Wie entwickeln sich die Bauzinsen 2025? Neben den Leitzinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) spielen zunehmend globale Einflüsse eine Rolle. Dr. Jürgen Michels, Chefvolkswirt der BayernLB, gibt exklusiv für neubau kompass eine Prognose für den weiteren Jahresverlauf.
Trendwende der Bauzinsen ab Beginn 2025
Im Spätherbst 2024 bot sich für viele Immobilienkäufer der ideale Zeitpunkt für eine Finanzierung. Die durchschnittliche Kreditrate sank im Oktober auf ein Jahrestief von 1.375 Euro. Im November 2024 nahmen Immobilienkäufer gewöhnlich 314.000 Euro für einen Kredit mit einer rund 11-jährigen Zinsbindung auf. Dabei profitieren sie von der Entwicklung niedriger Tilgungssätze bei ca. 1,74%. Auch der Eigenkapitaleinsatz nahm ab, denn für Käufer waren die Haus- und Wohnungskredite – dank gesunkener Bauzinsen – leichter finanzierbar.
Doch der Trend hielt nicht lange an: „Nachdem die Bauzinsen in der zweiten Jahreshälfte 2024 im Umfeld der Zinssenkungen der EZB deutlich gesunken sind, hat sich seit Jahresbeginn 2025 eine Trendwende vollzogen”, unterstreicht Dr. Jürgen Michels, Chefvolkswirt und Leiter Research bei der Bayerischen Landesbank (BayernLB).
So stiegen die Zinsen im Februar auf 3,5 % (10 Jahre Zinsbindung) und 3,59 % (15 Jahre Laufzeit). Diese Entwicklung setzte sich im März mit 3,43% (10 Jahre) und 3,53% (15 Jahre) fort, obwohl die EZB in diesem Monat ihren Leit- bzw. Einlagenzins, zu dem deutsche Geschäftsbanken überschüssiges Geld – bis zum nächsten Tag – bei der EZB anlegen können, zum sechsten Mal (seit Juni 2022) und bereits auf 2,5% gesenkt hatte.
Und wie ist die Lage im April 2025? „Aktuell haben wir die Höchststände aus dem letzten Frühjahr mit Effektivzinsen für 10-jährige Zinsbindungen von ca. 3,7% wieder erreicht”, ordnet Jürgen Michels ein. Laut dem Finanzexperten sind deutsche Bauzinsen „im Vergleich zu dem EZB-Einlagesatz sehr hoch“. Der Unterschied zum aktuellen EZB-Einlagesatz von 2,5 % wird durch die steile Zinskurve bei deutschen Staatsanleihen verdeutlicht.
Diese Faktoren beeinflussen die Bauzinsen 2025
Doch ist die EZB längst nicht der einzige Einflussfaktor. „Im Gegensatz zu den vergangenen Jahren, wo die Erwartungen über die künftige Zinssetzung der Zentralbanken maßgeblich die Entwicklung bei den langfristigen Zinsen bestimmt haben, spielen nun andere Faktoren eine bestimmende Rolle”, erläutert Dr. Jürgen Michels von der BayernLB. Dazu zählen maßgeblich die Entwicklungen in den USA sowie fiskalpolitische Entscheidungen in Deutschland und Europa.
Ein Beispiel: Der Renditeanstieg bei US-Staatsanleihen, ausgelöst durch die zweite Amtszeit von US-Präsident Donald Trump. Zu Beginn des Jahres 2025 wurde der Anstieg der langfristigen Zinsen für Bundesanleihen – der Anker für deutsche Bauzinsen – durch den Sprung der Renditen für US-Staatsanleihen hervorgerufen, urteilt Finanzexperte Michels. Zwischenzeitlich haben dann Sorgen wegen einer durch US-Zölle ausgelösten Rezession in Europa zu einer Korrektur beigetragen”, resümiert er.
Ein gigantisches, durch Schulden finanziertes Verteidigungs- und Infrastrukturpaket der Bundesregierung (beschlossenes Sondervermögen) sorgte wiederum für steigende Erwartungen an Neuemissionen am Finanzmarkt. Denn: Dadurch steigt das Angebot am Kapitalmarkt, was zu höheren Renditen und Bauzinsen führen kann. „Diese Erwartung auf eine Flut von Neuemissionen und die Solidität der Staatsfinanzen haben in kurzer Zeit die langfristigen Zinsen nach oben katapultiert”, beurteilt der BayernLB-Experte die Lage.
