Endlich mietfrei! Als Immobilieneigentümer hast du viele Gründe, dich frei und glücklich zu fühlen. Welche Regeln du in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dennoch einhalten solltest, erfährst du hier. Jetzt informieren und auf der sicheren Seite sein!
- Das Wichtigste in Kürze
- Grillen in der WEG: feste Zeiten oder völlig frei?
- Rauchen auf Balkon oder Terrasse: in der WEG reglementierbar
- Party ohne Limit? Nicht in der WEG
- Pflanzen auf dem Balkon: WEG darf nein sagen
- Nutz- und Haustiere in der WEG
- Gartenzwerge in der WEG: mit Ausnahmen erlaubt
- Terrasse einfach baulich verändern: großes Nein in der WEG
- Gartenhaus im Grün mit Sondernutzungsrecht: eher nicht
- Hüpfen und planschen in der WEG: Pool und Trampolin mit Einschränkungen
- WEG-Regeln auch beim eigenen Haus
Das Wichtigste in Kürze
- Grillen auf Balkon oder Terrasse: Vorher die Hausordnung lesen und das Gespräch mit Nachbarn suchen
- Auch in der Eigentumswohnung: Nachruhe zwischen 22 Uhr und 6 Uhr
- Pflanzen auf dem Balkon: Besser im Rahmen der Umgebung bleiben
- Haustiere ja – Grenzen beachten
- Keine baulichen Veränderungen an Terrasse oder Balkon vornehmen
Wenn du auf neubau kompass nicht nur deine Traum-Immobilie findest, sondern auch unserem Blog folgst, dann weißt du bestimmt bereits, dass du in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht nur Rechte genießt, sondern auch viele Pflichten hast. Es gibt allerlei Punkte, die über die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Hausordnung das allgemeine Zusammenleben sowie die Finanzierung der WEG regeln. Dabei geht es nicht nur um Recht und Ordnung, sondern auch um Rücksicht auf die anderen.
Grillen in der WEG: feste Zeiten oder völlig frei?
Keiner will dir den Grillspaß auf der Terrasse oder dem Balkon verbieten, aber viele WEG stellen dafür eindeutige Regeln auf. Denn eins ist auch klar: Nicht jeder hat Glücksgefühle, wenn der Rauch vom unteren Grill durch die Wohnung zieht. Rücksichtnahme und ein Miteinander sind gefragt.
Da das vielerorts leider nicht so klappt, müssen sich immer wieder die Gerichte mit der Frage beschäftigen, wie oft im Monat der Grill angeworfen werden darf. Da ist es doch besser, untereinander Regeln zu finden, die jeder einhält und bei besonderen Gelegenheiten das Gespräch mit den Nachbarn sucht. Werden diese Regeln nämlich durch ein Gericht aufgestellt, wird das teuer. Zuerst durch die Prozesskosten, dann, falls doch mal ein Regelverstoß gemeldet wird.
Ein Urteil des Landesgerichts München zum Thema Grillen
Zum Beispiel: 2023 hat das Landgericht München I im Urteil vom 1. März (1 S 7620/22 WEG) für eine WEG ein Urteil gesprochen. Grillen sei zwar allgemein üblich, es gebe aber dennoch Grenzen dafür, wie viel Rauch und Gerüche die Nachbarn tolerieren müssen. Die Richter führten das Gebot der Rücksichtnahme, nach dem Beeinträchtigungen des Sondereigentums der anderen Wohnungseigentümer, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen, nicht hingenommen werden müssen, ins Feld. Für diese bestimmte WEG wurde eine Obergrenze für die Frequenz des Grillens festgelegt. Der beklagte Eigentümer und seine Nachbarn dürfen seither maximal viermal im Monat und dabei nicht an zwei aufeinanderfolgenden Tagen am Wochenende oder an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen auf seiner Terrasse grillen. Bei einem Verstoß droht ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 250.000 €.
In vielen Häusern ist das Grillen seitens der WEG übrigens ganz verboten oder die Hausordnung erlaubt nur die Nutzung eines Elektrogrills. Häufig beruft man sich auf die Sicherung des Brandschutzes. Das Argument zählt durchaus. Gerade bei Neubauten mit starker Dämmschicht ist die Brandgefahr nicht unerheblich. Sicherheit geht vor.
