Auf einem Tisch stehen ein Spielzeug-Haus, Geldmünzen und ein Sparschwein.

Wie sinnvoll ist ein Bausparvertrag – Pro und Kontra

Sie möchten Ihren Wohntraum realisieren oder Geld für eine größere Sanierung ansparen? Dann könnte ein staatlich geförderter Bausparvertrag sinnvoll für Sie sein. Um Ihnen einen bestmöglichen Überblick zu geben, haben wir auch ein spannendes Pro und Kontra für Sie vorbereitet.

Meistens sind es junge Leute, die über einen Bausparvertrag nachdenken, vor allem, wenn der künftige Hausbau bevorsteht. Doch eine solche Finanzierung kann für jeden interessant werden, der große Investitionssummen rund um die eigene Immobilie plant. Denn Bausparen ist eine bewährte, zweckgebundene Methode, um langfristig Vermögen mit Zinssicherheit aufzubauen.

Mehrere 50- und 100-Euro-Scheine, auf denen grüne Miniatur-Häuser stehen.
Wenn junge Menschen den Hausbau planen, braucht es eine Menge Geld. Bild: neelam279/pixabay

In Deutschland blickt das Bausparen auf eine lange Tradition zurück. Es begann im Jahr 1885 mit der ersten deutschen Bausparkasse, der Bausparkasse für Jedermann. Sie wurde durch den Pastor von Bodelschwingh in Bielefeld gegründet. Das Bausparprogramm erlebte seine Blüte dann während der Aufbaujahre nach dem Ersten Weltkrieg, denn für den Wiederaufbau der Häuser wurden zinsgünstige finanzielle (Kredit-)Mittel benötigt. Die generelle Idee hinter dem Bausparen – mit den Worten des Erfinders Alexander Dumas – ist: „Einer für alle, alle für einen“.

Mittels monatlicher Raten, den sogenannten Regelsparbeiträgen, zahlen mehrere Personen in einen gemeinsamen Geldtopf ein. Sobald ein Bausparer bestimmte Kriterien erfüllt hat, erhält er Anspruch auf seine Bausparsumme. Diese setzt sich zusammen aus seinen Regelsparbeiträgen und einem Darlehen, das aus dem gemeinsamen Topf genommen wird. Das Darlehen tilgt der Bausparer anschließend in monatlichen Raten, die zurück in den Geldtopf fließen.

Im folgenden Abschnitt führen wir Sie Schritt für Schritt durch die unterschiedlichen Phasen des Bausparens, denn bevor Sie einen Vertrag mit einem Kreditinstitut abschließen, sollten Sie wissen, womit Sie es zu tun haben.

Die 4 Phasen des Bausparens

Ansparphase – eigenes Kapital sammeln

In der ersten Phase des Bausparens, der Ansparphase, sammeln Sie über einen zuvor festgelegten Zeitraum (normalerweise 7-10 Jahre) mittels monatlicher Raten – den Regelsparbeiträgen – ein Eigenkapital. Dieses Mindestguthaben beträgt in der Regel ca. 40 bis 50 % der gesamten Bausparsumme. Beim Bausparen können Sie ggfs. von staatlichen Fördermitteln profitieren, darunter der Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer-Sparzulage und Eigenheimrente. Genaueres lesen Sie im Abschnitt „Vorteile des Bausparens“.

Zuteilungsphase – so qualifizieren Sie sich für das Darlehen

Nachdem Sie Ihr Eigenkapital angespart haben, geht es in die Zuteilungsphase. Damit Sie das Darlehen – und somit die gesamte Bausparsumme – in Anspruch nehmen können, müssen Sie sich zunächst gegenüber den anderen Bausparern behaupten. Hierbei zieht Ihre Bausparkasse die sogenannten Zuteilungskriterien zu Rate. Im Vordergrund stehen die Höhe Ihres Mindestguthabens, die Sparzeit und die Regelmäßigkeit der Zahlungen. Mithilfe der genannten Faktoren errechnet Ihre Bausparkasse eine Bewertungszahl. Je höher diese Zahl ist, desto wahrscheinlicher wird Ihr Bausparvertrag zuerst zuteilungsreif.

