Gewusst wie, kann man beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses einiges sparen und / oder die Finanzierung so gestalten, dass die Belastungen überschaubar bleiben und der Immobilienkauf keine gravierenden Einschnitte in den Lebensstandard bedeutet. Wir stellen einige Tipps zur geschickten Baufinanzierung vor. Wie in der Rubrik „Nebenkosten beim Immobilienkauf“ gezeigt, entfallen für den Immobilienerwerb immer auch Kostenpunkte, die auf den ersten Blick nicht erkenntlich sind. Lesen Sie unsere Tipps zur cleveren Baufinanzierung.
Orientieren Sie sich am Effektivzins
Gleiches gilt für den im Rahmen der Baufinanzierung geleisteten Zinssatz.
Im Gegensatz zum Sollzins, der jährlich für die Abbezahlung des Darlehens aufgebracht wird und keine Nebenkosten enthält, bringt der Effektivzins alle Preisbestandteile eines Kredits unter einen Nenner. Das macht ihn für Verbraucher zur Maßgabe für alle Preisangaben der Kreditfinanzierung und zum geeigneten Vergleichsinstrument.
Der Effektivzins enthält Bearbeitungsgebühren, Sollzinssatz, Zins- und Tilgungsverrechnung, Disagio und Provisionen für die Kreditvermittlung. Achtung: auch der Effektivzins integriert nicht alle Kostenposten! Zusätzliche Kostenfaktoren können Kontoführungsgebühren, Zuschläge für Teilauszahlungen oder auch Bereitstellungszinsen sein.
Deshalb ist es wichtig, sich bei der Kalkulation niemals auf den Sollzins, sondern auf den Effektivzins zu verlassen, da dieser wesentliche Nebenkosten beinhaltet und den letztendlichen Kostenfaktoren um einiges näher kommt.
Entlastend: eine hohe Anfangstilgung
In aller Regel schlagen Banken für die Baufinanzierung eine Anfangstilgung von einem Prozent vor. Unser Tipp: erhöhen Sie! Denn je eher Sie das Darlehen getilgt haben, desto entspannter können Sie sein, wenn die Zinsen weiter steigen oder wenn sich in Ihrer beruflichen / privaten Situation etwas ändert und Sie die monatlichen Beiträge reduzieren müssen. Außerdem sind Sie auf diese Art und Weise schneller frei von Schulden.
Sofern es Ihre persönliche Belastungssituation ermöglicht, ist eine höhere Anfangstilgung also eine Möglichkeit, um den gesamten Finanzierungsprozess schneller abschließen zu können. Denn: je länger die Laufzeit desto teurer ist der Kredit.
Vereinbaren Sie Sondertilgungen
Auch Sondertilgungen können eingesetzt werden, um die Dauer der Kreditlaufzeit zu verkürzen. Diese Sonderzahlungen werden ergänzend zur eigentlichen Tilgung geleistet und können sowohl auf den Sollzins wie auch auf den Effektivzins geleistet werden. Erfolgt eine Zahlung auf den Sollzins, so reduziert sich im Regelfall im Anschluss die Zinsrate; schlägt man die Sonderzahlung hingegen auf den Effektivzins auf, dann verringert sich die Darlehenslaufzeit entsprechend.
Ein Tipp dazu: Vereinbaren Sie von vorneherein ein Sondertilgungsrecht, bei dem Sie im Falle einer höheren persönlichen Liquidität eine Sonderzahlung leisten und somit die gesamte Rückzahlung verkürzen können.
Rechtzeitig über Anschlussfinanzierung informieren
Auch wenn sich aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen langfristige Zinsbindungsfristen zu festen Konditionen empfehlen, endet die erste Finanzierungslaufzeit spätestens nach rund 25 Jahren. Dann heißt es, über mögliche Anschlussfinanzierungen zu verhandeln. Dazu setzt sich in der Regel drei Monate vor Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist die Kredit gebende Bank mit Ihnen in Verbindung.
Warten Sie nicht, bis die Bank auf Sie zukommt, sondern informieren Sie sich am Besten ca. sechs Monate vor Ablauf der Finanzierung über entsprechende Angebote – nicht nur bei Ihrer Hausbank. Sie sind „frei“, sich ebenso beim Wettbewerb über die entsprechenden Konditionen zu informieren. Das stärkt nicht zuletzt Ihre Position beim Finanzierungsgespräch mit der eigenen Bank.
Bei der Anschlussfinanzierung gibt es zwei Möglichkeiten: die Prolongation (Verlängerung des Vertrags mit neuen Konditionen) und die Umschuldung, den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut. Prüfen Sie genau die Konditionen der jeweiligen Wettbewerber – nicht selten ist der Wechsel zu einer anderen Bank – zumindest wenn die Laufzeiten des Kredites noch länger sind – eine empfehlenswerte Option. Eine Umschuldung lohnt sich dann, wenn der Zinssatz des vergleichbaren Kreditinstituts mindestens 0,2 Prozent unter dem der aktuellen Bank liegt.
Sie brauchen während der Anschlussfinanzierung, die meist deutlich kürzer ist als die erste Zinsbindung, nicht das gesamte Restdarlehen abzuzahlen, denn eine „dritte Runde“ zur Kreditfinanzierung ist immer noch möglich.
Ratsam ist, die Konditionen des alten Vertrages, wie etwa das Sondertilgungsrecht, mit zu übernehmen.
Nutzen Sie bei den Verhandlungen um eine Prolongation als „mittlerweile gut bewährter Bankkunde“ auch die Gelegenheit, einen möglichen Zinsnachlass zu verhandeln.
Empfehlenswert wenn der Zins niedrig ist: Das Forward Darlehen
Wer bereits bei Abschluss des Darlehensvertrages sicher ist, auch die Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank tätigen zu wollen, kann bereits zu Beginn ein „Forward Darlehen“ mit einem fixen Zinssatz abschließen. Dieser liegt zwar über dem aktuellen Zinsniveau, dürfte jedoch aufgrund der derzeit niedrigen Zinsen aus Sicht des Darlehensnehmers wesentlich geringer sein, als es der Zinssatz nach 20 Jahren sein wird. Wer ein Forward Darlehen abschließt, kalkuliert rapide steigende Zinssätze in den kommenden Jahren ein – und beugt diesen bereits zu Beginn der Finanzierung mit einer langfristigen Zinsbindung vor.
Ist ein Bausparvertrag für Sie derzeit eine Alternative? Lesen Sie mehr über Grundlagen des Bausparprinzips bei der Immobilienfinanzierung.
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