Sofern du grundsätzlich grillen darfst, empfehlen wir dir, nicht nur das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen, sondern auch auf ein möglichst rauchfreies Grill-Modell zu setzen. Ein Elektrogrill wird von vielen Menschen abgelehnt, weil der typische Geruch der Grillkohle fehlt. Der Versuch zeigt aber: Es schmeckt auch ohne Rauch, der noch drei Straßen weiter zu sehen und zu riechen ist. Ein Kompromiss rettet das nachbarschaftliche Miteinander – und eine Einladung zum gemeinsamen Grillen oft ebenfalls.
Rauchen auf Balkon oder Terrasse: in der WEG reglementierbar
Rauchen auf dem Balkon oder der Terrasse ist ebenfalls ein konfliktbeladenes Thema unter Nachbarn – aber generell erlaubt. Wer allerdings auf die Nachbarn keine Rücksicht nimmt und ihnen als Kettenraucher eine Dauerrauchfahne beschert, kann sogar vor Gericht landen. Häufig entscheiden die Richter dann zugunsten der Kläger.
Zuerst sollten Nachbarn das Gespräch miteinander suchen. Auch die Hausverwaltung und im Fall, dass eine Partei Wohnungsmieter ist, der Vermieter oder die Vermieterin können vermitteln und sind aufgefordert, eine Lösung zu finden. Stellt der Tabakqualm dauerhaft eine wesentliche Beeinträchtigung dar, die objektiv nachgewiesen werden kann, können seitens des Gerichts bestimmte Zeiten für das auf Balkon oder Terrasse erlaubte Rauchen festgelegt werden.
Party ohne Limit? Nicht in der WEG
Lärm und Ruhe empfindet jeder Mensch etwas anders. Der eine sucht das pulsierende Leben der Stadt, das auch durchaus mal lauter ausfällt. Der andere bevorzugt eine Wohnlage, die in erster Linie ruhig ist. Der dritte zieht aufs Land und merkt, dass es dort zum Teil ganz und gar nicht idyllisch ist. Denn die Natur ist nicht automatisch leise. Und in die Geräuschkulisse aus Vogelgezwitscher und Kuhglocken mischt sich mitunter durchaus Pferdewiehern, das Aufheulen der Traktormotoren und der Lärm so mancher Feier – besonders, wenn das Dorf viele Brauchtumsfeste pflegt.
Viele Menschen fühlen sich nicht so sehr durch den mal lauter mal leiser werdenden Umgebungslärm oder ein Dorffest gestört. Oft sind es vielmehr die alltäglichen Geräusche der Nachbarn, die Ärger hervorrufen. Laute Gespräche auf dem Balkon, quietschende Fenster, das Ehepaar, das ständig Würfelbecher auf der Terrasse klappern lässt – das alles kann schon nerven. Vor allem, wenn es nachts zu hören ist.
Das Gesetz der Nachtruhe muss akzeptiert werden
Gerade spätabends, ab 22 Uhr bis 6 oder 7 Uhr, wenn laut Gesetz in Deutschland die Nachtruhe herrscht, werden wir geräuschempfindlich: Feiern, Musikhören und andere Tätigkeiten und Hobbys, die von anderen als Lärm empfunden werden können, müssen in die Innenräume verlegt werden.
Zimmerlautstärke ist geboten – ob du telefonierst, dich in der Wohnung mit jemandem unterhältst oder eine Party feierst: Balkon und Garten sind dann tabu. Musik sollte deine Räume nicht hörbar verlassen. Und wer in den Sonntag hinein feiert, muss ebenfalls wissen: An Sonn- und Feiertagen ist Lärm – auch Umzugslärm – zu vermeiden.
Was wir als Lärm empfinden, hängt von der Dauer, Intensität und Tageszeit ab. Um es vielen Menschen recht zu machen, sollten Gespräche und Tätigkeiten außerhalb der Ruhezeit nicht mehr als 70 dB haben.
Ein normales Gespräch hat meist 40 bis 60 db.
Während der Ruhezeit bzw. der Nachtruhe solltest du 65 dB nicht übersteigen.
Pflanzen auf dem Balkon: WEG darf nein sagen
Ausdruck des Eigenheims ist für viele Balkonbesitzer der Balkonkasten, der mit viel Liebe bepflanzt wird. Was viele überrascht: Auch wenn du eine Eigentumswohnung besitzt, ist die Installation von Balkonkästen nicht automatisch erlaubt.