Eine Uhr und Geldmünzen liegen auf einem Tisch.
Der Weg des Sparens ist mit Geduld verbunden. Die Zuteilungsphase ist erst ab 7 Jahren möglich. Bild: nattanan23/pixabay

Darlehensphase – Geduld zahlt sich aus

Sobald Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif geworden ist und Sie somit Anspruch auf das Darlehen haben, erhalten Sie eine Nachricht von Ihrer Bausparkasse. Die Bausparsumme (eigene Beträge inkl. Zinsen + Förderungen + Darlehen) wird Ihnen ausgezahlt und Sie können das Geld nun für Ihr Bauvorhaben oder einen wohngebundenen Zweck nutzen – eine anderweitige Verwendung der Bausparsumme ist nicht gestattet. Sie haben es sich anders überlegt? Dann können Sie sich nur das bis dato angesparte Geld (die gesammelten Regelsparbeiträge) auszahlen lassen und den Bausparvertrag auflösen. Alternativ besteht die Option, mit der Auszahlung der Bausparsumme zu warten, wenn Sie diese noch nicht benötigen oder lieber weiter in Ihren Bausparvertrag einzahlen möchten.

Gut zu wissen: Falls Sie Ihren Bausparvertrag vorzeitig auflösen, können Sie Ihr Eigenkapital auch zweckentfremdet nutzen – sprich, z.B. für ein neues Auto oder den langersehnten Urlaub.

Tilgungsphase – Geld fließt zurück in den Topf

Sie sind dabei geblieben? Dann zahlen Sie in der letzten Phase des Bausparens das Darlehen in monatlichen Raten ab. Die Beträge legen Sie in den gemeinsamen Geldtopf zurück, von dem sich dann der nächste Bausparer bedienen darf, um seinem Wohntraum einen Schritt näher zu kommen. Die zurückzuzahlende Tilgung versteht sich inklusive Sollzins, der bei Vertragsabschluss festgelegt wurde. Der Vorteil beim Bausparen gegenüber herkömmlichen Hypotheken: Der Sollzinssatz bleibt konstant während der gesamten Tilgungsphase.

Vorteile des Bausparens

Ein Bausparvertrag hilft Ihnen, endlich Ihr Ziel anzupeilen bzw. sinnvoll zu investieren – nämlich in den Besitz Ihres eigenen Zuhauses. Denn was bereitet größere Freude, als im Eigenheim zu wohnen und sich die Miete zu sparen? Konsumausgaben und Lebenshaltungskosten steigen jährlich. Und Bausparen ermöglicht Ihnen, langsam, aber doch gezielt eigenes Geld für eine Immobilie an- bzw. zurückzulegen. Und das geht auch schon mit kleinen Beträgen.

Eine Frau sitzt mit einem Laptop auf dem Sofa.
Dank eines Bausparvertrags investieren Sie endlich zielgerichtet in den Besitz einer eigenen Immobilie. Bild: Ave Calvar/unsplash

Vermögenswirksame Leistungen

Der wohl größte Vorteil des Bausparens ist die Förderung durch den Staat und/oder den Arbeitgeber. Es gibt viele Firmen, die ihren Mitarbeitern vermögenswirksame Leistungen zwischen 6,65 Euro und max. 40 Euro pro Monat gewähren. Die Höhe des Zuschusses hängt nicht davon ab, wie viel Sie verdienen, sondern es ist in Ihrem Tarif- oder Arbeitsvertrag geregelt. Die betreffenden Unternehmen zahlen mindestens sechs Jahre lang in Ihren Sparvertrag ein. Im Anschluss wird zwölf Monate pausiert. Nach diesem Ruhejahr bzw. der Mindestlaufzeit Ihres Bausparvertrags steht Ihnen Ihr Bausparguthaben zur freien Verfügung. Und ab dem Zeitpunkt, nach sieben Jahren, wird Ihnen auch die staatliche Wohnungsbauprämie, die an den Bausparvertrag gekoppelt ist, zuteil.

Staatliche Prämien

Eine Option der staatlichen Förderung ist die Wohn-Riester, auch Eigenheimrente genannt. Hierbei erhalten Sie – bei passenden Voraussetzungen – die jährliche Grundzulage von 175 Euro, denn der Staat bevorzugt die Eigenheimbildung, die im Grunde eine Art Altersvorsorge darstellt.

Bei jedem Kind, das vor 2008 geboren wurde, gibt es jährlich 185 Euro dazu; maximal 300 Euro nehmen Sie bei jüngeren Kindern ein. Als Anleger und Youngster unter 25 Jahren profitieren Sie vom einmaligen, zusätzlichen Bonus von 200 Euro. Außerdem kann noch jeder Steuervorteil genutzt werden.

