigentliche Frage einzugehen – Das Marina Quartier 83 besticht in erster Linie durch eine, an die Wohnbedürfnisse bis ins letzte Detail angepasste Architektur des Entwurfsarchitekten Volker Kranz, mit geschickt initiierten Grundrissen, großen Panoramafenstern mit enormem Lichteinfall und geräumigen Balkonen. Hier steht ganz klar das Wohnen im Vordergrund und bestimmt die sich aus den Grundrissen ergebene Gebäudekubatur. So hat jede Wohnung einen wundervollen Blick aufs Wasser. Unabhängig von Etage, Größe und Preis.

Eine derart großzügige Marina mit Blick auf die Altstadt gibt es im privaten Nutzungsbereich nur dieses eine Mal. Das Objekt liegt fußläufig zum Schloss Köpenick und ist infrastrukturell ideal angebunden.

Einen ganz wesentlichen Vorteil haben wir mit unserem finanzstarken Investor BPT Seeresidenz GmbH, der bis zur Baugenehmigung sehr geduldig ausharren musste und dessen klare Zielsetzung immer darin bestand, unabhängig vom Verkaufstand zu bauen. Das Resultat sehen Sie im Vergleich zu anderen Vorhaben vor Ort. Vertriebsstart und Baubeginn fielen auf den gleichen Zeitraum, was natürlich den Vertrieb vereinfacht. Ein solcher Investor bietet ein sehr hohes Maß an Sicherheit für die Kunden. Aufgrund der sich daraus ergebenden kurzen Bauphasen, wird ebenfalls ein hoher Anspruch an den Vertrieb in Struktur und Geschwindigkeit vor und vor allem nach dem Kauf gestellt.

Diese Kombination ist im Kundeninteresse zukunftsweisend und marktgerecht.

Geht alles glatt, können die ersten Käufer bereits im Sommer 2015 einziehen. Wie weit sind die Bauarbeiten zurzeit?

Thimo Kranz: Wir haben den Rohbau vor der Zeit fertig gestellt, die Fenster eingebaut und das Objekt beheizt. Somit ist die Baustelle winterfest. Es gibt aus meiner Sicht keinen Grund zur Annahme irgendwelcher Verzögerungen. Zudem arbeiten wir hier mit Einzelgewerken, was sicherlich deutlich mehr Aufmerksamkeit verlangt, aber mit dem notwendigen, fachlichen Verständnis, einen selbst kontrollierten Bauablauf ermöglicht.

Eignet sich dieses Projekt auch für Menschen, die kein eigenes Auto haben? Wie ist die Anbindung vom Standort aus in die Berliner City?

Berlin ist anders als typische Großstädte, was seine Einteilung angeht. Jedes Stadtgebiet deckt im Prinzip alles vom kurz- bis langfristigen Bedarf und jeder Bezirk ist mit teils über 200.000 Einwohnern eine eigenständige Stadt mit eigenen Arbeitgebern sowie kompletter Infrastruktur. Historisch bedingt ist Berlin hervorragend mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen und innerhalb der letzten 25 Jahre wurden Verbindungen zwischen ehemals Ost und West wie Brücken und Hauptstraßen wieder aus- und aufgebaut.

Vom Objekt aus erreichen Sie, innerhalb einer für die Größe Berlins adäquaten Zeit von rund 30 Minuten, den benannten Stadtkern über die Berliner Verkehrsbetriebe mit Bus und Bahn.
Die Grünlage lädt allerdings eher zu Fahrradfahren ein. Bitte erlauben Sie mir noch eine offene Bemerkung, da ich mit dem letzten Punkt oft konfrontiert werde.

„Was glauben Sie wie oft der Hauptteil unserer Käufer wirklich pro Woche in den Stadtkern fährt?“

Die Ursprungsfrage ist eher hypothetisch und kommt aus einem Vergleich mit alternativen Großstädten, da diese oftmals nur ein klares Zentrum besitzen und anders zu betrachten sind.

Vielen Dank für das Interview!

Noch sind – wenige –  Wohnungen im Marina Quartier 83 frei. Lesen Sie mehr zum Projekt.

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