Wie gelingt die beste Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung wird fällig, wenn dein erster Immobilienkredit endet. Du solltest mindestens 6 Monate vor Ende der Kreditlaufzeit handeln – bei einem Forward-Darlehen sogar bis zu 5 Jahre. 4 Anschlussfinanzierungsoptionen stehen dir offen: Prolongation, Forward-Darlehen, Umschuldung oder Bausparvertrag (als Vorausdarlehen). Mit der richtigen Vorbereitung und Timing sparst du tausende Euro Zinsen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung – und wann ist der perfekte Zeitpunkt dafür?

Eine Anschlussfinanzierung ist nötig, wenn dein erster Immobilienkredit endet. Die meisten Menschen finanzieren ihre Immobilie über ein Annuitätendarlehen. Hierbei bleibt am Ende der 10- bis 35-jährigen Vertragslaufzeit in der Regel eine Restschuld.

Und diese verbliebene Restschuld wird dann gewöhnlich über eine Anschlussfinanzierung getilgt. Am besten schaust du dich schon so früh wie möglich nach einer Anschlussfinanzierung um. Bereits 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung des Hauptkredits kannst du ein verbindliches Forward-Darlehen abschließen. Spätestens aber 6 Monate vor dem Kreditende deiner Hauptfinanzierung solltest du dich um eine Anschlussfinanzierung bemühen.

Welche 4 Finanzierungsmodelle gibt es bei der Anschlussfinanzierung?

Das Forward-Darlehen ermöglicht es dir, bis zu 60 Monate im Voraus eine Finanzierung zu sichern.
Bedingung: Eine solide Bonität und ein regelmäßiges, hohes Einkommen.

Die Prolongation ist die einfachste Variante: Der Hauptkredit mündet automatisch in eine Anschlussfinanzierung derselben Bank.
Procedere: 3 Monate zuvor erhältst du ein Angebot.

Die Umschuldung bzw. Umfinanzierung ist die aufwendigste Option. Du suchst dir ein neues Kreditinstitut, das dir eine Anschlussfinanzierung gewährt.
Vorteil: Du entscheidest dich für den besten Zins aller verglichener Banken.

Der Bausparvertrag kann auch als Anschlussfinanzierung genutzt werden.
Besonderheit: Klassischerweise gibt es eine Ansparphase. Aber beim Bausparvertrag als Vorausdarlehen erhältst du das Geld sofort.

Mini-Quiz: Welche Anschlussfinanzierung passt am besten zu dir?

Die Suche nach der für dich passenden Anschlussfinanzierung kann vielleicht etwas dauern. Wenn du nicht sicher bist, informiere dich über alle Möglichkeiten. Fertige eine Pro- und Contra-Liste an. Oder beantworte dir ehrlich die folgenden Fragen:

1. Glaubst du an den Aufschwung am Immobilien-Zinsmarkt und langfristig sinkende Bauzinsen?
2. Bist du zufrieden mit deiner Hausbank vor Ort, weil du dorthin zu Fuß gehen kannst, und weil du alle Mitarbeitenden der Bank mit Namen kennst?
3. Hast du zu einem völlig überteuerten Immobilienpreis eingekauft, weil dein einstiger Vermieter wieder einmal die Miete erhöht hatte? Und hast du damals den erstbesten Kredit gewählt, der für dich möglich war?
4. War dein erstes Investment ein Bausparvertrag und du hast bereits gute Erfahrungen, inklusive damit verbundener Förderungen, damit gemacht? 

Infobox: Auflösung des Mini-Quiz

Alle 4 Finanzierungstypen in der Übersicht:

Hast du „Ja“ zu Frage 1 gesagt? Dann ist das Forward-Darlehen deine Option.

Prüfe gerne auch, welches individuelle Finanzierungsmodell zu dir und deiner Immobilie passt. Auf neubau kompass erwartet dich eine große Auswahl an neugebauten Wohnungen und Häusern, für die es sich lohnt, diese Finanzierbarkeit auszuloten.

Wie bereite ich meine Anschlussfinanzierung optimal vor?

Wenn du dich dann für eine Finanzierungsform entschieden hast, kannst du optimal planen.

Schritt 1 – Immobilienbewertung (mind. 12-6 Monate im Voraus):
Wie ist der Kaufpreis bzw. Wert deiner bisher finanzierten Immobilie eintaxiert? Und was hat sich nun geändert? Seit dem Kauf gibt es sicherlich einen Wertzuwachs. Als Basis für diese Immobilienbewertung dienen auch die aktuellen Bodenrichtwerte von Gemeinden und Städten, die i.d.R. alle 2 Jahre ermittelt bzw. aktualisiert werden.
-> Resultat: Bessere Zinsbedingungen bei deiner Anschlussfinanzierung

Profitipp: Wenn du dich für eine Neubau-Immobilie über neubau kompass entscheidest, bist du auf jeden Fall im Vorteil. Vor allem Neubauten gewinnen, u.a. wegen ihrer herausragenden Energieeffizienz, in den ersten Jahren ganz deutlich an Wert.

