Die richtigen Mieter finden

Die richtigen Mieter zu finden, ist nicht immer einfach. Solvenz, Sorgfalt und auch Sympathie entscheiden. Doch wie findest du sie? Erfahre, wie du als Eigentümerin in nur 2 bis 6 Wochen die perfekte Mietpartei für deine Neubau-Immobilie entdeckst und mit einem Vertrag bindest – ganz ohne Hausverwaltung bzw. Vermieterservice.

Der ideale Zeitplan – bis zur erfolgreichen Vermietung

In der Regel dauert es zwischen 3 und 6 Wochen, bis du die richtige Mietpartei gefunden hast. Wer schnell inseriert und eine klare Vorstellung der Wunschbewohner hat, kann schon in 2 Wochen fündig werden.

Timing ist alles! Nutze die besten Zeiten für die Mietersuche – zu solchen Zeitpunkten wirst du mit Interessierten schnell handelseinig:

• Frühling und Spätsommer: Hohe Umzugsbereitschaft vor Job- oder Studienwechsel
• Herbst: Familien planen mit Vorlauf, Black-Week-Schnäppchen locken Möbelkaufende
• Finger weg von: Dezember (Weihnachtsstress) und Januar (Winterblues)

Grobe Zeitplanung im Überblick:

• Vorbereitung: i.d.R. 1-2 Tage – ggf. länger bei großen baulichen Modernisierungen
• Inserat schalten: 1 Tag bis 2 Wochen (gerne schon parallel zu Schritt 1)
• Mietersuche und Besichtigungstermine: 3 Tage bis 2 Wochen
• Vertragsabschluss, ggf. inkl. Vormieter-Absprache: 1 bis 2 Wochen
• Übergabe: 1-3 Tage

Seriöse Mietinteressenten finden – deine Kriterienliste

Das Wichtigste für Vermieterinnen ist, dass Mietende solvent sind und ihre Miete und mögliche Nebenkosten-Nachzahlungen pünktlich bezahlen. Damit die Suche effizient und erfolgreich verläuft, kannst du eine ganz eigene Kriterienliste erstellen.

Erstelle dein Wunschprofil: Was ist dir wichtig?

• Nichtrauchende in deiner rauchfreien Eigentumswohnung?
• Ruhige Singles oder lebhafte Familien?
• Junge Berufstätige oder Menschen im Ruhestand?

Die Vergangenheit verrät viel:

• Häufige Umzüge – unruhiger Geist oder noch nicht angekommen?
• 10 Jahre im gleichen Unternehmen – solide und zuverlässig
• Dauersingle – liebt vermutlich die Ruhe und Unabhängigkeit

Wenn du dir schon früh darüber im Klaren bist, welche Mietende du suchst, kannst du dich erfolgreicher und schneller im Bewerbungsprozess entscheiden.

Perfektes Immobilieninserat – Vorteile bei einem Neubau

Laut jüngster Umfrage von Haus & Grund nutzen die meisten Vermietenden für ihre Mietersuche Immobilien-Portale wie ImmobilienScout24 – aus gutem Grund. Die Kommunikation funktioniert rasch, einfach und (zunächst) unverbindlich!

Weitere Möglichkeiten für dich als Vermieter und Vermieterin sind Anzeigen in Lokalzeitungen, Aushänge am Schwarzen Brett im Supermarkt oder Empfehlungen von Freunden sowie Familie.

Neubau-Bonus: Erstbezug, moderne Ausstattung und schicke Optik von Neubau-Immobilien ziehen Mietinteressierte magisch an. Nutze diesen Vorteil!

Besichtigungstermine, die überzeugen

Klasse statt Masse: Statt 20 oberflächlicher Massenbesichtigungen konzentrierst du dich lieber auf 5 bis 10 Einzeltermine à 20 Minuten. Das reicht völlig für den ersten Eindruck und beide Seiten können checken, ob die Chemie stimmt.

Deine clevere Vorauswahl macht hierbei den Unterschied. Du solltest nur vielversprechende Bewerbende einladen, die sich auf dein Inserat melden, solide sind und auf den ersten Blick schon einmal deinen Vorstellungen entsprechen. Plane die Termine bei Tageslicht und lüfte vorher ordentlich durch – niemand will in einer muffigen Höhle stehen und sich vorstellen, dort zu wohnen.