Eltern spielen mit einem Kind Fußball.
Der Staat fördert das Bausparen finanziell, wenn Sie Kinder haben. Bild: Gustavo Fring/pexels

Als Single oder Paar kommen Sie ebenfalls in den Genuss staatlicher Förderungen, z.B. bei der Wohnungsbauprämie (Wop). Dieser jährliche Zuschuss beträgt 10 % Ihrer gesamten Sparleistung des Bausparvertrags, jedoch maximal 70 Euro für Alleinstehende und 140 Euro als verpartnertes oder verheiratetes Paar. Sind Sie bei Vertragsabschluss jünger als 25 Jahre, können Sie nach dem Abschluss der Vertragslaufzeit Ihr angespartes Kapital sogar zweckungebunden einsetzen. Um Wop zu bekommen, darf das Jahreseinkommen der Begünstigten 35.000 Euro bzw. 70.000 Euro nicht übersteigen.

Der Staat gewährt außerdem noch eine steuerfreie Arbeitnehmersparzulage. Diese Anlageform können Sie parallel zu den vermögenswirksamen Leistungen Ihres Arbeitgebers in Anspruch nehmen. Der Staat belohnt hierbei das vermögenswirksame Sparen beim Arbeitgeber. Alleinstehende erhalten den monatlichen Zuschuss von 43 Euro bei einer Jahreseinkommensgrenze von 40.000 Euro. Verheiratete und verpartnerte Paare profitieren bei einem Einkommen von bis zu 80.000 Euro und bekommen jährlich zusätzlich 86 Euro vom Staat. Nach sieben Jahren zahlt das Finanzamt die gesamte Sparsumme auf einmal aus, und Sie können frei darüber verfügen.

1 Vertrag – 3 mögliche Ziele

Ein Vorteil ist auch, dass Sie das Bausparer-Geld nicht nur für den Kauf einer Immobilie oder den Bau eines Hauses verwenden können. Der Betrag ist zwar zweckgebunden, aber die vertraglichen Regelungen erlauben auch die Finanzierung Ihrer Immobiliensanierung, z.B. beim Einbau einer Wärmepumpe.

Zinssicherheit

Bausparen ist auch in ungewissen Zeiten eine sichere Form der Eigenkapitalbildung. Sie profitieren hierbei vom günstigen Darlehen, das einen niedrigen sowie festen Zinssatz aufweist. Diese Basis hilft Ihnen, Schritt für Schritt auf Ihren Immobilienwunsch zu sparen. Angesichts steigender Zinsen ist es lukrativ, den vertraglich vereinbarten Zinssatz dauerhaft beim Sparen zu spüren.

Und wenn Sie mit dem Ablauf der Ansparphase des Bausparvertrags nicht mehr warten können, weil Sie z.B. Ihr Haus schnellstens modernisieren müssen, können Sie bei so mancher Bank ein weiteres, sog. Nachrang-Darlehen aufnehmen und dabei vom gleichbleibenden niedrigen Zinssatz profitieren.

Renovierung im Inneren eines Hauses: Eine Person steht auf einer Leiter.
Mit manchen Banken lässt sich auch ein Nachrang-Darlehen aushandeln, wenn die Renovierung des Hauses eilt. Bild: Milivoj Kuhar/unsplash

Vorfinanzierungskredit

Für Ungeduldige gibt es außerdem die Möglichkeit, bereits sofort Geld aus dem künftigen Bausparvertrag zu bekommen – und zwar, ohne vorher angespart zu haben. Die Lösung hierbei ist der ein- bis zweijährige, tilgungsfreie Vorfinanzierungskredit zu festen Zinskonditionen, bevor Ihr Bausparvertrag beginnt. Als Sicherheit dient die Immobilie selbst oder Ihr Bausparvertrag, der ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Flexible Tilgungsmöglichkeiten

Bei einem Bausparvertrag sind kostenlose Sondertilgungen erlaubt. Wenn Sie die Ansparphase und das Ruhejahr erfolgreich abgeschlossen haben, beginnt die Darlehensphase. Und während dieser Zeit können Sie bei zusätzlichem, frei verfügbarem Einkommen dieses in die gesamte Abzahlung des Bausparvertrags-Darlehen stecken, um die gesamte Vertragslaufzeit so schnell wie möglich abzukürzen.

Und umgekehrt, wenn Sie einmal in einen finanziellen Engpass wegen eines Jobverlusts oder einer hohen Autoreparatur geraten sind, besteht die Möglichkeit, diese monatlichen Zahlungen vorübergehend für einige Monate auszusetzen oder den Vertrag pausieren zu lassen. Diese Option der Ruhelegung sollte in Ihren Vertragsbedingungen klar geregelt sein. So mancher Bausparer bietet auch einen Tarifwechsel oder die Anpassung der Bausparsumme an.