Schritt 2 – Eigene Bonität checken und verbessern (mind. 6-9 Monate vorab):
Ist deine Schufa-Auskunft aktualisiert? Wenn nicht, neue beantragen. Schufa-Auskunft einholen, Schulden abbauen und Gehaltserhöhungen dokumentieren.
-> Resultat: Hoher Einfluss auf günstigere Zinsen bei Anschlussfinanzierung

Schritt 3 – Eigene Finanzplanung (mind. 3-6 Monate im Voraus):
Wie hoch sind die Eigenmittel, die dir zur Anschlussfinanzierung zur Verfügung stehen? Mach einen Kassensturz und erstelle einen Haushaltsplan inkl. Notfallbudget (für unerwartete Ausgaben): Welche monatliche Kreditrate könntest du dir leisten?
-> Resultat: Passgenaue Entscheidung über Anschlussfinanzierung dank realistischer Zahlen

Schritt 4 – Bankenangebotsvergleich (mind. 3-6 Monate vorab):
Hole so viele Vergleichsangebote von Banken wie möglich ein. Aber nur als Konditionsvoranfragen: Der Vorteil an Konditionsvoranfragen ist, dass hierbei keine verbindlichen Kreditanfragen generiert werden. Nur die Schufa bekommt Kenntnis darüber. Banken und Dritten bleiben diese Voranfragen verborgen. Außerdem bewirkt der vermehrte Vergleich über Konditionsvoranfragen keinen negativen Schufa-Score.

Was du abklären solltest: aktuelle Konditionen einer Anschlussfinanzierung mit Laufzeit-Optionen, Zinssätzen, Bearbeitungsgebühren, minimaler und maximaler Eigenkapitaleinsatz und zusätzliche Benefits wie Sondertilgungsmöglichkeiten.

-> Resultat: Du bekommst dank Bankenvergleich – bestimmt – bessere Zinsen, als wenn du bei der bisherigen Bank geblieben wärst. Dann hätte die Bank über die Zinsen allein entschieden. Und du hättest kein Mitspracherecht, weil du den Vertrag einfach annimmst (Prolongation).

Anschlussfinanzierungs-Timeline auf einen Blick 

• 12 Monate im Voraus – Immobilienbewertung in Auftrag geben
• 9 Monate im Voraus – Schufa-Auskunft beantragen, Bonität prüfen
• 6 Monate im Voraus – Bankangebote anfordern (mind. 3), ggf. Forward-Darlehen-Option prüfen
• 3 Monate im Voraus –Verhandeln, beste Option wählen und unterzeichnen
• 1 Monat im Voraus – Auszahlungstermin bestätigen
• 0 Tage im Voraus – Alter Kredit endet → neuer beginnt (nahtlos)

Anschlussfinanzierung jetzt oder erst 2026 – warum nun handeln?

Die Bauzinsen bewegen sich aktuell zwischen 3,2 % und 3,8 %. Doch welche aktuellen Zinsszenarien gibt es für 2026? Experten prognostizieren eine Seitwärts- bzw. moderate Aufwärtsbewegung für Anfang 2026: zwischen 3,5 % bis 4,0 %. Rein statistisch bewertet könnten sich die Bauzinsen laut Economy Forecast Agency (EFA) aber zunächst auch im Januar 2026 auf 3,34 % einpendeln und gegen Ende des Monats auf 3,26 % sinken.

Wichtig zu wissen: Allerdings hängen die Bauzinsen stark von aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Ereignissen sowie Entscheidungen Europas ab. Der EZB-Leitzins, die europäische Inflationsrate sowie Staatsanleihen beeinflussen deutsche Staatsanleihen und die hiesige Bauzinsentwicklung. 2026 werden andere Länder vermutlich neue Schulden aufnehmen – und diese über Staatsanleihen finanzieren. All dies wirkt sich wahrscheinlich auf die deutsche Bauzinsentwicklung aus, was zu teureren Immobilienfinanzierungen führen kann. Daher ist eine genaue Zinsprognose für 2026 schwer vorhersagbar. Manche Experten gehen sogar davon aus, dass bis zum Jahr 2030 eine steigende Zinsentwicklung zu erwarten sei.

Abgesehen von der Weltpolitik, ergibt sich der beste Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung individuell. Das liegt auch am eigenen Charakter. Wenn du sicherheitsbewusst bist, solltest du schon jetzt ein Forward-Darlehen prüfen. Als vorausschauender Sparfuchs hältst du natürlich Ausschau nach der bestmöglichen Zinslage am Immobilienmarkt, um eine optimale Umschuldung vorzunehmen. Möglicherweise macht auch ein gezieltes Förderprogramm Sinn? Oder du liebäugelst mit einem Bausparvertrag in Form eines Sofortdarlehens? Das entscheidest du schlussendlich allein.

