Gewusst wie, kannst du beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses einiges sparen und die Finanzierung so gestalten, dass die Belastungen überschaubar bleiben. Pluspunkt: Du kannst deinen Lebensstandard weiterhin ohne gravierende Einschnitte genießen. Wie das geht? Erfährst du jetzt!
Zunächst ist es wichtig, zwischen zwei Arten von Zinsen zu unterscheiden: dem Effektivzins und dem Sollzins.
Tipp: Am Effektivzins orientieren
Im Gegensatz zum Sollzins, der jährlich für die Abzahlung des Darlehens aufgebracht wird und keine Nebenkosten enthält, bringt der Effektivzins alle Preisbestandteile eines Kredits unter einen Nenner. Das macht ihn für Verbraucher zur Maßgabe für alle Preisangaben der Kreditfinanzierung und zum geeigneten Vergleichsinstrument für deinen Neubaukauf.
Der Effektivzins enthält Bearbeitungsgebühren, Sollzinssatz, Zins- und Tilgungsverrechnung, Disagio und Provisionen für die Kreditvermittlung. Aber Achtung: Auch der Effektivzins integriert nicht alle Kostenposten! Zusätzliche Kostenfaktoren können Kontoführungsgebühren, Zuschläge für Teilauszahlungen oder auch Bereitstellungszinsen sein.
Deshalb ist es wichtig, sich bei der Kalkulation niemals auf den Sollzins, sondern auf den Effektivzins zu verlassen, da dieser wesentliche Nebenkosten beinhaltet und den letztendlichen Kostenfaktoren um einiges näher kommt.
Entlastend: eine hohe Anfangstilgung
In aller Regel schlagen Banken für die Baufinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens (siehe Infobox) eine Anfangstilgung von mindestens einem Prozent vor. Unser Tipp: erhöhe sie! Denn je eher du das Darlehen getilgt hast, desto entspannter kannst du sein, wenn die Zinsen weiter steigen oder wenn sich an deiner beruflichen oder privaten Situation etwas ändert und du die monatlichen Beiträge reduzieren musst. Außerdem bist du auf diese Art und Weise schneller frei von Schulden.
Sofern es deine persönliche Belastungssituation zulässt, ist eine höhere Anfangstilgung also eine Möglichkeit, um den gesamten Finanzierungsprozess schneller abschließen zu können. Denn: Je länger die Laufzeit, desto teurer ist der Kredit.
Diese Darlehensform ist eine Tilgung mit konstanten Rückzahlungsbeträgen. Die Höhe der Beiträge bleibt über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant. Nicht zuletzt diese Planungssicherheit macht das Annuitätendarlehen zur häufigsten Form der Baufinanzierung.
Tipp: Sondertilgungen vereinbaren
Auch Sondertilgungen kannst du einsetzen, um die Dauer der Kreditlaufzeit zu verkürzen. Diese Sonderzahlungen leistest du ergänzend zur eigentlichen Tilgung und sie können sowohl auf den Sollzins wie auch auf den Effektivzins angerechnet werden.
Erfolgt eine Zahlung auf den Sollzins, so reduziert sich im Regelfall im Anschluss die Zinsrate; schlägt man die Sonderzahlung hingegen auf den Effektivzins auf, dann verringert sich die Darlehenslaufzeit entsprechend.
Ein Tipp dazu: Vereinbare von vornherein ein Sondertilgungsrecht, bei dem du im Falle einer höheren persönlichen Liquidität eine Sonderzahlung leisten und somit die gesamte Rückzahlung verkürzen kannst.
Rechtzeitig über Anschlussfinanzierung informieren
Auch wenn sich zahlreiche Immobilienkäufer immer noch für lange Zinsbindungsfristen zu festen Konditionen entscheiden, endet die erste Finanzierungslaufzeit spätestens nach rund 25 Jahren. Dann heißt es, über mögliche Anschlussfinanzierungen zu verhandeln. Dazu setzt sich in der Regel drei Monate vor Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist die Kredit gebende Bank mit dir in Verbindung.
Warte nicht, bis die Bank auf dich zukommt, sondern informiere dich am besten schon drei Jahre vor Ablauf der Finanzierung über entsprechende Angebote – nicht nur bei deiner Hausbank. Erfrage die entsprechenden Konditionen ebenso beim Wettbewerb. Das stärkt nicht zuletzt deine Position beim Finanzierungsgespräch mit der eigenen Bank.
Prolongation bei der Hausbank oder Wechsel?
Bei der Anschlussfinanzierung gibt es zwei Möglichkeiten: die Prolongation (Verlängerung des Vertrags mit neuen Konditionen) und die Umschuldung, den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut. Prüfe genau die Konditionen der jeweiligen Wettbewerber – nicht selten ist der Wechsel zu einer anderen Bank – zumindest wenn die Laufzeiten des Kredites noch länger sind – eine empfehlenswerte Option. Eine Umschuldung lohnt sich dann, wenn der Zinssatz des vergleichbaren Kreditinstituts mindestens 0,2 Prozent unter dem der aktuellen Bank liegt.
Wusstest du schon: Du brauchst während der Anschlussfinanzierung, die meist deutlich kürzer ist als die erste Zinsbindung, nicht das gesamte Restdarlehen abzuzahlen, denn eine „dritte Runde“ zur Kreditfinanzierung ist immer noch möglich.
Ratsam ist, die Konditionen des alten Vertrages, wie etwa das Sondertilgungsrecht, mit in die Anschlussfinanzierung zu übernehmen.
Nutze bei den Verhandlungen um eine Prolongation als „mittlerweile gut bewährter Bankkunde“ auch die Gelegenheit, einen möglichen Zinsnachlass zu verhandeln.
Empfehlenswert wenn der Zins niedrig ist: Das Forward Darlehen
Wer bereits bei Abschluss des Darlehensvertrages sicher ist, auch die Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank tätigen zu wollen, kann bereits zu Beginn ein „Forward Darlehen“ mit einem fixen Zinssatz abschließen. Dieser liegt zwar über dem aktuellen Zinsniveau, dürfte jedoch aufgrund der Zinsentwicklungen aus Sicht des Darlehensnehmers wesentlich geringer sein, als es der Zinssatz nach 20 Jahren sein wird. Wer ein Forward Darlehen abschließt, kalkuliert rapide steigende Zinssätze in den kommenden Jahren ein – und beugt diesen bereits zu Beginn der Finanzierung mit einer langfristigen Zinsbindung vor.
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