Wer eine Immobilie kauft, sieht sich einer ganzen Reihe von Dokumenten gegenüber. Da sind die Baubeschreibung, der Kaufvertrag, notarielle Bestätigungen, Gutachten von Sachverständigen womöglich – und die Teilungserklärung. Weshalb es wichtig ist, diese genau zu lesen, verraten wir Ihnen heute.
Die Teilungserklärung regelt Ihren Anteil an der gesamten Immobilie bzw. dem Grundstück. Sie unterscheidet Gemeinschaftseigentum von Sondereigentum. Wie der Name bereits sagt, gehört das Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern einer Immobilie und das Sondereigentum ist „Ihr Anteil“. Sondereigentum untersteht Ihrer Verfügungsgewalt wie es im Rechtsjargon heißt. Was Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Reihenhaus betrifft, haben Sie bei allem, was für Ihren Wohnbereich, die „eigenen vier Wände“ gilt, freie Hand.
Das Gemeinschaftseigentum allerdings gehört allen und deshalb ist es wichtig zu verstehen, dass die Kosten für den Erhalt von Gemeinschaftseigentum oder eine Veränderung daran von allen Eigentümern getragen werden und zustimmungspflichtig sind. Die Kosten für Reparaturen zum Beispiel werden auf alle Eigentümer verteilt. Auch eine Änderung der Teilungserklärung ist nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich.
Im Grundbuch eingetragen und beglaubigt
Die Teilungserklärung ist nicht selten zwischen 20 und 40 Seiten lang. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und alle Eigentümer müssen sich an die in ihr enthaltenen Punkte halten. Hier steht, was genau unter Gemeinschaftseigentum fällt. Ein Beispiel ist der Hausflur im Mehrfamilienhaus oder die Treppe. Auch Teile des Gartens können zum Gemeinschaftseigentum zählen.
Ferner regelt die Teilungserklärung die Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum. Zum Beispiel am Garten oder auch an bestimmten Kellerbereichen. Auch Versicherungsfragen bzw. Zuständigkeiten werden nicht selten in der Teilungserklärung dokumentiert.
Teilungserklärungen müssen notariell beglaubigt sein und sie müssen gemeinsam mit einem Teilungsplan ausgehändigt werden. Der Teilungsplan zeigt die Aufteilung des Gebäudes in einzelne Bereiche (Wohnungen, Keller, Tiefgarage zum Beispiel). Er muss ebenfalls behördlich genehmigt sein und die Genehmigung sollte bestätigen, dass er zur Baugenehmigung für das jeweilige Wohnprojekt gehört.
Die Teilungserklärung sorgfältig vorab zu lesen ist wichtig, weil hier Ihre Anteile, Ihre Pflichten und Ihr Part im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft definiert sind. Hier gilt nicht nur „My home is my castle“, sondern es wird auch klar, welche Kosten auf Sie zukommen können, wenn am Gemeinschaftseigentum etwas geändert werden soll.
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