Deine Immobilie sollte allgemein in einem guten, vorzeigbaren Zustand sein. Das heißt: Alle Fenster, die Heizung, Wasserhähne sowie Klospülung müssen einwandfrei funktionieren – und du solltest das auch kurz demonstrieren können. Also unbedingt vorher testen. Ein bisschen DIY-Mini-Home-Staging kann wahre Wunder wirken: Ein Schreibtisch mit Stuhl hier, ein paar frische Blumen dort, und schon läuft das Einrichtungs-Kopfkino der potenziellen Bewonnerinnen und Bewohner auf Hochtouren.

Unser Tipp: Falls du einen bereits vermieteten Neubau gekauft hast und hierfür neue Mieter suchst – Vermieter haben Pflichten gegenüber ihren aktuellen Mietern:

• Rechtzeitig informieren: 2-3 Tage, aber mindestens 48 Stunden vor der Wohnungsbesichtigung
• Zumutbare Zeitpunkte: werktags (dazu zählt auch samstags), 10-13 Uhr und 15-18 Uhr, bei Berufstätigen ggf. 18-21 Uhr
• Mieter darf aus wichtigen Gründen (Krankheit, Beruf und bereits geplante Abwesenheit) Termine ablehnen
• Keine Fotos und Videos von Räumen und Gegenständen ohne Einwilligung des Mieters – Schutz der Privatsphäre

Sei auf alle Fragen rund um deine Immobilie gut vorbereitet – von der Höhe der Nebenkosten bis hin zu Kfz-Stellplatzmöglichkeiten, Wlan-Anschluss, Infrastruktur und ÖPNV-Anbindung solltest du alles wissen.

Im Gespräch darfst du fragen nach:

• Arbeitsplatz und Einkommen
• Anzahl der Personen im Haushalt
• Haustieren

Tabu sind:

• Religion
• Nationalität
• Parteizugehörigkeit

Wichtig: Gute Mietparteien sind heiß begehrt – entscheide zügig! Und kommuniziere am Ende des Termins klar, wann du dich meldest. Halte diese Zusage auch ein – Professionalität zahlt sich aus und sorgt für einen guten Start in das Mietverhältnis.

Bonität prüfen: Diese Unterlagen brauchst du

Pflichtdokumente für alle Mietinteressenten:

• Mieterselbstauskunft – Selbsteinschätzung der Bewerbenden
• SCHUFA-BonitätsCheck
• Einkommensnachweise – 3 Montsbelege bei Angestellten oder Einkommensnachweis des Arbeitgebers, Einkommensteuerbescheid, Renten-, BAföG-Bescheinigung oder Bewilligungsbescheid über Sozialleistungen, Bescheinigung über Kindergeld sowie andere Nachweise zur Erfüllung der Miete; Steuerbescheid bei Selbstständigen
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von der vorherigen Vermietung, kann auch pünktliche Zahlungen bestätigen
• Bei Bedarf: Bürgschaftserklärung – Bürgschaft zahlungskräftiger Dritter bei eigener mangelnder Bonität (z.B. bei Studierenden und Auszubildenden)

Die beliebtesten Mietparteien:

• Personen im öffentlichen Dienst (bombensicheres Einkommen)
• Menschen im Ruhestand (staatliche Garantie)
• Doppelverdienende ohne Kinder (hohes Haushaltseinkommen)
• Alleinstehende mit unbefristetem Arbeitsverhältnis (sicheres Gehalt)

Der zweite Besichtigungstermin bringt – bei Bedarf – weitere Klarheit: Lade deine Favoriten nochmal ein! Bestenfalls sind alle Personen, die einziehen, dabei. Jetzt dürfen sie Maß nehmen, Grundrisse prüfen und Details klären. Hab Energieausweis und letzte Nebenkostenabrechnungen griffbereit. Achte auf Warnsignale: Wer schon beim zweiten Termin alles umbauen will oder herablassend über deine Immobilie spricht, wird als Mietpartei nicht behutsamer vorgehen.

Check auch gerne die Chemie mit der Nachbarschaft: Passt die Person zur Hausgemeinschaft? Ein ruhiges Rentnerpaar im Partyhaus oder eine Studenten-WG im ruhigen Mehrfamilienhaus Berufstätiger und Senioren – macht keinen Sinn.