Nachteile des Bausparens

Hohe Abschlussgebühr

Bevor Sie den Bausparvertrag unterzeichnen, sollten Sie unbedingt das Kleingedruckte lesen. Denn: Die meisten Bausparkassen erheben eine beträchtliche (einmalige) Abschlussgebühr, die je nach Höhe der Bausparsumme etwa 1 bis 1,6 % des Betrags ausmacht. Bei 100.000 € würden demnach 1600 € fällig. Doch es gibt auch eine gute Nachricht: In bestimmten Fällen können Sie die Abschlussgebühr von der Steuer absetzen.

Wichtig: Wenn Ihre Bausparkasse Ihnen eine jährliche Gebühr für Ihren bestehenden Bausparvertrag berechnet, sollten Sie sofort Einspruch erheben. Gemäß dem Urteil vom 15.11.2022, Aktenzeichen XI ZR 551/21, ist eine solche Jahresgebühr unzulässig.

Niedrige Rendite während Ansparphase

Beim Bausparen sollten Sie berücksichtigen, dass die Rendite in der Ansparphase niedriger ausfällt als bei einer gut ausgewählten Aktienanlage. Zur Veranschaulichung: Beim Bausparen liegt der durchschnittliche Habenzins derzeit in der Ansparphase bei 0,11 %. Im Vergleich dazu erzielte der Aktienindex S&P 500 in den vergangenen 5 Jahren eine durchschnittliche Rendite von 13,7 % pro Jahr. Folglich eignet sich ein Bausparvertrag eher für die Finanzierung des Eigenheims oder ähnliche wohngebundene Zwecke als für die Altersvorsorge.

Eine Hand nimmt mehrere Euro-Scheine aus einem schwarzem Portemmonaie heraus, die andere Hand hält das Portemmonaie.
Nachteil beim Bausparen: Die Rendite in der Ansparphase ist niedriger als bei einer gut ausgewählten Aktienanlage. Bild: cottonbro Studio/pexels

Eingeschränkte Flexibilität des Bausparvertrags

Wie bereits eingangs erwähnt, dürfen Sie das Geld aus dem Bausparvertrag ausschließlich für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzen. Das bedeutet, Sie können die Bausparsumme beispielsweise für den Hausbau bzw. -kauf oder eine Modernisierung verwenden; auch besteht die Möglichkeit, mit dem Geld ein Grundstück zu erwerben oder sich die Rechte für die langfristige Nutzung von Wohnraum, beispielsweise in einer Seniorenresidenz, zu sichern. Aber Sie dürfen eben von den freiwerdenden Mitteln keine Traumreise finanzieren oder sich einen Neuwagen kaufen.

Ein weiterer Punkt der eingeschränkten Flexibilität beim Bausparen ist die lange Sparzeit. Um die gesamte Bausparsumme zu erhalten, müssen Sie zuerst die Ansparphase von ca. 7 bis 10 Jahren durchlaufen. Anders ist es bei einem herkömmlichen Kredit, den Sie in der Regel direkt von der Bank ausgezahlt bekommen. Weiterhin ist eine Kündigung des Bausparvertrags nicht jederzeit gebührenfrei möglich. Wenn Sie den Vertrag während der Ansparphase auflösen möchten, müssen Sie die Kündigungsfrist einhalten (meist 3 bis 6 Monate). Ansonsten wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Bausparen – Pro & Kontra

Fazit

Wir halten fest: Ob ein Bausparvertrag für Sie sinnvoll ist, hängt in erster Linie von Ihren persönlichen Zielen ab. Wenn Sie zusätzliches Kapital für Ihre künftige Immobilie benötigen, lohnt sich ein Bausparvertrag aufgrund der Förderungen durch den Staat und den Arbeitgeber. Zudem profitieren Sie von der Zinssicherheit während der Darlehensphase. Zu beachten ist aber, dass diese Art des Sparens ausschließlich für wohnwirtschaftliche Zwecke geeignet ist. Weiterhin sollten Sie sich über die hohe Abschlussgebühr, die verhältnismäßig niedrige Rendite während der Ansparphase und die lange Laufzeit im Klaren sein.

Last, but not least: Wenn Sie sich für das Bausparen entschieden haben, empfehlen wir, einen Anbietervergleich durchzuführen, da Bausparkassen unterschiedliche Konditionen bieten.

Text: Melanie Ludwig & Janek Müller

Titelbild: © TungArt7/pixabay

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