Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Immobilienfinanzierungen ohne oder mit nur wenig Eigenkapital sind weiterhin möglich. Weil das Finanzierungsrisiko bei sogenannten Vollfinanzierungen allerdings besonders hoch ist, klappt das nur unter perfekten Voraussetzungen. Heißt für Kreditnehmer: unbefristetes Arbeitsverhältnis, hohes und langfristig sicheres Einkommen sowie eine lupenreine SCHUFA-Bonitätsauskunft.

Auch die zu finanzierende Immobilie muss eine hohe Sicherheit bieten. Sie sollte sich also in einer gefragten Lage befinden, modern ausgestattet sein und zu einem marktüblichen Preis erworben werden. Und selbst dann wird die Bank hohe Zinsen verlangen oder das Vorhaben trotz genauester Prüfung ablehnen. Man muss also ganz klar sagen: Wer über Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten verfügt, hat bei Immobilienfinanzierungen viel mehr Möglichkeiten.

Man muss die Banken davon überzeugen, dass das Finanzierungsrisiko auch ohne Eigenkapital überschaubar ist. Da gibt es abseits von Einkommen und Jobsicherheit verschiedene gute Argumente. Sie können zum Beispiel einen zweiten Kreditnehmer mit ins Boot holen oder eine Nachrangfinanzierung in Anspruch nehmen.

Ein Nachrangdarlehen wird häufig als ergänzende Finanzierung von Immobilienkäufern genutzt, wenn das Eigenkapital nicht ausreicht. Dadurch wird eine insgesamt höhere Kreditsumme ermöglicht. Die Nachrangfinanzierung bei einer weiteren bzw. zweiten Bank steht im Rang hinter dem vorrangigen Hauptdarlehen im Grundbuch. Da der zweite Darlehensgeber ein höheres Rückzahlrisiko hat, werden bei einer Nachrangfinanzierung höhere Zinsen verlangt.

Oder Sie nutzen eine andere Immobilie als Sicherheit – die muss nicht Ihnen gehören, aber Sie benötigen natürlich die Zustimmung des Eigentümers. Auch staatliche Förderungen oder gute Renditeaussichten erleichtern die Verhandlungen mit den Banken.

Die Möglichkeiten sind von Fall zu Fall sehr unterschiedlich. Bei solchen anspruchsvollen Finanzierungen lohnt sich eine individuelle Kreditberatung deshalb besonders.

Wenn allein finanzielle Aspekte entscheiden, ist eine durch Mieteinnahmen finanzierte Immobilie als Kapitalanlage gegenüber der Eigennutzung meist im Vorteil. Aber in der Praxis lässt sich das selten so klar trennen.

Viele Menschen möchten sich ein Zuhause aufbauen, Sicherheit fürs Alter schaffen, Unabhängigkeit von Mietverhältnissen gewinnen. Für sie geht es beim Immobilienbesitz um mehr als um Geld.

Besonders in Ballungsräumen sind daher Mischformen typisch: Weil die monatliche Belastung beim Mieten oft höher ist als beim Kauf einer vergleichbaren Wohnung, lohnt sich für viele Familien das Leben im Eigentum – zumindest vorübergehend. Ändern sich die Lebensumstände, kann die Immobilie wieder verkauft werden, in der Regel gewinnbringend. So werden Eigennutzung und Vermögensaufbau unter einen Hut gebracht.

Die besten Konditionen erhält, wer 30 und mehr Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche aufbringen kann. Und auch wenn klassischerweise ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent empfohlen wird, ist das heute die Ausnahme.

Bei unseren Immobilienfinanzierungen sind mittlerweile stattdessen Eigenkapitalquoten von 10 bis 15 Prozent typisch. Unterhalb von 10 Prozent Eigenkapital ist die richtige Strategie gefragt. Denn wenig Eigenkapital ist nicht automatisch ein Hindernis und mit dem richtigen Fachmann umsetzbar.