Mietvertrag: Deine optimale rechtliche Absicherung

Wenn die Suche nach der passenden Mietpartei dann (vorerst) geschafft ist, geht es ans Eingemachte! Ein wasserdichter Mietvertrag bildet die Grundlage für ein entspanntes Mietverhältnis.

Must-haves im Vertrag:

• Kaltmiete und Nebenkosten – transparent aufschlüsseln
• Mietkaution – max. 3 Monatsmieten
• Mietdauer – Befristet oder unbefristet?
• Kündigungsfristen – klar regeln
• Überlassene Räume und Schlüssel – dokumentieren
• Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Einzugs – am besten detailliert im Übergabeprotokoll
• Schönheitsreparaturen und Renovierungen eindeutig definieren: Was fällt während des Wohnens und nach dem Auszug an?
• Instandhaltung – Mieterpflicht, auftretende Schäden unverzüglich anzuzeigen; Haftung für Kleinreparaturen
• Beendigung des Mietverhältnisses – Regelungen zum Betreten und Besichtigen der Mieträume
• Recht auf Urzustand – Bauliche Veränderungen durch Mietparteien akzeptabel?
• Hausordnung – als Anhang

Wir zeigen dir, wie ein guter Mustervertrag aussehen kann. Du kannst das Vertragswerk natürlich noch durch eigene Ideen ergänzen.

Nice to have – weitere Vertragsbestandteile können sein:

• Mietanpassungen schriftlich fixieren – bei Staffel- oder Indexmiete
• Einziehende Personen festhalten – Haftung aller: Wer zieht genau ein?
• Gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen – z.B. Waschmaschinen- und Trocknerraum im Mehrfamilienhaus
• Jährliches Begehungsrecht der Immobilie durch Vermietende
• Individuelle Schwerpunkte – Tierhaltung und Rauchen in der Wohnung erlaubt? Gibt es einen Hausmeisterservice oder eine Reinigungs-, Streu- und Schneeräumpflicht der Mieter?
• Signaturen aller einziehenden Personen – Mietende und Vermietende

Plane genügend Zeit – ca. 1 bis 2 Wochen – für Vertragsverhandlungen ein. Selbst wenn der Mietvertrag zügig verschickt wird (gern zur Abstimmung erst einmal digital), kommen erfahrungsgemäß immer noch Rückfragen, mit denen eigentlich nicht mehr gerechnet wurde.

Typische Last-Minute-Themen, die auftauchen können:

• „Befristet ist doch nicht so optimal, oder?“
• „Der Familienhund meines Ex kommt gelegentlich zu Besuch – ist das okay?“
• „Rauchen vor der Haustür ist aber erlaubt, richtig?“
• „Lieber den Mietvertrag doch erst 2 Monate später vereinbaren – noch möglich?”

Auf solche Nachverhandlungen solltest du als Eigentümerin vorbereitet sein. Bleib flexibel, wo es möglich ist – aber konsequent bei deinen roten Linien. Wer bei diesen Verhandlungen einigermaßen hart bleibt, kann sich auch später im Mietverhältnis bei auftauchenden Unstimmigkeiten besser durchsetzen.

Der Idealfall: Du bietest eine Neubau-Immobilie zum Erstbezug an. Oder der Vormietende ist bereits ausgezogen, und alles wartet auf den Neustart. In der Praxis sieht es manchmal anders aus – dann wird noch Mobiliar der Vorgängermietpartei übernommen. Oder es müssen letzte Details geklärt werden.

Der letzte Schritt ist – die Wohnungsübergabe. Dokumentiere alles präzise im Übergabeprotokoll

• Alle Zählerstände für Warmwasser, Kaltwasser, Heizung, Strom und Gas – bis zur Kommastelle
• Schlüsselanzahl – Wohnungs-, Briefkasten- und Kellerschlüssel und (Tief-)Garagentoröffner
• Zustand der Wohnung – am besten durch Fotos festhalten
• Vorschäden oder Besonderheiten – falls vorhanden

So vermeidest du Mietnomaden: Präventions-Strategien

Natürlich hörst du auch auf dein Bauchgefühl – welche Mietinteressierten sind dir sympathisch? Aber am Ende des Tages musst du natürlich den realistischen Blick behalten. Dann sprechen die Zahlen für sich, denn es geht hierbei um ein Mietverhältnis. Im Zweifelsfall solltest du daher nach der Solvenz der Kandidatinnen entscheiden. Und somit umgehst du auch hoffentlich Mietnomaden!