Die WEG darf in ihrer Hausordnung festlegen, ob ein Blumenkasten an der Balkonbrüstung eine bestimmte Farbe haben muss oder etwa ganz verboten ist. Darüber hinaus kann die WEG auch einigen Pflanzen die rote Karte zeigen. Meist geht es dann um Wandklimmer und Hängepflanzen, die am Mauerwerk oder an der Balkonbrüstung hoch- oder herabwuchern können oder sich gegebenenfalls bis zum Nachbarn ausbreiten.
Bei Balkonkästen wird häufig festgelegt, dass sie nur dann erlaubt sind, wenn sichergestellt werden kann, dass sie nicht außenhängen. Dadurch soll ein gewisses Sicherheitsrisiko durch fallende Gegenstände vermieden werden und auch Beeinträchtigungen durch herabfließendes Gießwasser gar nicht erst entstehen.
Wer auf das Recht auf den eigenen Balkonkasten pochen möchte: Eher keine gute Idee. Das Anbringen von Balkonkästen auf oder vor der Balkonbrüstung kann nämlich als bauliche Veränderung gesehen werden, die die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen muss. Das bedeutet: Die einfache Mehrheit reicht auch dann, wenn nicht alle Eigentümer zustimmen. Ohne den Beschluss, dass Balkonkästen erlaubt sind, kannst du gezwungen werden, diese wieder abzuhängen.
Nutz- und Haustiere in der WEG
Für viele Menschen ist ein Hund oder eine Katze als Mitbewohner nicht wegzudenken. Da viele sich als Mieter den Traum nicht erfüllen konnten, möchten sie als Eigentümer endlich Nägel mit Köpfen machen und fragen sich: Kann die WEG mir die Tierhaltung verbieten? Die gute Nachricht: Ein generelles Haustierverbot für alle Tierarten kann nicht beschlossen werden. Grundsätzlich gehört die Haustierhaltung zur üblichen Wohnnutzung. Dabei dürfen lediglich keine Nachteile für andere Eigentümer entstehen. Grenzenlose Freiheit in der WEG genießen Tierhalter allerdings nicht.
Eigene Regeln zur Tierhaltung: in der WEG oft rechtens
Die weniger gute Nachricht: Es können aber spezifische Regelungen getroffen werden. So kann beispielsweise die Hundehaltung, insbesondere die von sogenannten Kampfhunden, oder das Halten von Gifttieren verboten werden. Durch einen Mehrheitsbeschluss oder einen Passus in der Hausordnung, der meist mit einfacher Mehrheit gefasst oder geändert werden kann, kann die WEG Regeln für die Tierhaltung festlegen. Dazu kann ein Punkt gehören, in dem die Anzahl der pro Wohnung zulässigen Hunde oder Katzen beschränkt wird.
In der Hausordnung kann außerdem verankert sein, dass Haustiere im Außenbereich, in den Gängen oder im Gemeinschaftsgarten nicht frei laufen dürfen. Dann müssen Katzen, Kaninchen und andere Haustiere in der Wohnung bzw. auf dem Balkon oder im eigenen Gartenanteil bleiben, und Hunde müssen an der Leine geführt werden. Auch den Satz „Hunde dürfen nicht im Gemeinschaftsgarten ausgeführt werden“ solltest du ebenso wie den Punkt „Keine Hunde im Aufzug“ tunlichst beachten, sonst drohen Konsequenzen.
Gebot bei der Tierhaltung in der WEG: Lärm und Geruchsbelästigung vermeiden
Rücksichtnahme auf die Nachbarn ist auch für Tierhalter das A und O. Ziehen bei dir Papageien, Wellensittiche oder andere Vögel mit ein und liefern diese sich in ihrer Voliere auf dem Balkon ständig Kämpfe oder sind sie aus einem anderen Grund lautstark zu vernehmen, können deine Nachbarn dagegen etwas unternehmen – besonders, wenn während der gesetzlich festgelegten Ruhezeiten (nach 22 Uhr bis 6 bzw. 7 Uhr früh) der Rabatz weitergeht. Das Gleiche gilt, wenn dein Hund oder deine Katze zur Dauerbelästigung werden, weil ständig ausdauerndes Bellen oder Jaulen zu hören ist oder beispielsweise, wenn deine Katze regelmäßig im Hausflur unterwegs ist und dort die Türen markiert.