Prognose: So entwickeln sich die Bauzinsen im Jahresverlauf
Trotz steigender Zinsen sieht Michels Chancen auf kurzfristige Entspannung: „Wie üblich dürften die Finanzmärkte überreagiert haben.“ Bei einer weiteren EZB-Zinssenkung, wahrscheinlich im April 2025, und anhaltenden Konjunktursorgen durch US-Zölle sei ein vorübergehender leichter Rückgang der Bauzinsen 2025 denkbar.
Mittelfristig aber rechnet der Chefökonom mit erneutem Anstieg: „Zum Sommer hin dürfte sich dann aber unsere Prognose bestätigen, dass der Inflationsdruck im Euro-Raum erhöht bleibt, und daher die EZB ihren Zinssenkungszyklus bei einem Einlagesatz (Anm.d.Red.: Zinssatz, mit dem Banken kurzfristig überschüssige Gelder bei der EZB anlegen dürfen) von 2,25% beendet.“ Auch Zinssenkungshoffnungen in den USA dürften enttäuscht werden.
Zum Jahresende hin erwartet Jürgen Michels eine steigende Emissionstätigkeit europäischer Staaten – sprich: mehr Staatsanleihen zur Finanzierung von Investitionen. Das Fazit des Experten: „All dies spricht dafür, dass die Bauzinsen im Verlauf der zweiten Jahreshälfte wieder steigen und zum Jahresende die 10-jährigen effektiven Bauzinsen die 4%-Marke erreichen dürften.”
Fazit – jetzt kaufen oder abwarten?
Das sind doch gute Nachrichten: Experten sind optimistisch, dass sich die Bauzinsen 2025 nach dem Zinsschock im April wieder erholen und ein klein wenig sinken. Immerhin können sich Käufer damit trösten, dass die Situation nicht so schlimm ist wie im Winter 2023: Da lagen Bauzinsen bei 4,23% (10-jährige Zinsbindung) sowie 4,36% (15 Jahre).
Doch in Sicherheit wiegen sollten sich Interessenten ebenfalls nicht, denn laut Finanzexperte Michels könnten die Bauzinsen 2025 zum Jahresende hin auf kräftige 4% steigen. Daher gilt: Wer noch bis zu diesem Sommer investiert, hat jetzt gute Chancen auf einigermaßen moderate Zinsen im 3,5-Prozent-Bereich. Zudem wird aktuell über eine erneute EZB-Zinssenkung spekuliert. Im Hinblick auf rapide steigende Mieten sowie eine im Allgemeinen gering ausgeprägte Neubautätigkeit in Deutschland lohnt sich der Eigentumserwerb hierzulande nach wie vor! Angesichts des gegenwärtigen Immobilienmarktes lautet die Devise daher: Lieber möglichst zeitnah kaufen, als noch lange abzuwarten.
Und noch ein Tipp: Achte bei deinem Immobilienkauf – unabhängig vom jeweiligen Zinssatz – auf die Wertstabilität deiner favorisierten Immobilie: Die beste Wertschöpfung erzielen Neubauten in einer Schwarmstadt. Diese attraktiven Städte, zum Beispiel Leipzig und Münster, bieten beste berufliche und persönliche Entwicklungsperspektiven und einen angenehmen Lebensraum, weshalb junge Menschen permanent überdurchschnittlich stark dort hinziehen.
Außerdem: Wer hohe Immobilienfinanzierungen vermeiden möchte, kann versuchen, über andere Finanzierungsinstrumente die monatliche Kreditrate zu senken: niedrige Tilgung, Zusicherung von Sondertilgungen sowie Tilgungssatzwechsel. Kreditnehmer, die eine günstige Anschlussfinanzierung in den nächsten ein bis fünf Jahren suchen, können sich in den kommenden Monaten noch einen guten Zinssatz durch ein Forward-Darlehen sichern.
An welchen Stellschrauben für bessere Bauzinsen sich noch drehen lässt, verrät dir Finanzierungsexperte Christian Wehner.
Anm.d.Red.: Aktuell (Stand: 16.4.2025) liegen die Bauzinsen bei 3,6 Prozent.
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