Mietnomaden stellen für Eigentümerinnen ein erhebliches Risiko dar, da sie keine Miete zahlen und die Immobilie oft verwüstet oder beschädigt hinterlassen.

Wie du dich vor Mietnomaden absicherst:

• Identität prüfen – Personalausweis-Kopien verlangen, auch von Personen, die „nur“ miteinziehen
• Persönliche Daten verifizieren – z.B. Vormieter oder Arbeitsstelle des Vermietenden kurz anrufen, falls Zweifel an der Bonität aufkommen
• Versierte Berater – frühzeitig (schon bei Besichtigungstermin) involvieren, Makler oder Immobilienkennerinnen aus dem eigenen Umfeld, und nach dessen Eindruck oder Rat fragen
• Kaution früh einfordern – am besten vor der Schlüsselübergabe, auch wenn die Kaution auf 3 Raten gezahlt wird
• Zahlungstermine fixieren – maximal 3. Werktag des Monats einhalten
• Kontakt halten – regelmäßig nach Zufriedenheit der Mietpartei erkundigen
• Rechtsschutz- und eine Mietausfallversicherung haben, auch über Wohngebäudeversicherung sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht möglich

Bei Zahlungsausfall sofort handeln:

• Nach wenigen Tagen: freundliche Erinnerung
• Nach 2 Wochen: schriftliche Mahnung (inkl. Fristsetzung, z.B. 4 Wochen)
• Nach 2 Monaten Verzug: fristlose Kündigung möglich

Wichtig: Laut § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kannst du als Eigentümerin bei zwei ausstehenden Mieten fristlos kündigen! Wer bereits kurz nach dem Umzug ein mulmiges Gefühl hat, kann auch überlegen, ob gemäß § 569 2a BGB nach dem 2. Monat gekündigt werden soll: Dies ist auch möglich, wenn vereinbarte Teilbeträge der Kaution nicht pünktlich überwiesen wurden und fehlen.

Ein weiterer Kündigungsgrund ist auch, wenn der Mieter immer wieder unpünktlich zahlt. Das hat beispielsweise das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 17 U 97/02) entschieden. Theoretisch können Mietnomaden angezeigt werden. Als nächste Schritte bleiben dann nur noch die Räumungsklage und die Zwangsräumung.

Vorsicht vor ungerechtfertigten Mietminderungen:
Mietparteien dürfen die Miete nur bei erheblichen Mängeln mindern – und das muss schriftlich angekündigt werden (§ 536 BGB). Nicht minderungsfähig sind: Kinderlärm, vereinzelte Feiern, energetische Sanierungen oder Schäden, die bei Vertragsabschluss bekannt waren. Berechtigt sind hingegen geringere Mietüberweisungen bei: Heizungsausfall im Winter, Schimmelbefall, undichtem Dach oder falschen Quadratmeterangaben. Bei unbegründeten Forderungen solltest du auf die volle Miete bestehen. Halte alle Auseinandersetzungen schriftlich fest – das ist deine Absicherung!

Checkliste für effektive Mietersuche

• Zeitplan von 3-6 Wochen einkalkulieren
• Bei erster Mietersuche: tendenziell mehr Zeit einplanen
• Professionelle Fotos für das Inserat verwenden
• Immobilie auf Hochglanz bringen – ggf. mit DIY-Mini-Home-Staging
• Kriterienliste für Vorauswahl der Kandidaten erstellen
• Besichtigungen: 5-10 Einzeltermine à 20 Minuten
• Bonitätsunterlagen komplett einfordern
• Mietvertrag gründlich durchsprechen – ggf. 2. Besichtigungstermin
• Den Favoriten zusagen
• Mietvertrag zusenden
• Signaturen beider Vertragsparteien
• Übergabetermin vereinbaren – Übergabeprotokoll akribisch führen und alle Hausfunktionen (Heizung, Wasseranschlüsse, Fenster, etc.) dabei testen
• Nach Einzug: Kontakt mit der Mietpartei halten, nach dem Wohlbefinden in der Immobilie erkundigen

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