Aktuelle Zinssituation

Bauzinsen im Dezember 2025: 3,2 % – 3,8 %

Prognose für Januar 2026: 3,5 % – 4,0 %

Was bedeutet das? Ein Anstieg um bis zu 0,8 %

Die sicherheitsbewusste Aktion? Forward-Darlehen jetzt sichern inkl. eines festen Zinsschutzes

9 Tipps für Anschlussfinanzierung

• Mehr Eigenkapital einbringen – aber wie? Durch ggf. angesparte Gehaltserhöhungen, höheres Gehalt durch Jobwechsel oder Erbschaft/Schenkung
• Wie finde ich den günstigsten Zins? Intensiver Bankenvergleich – und dann für den besten Zinssatz entscheiden
• Welche Zinsbindung passt zu mir? Lieber eine langfristige Zinsbindung, z.B. 20 Jahre statt 10 Jahre
• Wie profitiere ich vom Wert meiner bisher finanzierten Immobilie? Einfach die Immobilienbewertung aktualisieren und bei deiner Anschlussfinanzierung neu angeben
• Wie hoch sollte meine Kreditrate sein? Du solltest dein hohes Einkommen nutzen, jedoch max. 40 % des Nettohaushaltseinkommens für die Kreditrate aufwenden.
• Welchen Anteil macht die Tilgungsrate bei meiner Anschlussfinanzierung aus? Je höher die Tilgungsrate (2-3 %), desto schneller abgezahlt
• Wie kann die Anschlussfinanzierung schneller und besser abgezahlt werden? Dank des kostenlosen Rechts auf Sondertilgungen – ist im Vertrag über die Anschlussfinanzierung fixiert
• Wie bringe ich meine Schufa-Bonität ein? Am besten prüfst du in deinem Schufa-Eintrag alle Angaben zu Beruf, Gehalt und Wohnort. Bei Veränderungen lässt du die Daten aktualisieren bzw. verbessern (z.B. durch den Gehaltsnachweis)
• Für welches Finanzierungsmodell entscheide ich mich bestenfalls? Sei ruhig mutig, auch wenn du mit deiner Hausbank gute Erfahrungen gemacht hast (Prolongation). Hole ruhig mehrere Anschlussfinanzierungsangebote zum Vergleich von 2-3 Banken ein (Forward-Darlehen, Umschuldung und Bausparvertrag (Vorausdarlehen)) – aber nur als Konditionsvoranfragen!

FAQ – Die wichtigsten 5 Fragen beantwortet:

Wann ist die beste Zeit für die Anschlussfinanzierung?

Mindestens 6 Monate zuvor. Eine Anschlussfinanzierung ist nötig, wenn dein erster Immobilienkredit endet. Die Restschuld danach wird durch die Anschlussfinanzierung getilgt.

Wie schütze ich mich vor steigenden Bauzinsen?

Vor höheren Bauzinsen schützt du dich mit einem schnell vereinbarten Anschlussfinanzierung. Am besten eignet sich das Forward-Darlehen. Hier kannst du dir gute Zinsen auf bis zu 5 Jahre im Voraus sichern.

Verbessert eine Immobilienbewertung meine Anschlussfinanzierung?

Die Wertsteigerung einer Immobilie beeinflusst die Zinsbedingungen einer Anschlussfinanzierung positiv – Banken erlangen mehr Sicherheit, und die Kreditrate wird niedriger.

Gibt es bei einer Anschlussfinanzierung ein Sonderkündigungsrecht?

Ja. Nach § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darfst du nach 10 Jahren kündigen – mit einer 6-monatigen Frist. Diese gilt auch während einer laufenden Zinsbindung. Daher gilt: Rechtzeitig verhandeln, falls die Zinsen fallen.

Warum ist die Anschlussfinanzierung auch ein Thema für Bausparer?

Wenn der Bausparvertrag als Sofortdarlehen gezahlt wird, ist er für einige Kreditnehmende, die gerade eine Anschlussfinanzierung suchen, sehr attraktiv. Andere, die hingegen schon einen Bausparvertrag haben, können trotzdem auch über eine Anschlussfinanzierung nachdenken, wenn sich die Zinsbedingungen zum zuteilungsreifen Zeitpunkt verschlechtert haben.

Dann kannst du überlegen, ob du auf die Annahme des Bausparvertrags verzichten möchtest. Stattdessen könntest du das angesparte Guthaben annehmen und die Restschuld des Bausparvertrags über ein Annuitätendarlehen bei einer (anderen) Bank tilgen, weil die dortigen Bedingungen lukrativer sind. Gut zu wissen: Ein Bausparvertrag kann jederzeit kostenfrei abgelöst werden.

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