Katzennetz: in der WEG nicht automatisch erlaubt
Immer wieder kommt es zum Konflikt, wenn Eigentümerinnen und Eigentümer oder deren Mieter ein Netz am Balkon anbringen, um ihren Katzen sicheren Ausgang zu gewähren. Manche Nachbarn stören sich an der Optik, manche sehen, auch wenn zum Anbringen der Netze oft gar keine Dübel verwendet werden müssen, eine drohende Beschädigung der Bausubstanz, andere sorgen sich um Vögel, die darin hängen bleiben können.
Die Gerichte entscheiden, wenn es zur Verhandlung kommt, häufig zugunsten der Katzenhalter und pro Netz. Das geschieht aber nicht immer: Oft sehen die Richter ein Netz auch als bauliche Veränderung, die den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt. Dann darf die WEG bzw. deren Verwaltung den Rückbau auf Kosten des Katzenhalters anordnen. Unser Tipp: Besser vorher bei der Verwaltung oder beim Verwaltungsbeirat freundlich nachfragen und dabei mit guten Argumenten punkten.
Hühnerhaltung in der WEG: aber klar!
Spannend ist die Frage zur Erlaubnis der Hühnerhaltung. Für viele bestimmt überraschend: Hühner gelten als Kleintiere und ihre Haltung bedarf in Wohngebieten keiner Genehmigung, solange das Gebot der Rücksichtnahme eingehalten wird und tierschutzrelevante Aspekte beachtet werden. Das bedeutet: Theoretisch darfst du in deinem Garten bis zu 20 Hühner und einen Hahn halten, solange die WEG dazu kein Verbot aufgestellt hat. Allerdings gilt der Hahn zu Recht als großer Schreihals. Tipp: Wer nur eine kleine Hühnerschar hält, benötigt ihn gar nicht. Erst ab 6 Hühnern ist zusätzlich ein Hahn ratsam.
Bei Eseln, Ziegen, Schafen und Kühen hört der Spaß endgültig auf. Dafür gibt es – auch vonseiten des Gesetzgebers – ein klares Nein.
Gartenzwerge in der WEG: mit Ausnahmen erlaubt
Ob dein Nachbar die Märchenfiguren und Zwerge oder eine Kopie des berühmten „Manneken Pis“ mit einem Hang zur Ironie in seinem Garten mit Sondernutzungsrecht aufstellt oder diese wirklich für die Krone der Kunst hält: Fast immer musst du das „Volk“ hinnehmen. Der Zwerg gehört zur persönlichen Gestaltungsfreiheit innerhalb der WEG, die dein Nachbar im eigenen Garten genießt. Anders sieht es aus, wenn ein Gartenzwerg obszöne Gesten oder den nackten Po zeigt. Dann kannst du erreichen, dass er zumindest aus deinem Blickfeld entfernt wird.
Ein anderer Fall ist die Bevölkerung des Gemeinschaftsgartens mit Gartenzwergen. Manche Gerichte sehen darin kein Problem. Es gibt aber auch Urteile, die darauf gründen, dass ein Gartenzwerg das äußere Erscheinungsbild einer Anlage verändern kann und deshalb nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer aufgestellt werden darf. Das gilt übrigens nicht nur für Kitsch vom Flohmarkt, sondern auch für wertvolle Skulpturen hochdekorierter Künstler.
Terrasse einfach baulich verändern: großes Nein in der WEG
Manchmal ist es echt ärgerlich. Der Garten ist wunderschön und bietet viel Platz zum Spielen und Erholen. Setzt man sich aber mit Freunden an den Esstisch auf der Terrasse, landet eine Stuhlreihe immer fast im Rasen. Da ist einfach nicht genug Platz! Manche Eigentümer machen kurzen Prozess und verbreitern ihre Terrasse einfach in der Tiefe.
Fundament erweitern, Platten drauf: Gartenglück perfekt. Wenn du so etwas ohne Erlaubnis der WEG machst (die du kaum erhalten dürftest), kann sie dich zwingen, schleunigst den Rückbau zu starten. Du hast die Außenfläche über eine bauliche Maßnahme verändert: verboten.
Je nach Bundesland und Größe der Terrasse hat dabei übrigens nicht nur die WEG mitzureden, sondern auch der Gesetzgeber. Das gilt außerdem vielerorts für Glasdächer oder etwa Verglasungen im Stil eines Wintergartens sowie für Carports über Stellplätzen. Faustregel: Alles, was du nicht mit wenigen Griffen fast unsichtbar wegklappen oder abbauen kannst, gehört in der Regel zu den genehmigungspflichtigen baulichen Maßnahmen – da fest und dauerhaft verbaut.
Gartenhaus im Grün mit Sondernutzungsrecht: eher nicht
Möchtest du in deinem Gartenanteil mit Sondernutzungsrecht ein Gartenhaus aufstellen, ist dafür in der Regel ebenfalls die Zustimmung der WEG nötig. Auch hier greift das Stichwort „bauliche Veränderung“. Wer einfach Nägel mit Köpfen macht und die WEG vor vollendete Tatsachen stellt, zahlt meist doppelt – auch für den Rückbau. Sogar ein hoher Gartenschrank, der als seitliche Sichtbarriere auf der Terrasse aufgestellt wird, kann abgelehnt werden.
Hüpfen und planschen in der WEG: Pool und Trampolin mit Einschränkungen
Der Plan klingt so großartig. Die Kinder verbringen die sommerlichen Ferientage quasi den ganzen Tag im Pool, wenn sie nicht gerade überschüssige Energie auf dem Trampolin weghüpfen. Gibt es nur wenig Abstand zwischen den Wohnungen, ist der Konflikt vorprogrammiert. Bei neueren Eigentumswohnungsanlagen gibt es hin und wieder einen Punkt in der Hausordnung, der speziell die Nutzungszeiten von Trampolinen und Pools regelt. Geht das Ganze vor Gericht, kann es schon sein, dass die Richter die erzwungenen Ruhezeiten aufheben. Aber der Gedanke von einer harmonischen Nachbarschaft ist dann erst recht dahin.
Beim Aufstellen eines Trampolins oder Pools kommt es wieder mal auf einen Aspekt an, der jetzt schon öfters fiel: die bauliche Maßnahme, die auf den Kauf folgt oder eben nicht. Denn ein alleiniges Sondernutzungsrecht an einem Gartenanteil berechtigt dich noch nicht, eine Grube für einen Pool auszuheben und diesen dauerhaft zu errichten. Genauso verhält es sich mit dem Trampolin. Das unter dem Rasen und der Terrasse liegende Erdreich gehört nämlich zum Gemeinschaftseigentum.
Setzt du auf ein Modell, das zum Teil in der Erde ist, musst du vor dem Aushub, Aufbau des Geräts bzw. dessen Versenken im Erdreich erst die Erlaubnis bei der Verwaltung bzw. WEG einholen. Das wird meist deshalb so geregelt, weil unter dem Rasen der Eigentümer häufig Versorgungsleitungen verlaufen, die bei eigenmächtigen Erdarbeiten beschädigt werden können. Das hätte Folgen für alle Eigentümer der WEG.
Trick 17: Wenn du einen mobilen, saisonal auf- und abbaubaren Pool oder ein Trampolin kaufst, für das du keinen Erdaushub brauchst, bist du meist schon auf der sicheren Seite. Im Gemeinschaftsgarten ist das eine andere Sache: Wenn das Aufstellen eine deutliche optische Veränderung der Außenanlage darstellt, muss die WEG dafür grünes Licht geben.
WEG-Regeln auch beim eigenen Haus
Du siehst, das Leben in der WEG hat seine Regeln. Wer jetzt aber sagt, „dann kaufe ich mir lieber ein Haus“, ist auch nicht völlig frei in seinen Handlungen. Was du im Haus machst, sollte den Nachbarn egal sein, solange du darin nichts tust, was gegen Gesetze verstößt.
Geht es aber um bauliche Veränderungen am Haus – ob Gaube im Dach oder Wintergarten, Gartenhaus oder Terrassenerweiterung – musst du dich in vielen Dingen nach den Vorgaben des Gesetzgebers richten. Abstandsflächen sind immer zu beachten. Darüber hinaus können sogar die Farbe deiner Dachziegel oder Art deines Gartenzauns oder der Heckenbepflanzung durch deine Kommune geregelt sein.
Ob Haus oder Wohnung: Eine WEG kann bei beiden Immobilientypen bestehen. Denn auch hinter vielen Doppel- und Reihenhäusern in Neubaugebieten stecken häufig Wohneigentumsgemeinschaften. Diese Form wird meist dann gewählt, wenn sich die Bewohner eine Heizung, Grünflächen oder Außenanlagen teilen.
Text: | Kerstin Funke |
Title Image: | ProCreators / iStock |